李松律师（18610907432）专注于房地产法及建设工程领域的研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、建设工程合同、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
1.上诉人诉称

      林某上诉请求：1.依法撤销福建省福州市台江区人民法院（2017）闽0103民初5278号民事判决第一项、第二项，改判驳回陈某1的全部诉讼请求；2.本案一、二审的诉讼费用均由陈某1承担。

 

      事实与理由：一、一审判决对购房首付款数额认定错误。讼争房屋是为了陈某1的儿子陈某2与林某结婚而购买，且结婚登记在房产过户登记后才办理。2012年7月3日，由陈某3签订的《房产买卖合同》约定讼争房产实际成交价为106.5万元。履约保证金10万元由陈某3先行代为支付给房产中介保管，之后用于抵扣房款。林某与案外人原永光签订的《房屋交易资金托管业务通知协议书》约定首付款为35.5万元，林某于签约当日将该款存入共管账户。林某签订的《抵押贷款合同》约定贷款数额为61万元，该合同中载明的首付款26万元并卖方原永光实收的首付款，一审判决认定首付款为26万元，与事实不符。二、一审判决认定购房首付款以及目前已偿还的月供均由陈某1出资是错误的。1.除了陈某3的声明，陈某1未再提供有关转账凭证证明陈某3将首付款金额支付给林某，应由陈某1承担举证不能的后果。相反，陈某1提供的交易回单、取款凭条恰能证明首付款是林某出资的。2012年8月24日，林某还向陈某3支付30万元用于办理购房事宜。现有证据已足以证明案件事实，故林某没必要重复提供证据。2.讼争房屋的抵押贷款系以林某作为抵押人和借款人办理的，还贷时间是从2012年11月9日起算。陈某1未提供证据证明自始至终均由其出资还房贷，仅以其从2014年11月开始存在汇款的行为是不能推定已偿还的月供全由陈某1出资。三、一审判决认定不存在陈某3接受林某委托办理买房事宜是错误的。虽然陈某3不承认接受林某的委托，但陈某3收取林某30万元是事实，足以证明事实委托关系的存在。四、陈某1趁林某在国外无法控制房产资料提起本案诉讼，实属不公平，讼争房屋使用现状不应作为所有权归属的依据。

 

2.被上诉人辩称

       陈某1辩称，一、266800元是一审法院对林某与建设银行签订的《个人住房借款合同》约定条款的描述，并非对购房首期款的认定，不存在一审法院错误认定购房首期款的问题。二、陈某1一审提交的证据足以证明讼争房屋的购买人、实际出资人和占有使用人均为陈某1。林某关于委托陈某3购买讼争房屋、首付款等费用系由其支付、陈某3与陈某1汇入其账户的钱款系陈某1支付给林某的生活费等主张，均与客观事实不符。一审法院综合考虑后认定陈某1与林某之间存在借名买房关系，并确认陈某1出资购买及实际占有讼争房屋的事实并无不当。三、林某称其转款30万元给陈某3，但该钱款不是林某的，而是陈某1的妹夫误转入林某账户的，该钱款本是转给陈某1的。综上，一审判决正确，应予维持。

 

       建设银行述称，同一审时陈述的意见一致。

 

3.法院查明

 

        陈某1向一审法院起诉请求：1.判决福州市台江区广安城小区1#楼（安顺楼）106单元及1层54附属间的房屋所有权（产权证号：榕房权证Ｒ字第××号）及附着于该房屋的国有土地使用权[产权证号：榕台国用（2012）第00263807401号]归陈某1所有；2.判决陈某1可以以自己的名义向建设银行清偿关于上述房地产的借款余款本息；3.判令建设银行于上述房地产的借款余款本息清偿之日起十日内办理注销上述房地产的抵押登记手续；4.判令林某于上述房地产的抵押登记手续注销之日起十日内协助陈某1将上述房地产过户登记至陈某1名下；5.本案的全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费）由林某承担。

 

       一审法院认定事实：林某系陈某1的儿子陈某2之妻。2012年7月3日，陈某1的弟弟陈某3为买方（乙方），原永光为卖方（甲方），双方就买卖坐落于福州市台江区附属间（以下简称“讼争屋”）分别签订了《居间合同》、《交易服务合同》、《房产买卖合同》。2012年7月3日、7月4日，交易服务方福州家天下房产代理有限公司向陈某3开具了两张《收款收据》，内容分别为：代房东收到陈某3缴纳的讼争屋履约保证金5000元和95000元。2012年8月29日，林某为借款人、建设银行为贷款人，双方签订了一份《个人住房借款合同》（2012年建闽房五个房借字62号），约定：林某将讼争屋的房产（榕房权Ｒ字第××号）及其占用范围内的土地使用权作为抵押物，向建设银行贷款陆拾壹万元，用于向售房人原永光购置讼争屋，其中首付款为人民币贰拾陆万陆仟捌佰元整，每月归还本息金额约为人民币伍仟捌佰壹拾捌元伍角伍分。还款方式为：借款人委托贷款人在委托扣款日从借款人在贷款人开立的个人结算账户中直接扣划还款。扣款账户户名：林某，账户：62×××76，开户银行：建行。合同签订后至庭审之时，建设银行每月均能如期足额从林某上述账户扣划还款。2012年9月7日，陈某1替原永光、林某分别缴纳地税税费8768.00元、13152.00元。根据银行流水对账单显示，2014年12月9日至2018年3月13日期间，陈某1每月均向林某上述扣款账户（62×××76），汇入3000元-7000元不等金额。另查，讼争屋即台江区国货路西侧广安城小区1#楼（安顺楼）1层54附属间，106单元（原坐落：台江区国货路广安城小区1座106单元、1座54#附属间），房屋所有权于2012年9月5日登记至林某名下。原《房屋所有权证》编号：榕房权Ｒ字第××号；《土地使用权证》编号：榕台国用（2012）第00263807401号（俩证原件存于陈某1处）。2017年9月18日，林某以上述房屋所有权证、土地证不慎遗失为由，向福州市不动产登记和交易中心补领了《不动产权证书》，证号：闽（2017）福州市不动产权第9063913号。

