案情简介：

    2011年，胡老先生和老伴儿到郊区游玩，看到一个新开的楼盘。第二天老两口和两个儿子胡兵胡军一起到售楼部看房，老两口看中8楼的一套2居室。因楼盘位置比较远，胡老先生便委托胡兵办理相关购房的手续，并给胡兵转账5万元用以当日支付定金。

    胡兵签了协议，购买了胡老先生看上的803号房，房屋总价180万元。2013年，开发商通知交尾款，交款后交房。胡老先生将尾款100万元转给胡兵。因胡老先生和老伴儿现居住市区给胡军照顾孩子，二老准备先把房屋租出去，待过几年孩子大了，再搬过去养老。于是让胡兵将房子出租。

    2015年，胡老先生想另外买套房，就想把803号房作抵押。胡兵说房屋尚未取得房本，没法贷款。胡老先生到开发商处咨询，得知一个月前已经可以办理房本了，于是赶紧回去准备材料。

    但是胡老先生到了开发商处，开发商表示不能给胡老先生办房产证，房屋的购房合同是和胡兵签的，交款人也是胡兵，胡老先生没有委托胡兵购房的公证委托，因此房本应该由胡兵本人过来办理，且产权人为胡兵。

   胡老先生说房子是自己委托儿子胡兵办理的，怎么就不能给办房本呢？胡老先生想让胡兵把房过户到自己名下，胡兵表示这房子胡老先生和老伴儿可以一直在此居住，其他事情都不吱声，协商不成，一家人不欢而散。

   不知该如何是好的胡老先生老两口咨询律师寻求帮助，能否通过确权诉讼将803号房确认房屋归自己所有？

律师解读：

   关键要看能否证明委托合同关系

   北京市东元律师事务所合伙人李松律师表示，本案是由委托购房引起的纠纷。一般情况下，签合同的都是购房者本人，如果购房者本人确实不能到场签合同的，需要有公证的授权委托书。开发商办理房本也是根据购房合同给合同上的购房人办理产权证。

   本案中，胡老先生让儿子胡兵代为办理购房相关事宜，并没有出具授权委托书，胡兵在购房时，也没有相应的手续表明其是代胡老先生购房，从胡兵购房签订的合同、缴纳购房款等过程来看，开发商有理由相信胡兵是实际购房人，双方签订的房屋买卖合同是真实有效的，开发商将房本办在胡兵名下符合双方合同的约定。胡老先生则认为803号房是自己委托胡兵代办的，所有的购房款都是自己支付的，因此803号房理应登记在自己名下。

   李松律师认为，胡老先生能否要回房屋，要看胡老先生能否证明其和胡兵之间形成委托合同关系。

   如果胡老先生能够证明其和胡兵之间存在口头的委托合同关系，胡老先生委托胡兵购买803号房，那么依照《合同法》的约定，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。也就是胡兵在取得803号房本后，应将该房屋过户登记到委托人胡老先生名下。

   如果胡老先生没有办法证明其和胡兵之间存在委托关系，胡老先生实际转账给胡兵，前后共计180万元，胡老先生只能以胡兵不当得利，要求其返还180万元，并赔偿一定的利息损失，就不能再主张房屋的其他权利了。

   李松律师认为,购买房屋最好还是本人亲自办理，如确实不方便本人亲自去办理，最好能够与受托人签署《委托代理合同》，约定好委托事项及代理权限。如果与受托人是近亲属关系，不便签订代理合同，一定要及时了解代理结果，避免出现受托人侵害委托人利益的情况发生。

原文链接：http://mt.sohu.com/20160831/n467000341.shtml