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借名买房纠纷案例

法院认定借名买房,但为判决过户

发布时间:2020-12-29 浏览:

    李松律师(18610907432)专注于房地产法及建设工程领域的研究和应用,精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、建设工程合同、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队,该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号:北京房产律师李松
 
1.上诉人诉称
    宣判后,梁某不服,向法院提出上诉称:一、一审判决认定事实不清,证据采信有误。一上诉人与被上诉人之间的微信聊天记录真实而完整地还原了上诉人借被上诉人名义购买案涉房屋的全过程,上诉人与被上诉人之间存在借名买房的合意,上诉人系案涉房屋的真正所有权人。l、购房前,双方就上诉人是否具有购房资格进行过沟通。被上诉人于2015年2月4日通过微信告知上诉人,案涉房屋所属开发商没有商品房外销许可证,因上诉人是台胞,无法购买案涉房屋。后上诉人与被上诉人一起看房时询问销售人员,被告知案涉房屋所属开发商确实没有商品房外销许可证,上诉人无法以自己名义购买案涉房屋,故请被上诉人帮忙,借其名义购买,后被上诉人欣然同意。2、购房后,被上诉人在微信聊天中已自认其将购房名额借给上诉人使用的事实。2015年2月2日,被上诉人询问上诉人能不能用上诉人自己的名义买房;2017年5月7日、5月8日及5月22日,被上诉人陈述:“最起码我的初心是好意的,现在我只不过要回我名额有错吗”、“如果没有利用我的资源,你有购房资格吗”、“我也是让出了我的名额,你总不能不管我吧”;2017年5月26日,被上诉人的配偶在与上诉人的短信交流中承认,案涉房屋是被上诉人帮上诉人买的;2017年5月12日,被上诉人与案外人郑美姿微信聊天中陈述其名额借给上诉人买房之后要不回来了。上述聊天记录能够证明被上诉人将其名额借给上诉人并代上诉人购房,而非被上诉人自己购买房屋的事实。3、对于购房的相关事宜,被上诉人事无巨细均向上诉人汇报,待上诉人作出决定后由被上诉人遵照执行。2015年2月4日,被上诉人询问上诉人是否决定购买案涉房屋;2015年2月9日、10日,被上诉人向上诉人汇报贷款数额、期限以及每月还款额等情况,等待上诉人作出决定;2015年9月15日,被上诉人将验房情况告知上诉人,上诉人指示被上诉人如果没有问题可以收房;2016年10月25日,被上诉人询问上诉人是否准备对案涉房屋进行装修。上述聊天记录可以体现,购买房屋的一切事宜均系由上诉人作出决定,包括从房源选择、贷款方式、房屋验收到房屋装修等,而被上诉人只是一个执行人的角色,遵照上诉人的决定具体实施相关事项。由此可见,被上诉人并非自己购房,否则,被上诉人根本不需要事事都向上诉人汇报,并由上诉人作出决定。4、对于案涉房屋的定金、首付款、贷款、维修基金、契税、物业费等费用,上诉人均通过转账方式支付给被上诉人,并由被上诉人代为支付,而非被上诉人所辩称的借款。