李松律师(18610907432)专注于房地产法及建设工程领域的研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商 品房集体维权、建设工程合同、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

 

 

1.上诉人诉称

       冯某不服一审判决，向法院提起上诉，请求：1、撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回恒泰公司诉请或发回重审。2、本案一、二审诉讼费由恒泰公司负担。事实与理由：一、一审认定事实错误。（一）关于案涉房屋所有权及购房款性质。冯某在离婚诉讼及本案一审均认定案涉房产属于夫妻共同财产，购房款为借款。冯某有过不同的表述，但是基本观点是明确的，不矛盾。1、2013年12月9日冯某购买案涉房产的款项，是恒泰公司赠与的（以为其向银行提供3年的借款担保为赠与条件），当时恒泰公司实际控制人梁强表明是赠与。2015年黄某2提起离婚诉讼后，恒泰公司认为无法保障其借款担保功能，态度发生了变化，不同意赠与，冯某为应对离婚诉讼分割案涉房产的风险，要求恒泰公司明确态度，于是有了2015年9月23日经恒泰等四方签字确认房产系冯某所有，购房款为借款的确认书。2、本案一审第一次开庭时冯某陈述过购房款是赠与款，原因在于恒泰公司出尔反尔，不断侵害冯某利益。案涉房产从2013年的有条件赠与，到2015年确认为冯某借款购房，到2017年恒泰公司直接起诉确认房产。但一审第二次开庭时冯某还是承认事实，认可购房款为恒泰公司借款。（二）关于案涉房产实际出资人。案涉房产实际出资人为恒泰公司。（三）关于确认书。确认书有两点内容：一是案涉房产是冯某的，二是购房款是恒泰公司出借的。一审以案涉房产被实现担保物权后双方互不追究实际差额不符合常理为由，否定确认书记载的内容，不符合实际。确认书是恒泰公司否认赠与的情况下，对冯某最好的保护条款：1、恒泰公司在购房三年后对房产证上冯某的记载不持异议，承认房产属冯某所有。2、冯某承认购房款17514470.36元是恒泰公司的借款。3、鉴于案涉房产承担着担保功能，这过程中如出现不能担保或担保物变现的情形时，如变现价值高于17514470.36元，则多出的部分属于冯某所有，如变现价值低于17514470.36元，不足部分恒泰公司无权追偿剩余欠款。4、根据市场行情，如存在有价无市或房价低于购买价的情形时，冯某可以选择无偿过户给恒泰公司以消灭债务，处理的选择权在冯某手中。所以确认书是冯某在离婚危难关口，恒泰公司自知理亏而给冯某的利益保障。二、一审适用法律错误。根据物权公示原则，案涉房产所有权人为冯某，冯某无需对物权进行举证。购房款是恒泰公司出借的款项。恒泰公司诉请确认物权，应由恒泰公司举证。而恒泰公司所举证据中，房产证、确认书恰恰证明房产是冯某所有。恒泰公司称为股东或高管买房是为了方便公司上市，没有合理性。且案涉房产购买于2013年，所谓的咨询合同签订在2014年1月，无法体现因果联系。

 

2.被上诉人辩称

      针对冯某的上诉，恒泰公司答辩称：一、（一）冯某就购房款性质的陈述前后矛盾，先赠与后借款，没有事实依据。根据恒泰公司一审提交的会计凭证，购买四套别墅所用资金均以恒泰公司股东、法定代表人朱洁名义入账，并注明用途是购买别墅，可见恒泰公司根本没有赠与的意思表示，梁强也从未作出任何赠与的意思表示。离婚诉讼中，冯某亲自出庭，关于购房款性质的陈述如下：2015年9月22日第一次开庭时陈述案涉房产为夫妻共同财产，购房款由恒泰公司支付，案涉款项为夫妻共同债务。2015年11月19日第二次开庭时，其陈述房产不是共同财产，实际出资人为恒泰公司。2015年11月24日在一审法院问话笔录中，冯某陈述购房资金属于恒泰公司，别墅是恒泰公司所有，只是以冯某名字购买，方便恒泰公司贷款担保使用。2015年12月3日第三次开庭时，冯某再次确认11月24日问话笔录的真实性。在本案一审中，冯某未出庭，其于2016年11月29日第一次庭审时陈述购房款是赠与，2017年2月22日第二次庭审时陈述购房款是先赠与后借款。可见，冯某陈述和主张前后矛盾，应当采信对其不利的陈述。（二）据确认书的内容无法认定冯某为案涉房产所有权人，也无法认定购房款为借款。确认书自始至终没有表述案涉房产为冯某所有，相反约定了恒泰公司通过对房产处置保障恒泰公司权益的方式，所有内容基本围绕案涉房产为恒泰公司的银行借款提供担保的目的展开，其内容也不符合民间借贷的特征。退一步说，即使确认书内容不够明确，但冯某签订确认书后，在2015年11月24日一审法院的问话笔录中陈述购房资金属于恒泰公司，房产也是恒泰公司所有，只是以冯某名字登记，方便恒泰公司贷款担保使用，进一步证明冯某不是房产所有人，购房款非借款。二、虽然冯某是房产登记的权利人，但现有证据证明恒泰公司是房产实际出资人，也是房产的实际受益人。冯某没有证据证明购房款是赠与，也无法证明购房款来源于民间借贷，因此应认定恒泰公司是案涉房产所有权人。

 

