李松律师（18518071489）专注于房地产法及建设工程领域的研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、建设工程合同、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
   原告孙某江与被告田军房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张鸣独任审判，公开开庭进行了审理。原告孙某江及其委托代理人刘志娟、李芮，被告田军委托代理人陈建新均到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
   原告孙某江起诉称：原告与被告的儿子是好朋友，两家曾是邻居，关系很好，被告的妻子吴润芝更是把原告当儿子看。石景山区古城南路X号（以下简称诉争房屋）原系吴润芝单位的福利分房，后来被告单位又分配给其两套房产，故他们1993年便搬到新房去住，到原告搬入时，该诉争房产一直闲置，无人居住。1995年首钢进行房改，要求职工以标准价（后又改为成本价）出资购买所承租的房产，按照当时的政策，作为承租人，只有吴润芝本人有购房资格，由于他们一家在别处另有房产，吴润芝不打算出钱购买此房产，当时原告没有自己的房子，吴润芝希望原告自己出钱买下该诉争房屋，经双方口头商定，由原告出资以吴润芝名义购买该诉争房屋，待取得房产证后再办理过户手续。按照双方的约定，原告于1995年12月及1996年12月分两次将购房款共计16399.12元全部交付吴润芝。并以吴润芝的名义签署了首钢出售公有住房合同，出于感情和信任，双方没有签订书面合同和付款收据，但原告的工作单位及街坊邻居都知晓此事，此后原告即搬入此诉争房产居住，按时缴纳水电费、供暖费及物业管理费，并多次对房子进行了装修改造。由于1999年10月吴润芝患病去世时，房产证还没有发放，因此，在吴润芝被病痛折磨的时候，原告实在不忍心向其提出房子的事情，只是帮助联系医院，找专家某夫尽力诊治，吴润芝临终时当着被告及儿子、女儿的面让原告夫妇放心，并说房子就是孙某江的，让孙某江住。办完丧事后，在被告家里，田军当着原告夫妇的面还说，既然吴润芝说了这个房子是原告的，原告就住吧。鉴于此，原告考虑给双方都留个念想，便再没有提出办理房产过户的事情。直至接到被告的起诉书，原告才知道被告已将该诉争房产的房主由吴润芝变更到被告名下。原告认为，自己已经按照与吴润芝订立口头合同，履行了购房款的给付义务，理应取得该诉争房产的所有权。而被告作为吴润芝的继承人，在继承吴润芝遗产的同时应当依法履行其未履行的义务：继续履行双方的购房合同，并协助原告办理房产过户手续。因此，诉至法院，诉讼请求：1、请求判令原告与吴润芝的购房合同合法有效；2、依法判令被告继续履行房屋买卖合同，配合原告办理北京市石景山区古城南路X号房产的过户手续；3、案件受理费由被告承担。
      被告田军答辩称：不同意原告的诉讼请求，第一，本案双方不存在买卖合同关系，该房系1993年被告出于善意，出借给原告使用的；第二，该房的房产证先后登记在吴润芝和田军的名下，产权关系明确；第三，原告之前未提出过过户的要求，如果有买卖合同，20年不关心产权状况亦不符合常理。且田军儿子的户口一直在诉争房屋内；第四，在10年之前，被告就开始向原告索要该房，原告一直拒绝，出于两家关系，一直到今年4月被告才起诉原告，要求孙某江腾退房屋，现在案件正在审理中。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
      经审理查明：田军与吴润芝系夫妻关系，二人育有一子田忠东，一女田明园。吴润芝于1998年5月3日死亡。诉争房屋坐落于石景山区古城南路X号，原系吴润芝从首钢机电公司以成本价购买的房改房。 1996年12月25日，卖方（甲方）首钢总公司与买方（乙方）吴润芝签订《首钢出售公有住房合同》（以下简称出售合同），其中约定：将X房出售给乙方。甲方同意乙方按成本价购房，乙方享受工龄折扣为0.9%、成新折扣为2%。乙方实际应付的房价款为壹万伍仟贰佰柒拾捌元伍角壹分整。一次性付清房价款，在1996年12月31日前付人民币15278.51元。乙方交纳首期房价款时，交纳公共维修基金1015.18元。出售合同中附的房价款及其它费用收缴明细表载明，房价款及各项费用合计16399.12元。 缴款书载明：1995年12月，吴润芝交纳购房款15435.3元。1996年12月24日，吴润芝交纳购房款129.11元。1999年11月12日，吴润芝取得诉争房屋产权证。
