李松律师（18518071489）专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品 房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻继承房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
原告北京林业大学诉称：
        我校曾与张某、杨某龙（以下称二被告）签署了编号为201006XX0号的《北京林业大学腾退住房买卖合同》，约定张某自我校购买北京市XX苑26号楼4单元302号房屋。按照国家有关法律法规政策，张某需将其原有的经济适用房按照经济适用房原价交由北京市政府或我校回购，否则其无资格购买上述302号房屋。为此，张某虽曾向我校提交了如期交出原有经济适用房的《退交住房保证书》及《承诺书》，并已办理了上述302号房屋的入住手续，但其至今拒不将原经济适用房交回北京市政府或我校，也不将上述302号房屋退还给我校，故我校起诉至法院，请求法院依法判令：1、解除我校与二被告签订的《北京林业大学腾退住房买卖合同》；2、张某向我校退还上述302号房屋；3、张某承担本案的诉讼费。
被告张某辩称：
        我不同意北京林业大学的全部诉讼请求。理由是我并未违反《北京林业大学腾退住房买卖合同》，北京林业大学无权单方解除该合同，并应以市场价格、而非经济适用房原价购买我的原有房屋。为此，我提起反诉，诉请法院依法判令北京林业大学：1、停止以房租的名义扣取我的工资，向我返还已擅自扣取的工资35800元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付上述款项的利息；2、为我办理北京市XX苑26号楼4单元302号房屋的房产证；3、承担本案反诉诉讼费。
         被告杨某龙辩称，我认为北京林业大学的诉讼请求及相关的事实理由均与我无关。我同意解除上述合同。原告北京林业大学针对被告张某的反诉辩称，我校不同意其全部反诉请求，理由是我校根据张某出具的《退交住房保证书》有权在张某违约的情况下扣留其工资；其主张的利息我方亦不认可；张某如不交出其原有的经济适用住房，则无法为其办理新购住房的房产证。
法院经审理查明：
         张某、杨某龙均为北京林业大学教师。2002年6月13日，张某之夫辛X明就购买北京市XX单元402号房屋（即北京市XX单元402号，以下简称XX苑402号房屋，建筑面积84.27平方米）与出卖人北京XX公司签订了《商品房买卖合同》，并于2003年9月23日就该房屋取得房屋产权（房产证号：京房权证昌私移字第1XXXX5号，产权性质为经济适用住房）。2006年9月6日，杨某龙就北京市XX苑26号楼4单元302号房屋（以下简称XX苑302号房屋，建筑面积124.95平方米）取得房屋产权（房产证号：京房权证昌私移字第2XXXX8号，产权性质为按经济适用住房产权管理）。
         2011年1月14日，杨某龙（合同甲方）与张某（合同乙方）及北京林业大学（合同丙方）签订了《北京林业大学腾退住房买卖合同》（合同编号：201006XX0，以下简称《腾退住房买卖合同》），约定：本合同所指房屋为XX苑302号房屋，建筑面积124.95平方米；甲方将该住房以单价为每平方米2652元，总购房款331367元交由丙方回购；丙方将该住房以2652元，乙方【职级控制面积标准】内的购房款为278460元，超【职级控制面积标准】外的住房单价为2917.2元，超【职级控制面积标准】外的购房款为58198元，总购房款合计为336658元配售给乙方；乙方按上述规定价格将购买配售房屋的购房款支付给丙方；丙方按上述规定价格将应支付给甲方的房屋回购款直接作为甲方购买北京市海淀区XX路11号1号楼1单元1002号房屋（以下简称XX路1002号房屋）的购房款；丙方决定房屋所有权证从甲方名下直接过户到乙方名下；乙方及其配偶原有的按国家和单位福利性政策租用和购买的住房不交由丙方回购或分配的，本合同自动中止，乙方购房（或住房）资格取消，由丙方退还其全部购房款，并收回其所购的本合同项下的住房；本合同未尽事项，可由三方协商后另行签订补充协议，补充协议与本合同条款不一致的以补充协议为准。
