李松律师（18518071489）专注于房地产法及建设工程领域的研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、建设工程合同、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
       原告鲁某宁、鲁某阳与被告鲁川、刘某芬、刘蕊、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称：链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘昌龙独任审判，公开开庭进行了审理。原告鲁某宁、鲁某阳，被告鲁川，被告刘某芬，被告刘蕊及其委托代理人沙莎，被告链家公司委托代理人吴浩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
      原告鲁某宁、鲁某阳诉称，原告与被告鲁川系父子关系。1984年被告鲁川所在单位分配住房，从北京市东城区鼓楼搬到了北京市西城区（原宣武区）南横西街×号北楼×门×号（以下简称：诉争房产）。当时共同居住的有我们的母亲贾光（于2005年3月27日去世）、被告鲁川以及二原告，并于2001年9月6日取得诉争房产的产权证，而且户口均在诉争房产所在地，母亲贾光去世后，二原告与被告鲁川于2008年12月24日在北京市中信公证处就诉争房产的份额进行了析产公证，公证书编号为（2008）京中信内民证字10601号，该公证书中明确了二原告共同对诉争房产依法享有50%的份额，从而也确认了二原告和被告鲁川对诉争房产的按份共有的法律地位。还需特别提出的是，二原告于2013年初就已经在诉争房产最显著的位置公示了诉争房产的背景信息，目的是为了善意提示房屋中介及有意购房者。2013年8月初，二原告得知被告鲁川和被告刘某芬在未征得二原告同意的前提下，以诉争房产共有人的身份将诉争房产售与了被告刘蕊，而且该房产是通过被告链家公司进行的交易。同时得知，被告鲁川与被告刘某芬在明知二原告对诉争房产享有产权的情况下，已于2012年5月4日通过非法手段骗取了I京房产证西字第×号房产证。综上所述，二原告认为，上述四被告的行为系恶意串通，损害了二原告的合法权益，其所签订的房屋买卖合同已构成无效，故二原告诉至法院要求判令：1、被告鲁川、刘某芬与被告刘蕊于2013年5月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）和2013年6月12日签订的《存量房屋买卖合同》（合同编号C767906）无效；2、由被告承担本案的诉讼费用。
       被告鲁川、刘某芬辩称，不同意原告的诉讼请求。我们认为我们与被告刘蕊签订的房屋买卖合同有效。因为诉争房屋登记在我们的名下。
       被告刘蕊辩称，不同意原告的诉讼请求。因为我购买的诉争房屋登记在被告鲁川、刘某芬名下，并由相关的政府部门进行了审核，所以我认为房屋买卖合同有效。被告链家公司辩称，不同意原告的诉讼请求。我公司认为被告鲁川、刘某芬与被告刘蕊签订的房屋买卖合同有效，是双方的真实意思表示，不存在无效的情形，应受到法律的保护。
      经审理查明，北京市西城区（原宣武区）南横西街×号北楼×层×房屋（以下简称：×房屋），建筑面积58.54平方米，曾于2001年9月6日登记在被告鲁川名下。2008年12月24日，北京市中信公证处作出（2008）京中信内民证字10601号公证书，内容如下：“申请人鲁川、鲁某阳、鲁某宁因继承被继承人贾光的遗产，于二〇〇八年十二月十六日向我处申请办理继承权公证。根据《中华人民共和国公证法》的规定，我处对申请人提交的权利凭证及相关证据材料进行了审查，并对申请人进行了询问，现查明如下事实：一、被继承人贾光于二〇〇五年三月二十七日死亡。二、被继承人贾光与配偶鲁川为原配夫妻，共同生育了两个子女，即鲁某阳、鲁某宁。三、被继承人贾光的父母均先于被继承人去世。四、申请人均确认被继承人贾光生前无遗嘱，没有签订遗赠抚养协议及夫妻财产约定协议。五、位于北京市宣武区（现西城区）南横西街×号北楼×号［房屋所有权证编号：京房权证优宣私字第×号（成本价出售住宅）］的房产系被继承人贾光与其配偶鲁川的夫妻关系存续期间取得的，登记在其配偶鲁川名下，该房产为被继承人贾光与其配偶的夫妻共同财产，其中一半为被继承人贾光的遗产。六、鲁某宁、鲁某宁申请继承被继承人贾光的上述遗产，鲁川声明自愿放弃对上述遗产的继承权。根据上述事实依据《中华人民共和国继承法》第十条和《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定，上述位于北京市宣武区（现西城区）南横西街×号北楼×号［房屋所有权证编号：京房权证优宣私字第×号（成本价出售住宅）］的房产系被继承人贾光与其配偶鲁川的夫妻共同财产，其中一半为被继承人的遗产。上述遗产应由被继承人的配偶、父母和子女共同继承。现因被继承人贾光的父母均先于其死亡，被继承人贾光的配偶鲁川声明自愿放弃对上述遗产的继承权，故对继承人贾光的上述遗产由其两个子女鲁某阳、鲁某宁共同继承。”但被告鲁川、原告鲁某宁、鲁某阳未就公证书中的内容进行房屋产权变更登记。2012年5月4日，×房屋登记的所有权人由被告鲁川（100%份额）变更为被告鲁川和被告刘某芬共同共有。2013年5月18日，被告鲁川、刘某芬与被告刘蕊签订北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）及补充协议，合同约定被告鲁川、刘某芬将其所有的×房屋出售给被告刘蕊，房屋价款为1980000元。在庭审中，被告鲁川、刘某芬与被告刘蕊均认可购房款已全部交付给被告鲁川、刘某芬。2013年8月2日，×房屋登记的所有权人由被告鲁川、刘某芬变更为被告刘蕊。经询，双方当事人均不对×房屋交易时的市场价格进行评估。被告刘蕊在房屋买卖交易之前与被告鲁川、刘某芬并不相识。上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、公证书、房屋买卖合同、档案查询资料等证据在案佐证。
法院判决：驳回原告鲁某宁、鲁某阳的全部诉讼请求。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
       本院认为，依法成立的合同，受法律保护。无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告刘蕊通过房屋经纪机构居间服务，购买诉争房屋，且审查了相关手续，尽到了审查义务，有理由相信被告鲁川、刘某芬对诉争房屋有处分权，且支付了合理对价，办理了房屋产权过户手续。因此，在本案中被告刘蕊系属善意取得，其与被告鲁川、刘某芬签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该房屋买卖合同合法有效，应受法律保护。现原告鲁某宁、鲁某阳无具有证明力的证据证实被告刘蕊取得诉争房屋是恶意取得，故对于原告鲁某宁、鲁某阳要求确认被告鲁川、刘某芬与被告刘蕊签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。如果原告鲁某宁、鲁某阳认为被告鲁川、刘某芬的行为，侵害了自身的合法权益，可以另行主张。