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《北京城市广播》谈房产

李松律师做客北京城市广播,就海淀多校划片导致的学区房

发布时间:2019-02-25 浏览:

      2019年2月23日,北京市东元律师事务所合伙人律师李松做客北京城市广播,就海淀区对学区房出台新规进行多校划片,购买的“学区房”合同能否解除及借名的房子被当作了遗产,借名人该如何维权与听众进行交流。
案例一:海淀区对学区房出台新规进行多校划片,购买的“学区房”合同能否解除?
【案情简介】
       秦刚2018年4月初通过中介公司与张抗抗签订了《北京市存量房屋买卖合同》,合同中约定这套位于海淀区的房屋为学区房,该房对应某重点小学,张抗抗应保证房屋内的学区名额,房屋交易价格为800万元,房屋成交价格为400万元,房屋的装修、装饰价格为400万元,由秦刚缴纳全部税费,任何一方违约导致合同无法履行,需要向另一方赔付房屋总价款20%的违约金。
       2018年4月15日,秦刚按约支付了10万元定金以及200万元首付款,合同在履约过程中海淀区出台新规,“自2019年1月1日起,在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的,将不再对应一所学校,实施多校划片”,也就是说特定的房屋不再对应特定的学校了。秦刚认为既然购买此房并不一定能保证孩子能上房屋辖区内的学校,那么这个房子不想要了,但张抗抗不同意,说秦刚不要房可以,但得给160万元的违约金。双方僵持不下。
【问题】
1、双方在合同中约定了学区房的内容,现在新政出台后,秦刚的孩子不确定,能进入合同中约定的学校,秦刚能否以出台新政为理由,解除合同?
2、若双方并未在合同中未约定学区房的内容,秦刚有权解除合同吗?
3、如果合同中没有明确约定具体的学区房指标,但是双方口头达成过一致意见,中介公司也愿意证明,双方有过口头约定,新政出台后,学区房的目的不能实现,合同能否解除?
4、合同中做了学区房的约定,新政出台后,学区房目的落空,但双方都已经过户,买受人不想解除合同,能否要求出卖人承担违约责任?
5、即将购买学区房,担心签完合同后,国家又出台新政取消学区房,如何规避风险?
6、过户后发现他人户口在房屋内,能否通过诉讼的方式要求他人将户口迁出?
7、他人的户口还在房屋内,会对学区房指标产生影响吗?
8、房屋交易价格为800万元,为何双方要在合同中约定房屋成交价格为400万元,房屋的装修、装饰价格为400万元?
 
案例二:借名买的房被当作遗产分割,借名人该如何维权?
【案情简介】
       张晓刚的父母是事业单位的同事,单位给父母分了两间公房,1985年父母离婚,1987年父亲与继母陈淑兰再婚,并搬走。
       1995年,单位房改,根据单位的政策,将两间公房交回可换成一间两居305号房,张晓刚与父亲商议,由自己出资购买,以后房屋归自己所有,父亲同意了,因父亲是原先两间公房的承租人,所以必须以父亲的名义购买新的两居,张晓刚支付了全部购房款,并一直在305号房屋内居住。
       2008年父亲去世,陈淑兰提出遗产继承纠纷,要求按遗产分割305号房,张晓刚提出此房是自己购买,不属于父亲所有,但法院没有采纳,认为305号房属于父亲与陈淑兰的夫妻共同财产,判决张晓刚继承305号房四分之一的产权份额,陈淑兰继承四分之三产权份额。
       2015年,张晓刚再次把继母陈淑兰告上法庭,要求确认对305号房享有所有权,但被法院再次驳回。张晓刚两次诉讼均败诉,不知道自己的权利还能否得到法律的保护。
【问题】
1、2008年继承纠纷中,张晓刚提出房子是自己和母亲购买的,不是父亲的遗产,为何法院还是判决305号房属于父亲与陈淑兰的夫妻共同财产?
2、2015年,张晓刚与母亲提出对305号房享有所有权,为何没有得到法院的支持?
3、张晓刚两次败诉,对于305号房,张晓刚该如何维护自己的权益?
4、通过这个案例,对大家有什么样的启示?
      点击链接重听广播:http://www.rbc.cn/audio/2019-02/23/cms950469article.shtml
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