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案例回顾
王老太原有一个幸福美满的家庭，一双儿女也都在上大学，但世事难料，1995年一场突如其来的车祸夺去了孩子父亲的生命。得知这一噩耗后，全家人痛不欲生，一下子家里的顶梁柱没了，主要的生活来源也断了，加上两个孩子都在上学，王老太的艰辛自然不必言说。
两年后，王老太在单位同事的介绍下认识了在国企工作的李老先生，李老先生的老伴早年因病去世，一个人拉扯三个孩子，目前三个孩子都已经成年。二人一见如故，经过半年多的接触，在双方子女的支持下，二人办理了结婚登记。
结婚之后，王老太便搬入李老先生家中居住，二人婚前名下各有一套住房。2000年王老太的女儿小丽结婚，前两年小两口的感情还不错，可是没过多久便出现了婚姻危机，当时小丽打算买一套房子，因担心将来离婚涉及财产分割，小丽便于母亲商量，由小丽出资借用母亲的名义购买一套商品房。
2003年初小丽借用母亲的名义购买了一套位于北京市朝阳区某小区302号商品房，首付款及按揭贷款均由小丽支付，合同约定按揭贷款期限为十年。王老太如实将此事告知了李老先生，李老先生表示谅解和同意，二老也都认为这套商品房是小丽的。
2005年小丽的丈夫公派出差期间，不幸因车祸遇难。此后小丽生活很抑郁，出国留学并长期居住国外，期间小丽一直按时归还房屋的按揭贷款，因贷款尚未还完所以无法直接办理过户手续。2013年初小丽将全部银行贷款还清，因其本人一直在国外，故暂时没有办理房产证的过户手续。
可是，令谁也没有想到的是，李老先生在2013年3月因病猝死，王老太悲痛不已。毕竟二人一起生活了长达15年，感情也一直很和睦，但是令王老太无论如何也想不到的是，李老先生刚刚去世，李老先生的三个子女就到家里闹事，并将家中值钱的财物洗劫一空，另外要求王老太限期搬离。
王老太已经年逾七旬，小丽担心母亲身体吃不消，从国外急忙赶了回来，并将母亲接回自己家中。但是，令所有人都意想不到的是，李老先生去世不到一个月的时间，李老先生的三子女便将王老太告到法院，要求依法分割王老太名下位于朝阳区的302号房产及李老先生名下的房子。
王老太一家彻底按捺不住了，李老先生的房子是遗产大家分王老太并无异议，但是王老太名下的302号房明明是自己女儿小丽出钱买的，怎么能作为遗产来分割呢？带着种种疑惑，王老太一家慕名找到北京市东元律师事务所合伙人律师李松律师求助。
律师分析
王老太的一双儿女无权继承李老先生的遗产
北京市东元律师事务所合伙人律师李松律师指出，本案中，王老太在与李老先生结婚之前，其与原配丈夫的一双儿女均在读大学，都已经成年。因此，李老先生与王老太的一双儿女之间并未形成抚养关系，依据我国《继承法》的相关规定，形成抚养关系的继子女在继父母去世时可依法作为第一顺序继承人继承继父母的遗产。
本案因王老太的一双儿女与李老先生之间未形成抚养关系，因此其二人无权继承李老先生的遗产。同理，李老先生的三个子女在其再婚时也均已成年，若日后王老太百年，李老先生的三个子女也无权继承王老太留下的遗产。
虽然，本案中继子女与继父母之间不产生继承的关系，但是这并不能排除王老太继承李老先生遗产的权利，毕竟王老太与李老先生是经过登记的合法夫妻，其作为李老先生的配偶，按照法律规定应是第一顺序法定继承人，其可与李老先生的三个子女一同继承李老先生的遗产。
如无遗嘱，应依法按照法定继承来分割房产
李松律师指出，在遗产继承纠纷中，首先要确定被继承人生前是否留有遗嘱。若本案李老先生在去世之前留有遗嘱，且各继承人对于按照遗嘱继承均无异议，则各继承人可共同到公证处办理公证继承，之后带着公证书到房屋管理部门便可办理房屋过户手续。
但是，李律师同时指出，若任何一个继承人不同意按遗嘱进行继承或者对遗嘱继承有异议或者拒绝在公证书上签字的话，则无法通过公证继承的方式来分割遗产。在此情形下，继承人便只能考虑通过司法途径来主张依法分割遗产，即通过法院诉讼继承纠纷。
李律师指出，若李老先生在生前未留下有效的遗嘱，则依据《继承法》的相关规定，李老先生的遗产应由法定第一顺序继承人进行继承。本案中，李老先生的配偶王老太及李老先生的三个子女均属于法定第一顺序继承人，若无特别约定一般按照法定继承进行平均分割。本案中，李老先生名下的房产是属于其个人的婚前财产，依法应由四个继承人每人继承四分之一的份额。
302号房屋实际上并非夫妻共同财产
本案中，302号房屋的权属认定是关键。李松律师指出，虽然该套房屋登记在王老太的名下，也是在其与李老先生婚姻关系存续期间取得的，按照常理老说，一般情况下，该房屋应认定是属于二老的夫妻共同财产。但是，本案中恰恰是这样一套房屋，实际上并非属于王老太与李老先生的夫妻共同财产。
首先，从购房人来看，实际的购房人是王老太的女儿小丽，购房的首付款及后期的按揭还款均是由小丽来支付，自始至终王老太及李老先生并未支付任何的费用；其次，王老太的女儿小丽仅仅是担心婚姻出现变故，所以借用母亲王老太的名义购房，房屋也一直是由小丽居住使用并实际控制，李老先生生前对此事是知情并同意的；再次，购房的全套手续原件及房产证原件、支付购房款及银行按揭还款的证明原件均系由小丽保存。
从上述特征可以看出，小丽与其母亲王老太之间实际上是一种借名买房的关系，加之小丽2003年所购的房屋是商品房，当时北京市并没有限购令，商品房借名购房也并不违反国家法律、行政法规及相关政策的规定。因此，借名购房的行为是有效的，302号房屋实际应属于王老太的女儿小丽所有。
小丽可依法提起确权之诉
结合本案的情况，鉴于目前房产证登记在小丽的母亲王老太名下，且李老先生的三个子女已经以继承纠纷起诉至法院，若小丽要依法维护自己的合法权益，则建议以其母亲王老太为被告，依法向法院提出确权之诉，请求法院依法确认302号房屋是属于其所有。
李松律师特别指出，在确权之诉立案之后，王老太应依法向法院申请中止对继承纠纷案件的审理，待确权纠纷审理完毕之后，再恢复对继承纠纷的审理。依据我国《民事诉讼法》的相关规定，本案的审理需要以另一案件的审理结果为依据的，应依法中止审理。
律师提醒
在此，李松律师特别提醒，本案中小丽与母亲借名买房的行为发生2003年，为了更好地维护自己的合法权益，建议在当初约定借名时最好能留下书面的文字资料。比如，小丽与母亲和继父签订一份协议，约定一下房屋的权属，这样将来产生产权纠纷的可能性就会大大降低，再就是即便产生纠纷协议也可以作为一份有力的证据来维权。
另外，北京市政府2011年2月16日公布了“限购令”，如果在“限购令”公布之后，借名人与出名人故意通过借名的方式来骗取法院的判决书，以取得购房资质，则该种借名行为违反了北京市“限购令”的相关规定，依法不应得到法院的支持。李松律师指出，虽然商品房借名的行为法律并不禁止，但是如果企图通过借名规避“限购令”则不应受到法律的保护。
文章来源：李松房地产律师网 作者；李松律师
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