李松律师（18518071489）专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品 房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻继承房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
齐某上诉请求：
         撤销一审判决第三项，第四项，依法改判驳回对方的相应诉讼请求。事实与理由：1、上诉人不知情也无法预料需要补交超标款的问题出现，一审法院认定“齐某应当知悉”，系事实认定错误。上诉人在履行过程中提出由被上诉人支付超标款符合交易习惯和惯例。在出现超标款问题后，上诉人积极履行合同义务，提出由被上诉人缴纳超标款，双方继续履行合同，但是遭到被上诉人拒绝。2、上诉人提出由被上诉人多支付30万元（含超标款），系合理要求，并非一审法院认定的“擅自提高房屋交易价格”。被上诉人在出现超标款问题后，一开始是不同意支付的，直到2016年3月被上诉人看到房价上涨迅猛后才同意支付。因此，相较于七八十万的上涨幅度，上诉人提出增加30万是合理的。3、一审法院应当以2016年4月作为确定损失的时间节点。4、居间服务费用，系居间服务合同法律关系调整的内容，一审法院超越职权，在房屋买卖合同中一并处理是不恰当的。
王某凤辩称：
        同意一审法院判决。《合同法》第61条规定的很详细，我们所签订的房屋买卖合同的价款、房屋面积以及交易等约定非常清晰。
        链家公司提交书面意见，同意一审法院判决。
王某凤向一审法院起诉请求：
        1、要求齐某在合理期限内协助我完成银行按揭贷款手续；2、齐某名下位于北京市海淀区72号院3号楼16层167号房屋（房产证号：京房权海私成字第**号）归我所有，并过户到我名下；3、齐某立即支付2016年1月15日至2016年4月15日违约金197110元，以及2016年4月16日起至判决生效之日为止的违约金；4、本案诉讼费由齐某承担。审理过程中，王某凤变更诉讼请求为：1、确认双方签订的房屋买卖合同及补充协议于2018年5月2日解除；2、齐某返还定金10万元；3、齐某给付违约金85.7万元；4、齐某赔偿我交纳的居间代理费94270元、保障服务费17140元、代收评估费600元；5.齐某赔偿我因房价上涨造成的机会成本损失200万元；6.诉讼费、保全费及诉讼财产保全责任保险费19350元由齐某负担。
一审法院认定事实：
        2015年12月23日，经链家公司居间，王某凤（乙方）作为买受人与出卖人齐某（甲方）签订了编号为XX的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），双方约定王某凤购买齐某名下的涉案房屋，房屋建筑面积71.1平方米，房屋成交价格为400万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价28.5万元，上述价款买受人一并支付给出卖人；买受人直接支付定金10万元给出卖人；该房屋性质为已购公有住房（若为中央在京单位已购公有住房，需取得《在京中央单位已购公房变更通知单》）。当日，双方及链家公司还签订了《补充协议》及《买卖定金协议书》，其中《补充协议》第五条第2款约定，甲方出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的（4）拒绝将该房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格的—甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方；甲方应于2016年1月31日前取得《在京中央单位已购公房变更通知单》，如未能按期取得，则应承担相关责任。齐某另行签署了《关于央产房上市交易的承诺书》，内容为本人谨在此郑重承诺，本人出售的上述房产符合央产房上市交易条件，并保证在签约后15个工作日内提交《中央在京单位已购公房上市出售登记表》。若因本人违反上述承诺，导致合同无效或合同无法履行的，本人同意承担相关法律责任。合同签订后，王某凤给付齐某定金10万元，并向链家公司交纳居间代理费94270元，向北京中融信担保有限公司交纳保障服务费17140元及代收评估费600元。
        庭审中，王某凤称因房价上涨过快，齐某要求增加30万元房款未果后，拒绝向其出售涉案房屋。王某凤表示愿意补交全部超标款，要求双方继续履行合同；齐某称最初因央产房面积超标补偿款的给付问题双方未能达成一致，后王某凤虽同意承担超标款，但春节后房价涨幅较大，其才提出增加购房款30万元（包含超标补偿款），可王某凤不同意，买卖合同未能继续履行。现齐某明确表示不同意出售涉案房屋，要求解除买卖合同，并认为链家公司未尽到审查义务，补充协议中不应将三方义务强加给卖方，对此链家公司应承担相应的责任。
        涉案房屋的性质为央产房，央产房上市交易需取得《在京中央单位已购公房变更通知单》。诉讼中，法院依职权向在京中央和国家机关住房交易办公室查询，未查询到涉案房屋相关档案，能否上市交易需与原产权单位核实。法院又依职权向涉案房屋原产权单位中国船舶工业机关服务中心调查，经查，因齐某及其配偶的住房合并计算后，超标面积为38.59平方米，超标金额为115735.80元，至今为止尚未处理超标事宜，且2017年新的中央在京单位职工住房档案信息系统上线，齐某及其配偶应配合完善《中央在京单位职工住房情况登记表》，故涉案房屋暂不具备上市条件。
        因《中央在京单位职工住房情况登记表》需由齐某及其配偶本人填写，并加盖各自单位的公章。现齐某不同意继续履行合同，即使王某凤交纳了超标款，仍不能取得《在京中央单位已购公房变更通知单》，涉案房屋无法上市交易。诉讼期间，王某凤变更诉讼请求，要求解除双方签订的房屋买卖合同及补充协议，齐某返还定金，给付违约金，并赔偿各项经济损失等。齐某于2018年5月2日收到王某凤变更诉讼请求的书面申请。