         三方于签订上述《腾退住房买卖合同》前，已就该合同内容进行协商。张某为此曾出具《退交住房保证书》、《承诺书》，并于2010年7月6日向北京林业大学交纳了售（购）房预付款9万元及售（购）房定金1万元。其中，张某于2010年6月10日出具《退交住房保证书》，主要内容为：本人及本人配偶声明：我们完全清楚《北京林业大学新建及腾退住房出售办法》的各项规定。我们保证自办理学校所配售的住房进住手续之日起100天内，无条件交出原住房XX苑402号房屋；我们如在规定日期内未交出原住房，我们同意按每天200元的标准从本人交纳的腾退原住房保证金中或工资中扣除违约金，并自愿接受有关部门的处罚；我们保证按期交出原住房，并协助下一家入住的职工办理过户手续，确保顺利入住。如不能按约定交出原住房，我们将自愿放弃学校所配售的住房，并自愿接受有关部门的处罚。张某之夫辛X明在该保证书落款"配偶意见"处签写"同意"，并手写签名。张某于2010年11月18日出具的《承诺书》主要内容为：本人在办理北京林业大学配售住房的购房入住手续60天内将现有住房XX苑402号房屋按经济适用房价格交由北京市政府回购，同时由北京市政府相关部门出具已按经济适用房价格回购该套住房的相关合法有效的证明文件。并将前述证明文件在本人办理北京林业大学配售住房的购房入住手续60天内，交由北京林业大学基建房产处审查。如果审查不合格，或逾期不向北京林业大学基建房产处提交已由北京市政府回购现有住房相关证明文件，同时也未将该套住房交由北京林业大学按经济适用房价格回购的，本人自愿放弃北京林业大学所配售的住房。三方签订上述《腾退住房买卖合同》后，该合同的履行情况如下：2011年1月15日，张某向北京林业大学分两笔交付售（购）房款分别为221293元和15365元。2012年8月27日，杨某龙作为原住户、张某作为现住户、北京XX物业管理有限公司昌平分公司作为所在小区物业公司以及北京林业大学基建房产处共同就XX苑302号房屋完成交接手续，并签订了《住户交接单》。杨某龙已依约交纳XX路1002号房屋的购房款并实际入住。
         后，张某以北京林业大学按照经济适用房原价的标准回购其原有住房即XX苑402号房屋不具有合理性、应按照不低于每平方米11500元的标准进行回购为由未将XX苑402号房屋腾空并交付北京林业大学。为此，北京林业大学及其基建房产处曾分别向该校水土保持学院和张某本人发出《关于请水土保持学院督促张某腾退住房的函》（北林基发（2013）X号，发函时间为2013年4月8日）和《关于张某老师住房腾退有关问题的通知》（发出时间为2013年5月23日），主要内容均为：因张某未能履行《承诺书》中腾退、交还XX苑402号房屋，已影响了该校售房后续工作，若该同志在2013年5月10日前仍不履行承诺，学校将不得不按照国家有关规定和约定，取消其购房资格，并按规定收回XX苑302号房屋；从2013年5月23日起，张某需向该校支付每天200元的违约金；如其于2013年6月20日前仍不将XX苑402号房屋按经济适用房价格腾退给北京市政府或该校，并办理过户手续，学校将按照国家有关规定和约定，终止购房合同，并按规定收回XX苑302号房屋。自2013年8月至今，北京林业大学按日200元的标准扣取张某工资。本案中，张某仅主张北京林业大学返还截至2014年1月的已扣工资35800元，并以北京林业大学扣留工资给其造成了利息损失为由，主张该校按中国人民银行同期贷款利率向其支付利息。对此，北京林业大学虽认可扣取张某工资的事实，但以张某曾出具《退交住房保证书》并同意接受逾期退房违约金之约定为由不同意张某上述反诉请求。
         对于北京林业大学主张的、按照经济适用房原价回购XX苑402号房屋的合理性，该校提交了如下证据材料：1、中央国家机关住房制度改革办公室（以下简称央产房房改办）于2011年3月14日发出的《关于同意北京林业大学2011年按经济适用住房价格出售旧有住房的函》（文件号：国机房改（2011）38号，以下简称《同意售房函》），主要内容为：同意北京林业大学按经济适用住房价格向符合条件的职工出售旧有住房，职工所购住房不得上市交易、出租、出借，也不得擅自改变住房用途。该《同意售房函》并附有《北京林业大学2011年出售腾退旧有住房明细表》，其中序号为418一栏内的主要内容为："产权人"为杨某龙、"现购买人"为张某，"购房地址"为XX苑302号，"单价"为每平米2652元，"总价"为33.67万元，"原住房情况"为经济适用房84.27平米。2、央产房房改办于2013年5月30日发出的《关于同意北京林业大学回购住房的函》（文件号：国机房改（2013）122号，以下简称《同意回购住房函》），主要内容为：同意你单位按经济适用住房价格回购职工腾退的27套住房，总建筑面积2404.29平方米，请及时办理产权变更手续，并参照《在京中央和国家机关新录用公务员周转住房管理办法》（国管房改（2008）88号）的相关规定，加强周转住房管理。该《同意回购住房函》并附有《北京林业大学2013年回购住房明细表》，注明了"姓名"、"住房地址"、"建筑面积"、"回购价格"、"产权证号"等相关信息。
