李松律师（18610907432）专注于房地产法及建设工程领域的研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、建设工程合同、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

1.上诉人诉称

       上诉人钱某上诉请求：1、撤销（2018）粤0307民初13504号民事判决，并依法改判支持钱某的诉讼请求。2、本案一审、二审案件的诉讼费由鲜某承担。

 

事实和理由：

       一、一审法院认定事实错误，钱某和鲜某为借名买房关系。钱某因希望在深圳发展，并准备在深圳置业，但因不符合深圳市的限购条件，无法在深圳购买房屋，鲜某系房地产从业人员，在知悉钱某情况后，主动接触钱某，并提出借名给钱某在星河楼盘买房，达到其赚取佣金的目的。后双方有微信聊天记录和转账单据，证明实际支付房款的是钱某，而非一审认定的合资购房。二、一审法院为采信“证人证言”和“电话录音”这两份证据，导致认定双方非借名买房关系，二审法院应予纠正。三、即使按照已经生效的（2016）粤03民终5796号民事判决中认定为“合伙买房”法律关系，一审法院也应当按双方的出资份额进行房产权属的分配，以减少当事人诉累。根据出资份额，钱某应当占有93.61%的份额。四、鲜某在一审中否认借名买房的事实，妨碍相关证人出庭作证等行为，涉嫌侵占罪等刑事犯罪，请求法院严惩。

 

2.被上诉人辩称

       被上诉人鲜某辩称：一、钱某的第一条上诉理由所称事实并非是真实事实，鲜某本人为评估人员，并非为房地产的从业人员，鲜某在整个过程中并不存在任何的私人利益，所以其所称的事实并无任何的事实和理由根据。二、钱某的第三上诉理由以及第四上诉理由均已经超过原审诉请，并非是审判庭需要审查的事实和理由。

 

        上诉人钱某向一审法院诉请：1、确认深圳市梅林关口梅坂大道与五和大道交汇处雅宝路星河银湖谷5栋25栋06室房产产权全部为钱某所有；2、鲜某应在涉案房产符合变更过户时协助钱某办理产权变更登记手续；3、鲜某承担本案诉讼费。

 

3.法院查明

 

      法院经审理查明，一审判决查明的事实清楚，法院予以确认。一审法院审理查明：2014年11月22日，鲜某在案外人深圳雅宝地产公司处签署《房号确认单》，确认选购案外人深圳雅宝地产公司所有的位于深圳市龙岗区坂田街道星河银湖谷花园5栋2506号房产。同日，双方签署了《深圳市房地产认购书》及《补充协议》，合同约定：鲜某购买案外人深圳雅宝地产公司星河银谷湖花园5栋2506号房产，总价款为2972996元，签订本协议当天支付定金50000元，剩余款项通过银行按揭方式付款，鲜某须于2014年11月28日前支付不低于30%的房款即892996元（含定金），按揭金额及年限以银行最后批复为准。自签订本认购书之日起7日内双方签订正式的买卖合同。2014年11月22日，案外人深圳雅宝地产公司向鲜某出具了50000元的定金收款收据。

 

        2014年11月25日，鲜某向钱某发送微信：付款方式为一周内30%，后一周70%，星河现在一定要这样付。30%最迟在周日前付；12月4日前付清全款，30%按认购书价格来付，余下70%在按折后尾款付……首期款30%29号前，二期12月5日前。钱某回复鲜某：明白了……我在想办法。2014年11月26日至2015年1月5日期间，钱某与鲜某微信多次商量支付购房款事宜，钱某通过多次转账形式向鲜某支付购房款。2014年11月28日，钱某通过案外人郭梅珍向鲜某转账490000元，通过案外人张瑾向鲜某转账410000元。2014年11月29日，案外人深圳雅宝地产公司向鲜某出具了830000元的收款收据。2014年12月3日，钱某通过加旺找换有限公司向鲜某转账178718元；2014年12月5日，钱某通过案外人王珍平向鲜某共转账300000元；2014年12月5日至6日，钱某通过案外人王治武向鲜某共转账259000元；2014年12月6日，钱某通过案外人罗传勇向鲜某支付购房款100000元。2014年12月6日，鲜某与案外人深圳雅宝地产公司签订了《签约确认书》，确认鲜某采用一次性付款方式，成交总价为2884401元。当天，案外人深圳雅宝地产公司向鲜某出具了2004401元的购房发票。2014年12月8日，钱某向鲜某转账182500元，通过案外人王薇娜向鲜某转账300000元；2014年12月12日，钱某通过案外人**向鲜某转账100000元；2014年12月26日，钱某向鲜某的朋友案外人张春全转账330000元以偿还张春全先行垫付的购房款。2014年12月26日，钱某向鲜某发送微信：我有必要重新审视我们之间的合同关系……鲜某：我们只谈合作关系；钱某：我承认你帮我了，但我有必要保障我的资金安全。2015年1月5日，钱某通过加旺找换有限公司向鲜某转账72297元；2015年1月6日，鲜某向钱某转回22297元。截止2015年1月6日，钱某通过个人账户转账及通过向案外人借款方式共向鲜某支付购房款2700218元。2015年1月13日，鲜某同案外人深圳雅宝地产公司签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》【深龙网预买字（2015）第1455号】，确定签订本合同之日一次性付清购房款2884401元，案外人深圳雅宝地产公司应在房地产交付给鲜某之日起240日办理并取得《房地产证》。2016年3月27日，深圳雅宝公司将涉案房产交付给鲜某。

