李松律师（18610907432）专注于房地产法及建设工程领域的研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、建设工程合同、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

 

1.被上诉人辩称

        陈某辩称，1、案涉房屋是婚前本人出资购买，且已取得不动产权证是个人合法财产。2、上诉人主张其为房屋共有人缺乏事实和法律依据。3、上诉人主张的居住占有的行为，不能取得涉案房屋的所有权。综上，上诉人的上诉与事实和法律不符，上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。

 

      2.陈某向一审法院起诉请求：1.判令张某、廖某搬离福建省长汀县东方巴黎小区3-501室，停止侵占并将房屋返还陈某；2.本案诉讼费用由张某、廖某负担。

 

      张某、廖某向一审法院反诉请求：判决确认张某、廖某系福建省长汀县东方巴黎小区3-501房屋的共有权人，诉讼费用由陈某负担。

 

      一审法院对双方当事人无争议的事实予以确认。

 

       一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明，但当事人有相反证据足以反驳的除外。该院审结并已生效的陈某、张某、廖某与刘林水生机动车交通事故责任纠纷一案的（2011）汀民初字第867号民事判决书中虽认定张某2以陈某的名义购买了涉诉房屋，但陈某提供的《商品房买卖合同》《中国农业银行股份有限公司福建省分行账户历史数据查询单》《不动产权证书》足以证明涉诉房屋系陈某于婚前以其个人名义并个人出资购买，且张某、廖某未提供证据证实陈某所交首付款系其或张某2所付，陈某提供的上述证据足以反驳生效判决所认定张某2以陈某的名义购买了涉诉房屋的事实。张某、廖某以上述判决书作出的认定为由，要求认定涉诉房屋系家庭共同出资购买，因举证不能，不予采纳。关于按揭款的支付，因双方已达成一致意见，予以确认。关于房屋装修款的支付问题，张某、廖某虽提供了相应票据，但该票据的客户名称中的“小张”“张某2”应推定为张某2，该组证据不足以证明该装修款为张某、廖某所出。《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第六条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”、第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。所以，陈某依法对涉诉房屋享有物权毋庸质疑。本案关键在于张某、廖某是否具有物权法第九条规定的无需登记而拥有物权的除外情形。物权法第七条规定“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”据此，本案应由张某、廖某就其对涉诉房屋享有共有权进行举证。依民法理论，物权的取得，不外乎原始取得与继受取得。前者指非基于他人权利与意志而取得物权，后者指基于他人权利与意志取得物权。本案中，张某、廖某未取得涉诉房屋的共有物权。首先，张某、廖某未提供证据证明陈某与张某、廖某就共同向开发商购买涉诉房屋达成了合意并共同支付了首付款；如前所述，张某、廖某提供的证据也不足以证明涉诉房屋系借名买房，即由张某、廖某或张某2以陈某名义购买。所以，张某、廖某的共有物权主张，不符合物权取得的法定方式。其次，张某、廖某所谓的装修行为也不构成对涉诉房屋的共有。房屋的装修，于民法上称为附合，一般而言，附合物的价值小于被附合的房屋，且随着时间的延长其价值也随之逐减。所以，当作为动产的装修材料附合于作为不动产房屋之上时，如无特别约定，由房屋所有人取得附合物的所有权属通常习惯，房屋装修不构成对房屋的共有。另外，张某、廖某也未提供有效证据以证实涉诉房屋的装修系其出资。再次，物业费及水电费是因生活所需和依物业服务合同约定而支出的费用，该行为不是物权产生的法定依据。最后，张某、廖某支付按揭款的行为不构成对房屋的共有。《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十二条规定“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外”“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释三》第十条规定“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理”“依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿”。参照上述规定，张某、廖某仅能对其支付的按揭款主张财产性权利而不能主张共有物权。关于陈某能否主张张某、廖某搬离问题。占有是对物进行管领的一种事实状态，该事实状态基于民事法律行为而产生。依是否所有之意对物进行占有，分为自主占有和他主占有。张某、廖某因陈某与张某2婚姻的缔结而入住涉诉房屋，在张某2去世、陈某未缴交按揭款情形下，张某、廖某主动代陈某缴交了按揭款。所以，张某、廖某居住于涉诉房屋的行为不构成陈某主张的侵占。张某、廖某虽有共同共有的自主占有之意，但依上述司法解释规定，不能产生共同共有之实。陈某作为涉诉房屋的所有权人，依物权法第三十九条规定，对涉诉房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。依照物权法第二百四十三条“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用”规定，陈某要求张某、廖某搬离涉诉房屋的诉讼请求，于法有据，予以支持。张某、廖某主张其在城里无房可居非对抗陈某搬离请求的法定理由，不予采纳。综上所述，陈某作为涉诉房屋的所有权人，有权要求张某、廖某搬离涉诉房屋；张某、廖某本可对涉诉房屋支付的款项及其相对应财产增值部分要求陈某偿付，并依继承法的相关规定继承张某2遗产中其应得部分，但其仅提出确认涉诉房屋为陈某与张某、廖某家庭共同财产，该诉讼请求因无事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第七条、第十七条、第三十九条、第二百四十三条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定，判决：一、张某、廖某应于本判决生效后三个月内搬离福建省长汀县东方巴黎小区3-501室，并将该房屋返还陈某；二、驳回张某、廖某的反诉请求。本诉案件受理费100元，减半收取计50元，由张某、廖某负担；反诉案件受理费5,900元，减半收取计2,950元，由张某、廖某负担。

 

3.法院查明

        经审理查明，2008年3月17日，陈某与长汀县京汕房地产开发有限公司（以下简称京汕公司）签订《商品房买卖合同》，以总价款346,559元购买了福建省长汀县东方巴黎小区3-501室。合同签订后，陈某向京汕公司支付了首付款106,559元，并于2008年5月向中国工商银行长汀支行申请了240,000元购房贷款，陈某亦陆续支付购房按揭贷款。2017年11月27日，陈某取得闽（2017）长汀县不动产权第XXXXXXXX号《不动产权证书》，记载：权利人为陈某，共有情况为单独所有。另查明，2009年3月17日，陈某与张某2结婚，张某、廖某为张某2父母，2010年中秋节后，张某、廖某跟随张某2入住涉诉房屋，2011年3月4日，张某2去世，同年7月6日，陈某生女儿张涵雁，2015年年底，陈某搬离涉诉房屋。

 

4.借名买房专业律师李松认为

    借名买房专业律师李松认为认为，本案中，案涉房屋的《商品房买卖合同》的签订、首付款的支付、银行购房贷款均可证实房屋的购买发生在陈某婚前，故应确认该房系陈某婚前购买。上诉人上诉主张房屋为张某2借陈某名义购买并据此认为系共有人的理由，既未提供证据明确，亦与相关购房证据及不动产权登记的权利人和共有情况不符，上诉人的该上诉理由不能成立，法院不予支持。上诉人在上诉中以其支付案涉房屋的装修款、部份银行按揭款、水电、物业费来主张其应为该屋的共有人的理由，对此一审法院在裁判中已从本案现有事实证据和法律依据方面进行了全面的阐述，法院对一审法院的裁判意见予以确认，在此不再重述，故对上诉人的上诉理由，法院不予支持。综上所述，张某、廖某的上诉请求不能支持，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

 

5.二审裁判结果

    驳回上诉，维持原判。