         对于上述证据材料，张某均不认可其关联性，并提交如下证据证明其提出的、北京林业大学回购XX苑402号房屋应按照不低于每平方米11500元的标准的合理性：1、海淀区住房保障服务中心（以下简称海淀住保中心）于2013年1月4日出具的《证明》（以下称海淀住保中心出具的《证明》），主要内容为：辛X明原购买的经济适用住房XX苑402号房屋；该房屋取得房屋所有权证已满5年，欲出售，价格不低于（含）每平方米11500元；在同等售价条件下，该中心放弃对该套房屋的优先购买权；2、海淀住保中心于2013年12月27日出具的《已购经济适用住房上市出售意见》（以下称海淀住保中心出具的《意见》），主要内容与海淀住保中心出具的《证明》基本相同。对于张某提交的上述证据材料，北京林业大学虽均认可真实性，但以上述《证明》及《意见》均针对上市交易而非回购为由不认可其证明目的。北京林业大学并提交如下证据材料及规范性文件用以反驳张某所述价格标准的合理性：1、"首都之窗"网站（zhengwu.beijing.gov.cn）"政务专题"栏下"北京市保障性住房"之"经济适用住房""热点问题解答"中关于"两年前购买了一套经济适用住房，现在想卖出去，是否可以重新购买一套？"的解答内容为"按照新的规定，以市场价格出售已购经济适用住房的家庭，不得再购买经济适用住房或其他政策性保障住房。已购买经济适用住房的家庭未住满5年的，不得按市场价格出售住房。确需出售的，可出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购，出售单价不得高于购买时的单价。以原价出售已购经济适用住房的，原购房人在办理房屋产权转移手续后，由区县国土房管局交易管理部门出具按不高于经济适用住房购买单价出售经济适用住房的证明，可以再次申请购买经济适用住房，凭该证明到北京市建委开发办办理经济适用住房购买的资格审核手续"；2、北京市建设委员会、北京市发展改革委员会、北京市国土资源局、北京市财政局联合发出的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》（京建住（2008）225号）。其中规定"将已购经济适用住房按市场价格出售的购房家庭，不得在购买经济适用住房、限价商品住房或其他保障性住房。将已购经济适用住房按原价出售的购房家庭，如再次申购经济适用住房的，应当按照现行规定重新申请"；3、国务院机关事务管理局制定的《中央国家机关职工住宅配售管理办法》（国管房改（2009）211号），其中规定"本办法所称职工住宅，是指中央国家机关集中建设及各部门利用自用土地和危旧房改造等方式自行建设、参照经济适用住房价格出售的新建住房，以及参照经济适用住房价格出售的旧有住房"、"已购或承租政策性住房的职工，在按有关规定办理腾退手续后，方可申请购买职工住宅，本办法所称政策性住房，包括职工已购公房、职工住宅、经济适用住房，以及承租公房和廉租住房等"、"已上市出售已购政策性住房的职工，不得再次申请购买职工住宅"。对于上述证据材料及规范性文件，张某以无法核实内容的真实性为由不认可上述"首都之窗"网站（zhengwu.beijing.gov.cn）的相关"热点问题解答"，认为京建住（2008）225号文和国管房改（2009）211号文恰能证明其有购房资格、需按照规定将原有房屋上市交易。
        另查，2009年5月，北京林业大学制定了《北京林业大学新建及腾退住房出售办法》，其中规定：本次新建和腾退住房均按照经济适用住房的价格出售。教职工和离退休人员无论是购买新建房或者是购买腾退住房，其原有的政策性住房必须全部交回学校。腾退的住房学校再按回购价出售给其他购房人。职工购买的经济适用房根据《经济适用房管理办法》有关规定确定回购价格。本案审理中，杨某龙虽曾到庭发表答辩意见，但在本案由简易程序转为普通程序、组成合议庭审理并组织庭审的阶段，本院以司法专邮的形式向杨某龙填写的地址确认书中确认的地址邮寄送达了开庭传票、合议庭成员告知等诉讼材料，其签收并无正当理由未到庭参与庭审。