 

       2015年1月21日，钱某向鲜某发送微信：不管以后我们之间怎么发展，请你尽快对我们之间的这个协议做个答复！仅仅是个公证，不涉及感情！要么给你收益，要么你把本利退我，房子我不要了。鲜某：把你应该给我的先给我，我只要属于我的。钱某：我只是希望提前做个公证！我考虑过，这房子我不打算要了，你把我付的部分连本带利退我就好了，我不想扯皮！2015年1月23日，钱某向鲜某发送微信：今天再次跟你沟通，是想跟你好说好算，履行双方已经协商好的协议，而且我这边也准备好了要还你的借款尾数。随时再签署更新后的协议并履约执行！在这件事情上如果你觉得用了你的身份让你受了什么损失，我可以马上把你的身份置换出来，或者是经济弥补这块，但一定是合理合法的。或者你在月底前把我买房的全部出资部分连本带利在月底前还我，我不要房子了。再次强调这些和我们之间的感情发展与否都无关……我知道你一直不理解我对房子做协议公证这个行为，但我也不理解你为什么要反对？如果说我们在金钱上双方是以合股的形式来买房的，我们可以对房产按比例作切割，但事实上，截至到目前，除了我即将要还你的借款尾数外，都是我在出钱，所以我必须要对这些做个保全措施!我们2014年十一前后在一起,到今天才3个半月,我不明白那天你妈怎么怪我没去见父母?这是我们个人之间的事吧?如果你继续为难我,应该由我认为是你在利用我才对吧……2015年1月26日，钱某向鲜某发送微信：……买房的过程你最清楚了，当初你建议我把你目前这房还清，再用你这房去贷款付首付，但是我有我的想法没有答应，而且买房时也跟你说过我来出全款，哪有什么“合伙买房”，你对我都是周转房款，明确了要我什么时候还，我也都按期到位了，而且都是提前到位。你现在同我讲“合伙买房”？我真的很失望……当初你也知道我压根没打算买这房，去了后我是真心喜欢！当初我筹不来钱，你还说要我放弃，就当那50000元定金扔了，我都一直没有放弃。如果你还不愿意配合过户，今天我可以不要房了，可以退出，但你要把我的钱还我……。

 

        另查，钱某在涉案合同签署时尚未具备深圳购房资格，但至钱某起诉之日，钱某已具备深圳购房资格。又查，涉案房产尚未办理房屋产权证书，仅预售备案登记至鲜某名下。

 

        再查，钱某于2016年4月6日，以鲜某、深圳雅宝房地产开发有限公司为被告诉至一审法院，一审法院予以立案受理。案号为（2016）粤0307民初5271号，其诉讼请求为：1.钱某享有深圳市梅林关口梅坂大道与五和大道交汇处雅宝路星河银湖谷5栋25楼06室期房的《深圳市房地产买卖合同（预售）》的合同权益，合同总价为2884401元，并变更涉案房产的商品房预售登记，将产权人由鲜某变更为钱某，鲜某返还钱某涉案房产的所有相关材料。2.涉案房产满足办理房屋所有权登记手续的要求时，鲜某、深圳雅宝房地产开发有限公司协助钱某办理涉案房产的产权登记手续。3.鲜某、深圳雅宝房地产开发有限公司承担本案的诉讼费。2017年1月16日，一审法院出具一审判决，认定钱某同鲜某系合伙买房关系，故驳回了钱某全部诉讼请求。钱某不服上诉至深圳市中级人民法院，2017年11月16日，深圳市中级人民法院出具（2017）粤03民终5796号民事判决书，驳回上诉，维持原判。

 

       一审法院认为，钱某主张涉案房产系由鲜某代持，其为房产实际产权人，进而提出产权确认之诉，而生效的法院（2016）粤0307民初5271号民事判决书已经确认钱某同鲜某就涉案房产系合伙关系，该判决对涉案事实和法律关系具有既判力，故钱某主张无事实和法律依据，一审法院依法予以驳回。钱某就涉案房产同鲜某合伙关系的相关权利，可另循法律途径解决。综上，依照，《中华人民共和国民法通则》第三十条，《中华人民共和国物权法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：驳回钱某的全部诉讼请求。本案案件受理费29875元，由钱某负担。

 

 

4.借名买房专业律师李松认为

 

        借名买房专业律师李松认为，本案中钱某以涉案房产为其借鲜某名义购买为由请求确认其对涉案房产享有所有权，而法院（2017）粤03民终5796号生效民事判决已认定钱某证据不足以证明双方间存在借名买房的合同关系，同时认定双方为合伙购房关系，因此，钱某在本案中以相同理由主张对涉案房产的所有权，法院不予支持。本案为所有权确认之诉，钱某未在本案中提出对涉案房产具体份额的请求，法院依法不予处理，对于该请求，其可另循法律途径解决。

 

        综上所述，钱某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

 

5.二审裁判结果