       黄某2亦不服一审判决，向法院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，改判驳回恒泰公司的全部诉讼请求。2、恒泰公司承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一审法院对购房款性质及房产权属认定不清。现有证据不足以证明购房款性质，理由如下：1、恒泰公司提供的证据均为恒泰公司单方制作，仅能证明朱洁向恒泰公司借款，不能证明购房款性质。2、确认书形成于黄某2与冯某离婚诉讼第一次开庭第二天，黄某2对该确认书不知情，制作确认书的目的是为了抗辩黄某2分割案涉房产的诉请。冯某与恒泰公司有相互勾结、串通嫌疑，一审法院采信确认书的内容没有依据。3、恒泰公司法定代表人朱洁、东莞市铿景贸易有限公司法定代表人邹嘉芳均为案件利害关系人，她们于2015年11月24日所作的问话笔录可信性存疑，一审法院不应采信。4、一审法院认为冯某关于购房款性质及房产权属的陈述前后不一，自相矛盾，不应采信，但又对冯某的其他陈述予以采信，标准不一，应对冯某的陈述全部不予采信。

 

       针对黄某2的上诉，恒泰公司答辩称：在离婚诉讼中，冯某一直认为购房款为恒泰公司支付，该陈述较为稳定，不存在自相矛盾的情况。东莞市桃源商住建造有限公司的收款收据、东莞市铿景贸易有限公司向冯某转账的银行凭证、冯某广发行账户向农行账户转账的银行流水、确认书中关于款项来源的表述、恒泰公司及东莞市铿景贸易有限公司的陈述，以及冯某已案涉房产为恒泰公司银行贷款提供抵押担保的事实，能形成证据链，证明案涉房产的实际出资人为恒泰公司。黄某2称冯某与恒泰公司勾结、串通，无事实依据，应驳回其上诉请求。

 

3.法院查明

       法院经审理，确认一审判决查明的事实.一审法院认为恒泰公司向一审法院起诉，请求：1、确认位于东莞市松山湖科技产业园区红棉路3号锦绣山河商住区25栋101、房产证号为粤房地权证莞字第××号的房屋所有权归恒泰公司所有；2、判令冯某、黄某2在判决生效后15日内配合恒泰公司办理房屋过户手续；3、判令本案诉讼费由冯某承担。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认位于东莞市松山湖科技产业园区红棉路3号锦绣山河商住区25栋101的房屋所有权人为恒泰公司；二、冯某、黄某2在判决生效之日起十五日内协助恒泰公司办理过户手续。本案收取案件受理费118860.39元，由冯某负担。

 

      一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初21940号民事判决。

 

 

      另查明，恒泰公司于2017年12月6日向法院提交测谎鉴定申请书，申请事项为：对冯某进行测谎鉴定。理由为：1、冯某是不诚实的当事人，在参与诉讼过程中对案件主要事实多次作出前后矛盾的陈述。2、本案为物权确认纠纷，虽恒泰公司提交的证据足以证明案涉房产所有购买款项来源于恒泰公司，但因为双方签订的确认书在内容文字表述上存在瑕疵且不符合常理，故本案有必要对冯某进行测谎。3、冯某的陈述及其意思表示对本案判决有着至关重要的作用。

 

 

4.借名买房专业律师李松认为

         借名买房专业律师李松认为，本案系物权确认纠纷。案涉房产登记于冯某名下，可推定冯某为产权人。恒泰公司主张其借冯某名字购房，应对此事实负证明责任，其以主要证据存在瑕疵为由在二审第二次法庭调查一个月后申请对冯某个人进行测谎鉴定，测谎内容并不具体明确，且冯某并不负有证明恒泰公司主张成立的义务，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、九十一条的规定，法院对其测谎申请不予准许。根据各方当事人在二审的诉辩意见，本案争议焦点是：一、确认书的效力。二、恒泰公司主张案涉房产为其借冯某名义购买是否成立。

 

    关于焦点一。确认书为恒泰公司、东莞市铿景贸易有限公司、朱洁及冯某四方共同签订，其内容不违反法律、行政法规的规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的情形，主张确认书无效，法院不予采纳。

 

       关于焦点二。恒泰公司与冯某的分歧在于案涉房产是借名买房还是借款买房，但双方对案涉购房款来自恒泰公司没有异议。恒泰公司主张案涉房产为其借冯某名义购买，依据是确认书及冯某在（2015）东一法民一初第231号案件中关于“别墅是恒泰公司所有，只是以我的名字登记购买，方便公司贷款担保使用”的陈述。首先，没有证据显示恒泰公司与冯某之间存在借名买房的合意。其次，确认书作为恒泰公司在案涉房产购买近两年后用以保障自身权益的重要措施，并未明确案涉房产系借冯某名义购买并登记，而是确认购房款17514470.36元为冯某对恒泰公司的欠款总数。确认书第七条、第八条、第九条虽涉及双方利益让步，但内容仍然是围绕双方债权债务关系如何消灭进行约定。从确认书的内容看，无法得出案涉房产为恒泰公司借冯某名义购买的结论。再次，据已查明的事实，冯某对案涉房产权属及购房款性质的陈述，在其与黄某2离婚诉讼案及本案中先后存在“房产为夫妻共同财产，购房款为夫妻共同债务”、“房产为恒泰公司所有，购房款属于恒泰公司”、“房产为夫妻共同财产，购房款为恒泰公司赠与”、“房产为夫妻共同财产，购房款先为赠与后为借款”的变化，不能据此认为冯某已自认房产属恒泰公司所有。案涉房产登记在冯某名下，恒泰公司所举证据不能证明其借冯某名义购买案涉房产，应承担举证不能的不利后果。一审法院认定事实有误，法院予以纠正。

 

       综上所述，冯某、黄某2的上诉请求成立，法院予以支持。一审认定事实有误，致实体处理不当，法院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：

 

5.二审裁判结果

        一、撤销广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初21940号民事判决。

 

        二、驳回东莞市恒泰建筑工程有限公司的全部诉讼请求。