李松律师（18518071489）专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品 房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻继承房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
原告候某星诉称：
         2013年1月9日，原告与被告一通过被告二签订了房屋买卖合同，约定由被告一将自己名下的北京市西城区某房屋以280万元总价款出售给原告。同日，三方签订了房屋买卖合同补充协议。由于被告一出售的房屋系央产房，其需要办理央产房上市审批手续。三方签订补充协议，约定被告一应于2013年1月29日前取得《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，如未按期取得，应承担相关责任。合同签订当天，原告支付被告一定金45000元，同时原告向被告二支付居间服务费75600元。为履行合同，原告应被告一要求代为缴纳物业费3564元、供暖费4986.90元。因被告一未按时取得央产房上市登记表，就此事原告与二被告多次沟通洽谈，要求被告一继续履行合同，尽快办理央产房上市审批手续，但被告一以房屋价格上涨为由，要求提高房屋交易价格，否则拒绝办理央产房上市交易手续。被告一未按照合同约定时间办理完毕央产房上市审批手续已构成违约；在原告表示谅解并同意适当延期办理的情况下，其竟然以房价上涨为由要求提高房价款，否则拒绝办理央产房上市审批手续、解除合同。被告一的行为已经严重违反双方买卖合同及补充协议的约定，构成根本违约，应依法承担责任。另，通过网上自行查询，现房屋每平米单价上涨2万元左右，由于被告一违约给原告造成的损失已经超过120万元。现起诉要求判令：1、依法解除原告与被告一的房屋买卖合同及与二被告签订的补充协议；2、被告一返还原告支付的定金45000元；3、被告一支付违约金560000元（按房屋总价值20%计算）；4、被告一赔偿原告支付的中介费75600元；5、被告一返还原告代为交纳的物业费3564元、供暖费4986.90元，诉讼费由被告一负担。
被告一辩称：
         同意原告第一、第二及第五项诉讼请求，被告一没有违约的情况，不同意其他诉讼请求。2013年1月9日三方签约时，被告二介绍的央产房办理手续很简单，故三方签订了房屋买卖合同，但实际办理过程中，被告一发现央产房上市手续极其复杂，跑了一个多月，取得了一些进展。房屋是广电总局的房产，权属不是很清楚，权属查清后，由被告一结清了前期物业费，之后才由原告预缴此后三年的物业费及供暖费，此后还需由产权单位对涉房房屋面积进行核算，再由被告一办理超标处理结果等手续，由房管单位将相关信息上传到央产房交易中心，再由被告一办理上市手续。被告一发现不能如期取得央产房上市登记表后，与原告及中介进行沟通，要求就延长期限签订补充协议。原告始终推迟三方见面商谈的时间，后三方于2013年2月27日和3月10日进行了两次商谈，被告一表示愿意继续履行合同，但要求延长办理央产房上市手续时间，后原告表示要回去商量。被告一没有拒绝履行合同，没有违约。另，针对原告诉求第四项，被告一认为合同签订过程中，由于被告二对央产房的介绍，说三日可以办理完毕，直接对双方进行了误导，致使双方矛盾的发生，且合同如果解除，中介应当将中介费退还给原告。
被告二辩称：
        我公司对双方自愿解除房屋买卖合同及补充协议无异议。我公司始终按照合同约定履行自己的义务，没有违约。原告其他诉讼请求未针对我公司，因此不发表意见。请法院根据合同约定及法律规定进行裁判。
法院经审理查明：
         2013年1月9日，原、被告三方签订《买卖定金协议书》，就被告一向原告出售北京市西城区某房屋（建筑面积55.41平方米，以下简称涉诉房屋）事宜达成协议：被告一保证所出售的房屋符合上市交易条件；交易房屋的性质为已购公有住房（包括中央在京单位已购公有住房）；原告对涉诉房屋的权属状况、设备、装修等情况进行了解，确认以280万元整的总价款购买该房屋，此价款不包含税费；本次房屋买卖涉及的税费由原告承担；原告房款支付方式为商业贷款:拟贷款比例为120万元；原告应于本协议签署时向被告一支付购房定金45000元；双方应于签署本协议后1个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》等相关法律文件；双方同意由被告二提供居间服务，且在签署买卖合同时由原告向被告二支付居间代理费75600元。
