李松律师(18610907432)专注于房地产法及建设工程领域的研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、建设工程合同、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

上诉人诉称

上诉人胡某、郑某上诉请求：维持一审判决第一项；撤销一审判决第二、三、四项，改判驳回王某的一审反诉请求；判令王某配合胡某、郑某办理上海市靖边路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的产权变更登记手续。事实与理由：第一，本案符合借名买房的特征，胡某、郑某借用王某的名义购房并申请银行贷款，胡某、郑某是系争房屋的实际权利人以及银行贷款的实际债务人。购房首付款及2009年之前的银行贷款均由胡某、郑某支付，这符合借名买房的特征。王某认为双方系共同出资购房与事实不符。第二，双方于2009年3月25日签订的两份协议不是附条件的协议，且已经对系争房屋进行了分割，根据该两份协议的内容及房屋使用情况，系争房屋应归胡某、郑某所有，王某应配合办理系争房屋的产权变更手续。第三，2012年，上海银行股份有限公司白玉支行起诉王某、郑某、胡某，请求支付贷款、利息等费用。王某之所以履行徐汇法院判决，一方面是被迫履行，另一方面是企图通过归还银行贷款来侵占系争房屋的份额。因此，王某履行法院判决部分的款项不应该作为对系争房屋的出资。

 

上诉人王某上诉请求：改判按系争房屋的真实市场价格以及王某对系争房屋的实际出资额认定王某应得的房屋折价款；或判令系争房屋归王某所有。事实与理由：第一，王某在一审时对系争房屋的市场价格不了解，故在一审中确认的房屋价格与真实市场价格偏差过大，显失公平。第二，一审判决对于王某应得的房屋折价款，并非按照王某的实际出资计算，对王某有失公允。

 

胡某、郑某向一审法院起诉请求：1、系争房屋归胡某、郑某所有；2、王某配合胡某、郑某办理房产过户手续。

 

王某向一审法院提起反诉请求：1、系争房屋归王某所有；2、王某向胡某、郑某支付折价款。

 

一审法院认定事实：一、2003年10月，胡某与王某作为买方与出售方签订《上海市商品房预售合同》一份，出资人民币(以下币种均为人民币)438,949元购得系争房屋，合同载明买方已付房款87,949元，余款351,000元以按揭贷款的方式支付。购置手续完成后，除房屋保险单外其余交易文件均由胡某、郑某保管。出售方于2004年9月出具了系争房屋符合办理入住手续条件的通知书；二、2008年7月23日，胡某与王某取得房屋产权证。2008年9月17日，胡某之户籍迁入系争房屋；三、2009年1月，王某出具了委托胡某出售系争房屋的委托书两份，之后，胡某、王某两人为出售房屋与案外人於某签订了房屋买卖居间协议，胡某还出具了定金收据并为之后的交易失败承担了相应的钱款支付责任；四、2009年3月25日，郑某与王某达成笔据两份，一份笔据的抬头为“协议书”，部分文字内容不连贯，主要有“首付、王某、付定金壹万元、另支付肆个月贷款”、“郑讲、王某、付2个月贷款、其余购房契税费用、进户费、首付款、每月银行贷款郑支付、共计支付近五年银行贷款”、“80万、各分15万、90万以上分20万”、“银行卡卖掉房、王某拿16.6000.00元、卖房子时、配合签字、签合同、到银行、不得违约”等内容；另一份笔据无抬头，部分文字内容不连贯，主要有“首付、王某、付壹万元、另支付肆个月贷款”、“郑讲、王某支付贰个月银行贷款”、“其余购房付契税费用、进户口、首付款、每月银行贷款全是胡某支付、共计支付伍年银行贷款、其他所有的钱全部是我付给王某壹拾陆万陆仟元正”、“王某共计付壹万陆仟元”、“其他所有的钱全部是胡某支付，现给王某壹拾陆万陆仟元整、剩余钱款全部划在胡某银行卡内(卖房款)玖拾万以上给王某贰拾万”等内容；五、2009年3月9日，上海银行股份有限公司白玉支行向王某发送律师函一份，大意为：自2008年4月30日起，王某未按其与银行签订的个人住房抵押借款合同约定还贷，故要求王某及时履约；六、2010年2月，胡某曾为向王某提起诉讼拟制了起诉状一份，自述其以王某之名共同购买了系争房屋并贷款，王某自认出资1.6万并委托胡某、郑某出售房屋，还对房屋出售后所得钱款的分配作了承诺，因此后王某拒绝配合办理房屋的出售手续，故起诉要求对房屋确权；七、2012年8月14日，上海市徐汇区人民法院就上海银行股份有限公司白玉支行诉王某、胡某、郑某金融借款合同纠纷一案作出(2012)徐民二(商)初字第445号民事判决，主要查明的内容为：王某为购置系争房屋通过与银行签订《个人住房抵押借款合同》的方式贷款351,000元，双方对还款方式、逾期还款的违约责任作了约定，并以系争房屋作为抵押物，抵押人为王某、胡某及其夫郑某。2010年6月20日起王某未按约定履行还款义务，截止至2012年7月21日尚欠本金289,736.72元，银行遂于2012年3月6日提起诉讼。根据上述事实，该院认为银行起诉要求王某、胡某、郑某履行还款人或抵押人义务并无不当，故判令涉案抵押借款合同解除，并由王某向银行支付上述借款本金、自2011年3月20日起至判决生效之日止的利息与罚息、因诉讼产生的律师费，否则银行有权将抵押物通过拍卖等方式以所得价款优先受偿；八、2012年10月16日，上海银行股份有限公司白玉支行出具《个人贷款结清证明》一份，确认系争房屋的贷款已结清。随后，因当事人之间为房屋的权属发生争议，胡某、郑某于2016年7月1日向一审法院提起诉讼，王某亦提起反诉。

