李松律师（18518071489）专注于房地产法及建设工程领域的研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、建设工程合同、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
   原告吴某良、吴某凤、吴建军与被告吴某玉、孙某珍共有权确认纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴某凤、吴建军及其二人与吴某良共同的委托诉讼代理人冀迎新、被告吴某玉、孙某珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
   原告吴某良、吴某凤、吴建军向本院提出诉讼请求：1、要求法院判决登记在吴某玉名下的北京市西城区xxx三区xx楼x门13号房屋归三原告与二被告共同共有，2、诉讼费由被告承担。事实和理由：孙某珍与吴银柱系夫妻关系，婚后育有三子一女，分别为吴某良、吴某玉、吴建军、吴某凤。2001年9月3日，吴银柱与孙某珍夫妻关系存续期间，与中国核工业集团公司签订《出售公有住宅楼房买卖规约》，并取得西城区xxx三区xx号楼x层x门13号房屋的所有权证书，登记在吴银柱名下。2001年11月3日，吴银柱因病去世，未留有遗嘱。上述房屋的部分所有权系吴银柱的遗产，三原告与二被告共同享有吴银柱遗产的继承权。2015年5月11日，被告吴某玉在三原告不知情的情况下，将西城区xxx三区xx号楼x层x门13号房屋变更登记到自己一个人名下。为维护三原告的合法权益，特提起诉讼。
被告吴某玉辩称，认可原告所述事实，诉争房子是我父母的，2015年我遇到困难，我是想用这个房子贷款，背着我母亲把名字变更成我的，我想用这个房子的钱抵押换回我另外两套房子，结果我另外两套房子也被别人卖了，本案诉争房屋变更成我的名字是我抵押房屋的相对方帮我作的变更名字的手续，房子以前是登记在我父亲名下，当时是去公证处办理的公证，具体办理的什么公证手续我也不清楚，都是他们帮我办的，后来我的房子卖了以后，家里人才知道我被骗了，然后去年3月去公证撤销了公证。我现在也不知道诉争房子是否在我名下。同意原告诉讼请求。 被告孙某珍辩称，当时吴某玉说用这个房子贷款，但是我不知道他过户了，他的房子被卖了以后家里知道被骗了，让他把这个房子的房本拿回来才发现过户到他名下了。就原告诉讼请求，我的意见是，我在世期间这个房子应该是我的，我百年以后才是他们共有。
  本院经审理认定事实如下：吴银柱与孙某珍系夫妻，双方生育子女三人，分别为吴某良、吴某玉、吴某凤、吴建军。2001年9月3日，中国核工业集团公司（以下简称甲方）、吴银柱（以下简称乙方）签订《中国核工业集团公司出售公有住宅楼房买卖契约》，约定，甲方在乙方所在单位认可的情况下，将坐落在西城区xxx三区xx楼x单元13号住房（建筑面积64.0平方米，封闭阳台-平方米，未封闭阳台3.7平方米），按北京市1994年售房，以成本价每建筑平方米1165元（封闭阳台按70%计算，未封闭阳台按50%计算），出售给乙方。2001年11月3日，吴银柱死亡。2003年11月1日，北京市西城区xxx三区xx栋x门13号房屋所有权人登记为吴银柱（房屋所有权证号：京房权证西私字第**）。 2015年2月6日，吴某玉申请继承权公证，当日北京国立公证处出具（2015）京国立内证字第1261号公证书，其中记载：“故根据《中华人民共和国继承法》第十条的有关规定，上述房产中属于被继承人吴银柱所有的1/2产权份额应当由被继承人吴银柱的法定第一顺序继承人即配偶、子女、父母共同继承。但由于被继承人吴银柱的父亲和母亲均已早亡，其妻子孙某珍和子女吴某良、吴建军、吴某凤又自愿放弃了继承的权利，而其他能够影响本继承法律关系发生变化的法定条件并不存在，为此，在被继承人吴银柱的法定第一顺序继承人当中，唯有儿子吴某玉具备了法定第一顺序继承人之资格。现因被继承人吴银柱与其妻子孙某珍所生之子吴某玉于二〇一五年二月六日就上述房产所有权的继承权事宜向本公证处提出了继承申请，故依据以上法律事实和法律关系，根据《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第五条、第十条的有关规定，兹证明上述坐落于北京市西城区xxx三区xx栋x门13号房产中属于被继承人吴银柱所有的1/2产权份额由其儿子吴某玉继承。”在该公证档案中，包含署名为孙某珍的放弃继承权公证书及加盖有上海市徐汇公证处印章的公证书三份，公证内容为吴某良、吴建军、吴某凤署名的放弃继承权声明书。同日，经孙某珍申请，北京国立公证处出具（2015）京国立内证字第1262号公证书，对孙某珍与吴某玉在2015年2月6日的赠与合同中签字行为进行了公证，赠与合同的赠与人为孙某珍、受赠人为吴某玉，合同内容如下：“一、坐落在北京市西城区****x门**的房产为我孙某珍和丈夫吴银柱共同所有，房屋所有权登记在我吴银柱的名下，房屋所有权证号为京房权证西私字第XXXX号。现我的丈夫吴银柱于2001年11月3日在北京市去世，根据北京市国立公证处出具的继承权公证书，上述房产中属于丈夫吴银柱所有的房屋产权份额已由我们的儿子吴某玉继承，故我孙某珍自愿将上述房产中属于我自己所有的那部分房屋产权份额无偿赠给儿子吴某玉所有；二、受赠人吴某玉愿意接受赠与人孙某珍所赠与的上述房产；三、赠与合同生效后，赠与人与受赠人应在规定的期限内到房产所有地的房地产管理部门办理所赠房产的过户登记手续，并移交房产；四、附加条件：上述所赠与的房产为儿子吴某玉个人所有。