         同日，原告与被告一签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：由被告一将其名下的涉诉房屋出售给原告；房屋成交价格172万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价108万元；原告向银行申办抵押贷款，拟贷款金额为120万元；因被告一原因造成该房不能办理产权登记的，由被告一承担相应责任；双方同意自本合同签订之日起50个工作日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
        同日，原、被告三方签订《补充协议》，约定：房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计为280万元，此价格为被告一净得价，不含税；本次交易涉及的税费全部由原告承担；被告一若出现下列情形之一的，构成根本违约，原告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：......被告一提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致原告无法取得房屋所有权的、......擅自提高房屋交易价格的......。被告一出现上述根本违约情形之一的，应当在违约行为发生之日起十五日之内以相当于该房屋总价款的20%向原告支付违约金，被告二收取的所有费用不予退还，由被告一直接赔付原告；关于央产房的约定：被告一应于2013年1月29日前取得《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，如未能按期取得，则应承担相关责任；以下附属设施随房屋一并转移并交付原告：装修保持原状，家电包括洗衣机、冰箱、电烤箱、微波炉、热水器；原告同意在房屋面签之日给被告一补30万元定金，剩余1245000元全部做银行监管。
        同日，原、被告三方签订《居间服务合同》，约定：居间代理费为61600元；第三条权利义务：......原告及被告一应积极配合被告二的居间活动，按照要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料......。本次交易的后续手续由北京中融信担保有限公司办理，并另行签署相关合同；原告或被告一违反本合同第三条约定，导致被告二不能继续履行义务的，被告二不承担责任，且被告二有权收取本合同约定的居间代理费，无须退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。
         同日，原告、被告一及北京中融信担保有限公司（服务方）签署《房屋交易保障服务合同》，约定服务内容为：保管与交易相关的产权资料及其他重要资料、办理房屋缴税手续及房地产权属转移登记手续、办理贷款银行或公积金管理中心按揭贷款手续......。签订本合同当日，原告向服务方支付保障服务费14000元。原告或被告一中任何一方违反买卖合同导致本合同无法履行的，违约方应向守约方承担违约责任，并赔偿守约方已支付的费用，服务方已收取的服务费、评估费不予退还。
        上述协议签订后，原告向被告一支付定金45000元，同时原告向被告二支付居间代理费61600元，向北京中融信担保有限公司支付保障服务费14000元及评估费600元。2013年1月22日及24日，原告向涉诉房屋管理部门国家广播电影电视总局机关服务局交纳2013年度至2015年度供暖费4986.90元、物业费3564元。
         因被告一未能在合同约定日期前完成中央在京单位已购公房上市出售的相关手续，约定期限届满后，被告一将办理上述手续难度大于预期等相关事宜告知被告二及原告，后三方曾就是否可以延期办理、是否调整价格等问题进行协商，被告一曾表示希望延期办理，原告亦表示可以协商，但最终各方未能达成一致。协商期间，在2013年3月4日，被告一向被告二人员发短信称，因央产上市手续还没办理完成，不具备入市条件，我决定终止网签授权，希望约时间面谈。
        诉讼中，承办人向涉诉房屋管理单位了解情况，答复称：涉诉房屋是可以上市交易的央产房，被告一曾找到该单位要求办理上市交易手续，该单位进行了查询，发现被告一曾在多年前自行用其他房屋调换为涉诉房屋，因房屋产权单位是广电总局，总局房管部门变动较大，该单位只能请广电总局房管部门帮助查询房屋档案材料等手续，该单位也在帮助协调，但目前未能找到，如果能查到房屋档案材料，则可以办理后续上市交易手续。
         诉讼中，原告提交录音，证明被告一表示要提高房屋价格，否则拒绝办理相关手续。被告一认为录音不完整，仅系双方协商过程中第一次的谈话，且最终未能达成一致，对原告的证明目的不认可。
         诉讼中，原告提交涉诉房屋所在小区及周边小区房屋价格现状的网页，证明由于被告一的违约给原告造成极大的预期可得利益损失。被告一对真实性及关联性不予认可。诉讼中，被告一提交录音，证明原告对未能按期办理房屋上市手续表示谅解。原告对真实性认可，对证明目的不予认可，认为对事实上的谅解不代表对被告一应承担法律责任的谅解，协商延期并不等于免责，且协商未果。诉讼中，被告一认为其并无违约行为，原告主张的违约金数额过高，并就涉诉房屋价值申请评估，后申请终止评估。
