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借名买房纠纷案例

为获取银行贷款签订买卖合同,出卖人违约的,出名人有权起诉

发布时间:2020-01-20 浏览:

         李松律师专注于房地产法及建设工程领域的研究和应用,精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、建设工程合同、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队,该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号:北京房产律师李松
          贾某上诉请求:一、撤销永清县人民法院(2017)冀1023民初3087号民事判决书第三项,依法改判。二、改判上诉人不应支付被上诉人违约金8万元。三、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。
事实与理由:一、一审法院认定“合同签订时已明确向二被告表明要求将所购房屋过户登记在胡某名下”错误。首先,刘某与上诉人贾某签订的合同中没有约定将所购房屋过户登记在胡某名下。另外,一审法院认定事实的依据“首付款凭条”只是记载贾某收款日期为2016年9月14日,与胡某和贾某签订的合同时间一致,凭条中没有任何表述证实已明确表明要求将所购房屋过户登记在胡某名下。一审法院认定该事实的另一依据“原告和居正房地产经纪公司的陈述”:一审原告胡某的陈述与贾某陈述不一致,胡某应提供证据证实自己的主张,不能将胡某的陈述直接作为证据。居正公司的居间行为存在过错,其陈述是为了推卸责任。二、一审认定上诉人有违约行为没有事实依据。贾某与刘某就涉案房屋签订《房屋买卖合同》后,在银行办理贷款过程中,原告在没有征得贾某同意情况下,将购房人变成胡某,双方由此发生纠纷,违约的应是刘某和胡某,而不是贾某。刘某和胡某在没有解除贾某与刘某的《房屋买卖合同》时,强行要求贾某将房产过户到胡某名下,贾某认为同时存在两个合同而拒绝协助胡某过户,并不是对合同的违约。另外,刘某两次起诉贾某要求继续履行自己与贾某签订的合同,说明刘某也不认为自己是名义购房人,而是实际购房人,只是法院以(2017)冀1023民初1123号民事判决书明示后,才以胡某的名义起诉贾某。即使是刘某、胡某都不明确谁是实际购房人,也没有向贾某明确表示需要解除哪一个合同,而履行另一个合同。上诉人在同时存在两个合同的情况下,有权拒绝任何一方履行合同的要求。综上,一审法院认定事实不清,请求二审法院查明事实后依法判决。
        胡某辩称,不同意上诉人的全部上诉请求。一、原审中被上诉人出示了与上诉人以及居正公司的三方录音,在录音中上诉人要求涨房价否则就不卖,足以证明上诉人的违约行为。在原审的微信证据中,上诉人有“能不能想办法让她买不成,涨价的部分再提成”的表述,由此可见是上诉人故意毁约。居正公司的证人证明刘某签订买卖合同时已告知上诉人要以被上诉人的名义办理贷款,房屋落到被上诉人名下。上诉人与被上诉人在银行办理了贷款手续,一系列的文件上均有上诉人的签名,可见上诉人对房屋过户到被上诉人名下,以被上诉人名义办理贷款是知情、同意的。上诉人在收条上明确写明“收取胡某购房款……”足以表明上诉人同意以被上诉人的名义签订买卖合同并以被上诉人的名义贷款,将涉案房屋过户至被上诉人名下。二、第一次开庭时被上诉人方曾经问上诉人“你和胡某在银行签订手续的行为是对原合同进行履约还是违约”上诉人的回答是“上诉人认为在银行与胡某签订合同的行为是在履行原合同”,可见对于房屋以胡某名义购买、贷款,上诉人知情。三、永清县人民法院作出的(2017)冀1023民初1123号民事裁定书已经生效,该裁定书认定将房屋过户到被上诉人名下,以被上诉人名义购买,已经告知了上诉人,认定两份房屋买卖合同主要交易条款基本相同,合同标的指向同一房产,故认定两份合同共同形成房屋买卖合同关系。原合同的关于违约条款的规定适用与上诉人与被上诉人。已经认定上诉人对于以被上诉人名义贷款,房屋最终过户到被上诉人名下是知情、同意的。综上,足以证明上诉人违约的事实,请求二审法院驳回上诉人的上诉请求,维持原判。
        胡某向一审法院起诉请求:一、请求判决被告贾某返还原告购房款160000元;二、请求判决被告贾某支付原告违约金240000元;三、请求判决被告居正公司返还原告居间费、贷款费、评估费共计19000元;四、诉讼费由被告承担。
        一审法院认定事实:2016年8月29日,被告贾某通过被告居正公司居间服务,与案外人刘某签订了《房屋买卖合同》。合同约定:被告贾某将位于永清县圣霖小区3栋4单元701室房屋卖给案外人刘某,该房屋面积99.08平方米,成交价格为800000元。签订合同时,案外人刘某明确向被告贾某、被告居正公司表明要求将所购房屋过户登记在原告胡某名下。合同签订当日,贾某收到买方定金20000元,2016年9月7日被告贾某收到买方银行转账140000元,贾某共收取买方房屋首付款160000元。合同还约定,买方支付其余房款的方式是按揭贷款,首付申请贷款,约40个工作日贷款批准后,办理过户、抵押、放款。双方若有一方违约,则违约方向守约方支付房屋成交价格的百分之三十作为违约金。2016年9月14日,被告贾某与案外人刘某、原告胡某到河北银行永清支行办理房屋贷款申请审批手续,被告贾某与原告胡某签订了《房屋买卖合同》,并在银行贷款申请一系列手续上签字捺印。2016年9月16日,原告在银行贷款初审通过。后被告居正公司多次通知被告贾某到房管部门办理产权过户手续,贾某以要求补偿损失为由不予配合,现该涉案房屋登记在被告贾某名下。2016年8月29日,案外人刘某向被告居正公司交纳居间费、贷款代理费15000元及评估费4000元,共计19000元。