 

一审法院认为：不动产物权的归属原则上应以公示登记为准。系争房屋产权既已登记至胡某与王某名下，则胡某、郑某夫妇如欲以“借名买房”为由将王某的权益排除于房产之外，应按法定的举证规则提供相应的证据加以证实。而将当事人的陈述与一系列证据结合加以分析，一审法院认为目前尚无确凿可信的证据可证实房屋买卖合同签署时双方对胡某借王某之名购房有明晰、确切的约定或王某曾单方作出过系争房屋实际由胡某、郑某购买而其非购房人的承诺，而购房文件的持有、对房屋的实际掌控、户籍的登记、房款及相关费用的支付、当事人签署的笔据、与银行产生贷款诉讼后的法院判决书等均非可用于证实“借名购房”这一事实成立的直接证据，故一审法院对胡某、郑某以此理由对房产进行确权的观点不予采纳。既然如此，系争房屋应属于胡某与王某共同购买并共享产权，因当事人在庭审中一致同意在325万元的基础上对该共有产进行分割且支付折价款，考虑到房屋不再具备继续共有的基础，一审法院予以准许并在本案中一并处理。至于分割方式，一审法院认为，当事人在购房时对具体出资比例、偿还贷款的责任分担、购房后的用途、房屋产生的收益分配等各类事项均未作出明确约定，在购房后又怠于主动向贷款出借方即银行履行还款义务，导致危及房产的诉讼风险发生后不得不采取补救措施，故作为共有产权人，胡某、王某两人对管理房屋过程中因懈怠产生的风险损害、分割房屋过程中因约定不明产生的权益难以厘清的后果应共同承担责任。因房屋分割过程中当事人未提供确凿证据以支持各自的分割方案——唯一为确定出资、还贷、出售、分成比例等事宜所签署的、两份形成于同一天的笔据中大部分文字内容不连贯、语义指向不明晰、前后表述逻辑不一致，难以将此类笔据作为确定产权份额及分割房产权益的强势证据。根据上述理由，一审法院将结合案情对房屋产权的分配、折价款的补偿问题予以酌定，酌定所考量的因素包括民事活动中的公平等价原则、共有物分割的法律规定、可以通过当事人的陈述与部分证据相结合得到印证的购房出资与还贷事实、系争房屋的客观情况、当事人各自的过错程度及纠纷过程中为房产支出的经济损失等。综上所述，对当事人本反诉中合理的诉求予以支持，不合理的诉求不予采纳。

 

据此，一审法院作出判决：一、上海市靖边路XXX弄XXX号XXX室房屋产权由胡某、王某变更为胡某、郑某；二、胡某、郑某应于判决生效之日起三十日内向王某支付上述房产的折价款180万元；三、王某应于胡某、郑某履行判决第二项的同时配合办理上述房产的产权变更登记手续；四、对王某的反诉诉请不予支持。

 

本院查明

本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

 

李松律师认为：

第一，关于胡某、郑某与王某之间是否成立借名购房关系的问题，胡某、郑某认为双方存在借名购房关系，只是因为己方年事较高、有过贷款购房记录故借助王某的名义申请贷款；王某则认为双方是共同出资购房。一般而言，借名购房事实的认定应从借名合意、付款及还贷情况等方面综合考虑。就本案而言，首先，胡某、郑某未提供证据证明双方在购买系争房屋时存在借名购房合意；其次，在款项支付方面，郑某在2009年3月25日的两份笔据中自认王某支付了部分首付款，现胡某、郑某主张这是为了让王某配合出售房屋而被迫作出的妥协，缺乏依据，本院难以采信；根据已查明的事实，胡某、郑某一方与王某均有偿还系争房屋银行贷款的行为，即银行贷款并非仅由胡某、郑某一方支付。由此一审法院未认定双方当事人存在借名购房关系，并无不当。第二，一审审理中，双方当事人一致同意以房屋价值325万元作为分割基础。现王某又主张以系争房屋的市场价格作为分割基础，缺乏依据，本院无法支持。第三，关于具体的分割方式，当事人之间未作出明确约定，一审法院综合考虑民事活动中的公平等价原则、共有物分割的法律规定、可以通过当事人的陈述与部分证据相结合得到印证的购房出资与还贷事实、系争房屋的客观情况、当事人各自的过错程度及纠纷过程中为房产支出的经济损失等因素，酌情确定系争房屋归胡某、郑某所有，由胡某、郑某支付王某折价款180万元，较为合理，本院予以认同。

 

综上所述，胡某、郑某，王某的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

 

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。