2015年3—4月,被上诉人将银行贷款已到账及每月还贷日的短信通知转发给上诉人,将贷款合同及贷款发票等拍照发给上诉人;2017年5月8日,被上诉人及其配偶都承认上诉人一直转账给被上诉人用以还贷款;2015年9月,被上诉人将维修基金、契税和物业费相关单据拍照发给上诉人,由上诉人按照相应数额转账给被上诉人;2015年9月15日,上诉人将被上诉人代付的维修基金、契税及物业费转账给被上诉人,被上诉人予以认可;上诉人每次给被上诉人转账,都将房贷和租金等其他费用分开,明确告知被上诉人将房贷转入其邮政储蓄银行卡以及转账房贷的数额,且被上诉人均表示认可;2016年10月2日,被上诉人在代付维修基金、物业费等费用时少算了2000元,上诉人表示下次补上,并于2016年10月27日补上该款项。以上事实可以证明案涉房屋的贷款等都由上诉人实际承担,被上诉人只是代上诉人支付。若像被上诉人所说,上诉人向其转账的系借款,那么被上诉人只需告知上诉人借款数额即可,为何每次都将相关清单、支付凭证等拍给上诉人看?为何上诉人每次转账都要明确告知哪一笔是还贷款的?为何上诉人要向被上诉人补上少算的2000元?这明显不符合朋友之间借款的常理,唯一的解释就是被上诉人是代上诉人购房并支付上述款项,故需要向上诉人提供相应的凭证。二被上诉人在与案外人郑美姿的通话中亲口承认了上诉人因无购房资格而借被上诉人名义购买案涉房屋,即被上诉人也认可上诉人才是案涉房屋真正的所有权人。根据被上诉人与案外人郑美姿的通话录音可知,被上诉人起初自愿将购房名额借给上诉人使用,后因限购政策出台,二套房首付比例和贷款利息大大提高,故被上诉人反悔,欲以低价向上诉人购买案涉房屋。双方对房屋价款也进行了多次商议,但一直未就转让价格达成一致双方通过手机短信也讨论过房屋价款问题。该录音内容与双方之间的微信聊天记录及上诉人与被上诉人配偶的手机短信记录内容一致,可以相互印证。被上诉人在限购政策出台后产生了侵占上诉人房屋的恶念,并以其是案涉房屋购房合同、购房款发票、按揭贷款合同的名义上的权利义务承受人且掌握上述材料为威胁,欲挂牌出售案涉房屋,但又让上诉人在挂牌出售之前确定成交的底价,亦可从侧面印证上诉人才是真正权利人的事实。另,案外人郑美姿在与被上诉人的微信聊天中代上诉人和被上诉人讨论过由被上诉人购买案涉房屋以及对价款进行过讨价还价。三案涉房屋的定金、首付款、贷款、契税、物业费等费用均系由上诉人实际承担,双方之间不存在任何借贷合意及借贷事实。2015年2月5日,上诉人向被上诉人转账65000元,用于支付定金,同日被上诉人将上述款项支付给开发商;2015年3月6日,与开发商签订房屋买卖合同,同日上诉人刷卡支付首付款345000元;2015年开始还贷之后,上诉人每两个月向被上诉人转账相应还贷款项。被上诉人辩称其向上诉人借款买房,但没有任何证据可以证明双方之间存在借贷合意和借贷事实,且购房的定金、首付款、贷款、契税、物业费等费用均系由上诉人承担,明显不符合常理。此外,被上诉人在庭审中否认上诉人每月支付贷款,辩称是其自己还贷款,但未提供任何证据证明。上诉人大多都在自己住处附近的ATM机向被上诉人转账用于归还贷款的款项,而被上诉人辩称自己每次去看望上诉人时在上诉人住处附近的ATM机存入现金还贷,但却说不出具体的ATM机。且被上诉人住处离上诉人住处较远,被上诉人没有理由不在自己住处附近就近转账,反而是每次去上诉人住处附近转账。
 