         一审法院认为:涉案房屋存在两份房屋买卖合同,其一为案外人刘某与被告贾某、居正公司之间所签订的,刘某虽以自己名义订立该份合同,但在合同签订时已明确向二被告表明要求将所购房屋过户登记在原告胡某名下,在合同中对此约定内容虽未记载,但通过原告提供的首付款收条、原告和被告居正公司的当庭陈述等证据可以认定该事实,二被告均知晓原告的该意思表示且并未提出异议。依照法律规定,当事人约定以自己名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益的合同为借名买房合同,故在该房屋买卖合同中刘某为名义购房人,原告为借名购房人即实际购房人,原告与刘某之间为一种特殊的委托关系。因刘某在签订该合同时已向被告贾某披露原告,依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定,该房屋买卖合同直接约束原告胡某和被告贾某。涉案第二份房屋买卖合同系原告在上述合同签订后,按照约定前往河北银行永清支行办理贷款申请面签当日,就同一房屋以自己的名义与被告贾某再次签订的房屋买卖合同,两份房屋买卖合同的主要交易条款基本相同,合同标的指向同一房产,后合同未改变原合同的订立目的和性质,不违背原告真实意思表示,实为履行第一份房屋买卖合同满足贷款银行审批需要所订立,故应认定两份合同共同形成本案所涉房屋买卖合同关系。因合同订立时廊坊市人民政府尚未出台房地产调控政策,原告与被告贾某间的房屋买卖合同关系不违反法律及行政法规的强制性规定,合法有效,原告及被告贾某均应按约定全面履行各自的义务。被告居正公司在为涉案房屋买卖合同的订立提供媒介服务时,刘某已向被告居正公司披露原告,被告居正公司在知悉刘某实为名义购房人情形下仍提供居间服务,并在约定有居间人权利义务内容的合同中加盖印章,应视为被告居正公司同意与实际购房人即原告之间建立居间合同关系,原告与被告居正公司应受房屋买卖合同中居间合同条款的效力约束。本案中,原告委托他人与被告签订房屋买卖合同后,原告依约履行了全部义务,而被告贾某在履行了部分合同义务后,拒不配合原告办理房屋产权过户手续,已构成违约。现原告主张解除《房屋买卖合同》并要求被告返还购房款160000元的诉讼请求,被告贾某均予同意,故一审法院照准。原告主张被告贾某依据合同约定支付违约金240000元的诉讼请求,被告贾某辩称违约金约定过高,鉴于双方诉争房屋所在小区现今房产价格与原被告签约时约定的价格变化不大,故被告的违约行为给原告造成的实际损失不大,一审法院根据公平原则和诚实信用原则,酌定对原告上述诉讼请求中的80000元予以支持,对超出的部分不予支持。原告主张被告居正公司返还居间费、贷款费、评估费共计19000元的诉讼请求,鉴于对诉争房屋的评估已经完成且4000元评估费被告居正公司已支付给第三方,故一审法院对原告主张返还评估费的诉讼请求不予支持;另被告居正公司尚未完成《房屋买卖合同》中约定的“协助办理产权过户手续”、“主持双方验收、交接房屋”合同义务,故根据公平原则其对居间费、贷款代理费应适当返还,一审法院酌定为4500元。综上,依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条、第四百二十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条第一款之规定,判决:一、解除原告胡某、被告贾某双方签订的《房屋买卖合同》及案外人刘某、被告贾某、被告居正公司三方签订的《房屋买卖合同》;二、被告贾某返还原告购房款160000元;三、被告贾某向原告支付违约金80000元;四、被告居正公司返还原告居间费、贷款代理费共计4500元。五、驳回原告其他诉讼请求。
法院二审期间,各方当事人均没有提交新证据。法院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

李松律师(18610907432)认为:
         涉案房屋存在两份房屋买卖合同,一份为案外人刘某与贾某、居正公司之间签订,另一份房屋买卖合同系胡某在上述合同签订后,按照约定前往河北银行永清支行办理贷款申请面签当日,就同一房屋以自己的名义与贾某再次签订的房屋买卖合同。现通过首付款收条等证据能够证实上诉人贾某对以胡某名义购买案涉房屋,并过户登记到胡某名下知情并认可。两份房屋买卖合同的主要交易条款基本相同,合同标的指向同一房产,后合同未改变原合同的订立目的和性质,不违背当事人的真实意思表示,实为履行第一份房屋买卖合同满足银行贷款审批需要所订立,故应认定两份合同共同形成本案所涉房屋买卖合同关系。被上诉人胡某与上诉人贾某间的房屋买卖合同关系不违反法律及行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应按约定全面履行各自的义务。胡某依约履行了全部义务,而上诉人贾某在履行了部分合同义务后,拒不配合办理房屋产权过户手续,已构成违约。一审法院综合全案酌定上诉人贾某向被上诉人胡某支付违约金80000元并无不妥。
         综上所述,贾某的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。
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