        上述事实，有《买卖定金协议书》及收据、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、买卖业务预收费专用收据、北京中融信担保有限公司专用收据、物业费及供暖费票据、录音、声明、告知单、同意出售证明、网上签约授权委托书、短信记录、照片、房产证、调查笔录及当事人庭审陈述等证据材料在案佐证。
法院判决：
         一、解除原告侯恒星与被告杨某于二〇一三年一月九日签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》以及原告侯恒星、被告杨某及被告北京链家房地产经纪有限公司于同日签订的《补充协议》；
         二、本判决生效后三十日内，被告杨某给付原告侯恒星定金四万五千元、违约金三十五万元、居间代理费六万一千六百元、保障服务费一万四千元、物业费三千五百六十四元、供暖费四千九百八十六元九角。
         三、驳回原告侯恒星的其他诉讼请求。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
        原、被告于2013年1月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》系各方当事人真实意思表示，其内容不违反国家有关法律、法规和政策强制性规定，应认定合同有效，各方均应依约履行合同义务。合同签订后，原告支付了定金，并为办理央产房上市交易手续交纳了涉诉房屋此后三个年度的物业费和供暖费，履行了合同义务。被告一未能按合同约定时间办理《中央在京单位已购公房上市出售登记表》（以下简称登记表），且对于何时能够办理完成不能确定，原、被告就上述事宜虽然进行过协商，但未能就合同变更达成一致，所以各方仍应按原有合同履行。涉诉房屋为央产房，被告一在签订合同前应了解房屋状况并有义务保证所出售的房屋符合上市交易条件并能够办理相关手续，登记表是办理央产房上市交易的必要手续，也是此后办理房屋产权过户手续的前提，根据当事人的陈述以及故向涉诉房屋管理单位了解到的情况，办理涉诉房屋上市交易所需要的档案材料仍未查到，目前上述材料是否能够查到或何时能够查到均不明确，导致登记表何时能够取得或是否能够取得亦不明确，势必导致目前涉诉房屋产权过户手续无法办理。鉴于此，被告一的行为符合《补充协议》中约定的构成根本违约的情形，即"提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致原告无法取得房屋所有权的"，原告依据《补充协议》的约定行使解除权，要求解除《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》，于法有据，故予以支持。因被告一违约，应承担相应的违约责任。原告要求返还定金及已交纳的物业费、供暖费，被告一表示同意，故不持异议。原告为履行合同按约定支付了居间代理费及保障服务费，现要求被告一给付中介费75600元，该费用实为居间代理费和保障服务费，原告该项诉讼请求于法有据，故予以支持。
        关于违约金。根据《补充协议》约定，被告一出现根本违约情形的，应当以相当于该房屋总价款的20%向原告支付违约金。原告提交涉诉房屋所在小区及周边小区房屋价格现状的网页，证明由于房价上涨给其造成较大的预期可得利益损失，主张按合同约定的数额给付违约金。被告一主张违约金约定过高，超过实际损失，并就涉诉房屋价值申请评估，后申请终止评估。故认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告已按合同约定履行了支付定金的义务，并为完成交易支付了居间代理费、保障服务费及供暖费、物业费，因本市中心城区房价上涨过快的客观情况存在，合同解除还将导致原告遭受房屋差价的可得利益损失，但其已支付款项总额与房屋总价款相比比重较低；被告一虽存在违约行为，但其在合同签订后为履行合同义务积极行动，因办理过程中遇到无法查询到房屋档案材料的客观原因导致未能按时取得登记表，并非主观上自始恶意不履行合同。综合考虑以上因素，故将对被告一应给付的违约金数额予以调整。
         原告称被告一要求提高房屋交易价格，否则拒绝办理央产房上市交易手续，因其提交的录音证据仅能反映双方的协商过程，无法认定被告曾明确表示要求提高房价否则拒绝办理央产房上市交易手续，故故对原告该项陈述不予采信。被告一称原告已在协商过程中对未能按期办理房屋上市手续表示谅解故被告一不应承担违约责任的答辩意见缺乏依据，故不予采信。被告一称被告二曾向其介绍央产房交易办理手续很简单故才签订合同的意见缺乏依据，故不予采信。被告二经故传唤未到庭应诉，故依法缺席判决。