入住多年的商品房为何迟迟办不下房产证

2008年底，开发商通知何先生过去收房，并支付尾款40万元。何先生看了房子非常满意，立即支付了尾款，开放商也把钥匙交给了何先生。何太太问开发商什么时候签正式的买卖合同，什么时候可以办理房产证，开放商说这个楼盘比较大，运作起来相对慢一些，等交房都办好后，就可以签合同并办理房产证了。何先生夫妇想房子都交了，不会有什么问题了，就耐心等开放商给办房产证。房屋交付后何先生对房屋进行了装修，每年节假日都会过来住上一段时间。

2013年，何先生想在北京给孩子买一套学区房，首付还差30万，于是想拿海边这套商品房做抵押贷款。何先生又过去问开发商房本的问题，开放商说还在办理中，快了。何先生说从2008年交房开始，你们就一直说开始办理了，这都几年了，还没办好么。开放商说我们楼盘大，办的慢。何先生觉得不合理，这都快5年了，再慢也应该办下来了。之后何先生多次和开放商协商，开放商说，我们没有签正式的购房合同，我现在不想卖了，把定金和购房款退给你，你把房子腾给我们。何先生一听非常震惊，房款已经缴清，也入住了多年，因为没签正式的买卖合同，卖家说不卖就可以不卖了么？明明是买了的房子，开放商为何迟迟不给办理房产证？

律师解读

北京市东元律师事务所合伙人李松律师认为，开发商现在不想卖房子了，肯定是有逼不得已的原因。最初何先生和开发商签的是《认购书》，至今也没签正式的买卖合同，很可能是开发商五证不全。我们所说的五证是：国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。根据相关我国法律规定，五证不全的房屋开发商禁止预售。

李松律师认为，开发商可能是尚缺少商品房预售许可证，在房管局的网站上查询后没有该开放商的预售许可信息，同时也让何先生要求开发商提供其预售许可证看，开发商拒绝提供。基本可以确定开发商不具备预售商品房的资格。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效。

开发商说双方并未签订商品房买卖合同的说辞是站不住脚了。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定的是商品房买卖合同的主要内容。结合本案的情况，何先生虽然和开放商签订的是认购书，但认购书中约定了房屋的位置，总价款等商品房买卖合同的基本内容，且开放商也按照约定交付了房屋，何先生也支付了全部购房款，并居住使用至今。因此，双方存在一个房屋买卖的事实，双方签订的《认购书》可以认定为商品房买卖合同。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，导致合同无效的，买受人可以请求返还购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。结合本案的具体情况，合同无效后，何先生可以要求开发商赔偿其已付的70万购房款及利息，按照现在房屋的市场价值赔偿其损失，同时，可以主张开发商赔偿70万元。

原文链接：http://house.ifeng.com/detail/2015_12_23/50656158_0.shtml