庄某系大潮公司山西分公司负责人。2008年9月23日，大潮公司山西分公司与鑫茂公司签订《建筑装饰工程施工合同》，约定大潮公司山西分公司承包山西世贸中心六层大饭店餐饮区等工程。同日， 双方又签订补充协议，约定庄某以部分垫资款预定购置世贸中心Ａ座18层02、05、06房产。2011年3月23日，鑫茂公司将1805、1806号房屋过户给庄某，仅1802号房屋未办理过户。2011年12月26日，鑫茂公司与庄某一致同意，将案涉2701号房屋与1802号房屋进行置换。2011年11月27日，双方签订《商品房买卖合同》。2012年1月5日，双方办理入住、物业等手续。截至2019年12月12日，案涉房屋仍登记在鑫茂公司名下，由鑫茂公司占用。2012年4月8日，因申请执行人山西某典当行有限责任公司的请求，山西省高级人民法院查封案涉房屋。
 
     李松律师说案：
 
     北京盈科律师事务所高级合伙人李松律师认为；庄某与鑫茂公司签订合法有效的《商品房买卖合同》在前，一审法院查封案涉房屋在后，能够认定庄某在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，符合《执行异议复议规定》第二十八条第一项的规定；根据庄某提交的《入住手续书》《物业服务委托合同》等证据所证明的内容，可以认定庄某在一审法院查封之前已经合法占有案涉房屋，符合《执行异议复议规定》第二十八条第二项的规定；庄某提交的《对账单》《商品房买卖合同》等证据能够证明鑫茂公司与大潮公司在案涉房屋被查封前已形成了“以房抵债”的合意，对于抵顶数额双方一致认可。故庄某关于人民法院查封之前已经支付了全部价款的主张具有事实依据，符合《执行异议复议规定》第二十八条第三项的规定；根据鑫茂公司出具的证据及庭审陈述，涉案房屋未办理过户登记的原因主要是因其欠税无法开具税票，导致办理过户存在障碍。加之双方达成置换合意后的第四个月，涉案房屋即被一审法院查封，客观上确实无法完成过户登记，不能认定因庄某自身原因导致未能完成案涉房屋过户登记，符合《执行异议复议规定》第二十八条第四项：非因买受人自身原因未办理过户登记的规定。《执行异议和复议规定》第28条规定是对案外人物权期待权的保护，也是对不动产物权变动原则的突破。故案外人如要享有排除强制执行的权益，四个要件缺一不可。作为已经签署房屋买卖合同，支付了全部对价且实际占有房屋的案外人，其房屋所有权登记与申请执行人的一般金钱债权的实现发生冲突时，法律会优先保护无过错的案外人。只要有充分证据证明，“以房抵债”符合法律规定的限制要件，方能够排除强制执行效力，从而解除不动产被另行变价的法律风险。基于我国现行房地产开发及不动产登记制度的不完善，签订购房合同之后的很长时间，不动产买收人都不能完成所有权登记。
    
    李松律师建议：购买不动产时，一定要注意审查所购房屋是否有抵押，以及所在城市的限购政策等，这些都是导致不动产所有权登记滞后的因素，购房者要格外注意。
 
    本案最终人民法院判决：不得执行山西省高级人民法院查封的坐落在山西省太原市长治路111号山西世贸中心x幢xx号房屋。