李松律师（18610907432）专注于房地产法及建设工程领域的研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、建设工程合同、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

1.原告诉称

       原告邓某向法院提出诉讼请求：1、判令确认争议房屋产权归原告所有；2、判令被告就争议房产办理预抵押登记注销手续；3、判令被告就争议房产为原告办理备案登记变更、预告登记变更等手续。事实和理由：二被告系夫妻关系。2014年，原告与二被告签订《房屋代代持协议书》，约定二被告以自己的名义替原告购买成都市景茂时代投资有限公司所开发的位于成都市双流区房产（房屋建筑面积215.52平方米，房屋总价4228961元），同时约定房款由原告全部出资，首付款2114961元直接以被告的名义支付给开发商，剩余部分由被告以自己的名义向平安银行成都天府支行申请按揭贷款2114000元，分期10年偿还，并约定由被告按照银行核准的偿还金额按月偿还贷款。2018年2月，原告得知本案争议房产被法院查封，经查询后知晓由于被告未按时偿还银行贷款，逾期多次导致被银行起诉，要求就剩余贷款及利息、罚息共计约53万余元一次性偿还。由于被告的违约行为，导致本应属于原告的财产遭受巨大风险，因此为了保障原告的财产，诉至法院。

 

2.被告辩称

       被告黄某、王某辩称，承认原告在本案中所主张的事实，认可是其代原告购买的房屋。但其是在招商银行办理的抵押贷款，按揭款其是正常归还的，其是在平安银行办理的无抵押信用的贷款逾期，是因为该经济纠纷导致案涉房屋被法院查封。

 

3.法院查明

      法院经审理认定事实如下：2014年12月4日，原告（甲方）与二被告（乙方）签订了《代购代持协议书》，约定：一、由于甲方身份特殊，目前面临着财产纠纷问题，为使自己财产利益不受到损害，因此请求乙方代为购买房产，并代为持有；同时乙方在对外承包期间，资金周转困难，故向甲方借款20万元，后于2014年9月归还15万元，剩余5万一直未及时归还，有欠条作为凭证。二、甲方决定购买成都市景茂时代投资有限公司所开发的位于成都市双流区房产（该房屋系商铺，建筑面积215.52平方米，房屋总价约4228961元，该房屋合同乙方已经代为签订），乙方同意以自己的名义代为购买，并代为持有该房产。三、甲方权利义务：甲方认购上述房产，并承担该房产所有的费用，包括但不限于购房款、契税、维修基金、办证费、银行贷款费用等，同时在乙方代为购买和代持房产后，甲方同意对乙方所欠的剩余借款5万元，予以豁免，用于补偿乙方因代购代持行为所承担的必要经济损失。四、乙方同意根据双方协议，代甲方购买上述房产，并代为持有该房产，将该房产的产权暂时办到乙方名下，同时配合在双方合适的时候办理过户手续，具体时间以甲方意思为准；同时，乙方承诺在代购代持期间不得擅自处置该房产，如果存在因乙方自己的经济纠纷问题而导致诉讼被查封的，全部责任乙方自愿承担。五、购房费用约定：甲方将前期首付部分费用约2115000元左右（实际金额以开发商开具的票据为准）支付到乙方黄某的个人账户里，乙方以自己的名义购买上述房产，剩余部分以乙方名义替甲方向招商银行光华支行申请贷款，贷款期限约定为10年，甲方分期支付给乙方黄某指定的银行账户，乙方根据银行核准的金额按月将贷款存入所申请的银行贷款卡里，满足银行每月扣划要求。六、双方同意在该协议所约定履行期间，不得出现任何违反双方协议真实目的的行为，如出现乙方擅自处置房产、甲方不能按时支付银行贷款的，则违约方将承担相关责任……

 

       2015年2月6日，位于成都市双流区房屋的签约备案在被告黄某、王某名下，合同签约备案号为425025。2015年12月24日，被告黄某、王某办理了案涉房屋的商品房预告登记。

 

        另查明，2019年3月28日，招商银行股份有限公司成都分行出具《个人贷款还清证明书》，载明：客户黄某在我行的业务编号为8141219344015项下贷款本息及相关费用于2018年5月4日全部清偿，该笔个人商业用房贷款于2015年2月10日发放，贷款金额为211.4万元，期限120个月。案涉房屋现无抵押及限制登记情形。

 

      还查明，原告与二被告签订了《代购代持协议书》时，成都市房屋买卖的限购政策尚未实施。以上事实，有原、被告双方当事人的一致陈述、《代购代持协议书》、《商品房买卖合同摘要》、《个人贷款还清证明书》及房屋信息查询记录等证据在卷佐证。

 

4.借名买房律师李松认为

       借名买房律师李松认为，原、被告签订的《代购代持协议书》系双方真实意思表示，不违反法律规定，是有效合同。根据上述协议及原、被告双方的陈述等证据，可以认定原告系借用被告的名义购买了成都市景茂时代投资有限公司所开发的位于成都市双流区房产。在上述借名购房的行为中，涉及双重法律关系：一为内部关系，即借名人和出名人之间的借名购房合同关系；二为外部关系，即借名人或出名人和第三人的买卖合同关系，本案需要探讨的是内部关系。借名人将自己出资购房经他人允诺而登记他人名下，其法律性质应属于《中华人民共和国合同法》第四百零二条、第四百零三条规定的间接代理，所谓间接代理，是指代理人以自己的名义，为本人之计算，而为法律行为，在“借名买房”的法律关系中，实际购买人是委托人，名义购买人是受托人，名义购买人以自己名义与第三人签订房屋买卖合同并将产权登记在自己名下。原、被告约定，由被告代为持有该房产，将该房产的产权暂时办到被告名下，同时被告配合在双方合适的时候办理过户手续，具体时间以原告意思为准，被告作为受托人，根据《中华人民共和国合同法》第三百九十九条的规定，应当按照委托人，即本案原告的指示处理委托事务，根据本案认定的事实，案涉房产尚未办理产权证书，仅备案登记在被告名下，故对原告要求被告为其办理备案登记变更手续的诉讼请求，法院予以支持。对于原告要求变更预告登记手续的诉讼请求，根据原、被告签订的《代购代持协议书》，对原告的该项诉讼请求，法院予以支持。对于原告要求被告就案涉房产办理预抵押登记注销手续，因讼争房屋已无抵押和其他限制登记情形，故对原告的该项诉讼请求，法院不予支持。因现该房屋尚未办理产权证书，不动产物权尚未设立，故对于原告要求确认该房屋归其所有的诉讼请求不予支持。

 

      综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十九条、第四百零二条、第四百零三条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：

 

5.裁判结果

    一、被告黄某、王某于本判决生效之日起十日内协助原告邓某将位于成都市双流区（业务件号：2017112122Ｆ0080）房屋的备案登记变更为原告邓某；

 

     二、被告黄某、王某于本判决生效之日起十日内协助原告邓某将位于成都市双流区（业务件号：2017112122Ｆ0080）房屋的预告登记变更为原告邓某；

 

     三、驳回原告邓某的其他诉讼请求。