  2014年2月11日，北京市燕京公证处出具的（2014）京燕京内民证字第266号公证书中载明：申请人田军、田忠东、田明园因继承被继承人吴润芝的遗产，于2014年1月3日向本处申请办理继承权公证，查明如下事实：一、被继承人吴润芝于1998年8月7日因死亡在北京注销户口；二、继承人田军、田忠东、田名园向本处申请继承被继承人吴润芝的财产为：坐落在北京市石景山区古城南路X号房屋，《房屋产权证》编号为：京房权证私字第39563号；三、据被继承人吴润芝的继承人田军、田忠东、田明园称，被继承人吴润芝生前无遗嘱及遗赠抚养协议；继承人对被继承人生前无遗嘱及遗赠抚养协议无争议；截至本公证书出具之日亦未有他人向本处提出异议；四、被继承人吴润芝的配偶田军、儿子田忠东、女儿田明园；被继承人吴润芝的父母均已先于其死亡；五、现田军表示要求继承被继承人吴润芝的遗产，田忠东、田明园均表示无条件放弃对被继承人吴润芝的遗产继承权。兹证明被继承人吴润芝的上述遗产由其配偶田军继承。
    2004年2月18日，诉争房屋产权证登记变更为田军单独所有。另查：自1995年至今诉争房屋由孙某江居住使用，供暖费由孙某江交纳，燃气灶具系孙某江购买。本区古城街道南路西社区居民委员会出具证明：孙某江长期居住在石景山区古城南路X号，特此证明。再查：交款书、《首钢出售公有住房合同》、房产证原件均由田军持有；退款书及缴款明细原件系孙某江持有。庭审中，孙某江主张与田军一家系朋友关系，基于朋友信任，与吴润芝成立口头房屋买卖合同，以吴润芝名义购买房屋。首钢出售公有住房合同系其代吴润芝签字。其给付购房款后吴润芝交付房屋，孙某江实际使用诉争房屋至今。只是口头约定等条件具备了就可以过户。但基于双方都是朋友关系，没有提过户的事情。对于购房款，孙某江主张记不清楚具体数额了，根据缴款情况应该是1995年和1996年分两笔给付吴润芝购房款16399.12元，但没有给付的相关证据。田军主张1993年诉争房屋借给孙某江居住使用，双方没有口头约定。田军认可曾收到过一万多元，根据电话录音整理的文字材料田军本人认可曾收到一万五千多元，庭审中，田军明确实际收到数额为一万一千元，但该笔钱系1998年年底孙某江给付的占用诉争房屋的使用费而非购房款。庭审中，孙某江提供吴润芝生前好友韩国然的视频及文字，载明：“我和吴润芝是同事和多年好友，平时无话不说。首钢房改的时候吴润芝有一套房屋，田军又分了两套房屋，吴润芝和我商量：房子交上去觉得有点可惜，你看我是不是让孙某江买了这套房子。我说孙某江这孩子挺好的，让他买了，问问他有钱没有，要是有钱让他买了那更好，他也是首钢的职工。吴润芝说跟田军商量一下，田军也同意，就让孙某江拿钱把这房子给买了，这房子就是孙某江的，他以后可以踏踏实实地住就行了。后来吴润芝说我也觉得挺好，孙某江本来就没有房子，买下来以后有个房子住。我就知道这个。”。田军主张证人未出庭，对此不予认可。上述事实，有原、被告双方陈述、首钢出售公有住房合同、房产证、交款单、缴款明细、录音、公证书、证明、发票等证据在案佐证。
法院判决：驳回孙某江的诉讼请求。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
本院认为：本案的争议焦点是双方之间是否形成房屋买卖合同关系。
    当事人对合同是否成立存在争议，能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。房屋买卖合同的主要权利义务在于出卖人转移标的的所有权于买受人，买受人支付价款。本案中，第一，购房款数额及性质不明确。孙某江主张1995年和1996年分两笔共给付了16399.12元购房款；田军主张1998年曾给付一万一千元系占用诉争房屋的使用费，双方对给付的数额、时间以及给付钱款的性质均存在争议，孙某江未提供相应的证据证明其支付的具体价款以及所支付的款项系购房款性质。第二，对于房屋过户，孙某江主张系口头约定条件具备了过户，但基于双方朋友关系一直未提出。本院认为孙某江没有提供证据证明对过户有约定，且尽管双方系朋友关系，但房屋属重某生活物品，孙某江自入住后长期未曾提出过户事情，有悖常理。第三，对于实际履行内容的性质，孙某江提供交纳供暖费、燃气灶具发票、居委会证明等证据，能够证明诉争房屋由孙某江实际使用至今。但孙某江现有证据不足以证实双方之间系房屋买卖关系。
   合同的成立需要订约当事人同意相对方的意思表示，即双方共同作出同一个确定的与相对人设立、变更、终止民事权利义务关系的意思表示。通过上述分析，双方对购房款数额及过户日期等重要内容均未有明确约定，孙某江提供的证据不足以证明双方形成了房屋买卖的合意。对于孙某江主张出售公有住房合同系其签字，但该合同上签署的名字为吴润芝，无论是否是其代签都不能证明对方同意将诉争房屋卖与孙某江的意思表示。对于孙某江提供的证人证言，因其无正当理由未出庭作证的证人证言，不能单独作为认定案件事实的依据，因此本院对此不予采信。
根据对积极事实负有举证责任的基本证据规则，在穷尽主要证据材料的证明事项和社会经验法则评价解释功能后，只能由孙某江承担举证不能的不利后果。故对孙某江要求判令孙某江与吴润芝的购房合同合法有效及继续履行房屋买卖合同，配合办理北京市石景山区古城南路X号房产的过户手续的诉讼请求，本院均不予支持。