         现王某凤要求确认双方签订的房屋买卖合同及补充协议于2018年5月2日解除，齐某返还定金10万元，对此齐某均不持异议。王凤珍还要求齐某给付违约金85.7万元，赔偿因房价上涨造成的机会成本损失200万元。经法院释明，王某凤撤回要求赔偿机会成本损失的请求，但申请调整违约金数额，要求齐某给付违约金137万元，包括合同约定应给付的房屋总价款的20%及其为购买涉案房屋低价出售原有住房，现房价上涨造成售房款差价137万元。就上述主张，王某凤向法院提供了从链家公司网站打印的涉案房屋同小区房屋的成交记录，用以证明2017年12月至2018年4月间，上述地址的房屋成交均价为每平方米90718元-87013元；提供了出售原有房屋的《房屋买卖居间合同》、税费发票、安居客网站网页截图，证明原有住房的售房款差价。其中《房屋买卖居间合同》约定，王某凤出售密云县389号院1号楼4层3单元402号房屋（以下简称402号房屋），房屋面积139.57平方米，成交价为254万元；税费发票出具日期为2016年1月25日，房屋坐落地址402号房屋，收款单位王某凤，品目房屋买卖，代开单位北京市密云区地方税务局第四税务所；网页截图显示密云3**号现房屋均价30443元，同等面积户型售价为430万元-390万元。齐某虽对上述证据的真实性均不予认可，但未能向法院提供相反证据，并承认涉案房屋现价值应在600万元以上。2018年4月，王某凤向法院申请财产保全，并提供中国平安财产保险股份有限公司保单保函。法院根据王某凤的上述申请作出（2016）京0108民初13059号民事裁定书，查封了齐某名下涉案房屋。为此王某凤交纳保全费5000元，支付了诉讼财产保全责任保险费19350元。
一审法院认为：
         王某凤、齐某与链家公司所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方均应依约履行合同义务。通过双方陈述及庭审中查明的事实，齐某应当知悉其家庭购买公有住房及房屋是否具备上市交易资格的具体情况，因齐某及其配偶所购公有住房面积超标需补交大额超标款，导致房屋买卖合同履行受阻，但房屋买卖合同此时客观上不存在履行不能的情形，双方当事人仍负有继续履行合同的义务。在王某凤同意负担全部超标款的情况下，齐某未能及时取得《在京中央单位已购公房变更通知单》，擅自提高房屋交易价格，最终导致买卖合同未能继续履行。
         现齐某拒绝履行合同义务，涉案房屋仍暂不具备上市条件，房屋买卖合同在客观上无法继续履行，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》应予解除。双方在合同中约定了如齐某根本违约，则王某凤有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。现王某凤行使解除权符合合同约定和法律规定，法院予以支持，并确认买卖合同、补充协议的解除日期为2018年5月2日，即齐某签收王某凤要求解除买卖合同的书面申请之日。合同解除后，齐某应将定金10万元退还给王某凤。
         齐某的行为已构成根本违约，理应承担相应的违约责任。现涉案房屋的市场价格较双方签订合同时已经上涨，且上涨幅度远超合同中约定的违约金，且王某凤为购买涉案房屋，出售原有的402号房屋，现房价上涨，亦给其造成了房屋差价损失。在违约金无法填补损失的情况下，王某凤认为约定的违约金低于给其造成的损失，申请增加违约金，理由正当，法院予以支持。关于违约金的数额，法院应当结合王某凤的实际损失，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定齐某给付王某凤违约金130万元。
         王某凤要求齐某赔偿居间代理费损失94270元，该笔费用系王某凤因房屋交易产生的实际支出，根据《居间服务合同》的约定，链家公司的居间行为已完成，且本案系因齐某违约所致，王某凤作为守约方有权向违约方齐某追偿该费用，故法院予以支持。王某凤虽将保障服务费及代收评估费交纳给北京中融信担保有限公司，但因双方房屋买卖合同解除，《房屋交易保障服务合同》中约定的服务内容无法履行完毕，上述费用是否为最终损失金额并不确定，故法院对该项诉讼请求不予支持，王某凤可另案解决。王某凤要求齐某承担诉讼财产保全责任保险费19350元，于法无据，法院亦不予支持。
一审判决：
         一、确认王某凤与齐某、北京链家房地产经纪有限公司于二○一五年十二月二十三日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于二○一八年五月二日解除；二、齐某于本判决生效后三十日内退还王某凤定金10万元；三、齐某于本判决生效后三十日内给付王某凤违约金130万元；四、齐某赔偿王某凤居间代理费94270元；五、驳回王某凤其他诉讼请求。
         一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
         二审期间当事人没有提交新证据。
二审判决：
         驳回上诉，维持原判。
北京市东元律师事务所李松律师认为：
        依法成立的合同自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。王某凤、齐某与链家公司所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应依约履行合同义务。后因齐某及其配偶所购公有住房面积超标需补交大额超标款，齐某要求王某凤补交超标款，系增加合同约定的购房款数额，违反合同约定。后在王某凤同意负担全部超标款的情况下，齐某仍未能及时取得《在京中央单位已购公房变更通知单》并擅自提高房屋交易价格，拒绝履行合同义务，最终导致买卖合同无法继续履行，故齐某的行为已构成根本违约，应承担违约责任。一审法院判决解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，齐某将定金10万元退还给王某凤正确，故予以确认。
         齐某的行为构成根本违约，故应向王某凤支付违约金，关于违约数额，涉案房屋的市场价格较双方签订合同时已经上涨，且上涨幅度超过合同中约定的违约金，一审期间，齐某认可房屋现在价值为600万以上，一审法院以房屋差价损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定齐某给付王某凤违约金130万元，并无不当，故予以确认。
         关于居间代理费损失94270元，该费用系王某凤因房屋交易产生的实际支出，根据《补充协议》的约定，甲方构成根本违约，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。故一审法院判令齐某赔偿王某凤居间代理费损失94270元，并无不当，故予以维持。