    二、一审判决适用法律错误。不动产权属证书是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明,但其只具有“推定的证据效力”,不具有“绝对”的证据效力,产权权属证书本身并不能直接决定实际权利的状况,当事人有相反证据证明其为真正的权利人时,利害关系人可以请求确认权利,名义物权人若主张相关权利,应当承担举证责任,不能仅以登记事实对抗所有权人。被上诉人始终无法提交有利的证据证明其是案涉房屋真正的所有权人其在庭审中的陈述与微信聊天记录、通话记录均不一致。一审法院仅凭案涉房屋相关文件的签署人等形式证据就认定房屋所有权人,未对案涉纠纷进行实质性审查,导致认定事实错误。综上,请求:1、撤销原审判决,依法改判支持上诉人的一审全部诉请,或将本案发回重审;2、判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用及保全费用。
 
2.被上诉人辩称
    被上诉人王某答辩称:一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。一、被上诉人履行了作为实际购房人所应承担的全部义务,其系案涉房产的所有权人。上诉人认为其与被上诉人之间的微信聊天记录真实而完整地还原了借被上诉人名义购买案涉房产的全过程,且存在借名买房的合意,证据不足。首先,上诉人自2003年来杭工作、生活,至今已将近20余年,其作为完全民事行为能力人,对中国大陆的各项政策应当很熟悉。其有没有购房资格,不是一句“没有外销证”上诉人就决定由被上诉人为其“代持房屋”的。上诉人不能单纯的认为被上诉人在购买房产前在微信聊天内容中提到案涉房产没有商品房外销许可证就推定在购房时双方存在“借名买房”合意的事实。其次,在购买案涉房产后,上诉人认为与被上诉人的聊天记录被上诉人自认将购房资格给上诉人使用的事实与实际不符。被上诉人所提到的聊天记录都是基于2017年6月28日上诉人起诉前一两个月双方的聊天记录,双方之间的协商并非是上诉人所称的自认系“借名买房”关系。此外,案外人徐金辉与上诉人的短信记录不能代表被上诉人购房的行为系帮上诉人购房。案外人郑美姿作为上诉人的学生在协调过程中与被上诉人之间的聊天记录即便是真实的,所表明的也只是发生纠纷后为了更快解决问题,被上诉人在协调时作出的妥协让步行为。而被上诉人与第三人之间的沟通记录也并不能够说明被上诉人与上诉人之间从购房时就存在“借名买房”关系。再次,关于购买案涉房产后,上诉人认为被上诉人事无巨细向上诉人汇报,待上诉人作出决定后遵照执行,只是作为一个执行人的角色,而不是一个产权人应由的状态,是不符合常理的,进而推定被上诉人不是实际产权人。实际上,被上诉人视上诉人为自家亲人,在购买房产时又得到其资助,其告知上诉人一些有关房产的基本情况,让其了解款项并没有进行挥霍是正常的情况,上诉人提供的这些证据也不能达到证明双方之间存在“借名买房”关系。最后,上诉人通过转账方式向被上诉人支付过案涉房产的部分款项并不能证明案涉房产的实际产权人系上诉人。上诉人支付款项的行为对被上诉人直接享有的应该是债权,而不是物权。二、被上诉人与案外人郑美姿之间的通话录音,一审时该录音分割成为三段,被上诉人在一审质证时对录音证据的三性也予以了否认,即便该录音是真实的,也不能认定上诉人与被上诉人在购房时达成过借名买房的合意。另外,该录音的主体系上诉人的学生,与上诉人有利害关系,录音时间段是在2017年6月2日上诉人与被上诉人矛盾相当尖锐时故意录制,案外人以一个中间协调人的身份故意录音的动机明显不纯,被上诉人在录音中也多次提到自己是真正的所有权人且有权对案涉房产进行处置。有利害关系的第三人未经被上诉人同意的情况下所作的录音不能达到证明上诉人与被上诉人之间系“借名买房”关系的目的。三、对于上诉人支付案涉房产的部分定金、首付款等费用,被上诉人一直心存感激,并打算有能力后将款项归还上诉人。被上诉人在准备归还上诉人资助的资金时,因杭州房价上涨的原因,上诉人转而以支付过案涉房产部分款项为由主张所有权归属于其所有。三、一审法律适用正确。不动产登记簿作为公文书证,其对不动产物权归属具有法律上的权利推定效力。另一方面,基于《物权法》第十六条第一款关于物权归属和内容推定的规定,不动产登记簿本身有很强的证明力。上诉人认为其是实际所有权人,应当提供完整的证据链来达到其所主张的借名买房的证明目的,而不是由被上诉人来证明自己的房产归自己所有。
 
 
 
