李松律师做客北京城市广播，就借名买房与购买商铺引发的
发布时间：2019-01-22
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2019年1月19号，北京市东元律师事务所合伙人律师李松做客北京城市广播“楼市好声音”栏目，就“儿子借父亲名义买房，两人均过世后，房子该归谁？”与“购买的商铺租不出去，开发商有责任吗？”两个案例涉及的房产问题与听众进行交流。
案例一：儿子借父亲名义买房，两人均过世后，房子该归谁？
【案情简介】
1993年，张梅与程明结婚，双方住在程明父亲程德贵的两居室305号公租房内，1999年，单位房改，程德贵让程明、张梅出资购买，将来这房子也就归他们了。程明与张梅以程德贵名义购买了305号房，购房款折算了程德贵的工龄，6万多元的购房款是程明夫妇支付的。2015年，程明因病去世，2017年，程德贵因白发人送黑发人，伤心过度，也撒手人寰。程德贵去世后，程明的大哥程松以继承纠纷为案由将母亲刘桂兰、程明的儿子程虎诉至法院，要求分割305号房。
【问题】
1. 程松诉至法院要求分割遗产，以刘桂兰、程虎作为被告的法律依据是什么？
2. 如果张梅认为诉争房屋她也享有份额，能否申请追加为案件的当事人?
3. 在程明已去世的情况下，张梅该如何维护自己的权益，要回305号房？
4. 房改购房时，折算了程德贵的工龄，此工龄对应的财产价值能否视为程德贵的遗产？
5. 借名买房纠纷应当以什么样的案由来进行立案？
6. 若法院认为305号房确归张梅、程明所有，在程明已去世的情况下，305号房屋的产权都归谁所有？
7. 借名买房存在哪些法律风险，如何可有效规避风险？
8. 在本案中提到了代位继承，代位继承和转继承有什么区别
案例二：购买的商铺租不出去，开发商有责任吗
【案情简介】
2014年程华受开发商广告宣传，在环京郊地区购买一套商铺，销售人员向程华承诺，商铺建好后开发商负责租出去，而且租金年收入保证能达到商铺购房款的6%。在高房租的诱惑下，程华与开发商签订商品房预售合同，购买当天又与开发商下属的关联公司签订了委托合同，程华委托该关联公司出租商铺，受委托的关联公司收取一定的管理费。2016年5月，开发商交房之后，商铺迟迟没有租出去，程华找开发商协商，开发商主张售房合同中并没有约定开发商具有招租的义务，程华找到开发商关联公司，关联公司称自己只是替程华管理商铺，也并没有招租的义务。程华用积攒的全部继续购买的商铺，一直处于搁置状态，心急如焚，不知道能不能找这两家公司承担法律责任
【问题】
1.在此种情况下，程华该如何维护自己的权益？
2.开发商下属的关联公司和程华签订的委托合同，商铺租不出去，关联公司是否要担责？
3.开发商在本案中承担什么样的法律责任？
4.购买商铺时，如何可有效的防范法律风险，避免落入买房陷阱？
5、购买商铺和购买公寓房，有哪些区别，房屋土地使用年限一致吗？
6、购买商铺和购买公寓哪个容易获利，风险更小？
点击链接收听广播：http://www.rbc.cn/audio/2019-01/19/cms938045article.shtml
《北京城市广播》谈房产