李松律师（18610907432）专注于房地产法及建设工程领域的研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、建设工程合同、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

 

1.上诉人诉称

        王某的上诉请求：依法撤销一审判决并改判如下：1、确认位于深圳市南山区马家龙开元住宅楼X栋XX房屋（房地产证号：深房地字第XXXXX号）的所有权归王某所有，王某2、王芳附有协助配合过户义务；2、王某2、王芳承担本案一审、二审全部的诉讼费、鉴定费。事实和理由：1、深圳自2010年开始才实行限购政策，最早的限购政策性文件是深圳市政府2010年9月30日发布的《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》（下称《通知》）。根据法不溯及既往原则，王某于1992年的借名购房的行为不应受到上述《通知》和现行的最新政策限购的约束。2、深圳市规划和国土资源委员与于2010年10月21日发布的《关于深府办201082号文相关问题的解释》，解释明确规定：在2010年9月30日之前网签房地产买卖合同或者支付购房款的非深圳户籍居民不受限购政策的约束。涉案房屋的购房款早已经支付完毕，因此，王某于1992年的借名购房的行为不应受到上述《通知》和现行的最新政策限购的约束。3、深圳中院也有支持与王某同等情形的案例，具体详见(2014)深中法房终字第1031号。综上所述，王某借名买房的行为不应受到限购政策的约束，其请求确认涉案房屋归其所有以及要求立王某2、王芳协助其办理产权转移登记手续的诉讼请求应当予以支持。请求二审法院判如所请。

 

2.被上诉人辩称

       王某2答辩称，认可王某的上诉理由。

 

        王芳答辩称：一、王某在上诉状中引用深圳市规划国土资源局在2010年10月21日发布的关于深府办（2010）82号文相关问题的解释作为法律依据使用是错误的。深圳市规划和国土资源委员会作为深圳市人民政府的下属单位无权对深圳市人民政府的行政法规进行解释。二、根据深圳市人民政府在2010年9月30日发布的《关于进一步贯彻落实国务院的文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》，可知王某不符合在深圳市购房的条件。王某称其在2017年2月6日已向深圳市公安局提交入户申请材料，不代表其必然可以取得深圳市户口，而其以入户申请正在办理为由申请中止审理，也无任何法律依据，不能够在举证期内提交上述证据材料，应视为王某举证不能，依法应承担相应的法律后果。三、关于王某称其借名购房的事实，王芳不予认可。四、关于王某称王芳未在法定期限内提起上诉，即视为其认可一审判决的确定的事实没有法律依据，依照现行民诉法的规定，王芳只能依照判决结果来提起上诉，而不可能依照一审法院认定的事实来提起上诉，而本案当中虽然王芳对一审法院认定的部分事实不予认可，同时也认为一审法院适用部分法律错误，但是一审的判决却又维护了王芳的合法权益。因此，在现行法律的制度下王芳也无相关的上诉依据，因此王芳未在上诉期限内提起上诉，只能认为接受了一审法院判决的结果，而不能扩大认为接受了一审法院认定的全部事实，而同时因王某提起了上诉，导致本案一审判决并未生效，一审法院认定的相关事实也当然存在不确定性，这也是二审法院审判的意义所在。

 

       王某向一审法院起诉请求：1、确认位于深圳市南山区马家龙开元住宅楼X栋XX房屋（房地产证号：深房地字第XXXXX号）的所有权归王某所有，王某2与王芳负有配合过户义务；2、王某2与王芳协助王某在王某将上述房屋转卖他人时配合办理过户手续；3、王某2与王芳承担全部诉讼费。庭审中，王某撤回其第二项诉讼请求。

 

3.法院查明

 

     一审法院认定：王某系王某2的父亲。王某2与王芳系夫妻关系，双方于1993年10月8日登记结婚。

 

      1992年11月15日，王某2（受让方、乙方）与深圳市南山区XX实业公司（转让方、甲方）、深圳宝安县XX股份公司（建设方、丙方）签订《马家龙住宅楼转让合同书》，约定：丙方在甲方的南山区马家龙工业村建有八层住宅楼一幢，丙方委托甲方将马家龙住宅楼中三房二厅一套转让给乙方使用，乙方亦同意接受甲方的转让；乙方分得的具体部位为X单元X层X型一套；甲方同意上述房产转让价共计305800元；及其他内容。

 

      1992年10月15日，宝安县XX股份公司出具收条，载明：“收到王某代王某2支付305800元，系付马家龙开元楼购房集资款。”

 

       1993年10月15日，宝安县XX股份公司出具收条，载明：收到王某2305800元系付马家龙开元楼购房款。

 

       2004年12月3日，王某2（买方、申请人）、王芳（买方配偶）与深圳市XX实业有限公司（卖方、产权单位）签订《深圳市安居房买卖合同》，约定：卖方将位于深圳市南山区马家龙南侧XX住宅楼X栋XX房、建筑面积114.24平方米的社会微利房转让给买方；房价为250144.8元；及其他内容。庭审中，王某表示该合同中王某2和王芳的签名均系王某代签，当时办理过户的手续均由王某办理。王芳亦确认该合同系王某代签的。

 

       2005年6月3日，深圳市XX实业股份有限公司出具《证明》，载明：“王某2于1992年在我公司与保安XX合作建设的开元楼中，个人出资购买620房一套，房款已清。”

 

       2005年9月5日，涉案房产取得非市场商品房房产证书，登记权利人为王某2（50%）和王芳（50%）。2005年11月30日，涉案房产取得商品房房产证，登记权利人为王某2（50%）和王芳（50%），房产证号为：XXXXX.