3.法院查明
 
    原审法院查明:2015年3月6日,王某与杭州朗宏置业有限公司签订《浙江省商品房买卖合同》(合同编号2015预1121998)一份,约定王某购买位于杭州市余杭区房屋,建筑面积83.23平方米,总价款755000元,首付款405000元,其余房款350000元申请贷款。同日,梁某刷卡支付首付款345000元。2015年3月26日,王某与中国邮政储蓄银行股份有限公司杭州市分行(以下简称邮政储蓄杭州分行)以及杭州朗宏置业有限公司签订《个人购房购车借款及担保合同》,约定王某以案涉房屋作为抵押物,向邮政储蓄杭州分行借款350000元,贷款期限自2015年3月26日至2025年3月26日,并办理了抵押登记。《个人购房购车借款及担保合同》中约定王某的还款账户为62×××64。案涉房屋于2017年6月5日登记在王某名下。
 
    另查明,梁某通过邮政储蓄银行于2015年2月5日向王某转账65000元。同日,王某向杭州美筑房产经纪有限公司刷卡支付15000元,向杭州朗宏置业有限公司刷卡支付50000元。梁某通过邮政储蓄银行于2016年2月3日向王某转账9000元;于2016年4月18日向王某转账9000元;于2016年6月8日向王某转账9000元;于2016年10月27日向王某转账12500元;于2017年4月24日向王某名下建设银行卡转账10650元;于2017年5月9日向王某名下建设银行卡转账8000元。梁某分别于2016年12月1日向王某名下邮政储蓄银行卡62×××64账户转账9500元;于2017年1月21日转账8000元;于2017年3月31日转账8000元;于2017年5月25日转账3707元;于2017年6月26日转账3707元。2015年2月2日梁某、王某的聊天记录中王某问到“要不要也问问看能不能用你自己的名字买?”2015年2月4日,梁某、王某的聊天记录中王某询问梁某:“你确定花漫里了吗?确定了明后天晚上再去看下,周末在做决定。”王某回答:“好的,感恩。”2015年2月5日,梁某、王某的微信往来记录中王某称“下单了,刚刚办好,明年3月5-8号付款,今天交了6.5万定金。”2015年2月9日,梁某、王某的微信往来记录中王某称:“开年来你要准备40万左右,贷31万左右,贷10年,月还款3500左右……”2015年2月10日,梁某回复称:“如果提前还款就没差别吧。那么贷35万,10年也是可以的。”2015年3月-4月,梁某多次询问王某开始还贷时间,王某答复从2015年4月1日开始,2015年4月6日,梁某称已经存入8000元。2015年7月22日,王某通过微信要求梁某打钱8000。2016年2月3日,梁某通过微信联系王某,称“今日汇房租9000建行,房贷8000元邮政请查收下”,王某回复称“好的”。2016年4月2日,王某称“刚刚打钱进来了,打了8000,银行今天扣款了。”2016年9月,王某告知梁某关于契税及维修基金的事宜,梁某于9月15日通过微信称:“这回你代付多少?我到时和9月房贷一起打给你”,王某回复称:“物业费2676.36元,5668.4共计。”后王某又于2016年10月2日告知梁某算错了应为7668元,梁某称有机会补上。2016年10月27日,梁某通过微信告知王某称“今天汇款12500到你建行中,你查收下,其中包含上回要补给你的2000元”王某答复称:“谢谢,其实我不着急的,又不等钱用。”2016年12月1日,梁某通过微信告知王某称:“今天汇款9500,8000是房贷的费用,另外1500是家里网络的费用,请查收下,麻烦了哦”,王某回复称:“嗯,看到了,多300元,下次少打300元。”2017年1月21日,梁某通过微信告知王某称:“今天汇款房租建行10650,邮政银行房贷8000,请查收下哦”,王某回复称:“好的。”2017年4月,双方就案涉房屋产生纠纷,2017年5月25日梁某通过微信告知王某称“菊娥我房还没有卖你们,房贷当然我还是要还的,不要退我,只是看单据上3707就付这些,请查收,不像以前付4000了”,王某回复称“本来就不到4000的,之前不是说的,现在卡里差不多有几千了吧,从来没去动过,把你卡号给我,我一并退还给你,如果一定要这样,我就替你存着,不过还是要谢谢你”。梁某原审诉讼请求:确认梁某为杭州市余杭区房屋的所有权人,责令王某配合将该房屋变更登记至梁某名下。
 