        上述事实，有双方当事人陈述、《腾退住房买卖合同》、《退交住房保证书》、《承诺书》、《关于请水土保持学院督促张某腾退驻住房的函》、《关于张某老师住房腾退有关问题的通知》等证据材料在案佐证。
法院判决：
        一、北京林业大学与张某及杨某龙于二O一一年一月十四日签订的《北京林业大学腾退住房买卖合同》，其中关于北京林业大学与张某之间权利义务的部分协议内容于本判决生效之日解除；
         二、张某于本判决生效后三十日内将北京市XX苑二十六号楼四单元三O二号房屋腾空并交还给北京林业大学；
         三、驳回北京林业大学其他诉讼请求；
         四、驳回张某的全部反诉请求。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
        依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，杨某龙与张某及北京林业大学签订了《腾退住房买卖合同》，均系各方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，并据此确定双方的权利义务。其中，张某自北京林业大学购买、该校从杨某龙处回购的XX苑302号房屋，并负有将其与配偶原有的XX苑402号房屋交由北京林业大学回购或分配的义务。
        本案中，张某认可其负有交出XX苑402号房屋的义务，但就北京林业大学提出的回购价格持有异议，要求北京林业大学按照市场价格而非经济适用房原价回购该房屋，并以此为由拒绝交出XX苑402号房屋。对此，故论证如下：
        首先，涉诉《腾退住房买卖合同》虽名为房屋买卖合同，但带有明显的换房、周转性质，即北京林业大学在其职工范围内组织、协调房屋调换，此做法已在《北京林业大学新建及腾退住房出售办法》中作出了明确规定，而北京林业大学自身并不享有因房屋调换所产生的利益，且根据《同意回购住房函》和《同意售房函》可知，该校的此种做法已取得央产房房改办的准许。
         其次，涉诉《腾退住房买卖合同》中，北京林业大学自杨某龙处回购XX苑302号房屋、然后由张某自北京林业大学购买XX苑302号房屋均执行统一价格标准，且如上所述，该价格标准亦已征得央产房房改办的批准，具有合理性。
        再次，张某所出示的、由海淀住保中心出具的《证明》及该中心出具的《意见》，仅能证明该中心放弃针对XX苑402号房屋所享有的优先购买权，以及上市出售价格应不低于（含）每平方米11500元，不足以证明张某已履行《承诺书》中关于按经济适用房价格将XX苑402号房屋交由北京市政府回购之承诺，且其中所涉及的价格标准仅适用于房屋的上市交易。
        最后，值得注意的是，张某的原有住房即XX苑402号房屋的产权性质为经济适用住房，张某自北京林业大学处购买的住房即XX苑302号房屋的产权性质为按经济适用住房产权管理，均为政策性保障住房。则如按照张某所述，其可按经济适用住房价格买入新的政策性保障住房并按市场价卖出原有政策性保障住房，将使其享受双重政策优惠，明显有悖于政策性保障住房的制度宗旨，且京住建（2008）225号文和国管房改（2009）211号文亦对此做法予以明确禁止。
        综上，张某提出的上述抗辩意见不足以证明其拒不交出XX苑402号房屋的合理性，已构成针对《腾退住房买卖合同》的根本违约，并应依据合同约定及其承诺承担相应的法律后果。相应的，其要求北京林业大学为其办理XX苑302号房屋的房产证之反诉请求，故依法不予支持。同时，鉴于《腾退住房买卖合同》涉及北京林业大学与杨某龙之间的权利义务已经履行完毕，双方就此并无争议，故对《腾退住房买卖合同》中涉及北京林业大学与张某之间的合同关系应当依法予以解除。相应的，北京林业大学应退还张某已付购房款，双方可就此自行协商或另行主张。
         根据张某出具的《退交住房保证书》，张某应无条件交出XX苑402号房屋，否则，应按日200元的标准支付违约金或自其工资中扣除，故北京林业大学据此扣取张某工资具有合理性，张某反诉主张北京林业大学退还并支付利息之请求，故亦不予支持。杨某龙经故合法传唤，无正当理由未到庭应诉，不影响故依据查明的事实依法作出裁判。