 

       为证明涉案房产系王某借王某2的名义购买、由王某出资并一直由王某占用，王某向原审法院提交了以下证据：1、王某（甲方）与王某2（乙方）于1992年12月1日签订的《关于深圳南山区马家龙住宅楼权属的约定》，内容为：1992年深圳市南山区XX实业公司与深圳市宝安县XX股份公司在南山区马家龙合作建设住宅楼一栋，甲方付款305800元，集资购得该栋楼住宅一套（建筑面积110平方），由于甲方年近六旬，户口不在深圳，经商定甲乙双方同意以乙方名义签订“马家龙住宅楼转让合同书”；甲方已付清以上全部楼款，甲方为事实产权所有人，据此，甲方以乙方的名义办理房产证以及出租出售该套住宅时乙方应全力支持配合；在办到房产证之前，乙方如能付清给甲方全部楼款，乙方可取的该套住宅的所有权，否则将视为自动放弃该套住宅的所有权。王芳对该证据不予认可，并表示该证据是王某与王某2后来补的。2、王某2与王芳于2004年1月24日签订的《离婚协议书》，约定：王某2与王芳因长期借住在男方父母家中，所以无共同财产及债务等。王芳对该协议书中的签名及指纹不予认可，并申请进行鉴定；原审法院依法委托广东南天司法鉴定所进行鉴定，该所于2016年9月7日出具《痕迹司法鉴定意见书》、于2016年9月14日出具《文书司法鉴定意见书》，鉴定意见为：该《离婚协议书》中“王芳”处的红色指印不是王芳手指捺印形成；签名处的“王芳”签名与王芳签名样本不是同一人所写。3、房地产证原件、税费票据等，以证明办理涉案房产产权证的手续由王某办理，税费也均由王某缴纳，房产证原件也由王某持有。王芳对上述证据予以认可，并确认税费由王某缴纳，但表示房产证原件系王芳交给王某的。4、租赁合同等，以证明涉案房产从交付至今一直由王某居住并对外出租，租金由王某收取。第一次庭审时，王芳确认涉案房产自交付后一直由王某对外出租并收取租金，第二次庭审时，王芳表示其是没有居住过，是因1994年王某2与王芳到了武汉，2000年王芳回来后也去收过以此租金，并交给了王某。

 

       为证明涉案房产是王某赠与王某2与王芳的，王芳提交了证人孙桂芝的证人证言并申请了证人出庭作证。王某及王某2对证人证言均不予认可。庭审中，王某表示其为非深户，在深圳已有一套房产，暂时不具备购房资格。

 

4.借名买房专业律师李松认为

      一审法院认为，本案的争议焦点在于，涉案房产是否由王某出资购买，王某与王某2之间是否存在借名买房关系。对此，原审法院分析如下：首先，从购房款的支付情况来看，本案中，王某提交了购买涉案房产时开发商出具的收条，载明收到王某代王某2支付购房款，而王某2亦确认购房款均由王某支付。王芳虽表示涉案房产是王某2购买，但亦表示不清楚购房款是谁支付。综合相关证据以及涉案房产办证税费均由王某缴纳的事实，原审法院确认涉案房产的购房款系由王某支付。其次，王某提交的其与王某2于1992年12月1日签订的《关于深圳南山区马家龙住宅楼权属的约定》，明确约定王某系借王某2名义购买涉案房产。王芳对该约定虽不予认可，但并未提交证据予以反驳，故原审法院确认该约定的效力。从王某与王芳提交的相关证据可以看出，王某2系在与王芳结婚前的1992年即与涉案房产的开发商签订了转让合同，合同签订前王某即已支付了涉案房产的购房款，在王某2与王芳结婚后，直到2004年，基于涉案房产为安居房的性质，王某2作为买方、王芳作为买方的配偶与开发商签订了正式的安居房买卖合同，并办理了产权登记；可见，王芳取得涉案房产50%的产权，并非基于其是涉案房产的共同买方，而是基于安居房的购房政策的要求，王芳作为买方的配偶而登记为涉案房产50%产权的权利人。因此，王某与王某2签订的《关于深圳南山区马家龙住宅楼权属的约定》有效，且效力及于王芳。最后，王芳虽提交证人证言以证明涉案房产系王某赠与王某2与王芳的，但王某及王某2对该证人证言均不予认可，且王芳并未提交其他证据予以佐证，故原审法院对该证人证言不予采信。

 

     综上，涉案房产由王某出资购买，王某与王某2之间存在借名买房的约定，且结合签订涉案房产买卖合同及过户事宜均由王某办理、涉案房产自购买以来一直由王某居住使用、出租并收益，房产证原件等均一直由王某持有等事实，原审法院确认王某与王某2与王芳之间存在借名买房关系。但因王某不具备购房资格，王某现要求确认涉案房产为其所有并要求王某2与王芳配合办理过户，系规避住房限购政策，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，原审法院对于王某的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回王某的全部诉讼请求。案件受理费2469元，鉴定费8960元，由王某负担。

 

5.二审裁判结果

      二审中，王某提交随迁简明信息表，以证明其在办理深圳入户申请。王芳质证意见为，该证据仅仅表明王某在申请入户，不代表能取得深圳市户籍。王某2的质证意见为，认可王某的证据。

 

      二审与一审查明的事实一致，法院予以确认。

 

      借名买房专业律师李松认为，王某虽然于1992年10月已支付完购房款，但其后该房屋于2005年9月5日取得非市场商品房房产证书，登记权利人为王某2与王芳。直至2016年3月8日，王某起诉请求涉案房屋为借名买房，因此，王某请求借名买房的行为应受购房政策的约束。故王某上诉称其借名买房的行为不受限购政策约束的理由不能成立。二审中，王某提交随迁简明信息表，以证明其在办理深圳入户申请。但该证据尚不能证明王某已取得深圳市户籍。故王某仍不具备购房资格。综上，王某的上诉理由不能成立，法院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。