一审法院认为
       原审法院认为:本案的争议焦点在于案涉房屋的所有权归属。梁某主张其是房屋实际所有权人,因购房时误认为其台胞身份无法购买案涉房屋故借用王某的名义买房;王某认为案涉房屋登记在其个人名下,系其所有,梁某、王某之间仅存在债权。该院认为,王某与杭州朗宏置业有限公司签订商品房买卖合同的事实清楚,购房款的发票凭证、按揭贷款合同中的还款义务人等均明确指向王某,王某系该商品房买卖合同权利义务的承受者。最终,王某基于买受这一债权行为取得相应的物权,即诉争房屋的所有权。本案中梁某陈述系借名买房,进而主张房屋的所有权,王某虽然在庭审中自认购房的首付款来源于梁某,但是否认借名买房的事实并主张系借款。由此,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,否则应当承担不利的法律后果。梁某就借名买房这一涉及重大利益的事项未与王某形成书面合同,现提供的证据均不足以形成完整的证据链达到其所主张借名买房的证明目的。故对梁某要求确认其系房屋所有权人的诉讼请求,不予支持。对梁某的其余诉讼请求,亦不予支持。综上,依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决:驳回梁某的全部诉讼请求。一审案件受理费5750元,财产保全申请费4370元,由梁某负担。
 
 
 
4.借名买房专业律师李松认为
       借名买房专业律师李松认为,证据1和2能相互印证,法院均予以采信;证据3不能证明上诉人主张的待证事实,故法院不予采信。
 
       法院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致,均予以确认。
 
      李松认为,根据在案有效证据,可以认定上诉人与被上诉人之间就购买案涉房屋事务形成借名买房关系,理由如下:第一,从决定购房和贷款按揭事务的过程来看,被上诉人将购买房屋的楼盘名称(花漫里),以及选择的按揭贷款数额等购买房屋的重要事项,均向上诉人汇报,并征得上诉人的同意,这显然超出了被上诉人主张的因借款买房而需征得债权人同意的范畴,反而具有被上诉人受上诉人的指示买房的意味。而被上诉人在向开发商缴纳定金前三日还询问上诉人“要不要也问问看能不能用你自己的名字买”,亦可证明被上诉人系出借自己的名义供上诉人买房的事实。第二,从购房资金的支付情况来看,案涉房屋的首付款系由上诉人支付,此后的按揭贷款主要也是由上诉人支付,特别是上诉人将按揭款转账给被上诉人时,特别注明为房贷,被上诉人将此解释为系支付给被上诉人的借款,显然不合常理。根据以上事实,足可认定上诉人系案涉购房合同付款义务的实际承担人。第三,从双方于2017年四五月间发生纠纷后的沟通情况来看,被上诉人意欲从上诉人处购买案涉房屋,以及主张因认购又认贷政策导致的二套房购房成本增加,以及自己的名额要不回来等内容,可以认定上诉人主张的因当地购房政策调整导致双方发生矛盾,被上诉人要求以较低价格从上诉人处购买案涉房屋的陈述成立。综上,法院认为上诉人主张的其与被上诉人之间形成借名买房关系的意见成立,法院予以采纳。原审对该节事实的认定错误,法院予以纠正。法院认为,上诉人与被上诉人之间形成借名买房关系,尚属债权范畴,不能当然达到能够确认物权归属的效力。鉴于上诉人属台胞的身份,结合双方就按揭款的支付情况尚有争议的实际,双方对于债权合同的履行情况,以及是否符合过户手续的政策要求,均需通过合同纠纷进一步审查确定,故法院对上诉人提出的直接确权要求不予支持,对上诉人提出的申请开具调查令对案涉按揭贷款账户银行流水调查取证的申请,法院也不予准许。综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:
 
5.二审裁判结果
        驳回上诉,维持原判。
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