李松律师(18610907432)专注于房地产法及建设工程领域的研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、建设工程合同、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

 

原告诉称

原告王某、毛某诉称，2012年，原告借他人名义向上海临港南汇新城经济发展有限公司（以下简称临港公司）购买位于浦东新区芦潮港镇芦潮路XXX弄XXX号XXX室房屋，总房款为350，798元（人民币，以下币种相同），原告付清了房款并实际入住至今，但该委托因种种原因而未果。2013年7月，原告重新委托被告与临港公司签订《上海市商品房出售合同》，并由临港公司出具正式销售不动产统一发票。原、被告约定，待被告获得系争房屋产权证后将该房屋过户至原告名下。2014年4月15日，原告办出被告名义的产权证，但被告一直拒绝签订过户必备的正式买卖合同，也拒绝配合原告办理房屋过户手续。原、被告之间系借名买房的委托合同关系，被告以自己名义实施的购房行为系基于原告之委托，应将处理委托事务所取得的财产转交给原告。被告拒绝将房屋过户至原告名下的行为已侵害了原告的合法权益，故起诉至法院，要求判令被告：1、协助原告办理浦东新区芦潮港镇芦潮路XXX弄XXX号XXX室房屋所有权的变更登记手续，所有权人变更为原告，2、支付原告以350，798元为本金、按日万分之五、从2014年7月1日起计算至判决生效之日止的违约金。

 

被告辩称

被告刘某未作答辩。

 

本院查明

经审理查明，上海市浦东新区芦潮港镇芦潮路XXX弄XXX-XXX号房地产的权利人系临港公司（原上海临港芦潮港经济发展有限公司），该房地产系新建配套商品房，于2009年4月27日登记至临港公司名下。

 

2013年7月19日，上海众励房地产经纪事务所（以下简称众励事务所）作为甲方，被告刘某作为乙方，双方签订《协议书》一份，约定乙方将其动迁安置协议等材料递交甲方办理以乙方为权利人的芦潮路XXX弄XXX号XXX室的《上海市房地产权证》事宜，乙方承诺确保乙方安置协议上所有的人都知晓以上事宜并予以配合；乙方在递交上述所有材料后应积极配合甲方及时完成上述房产的签约、转让、过户等相关事宜；乙方授权甲方代为签署此套房屋的转让协议、代为收取支付与房屋相关的款项及代为接收、交付房屋、代为接收与房屋相关的凭证（如维修基金发票、契税发票、公用事业发票等）等相关事宜。

 

2013年8月1日，众励公司作为被告的代理人（出售方，甲方），原告作为买受方（乙方），双方就上述房屋签订一份《房地产转让协议》。转让协议第一条“房屋情况”中明确，甲方出售的房屋为动迁安置房，但尚未办妥以甲方为权利人的《上海市房地产权证》，房屋实际建筑面积为82.51平方米；该房屋已交付乙方，乙方可装修；甲方承诺于2014年5月1日前，办妥以甲方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》，在甲方取得以其为权利人的《上海市房地产权证》后按转让协议所列的交易条件签署《上海市房地产买卖合同》。第二条“交易条件”中约定，房屋转让价款为350，798元，此价格为甲方净价，即甲方一手购房、二手转让的所有相关费用均由乙方承担，此款项已由乙方代甲方向临港公司支付；临港公司开具有甲方姓名的购房发票由乙方代为保管；甲乙双方于具备过户条件后10个工作日内且不迟于2014年6月30日前，至该房屋所在区交易中心办理房屋过户手续（若乙方不要求过户，甲方不承担责任；维修基金、进户费用、物业管理费及公用事业费均由乙方承担。第三条约定，甲方取得以其为权利人的房地产权证后10个工作日内，签署上海市示范文本《上海市房地产买卖合同》，以顺利履行本合同。除甲乙双方另行达成一致外，双方应按本协议所列条件签署买卖合同。任何一方未前往签署或拒绝按本协议所列条件签署《上海市房地产买卖合同》，即视为该方违约。第四条约定，若甲方迟延履行合同（包含迟延签署《上海市房地产买卖合同》、迟延办理过户手续等），每逾期一日，甲方须按照总房价的万分之五向乙方支付违约金。

 

2013年9月23日，临港公司作为甲方（卖方），被告作为乙方（买方），双方就系争房屋签订《上海市商品房出售合同》，约定该房屋的总房价款为350，798元，双方于2014年12月31日前共同向原南汇区房地土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋的房地产权证。

 

另查明，原告以银行转账方式于2012年9月23日向临港公司支付了193，949元，2012年11月3日支付了160，001元，总计向临港公司支付了353，950元。2013年8月15日，临港公司开具了付款方为被告的《销售不动产统一发票（自开）办证联》，其中载明销售的不动产为系争房屋，款项性质为购房款，金额为350，798元。

 

2014年4月15日，系争房屋登记至被告名下，产权证附记中载明该房屋系动迁安置房，3年内不得转让、抵押。

 

2014年7月28日，原告委托律师向被告发送《律师函》，函中称原、被告签订的合同合法有效，原告已按合同履行了义务，而被告迟迟不能办理过户构成违约，要求被告接函后及时与原告取得联系，安排过户时间，如拒不履行，原告将保留包括诉讼在内的各种法律手段。根据邮件查询结果显示，该函件已于2014年7月30日妥投。

 

又查明，该房屋已由原告实际居住使用至今。

 

2014年9月28日，原告提起诉讼，诉请如前。

 

审理中，原告称被告与临港公司签订商品房出售合同后，原、被告去交易中心申办了产权证，原告支付了交易的契税，房屋登记至被告名下后，众励公司的工作人员领取产证后交付给了原告，原告随后要求被告签订买卖合同并办理过户手续，但被告以自贸区房价上涨为由要求原告追加60，000元，原告发函给被告也不予理睬，故诉讼要求解决。至于支付给临港公司的353，950元，其中包括了涉案房款350，798元，其余款项为原告就系争房屋缴纳的房屋维修基金及水电煤和有线电视的开户费用。

 

上述事实，由原告的庭审陈述及《上海市房地产权证》、《协议书》、《房地产转让协议》、《上海市商品房出售合同》、中国建设银行股份有限公司上海临港支行账户交易明细、《销售不动产统一发票（自开）办证联》、发票联等证据予以佐证。

 

本院认为

本院认为，当事人依法可以委托代理人订立合同。被告与众励公司签署《协议书》委托该公司代为办理系争房屋的产权证并签署此套房屋的转让协议等相关事宜，之后众励公司以被告委托代理人的名义与原告就系争房屋签订了《转让协议书》，该房地产转让协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应恪守履行。原告已履行了付款义务，系争房屋也已具备过户条件，故原告要求被告协助办理房产过户手续的请求依法应予支持。根据转让协议约定，原、被告双方应于具备过户条件后10个工作日内且不迟于2014年6月30日前办理房屋过户手续，现被告未按约履行过户义务，应承担违约责任。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃诉讼权利的表现，由此产生的法律后果只能自负。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第三百九十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

 

裁判结果

一、被告刘某于本判决生效之日起十日内协助原告王某、毛某办理将上海市浦东新区芦潮港镇芦潮路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告王某、毛某名下的手续；

 

二、被告刘某于本判决生效之日起十日内支付原告王某、毛某以人民币350，798元为本金、按每日万分之五的标准、从2014年7月1日计算至判决生效之日止的违约金。