 

       一审法院认为，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案中，陈某1主张讼争屋系借林某的名义购买，并为此提交由自己所保管的《房屋所有权证》、《土地使用权证》、《房屋买卖合同》等文件原件，以及陈某3出具的《声明》等证明购买讼争屋出于其意思表示，其为讼争屋的实际购买人。关于出资，陈某1提供了《收款收据》、《银行流水对账单》等证据证明购房款项包括保证金、居间费、税费、首付款、月供均由其出资。关于实际占有，陈某1主张讼争屋现由其与母亲共同居住使用，并提供物业费、水电费缴费清单予以证明。综合上述证据分析，可以确认陈某1出资购买并实际占有讼争房屋的事实，法院认为陈某1已完成举证责任，陈某1与林某之间虽未签订书面协议，但根据一般生活常理和经验法则可以推定存在借名买房关系。林某辩称讼争屋系其个人购买，但其委托陈某3办理讼争屋买卖事宜的主张即没有得到陈某3的承认，也没有其它证据可以佐证。林某主张讼争屋买卖的过程中产生的首付款、月供、税费、中介费等费用均由其支付，陈某3、陈某1汇入其账户的钱款系支付其生活费等，但并未提供证据证明其支付上述款项的资金还有其他的来源。当事人反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故林某的上述主张缺乏事实依据，不予采信。以上，陈某1作为讼争屋的实际购买人、实际出资人和实际占有人，应对讼争屋享有所有权。现讼争屋登记在林某名下，林某有义务按照不动产登记部门的有关规定在讼争屋解除抵押后协助陈某1办理不动产的权利变更登记手续。关于陈某1上述诉讼请求，有事实及法律依据，予以支持。清偿银行贷款、解除房屋抵押的途径和程序，应当遵循购房时签订的《个人住房借款合同》约定以及建设银行相关规定，陈某1诉请以自己的名义向建设银行清偿借款余款本息以及在借款余款本息清偿之日起十日内办理注销上述房地产的抵押登记手续的诉请，于法无据，不予支持，陈某1可自行向建设银行申请变更，并依照银行借贷相关规定处理。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决：一、确认坐落于福州市台江区（安顺楼）106单元及1层54附属间的房屋所有权归陈某1所有；二、林某应于上述房产的抵押登记手续注销之日起十日内按照不动产登记部门的有关规定协助陈某1办理不动产的权利变更登记手续；三、驳回陈某1的其他诉讼请求。

 

 

        法院二审期间，陈某1向法院提供案外人陈某4的身份证复印件及书面声明一份、陈某4的中信银行卡账户交易明细一份，旨在证明2012年8月24日由林某名下账号为62×××76的建行账户转给陈某3的30万元，并非林某的资金，而是陈某1的妹夫陈某4本要转给陈某3的款项。法院组织双方当事人进行证据交换和质证。经质证，法院认为，陈某1提供的证据均有原件予以核对，真实性法院予以确认。陈某4书面声明的内容与银行卡账户明细记载的事项吻合，林某亦未提供相反证据予以反驳，故法院认为该笔30万元与购买讼争房屋的款项无关联。

 

       根据现有有效证据及当事人陈述，法院对一审判决查明的事实予以确认。

 

4.借名买房专业律师李松认为

      借名买房专业律师李松认为，本案争议焦点是讼争房屋是否系陈某1借林某的名义所购买，对此法院分析如下：一、林某主张讼争房屋系其委托陈某3所购买，其于2012年8月24日向陈某3汇款30万元用于购房等相关事宜，但林某未提供任何证据证明其与陈某3之间存在委托购房关系，且陈某3本人亦未承认接受过林某的委托。根据陈某1二审提供证据显示，林某主张的30万元与本案购房款并无关联，系陈某1与案外人陈某4的其他经济往来款，故林某关于委托购房的主张缺乏事实依据，法院不予支持。二、林某主张讼争房屋的首付款及月供均由其支付，但未提供用于支付该款项的资金来源。而陈某1一审提供的《收款收据》、《银行流水对账单》等证据足以证明整个购房过程产生的保证金、居间费、税费、首付款、月供等费用均由其出资。三、陈某1现持有讼争房屋的《房屋所有权证》《土地使用权证》《房屋买卖合同》等原件，并实际占有使用该房屋，符合实际购房的特征。林某主张因其出国，讼争房屋才由陈某1占有使用，陈某1随之才持有与房屋有关的材料，但林某未提供证据证明，对其该主张，法院不予支持。一审法院综合本案现有有效证据及具体案情，并结合一般生活常理和经验法则后，认定陈某1与林某之间存在借名买房关系，陈某1系讼争房屋的实际购买人及出资人，并无不当。另，案涉《个人住房借款合同》中约定首付款266800元，一审法院对此进行引述，而非对首付款作出事实认定，故不存在认定事实错误的问题。

 

        综上所述，林某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

 

5.二审裁判结果

    驳回上诉，维持原判。