1.原告诉称

      方某、林某向法院提出诉讼请求：1.依法确认方某、林某与朱某、茅某于2014年8月31日签订的《借名购房协议》有效；2.判令朱某、茅某协助把朱某与莆田市正鼎房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》中买受人朱某变更为方某、林某的手续。

 

      事实和理由：2014年8月间，因方某、林某购买xx公司预售商品房属于第二套房，为了减轻经济负担和其他原因，方某、林某与朱某、茅某于2014年8月31日签订《借名购房协议》，约定方某、林某借用朱某、茅某的名义购买xx公司的商品房。2014年9月1日，方某、林某以朱某向xx公司购买位于仙游县正鼎澜天2＃楼1705号，由朱某与xx公司签《商品房买卖合同》，该合同上留下方某的两个联系电话号码。购房定金及首付款共336696元由方某、林某支付，剩余购房款500000元办理银行按揭贷款，每期还款亦由方某、林某偿还。因此，朱某向xx公司购买位于仙游县正鼎澜天2＃楼1705号属于方某、林某购置，故向法院提出上述诉讼请求。

 

2.被告辩称

      茅某辩称：方某、林某所诉属实，同意方某、林某的诉讼请求。

 

3.法院查明

       第三人xx公司述称：朱某与xx公司有签订商品房买卖合同，方某、林某诉称的房产正是朱某向xx公司购买的。按照合同约定xx公司将本案讼争的房产报备于朱某的名下，方某、林某主张xx公司协助办理商品房买卖合同买受人的名字变更，没有依据，且该商品房买卖合同已经备案登记，xx公司无权办理变更手续；原、被告双方签订的借名购房协议以及方某、林某为何借用朱某、茅某名字买房与xx公司无关，该借名买房协议的有效性由法院审查。

 

     在诉讼中，方某、林某围绕自己的诉讼主张，向法院提供以下证据：

 

    证据一身份证复印件一份、2019年5月23日仙游县鲤南移动营业厅证明一份、号码账户费用查询一份，欲证明：（1）方某、林某主体适格；（2）与开发商签订购房合同预留的电话135××××5000或189××××6999属于方某。

 

      证据二朱某、茅某身份复印件各一份、2014年8月31日原、被告签订的《借名购房协议书》一份。欲证明：（1）朱某、茅某主体身份；（2）方某、林某借朱某名义购置正鼎澜天开发的仙游县正鼎澜天2＃楼1705室，约定首付款及按揭贷款由方某、林某支付；（3）约定方某、林某为实际出资人和房屋实际所有人等。

 

       证据三2014年9月1日朱某与xx公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201402867）一份，欲证明：在购房合同上留下方某、林某的两个电话号码，方某、林某以朱某名义与xx公司签订合同，购买仙游县正鼎澜天2＃楼1705室，建筑面积145.27平方，套内面积115.09平方，该商品房单价5759.59元，总金额为836696元，付款方式336696元，首付定金及购房款均由方某、林某出资承担，剩余房款50万元由朱某申请按揭贷款。

 

       证据四方某、林某支付的售房款凭证（提供建设银行）及正鼎澜天收款凭证各一份，欲证明：方某、林某已支付给正鼎澜天房地产公司首付款。

 

        证据五方某、林某支付的房地产按揭贷款存款明细账一份（9张），证明购置商品房有方某、林某支付承担偿还按揭贷款。

 

      证据六方某、林某支付维修金基住房登记费各一份，欲证明：方某、林某支付维修基金及登记费。

 

      朱某、xx公司对上述证据质证意见：朱某、xx公司对上述证据的合法性、真实性均没有异议。

 

4.借名买房专业律师李松认为

       借名买房专业律师李松认为，因双方对上述证据的合法性、真实性均没有异议，则法院对方某、林某提供的上述证据的真实性、合法性予以认定，可以作为本案的定案依据。

 

      依据上述证据及当事人的陈述，法院认定本案事实如下：2014年8月31日，朱某、茅某与方某、林某签订《借名购房协议》一份，约定：（1）方某、林某因故不便以自已名义赎买新房，以朱某、茅某的名义购买xx公司位于仙游县；（2）购房款及相关费用全部由方某、林某支付，方某、林某是实际出资人和房屋的实际所有人。该协议还就其他的权利进行约定。2014年9月1日，朱某与xx公司签《商品房买卖合同》，购买xx公司位于仙游县正鼎澜天2＃楼1705号的商品房。在该合同上预留联系购房人的两部手机号码均为方某使用。同日，方某、林某分别通过自己的银行账号向xx公司的银行账号内汇入购房定金及首付款共计336696元。剩余购房款500000元由朱某向银行按揭贷款。该贷款的每期还款额由方某转入朱某的账号内由银行扣划偿还。2019年6月6日，方某、林某以上述事实理由诉至法院并提出上述诉讼请求。朱某、茅某和xx公司则分别作出上述答辩。

 

      另查明，仙游县正鼎澜天2＃楼1705号的商品房已在仙游县不动产登记中心进行备案登记。目前xx公司尚未向朱某交付案涉房产。

 

       综上所述，法院认为，一、关于《借名购房协议》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，（1）方某、林某与朱某、茅某均系完全民事行为能力人，其所签订的《借名购房协议》，系自愿且是双方的真实意思表示；（2）《借名购房协议》的内容并没有违反法律、法规的强制性规定。至于涉及的如政府限购、限贷政策以及经济适用房（案涉房屋系商品房）的相关政策属于行政性强制规定或管理性的强制性规定，并不属于法律、行政法规的效力性强制性规定；（3）该协议没有损害国家、集体或第三人的利益。故《借名购房协议》没有存在上述法律规定的无效情形，应当认定合法、有效，即方某、林某请求法院确认方某、林某与朱某、茅某签订的《借名购房协议》有效，有事实和法律依据，法院予以支持。二、关于方某、林某主张朱某、茅某应协助将朱某与xx公司所签订的《商品房买卖合同》中买受人朱某变更为方某、林某的问题。（1）《借名购房协议》效力约束的双方为方某、林某和朱某、茅某，对xx公司不具有约束力，现xx公司明确表示不同意变更且因该合同已经备案而无权变更，则方某、林某的该请求显然没有事实依据和法律依据；（2）朱某与xx公司所签订的《商品房买卖合同》只经仙游县不动产备案登记，案涉房屋xx公司尚未交付，不能发生物权变动，故方某、林某即便支付案涉房屋的首付款并按期偿还银行按揭，在案涉房屋物权尚未确定在朱某、茅某名下的情况下，涉及的款项只能认定为与朱某、茅某存在债权债务关系，并不能直接请求将《商品房买卖合同》的买受人变更为方某、林某。综上，方某、林某的该项请求没有法律依据，法院不予支持，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条规定，判决如下：

 

5.裁判结果

      一、确认方某、林某与朱某、茅某于2014年8月31日签订的《借名购房协议》有效；

 

      二、驳回方某、林某的其他诉讼请求。