郝女士和郝先生，是同父异母的姐弟俩，郝女士的母亲在她两岁的时候就去世了，父亲后来又娶了后妈，然后生了弟弟郝先生，后妈对郝女士照顾的不错，一家人也算是和和睦睦，相处融洽。郝女士和郝先生感情也一直很好，有些不知情的外人，一直以为俩人就是亲姐弟。
　　郝先生在2008年出国工作，2009年的时候，与相恋多年的女友打算结婚。这时候女方家里提出，必须在北京买一套房才能结婚。家里人商量着凑钱给郝先生买一套婚房，郝先生本身工资较高，有一定的储蓄，因此由他来负责大部分首付和还贷。但是由于郝先生在国外工作性质特殊，难以回国办理购买二手房等手续，父母觉得以郝先生女朋友的名义买房又有点不放心，以父母的名义买房又无法贷款。后来全家人一致商议，郝女士当时还是单身，名下也没有房产，就以姐姐郝女士的名义购房，等郝先生回国时，郝女士再把房子过户给弟弟。就这样，在2009年9月，郝先生拿出了自己全部的积蓄，以郝女士的名义购买了北京朝阳区一套价值150万的二手房，首付60万及每月贷款，均由郝先生负责，由于姐弟俩感情不错，因此没有书写任何协议和公证。房子买了，郝先生与女友也顺利结婚了。
　　到了2012年，郝先生回国了，他便去找姐姐商量房屋过户一事，谁知郝女士不断的推脱，就是不肯痛痛快快的去过户。眼看着房价也翻了一倍了，郝先生也有点着急，就再一次催促姐姐，谁知郝女士竟然矢口否认借名买房的事实，一口咬定房子是自己的，并说自己最近也谈了一个男朋友，马上要结婚，让郝先生赶紧腾出房屋，自己要用这套房子做婚房。郝先生此时不知道该怎么办了，虽然是自己出的钱，但是姐弟俩未签订任何协议，而房屋产权证已登记在姐姐名下，这房子如何要的回来啊？
　　律师说案
　　有证据证明房产实际权属与登记不符，可以诉讼变更
　　北京市东元律师事务所合伙人律师李松认为，虽然从物权法的角度来看，姐姐郝女士是房屋的产权所有人，但如果当事人有证据证明物权的实际状态与产权登记证记载的状态不符，则可以通过诉讼方式予以变更或要求确认其物权。
　　不过从郝先生的叙述来看，要想确认对房屋的所有权，难度非常大，因为没有明确、直接的证据来证明借名买房的事实。尽管难度很大，李松律师表示，并不意味着没有胜诉的可能性，既然没有直接证据，那么只能从合理合法的证据链入手，找到充分的、完整的、能形成证据锁链的证据，让法官有充足的理由相信郝先生才是实际的购房人，这样，官司才有胜诉的可能。
　　李律师在了解事情全部过程并审查相关材料后认为，从目前掌握的证据，尚不能形成完整的证据链，因此要完善证据，证据越完善、越能相互佐证越好。
　　李律师认为证据既然要形成证据链，那么就要从起因、过程、结果等方面完善证据，前后一致、相辅相成、合情合理。首先，李松律师调查了郝先生的父母和妻子及其父母，让他们分别介绍了购买诉争房屋的前因后果，几份证词基本一致，没有矛盾冲突的地方，充分呈现了郝先生购买房屋用于结婚的动因。其次让中介公司出具相关证明，证明在购房过程中，郝先生多次从国外打来电话，了解房屋相关情况，郝先生的女友也多次看房选房，证明实际购房居住的人其实是郝先生和女友，并且最后拍板决定购房的人也是郝先生。然后让郝先生出具了自己的银行流水账单，证明自己承担了首付款，并且每个月汇款到指定账户进行还贷。同时出具房屋装修、添置家具等情况证明，出具其妻子缴纳物业、水电、煤气费用的证明，证明房屋的实际居住人其实是郝先生的事实。
　　在上述证据收集完成后，李松律师代郝先生向法院提起诉讼，要求法院确认涉案房屋为郝先生所有，并在此基础上要求郝女士将房屋过户给郝先生。法院经过两次开庭审理，追加按揭抵押银行作为第三人，最终判决支持了郝先生的全部诉讼请求。
　　律师提醒
　　借名买房需慎重，签好协议最重要
　　李松律师认为，郝先生的案子险胜的关键在于直接证据对己方不利时，收集了完整的间接证据，形成证据链，而且使证据链牢不可破，从而让法官相信了客观事实，支持了郝先生的诉讼请求。虽然最后郝先生胜诉了，但是其败讼的风险是非常大的。
　　李松律师指出，房产属于贵重的财产，一般不要借名买房，如果实在需要借他人名义购房时，一定要签署好相关协议，在协议中体现真实的购房人是谁，并且对过户环节进行约束。
　　李松律师同时提醒，上述案件是一起普通的二手房借名买房纠纷，不涉及到限购令、经济适用房等特殊情况，因此法院判决郝先生获得了房屋产权，如果是因为限购令限制或者没有经济适用房购房资格，而借他人名义买房，败诉风险更大。
　　因为经济适用住房是政府对低收入家庭提供的保障性住房，依据我国相关法律及法规的规定，经济适用房是不允许借名买房的。如果没有购买经济适用房的资格，双方的借名约定就是违反了国家相关法律规定的，法院一般会认定无效。限购令下借名买房，同理也会被法院认定为无效。因此借名买房风险极大，各位购房者要尽量避免。
　　文章来源：李松房地产律师网   作者：李松律师
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