五、本赠与合同生效后，任何一方均应当遵守本赠与合同的条款内容，如有违约应承担违约责任，并赔偿因违约行为而给对方造成的经济损失；六、如本赠与合同在履行中产生了纠纷，由双方依据我国法律的有关规定，选择纠纷的解决方式予以解决；七、本赠与合同双方签订后，经公证处公证生效；本合同一式四份，双方执三份，一份由公证处留存。”赠与人与受赠人签名处分别为孙某珍、吴某玉签名，落款时间为2015年2月6日。在赠与公证档案中，有公证人员与孙某某就赠与问题进行询问所制作的询问笔录，其中孙某珍明确将诉争房产中其私有部分赠与给吴某玉，并在询问笔录中签字确认。2015年5月11日，西城区xxx三区xx号楼x层x门13号房屋登记为吴某玉单独所有。所有权转移方式为继承和赠与房屋一并办理。房屋所有权证附记记载：该房屋于2015年6月26日抵押给谭云萍，抵押借款某额为人民币3500000元整。
    2016年3月10日，北京市国立公证处作出（2016）京国立证决字第0003号“关于对吴建军递交的《对继承权公证书的复查申请》的答复”，内容为：“吴建军于二〇一六年二月三日向我处提出申请，对其母孙某珍、其兄吴某玉于二〇一五年二月六日在本公证处办理的（2015）京国立内证字第1261号继承公证提出异议，申请予以撤销。经查，孙某珍、吴某玉于二〇一五年二月六日向本公证处申请办理继承公证。我处负责接待的公证员在为孙某珍、吴某玉办理继承公证时，执行办证程序，孙某珍、吴某玉神志清晰，思维及语言表达能力均正常。办理过程中，孙某珍、吴某玉向我处提交了上海市徐汇公证处出具的吴某良、吴建军、吴某凤（三人为被继承人吴银柱的子女）的放）的放弃继承权声明书公证书【公证书编号015）沪徐证字第00213号、（2015）沪徐证字第00214号、（2015）沪徐证字第00215号】。我处根据孙某珍、吴某玉的申请及其提交的相关材料出具了（2015）京国立内证字第1261号继承公证书。（2015）沪徐证字第00213号、（2015）沪徐证字第00214号、（2015）沪徐证字第00215号公证书是虚假文件，后经我处向上海市徐汇公证处核实，亦确认上述三份放弃继承权声明书公证书为虚假文件。依据《公证程序规则》第六十三条规定，经本处研究决定：决定撤销（2015）京国立内证字第1261号继承公证公证书。根据《公证程序规则》第六十七条及其他相关规定，如果对本答复有异议，可以在接到本答复之日起的六十日内，向北京市公证协会进行投诉。根据《公证程序规则》第六十八条的相关规定，当事人、公证事项的利害关系人对公证书涉及当事人之间或者当事人与公证事项的利害关系人之间实体权利义务的内容有争议的，可以就该争议向人民法院提起民事诉讼。”
     法院判决：一、北京市西城区xxx三区xx号楼x层x门13号房屋中二分之一产权份额归吴某良、吴某凤、吴建军、吴某玉、孙某珍共同共有；其余二分之一产权份额归吴某玉所有。 二、驳回吴某良、吴某凤、吴建军其他诉讼请求。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
    本院认为：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。吴某玉登记为诉争房屋所有权人的依据为对诉争房屋中属于吴银柱产权份额的继承及诉争房屋中属于孙某珍产权份额的赠与，该登记是否与真实权利状态相符为本案争议的焦点。
   诉争房屋系吴银柱与孙某珍夫妻关系存续期间购买并取得所有权的财产，应为其二人夫妻共同财产。夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。就诉争房屋中属于吴银柱的二分之一产权份额，在吴银柱死亡后应作为其遗产，由其继承人进行继承。目前对于吴银柱遗产继承的公证书，因吴某凤、吴建军、吴某玉放弃继承的公证书被证实为虚假文书，继承公证已经被作出公证书的北京国立公证处予以撤销，因此吴某玉依据该继承公证书取得的诉争房屋中属于吴银柱的二分之一产权份额自始失去合法依据，该部分财产份额仍应作为吴银柱的遗产，由其继承人继承，在尚未分割遗产情况下，应由继承人共同共有，具体继承份额，继承人可通过继承纠纷另行确认。
    就诉争房屋中属于孙某珍的二分之一产权份额，孙某珍有权进行处分。其就此与吴某玉签署赠与合同并经过公证，确认将财产份额赠与吴某玉，在公证时孙某珍本人到场，且在相关询问笔录中签字确认，因此该赠与行为应视为其真实意思表示，孙某珍已经协助吴某玉办理了过户登记手续，上述事实表明吴某玉接受了赠与并完成了生效要件，其继受取得该部分财产份额符合相关法律规定，该二分之一产权份额登记为吴某玉所有与真实权利状态相符。综上，诉争房屋中属于吴银柱的二分之一产权份额登记为吴某玉所有的状态与事实权利状态不符，现原告吴某良、吴某凤、吴建军作为吴银柱的继承人主张该部分由其与吴某玉、孙某珍共同共有，于法有据，本院予以支持。就诉争房屋中属于孙某珍的二分之一产权份额，通过赠与登记为吴某玉个人所有，该部分登记记载与真实权利状态相符，吴某良等主张该部分与吴某玉、孙某珍共同共有，无事实及法律依据，本院不予支持。