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         上诉人卢某铭因与被上诉人杨某洁及第三人北京存房房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第39397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
卢某铭上诉请求：
        撤销一审判决，依法改判驳回对方的全部诉讼请求。事实和理由：1、一审判决认定杨某洁不履行付款义务不构成根本违约系认定事实不清。2、鉴于杨某洁的根本违约行为，我方已经行使了单方合同解除权，该房屋买卖合同已经解除，但一审没有对其进行认定，属于事实认定不清。3、一审判决适用法律错误。
杨某洁辩称：
        我不同意卢某铭的上诉请求，认可一审判决的结果，请求二审法院予以维持。
        北京存房房地产经纪有限公司述称，我公司不同意卢某铭的上诉请求，认可一审判决的结果，请求二审法院予以维持。
杨某洁在原审法院起诉称：
         2015年6月27日，经北京存房房地产经纪有限公司居间介绍，我与卢某铭之子卢某、北京存房房地产经纪有限公司签订北京市存量房屋买卖合同及补充协议，约定将卢某铭名下501号房屋以4950000元的价格卖给我；我于签合同当日向卢某铭支付定金100000元；过户前三日内我通过资金监管和资金存管方式向卢某铭支付4840000元，因违约方原因致使守约方在合同签订后120日内未完成房屋产权转移且未取得房屋产权证书，守约方有权单方解除合同。2015年8月1日，卢某铭在房屋买卖合同文件上签字确认。同日，我付清了定金。合同签订后，我积极地履行自己的义务，办理了购房人资质审核手续。卢某铭因为种种原因直到2015年9月14日才去办理央产房上市交易手续，此时我的购房人资质审核手续已过有效期，我立即重新办理购房人资质审核手续。但在十一休完假后，卢某铭突然告知北京存房房地产经纪有限公司工作人员其不再履行上述房屋买卖合同，我与卢某铭多次协商未果。为维护自己的合法权益，诉至法院，请求法院判决：1、卢某铭履行我与其签订的501号房屋买卖合同及补充协议，办理房屋过户及交付房屋的手续。2、卢某铭给付我逾期办理过户交付房屋违约金直至其履行第一项诉讼请求完毕之日止；3、卢某铭逾期交付房屋的违约金，暂估十万元，从2015年11月1日起算；4、卢某铭承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：
         2015年6月27日，经北京存房房地产经纪有限公司居间服务，买受人杨某洁（乙方）与出卖人卢某铭之子卢某（甲方）签订了《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》。2015年8月1日，卢某铭本人将《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》落款处卢某所代签的卢某铭字划掉，签上其本人名字。买受人杨某洁（乙方）与出卖人卢某铭（甲方）签订的《北京市存量房屋买卖合同》中约定：甲方所出售的房屋501号，房屋性质为已购公有住房；经甲乙双方一致确认,该房屋成交总价为495万元。乙方于签订合同当日向甲方支付定金10万元，定金通过自行交接方式划转，乙方采取全款方式支付该房屋成交总价款，在过户前三日内乙方向甲方支付484万元，资金通过资金监管和资金存管方式划转。甲方应当在2015年10月30日前将房屋交付给乙方。甲乙双方最晚应于本合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面的补充协议。自2015年6月27日合同签订后，杨某洁支付定金共计10万元。2015年8月5日，北京存房房地产经纪有限公司递交了买方杨某洁购房资质申请，2015年8月18日，买方杨某洁购房资质审核通过，有效期至2015年9月16日。2015年9月16日，北京存房房地产经纪有限公司再次递交了买方杨某洁购房资质申请，2015年9月29日，杨某洁的资质审核通过；2015年9月14日，出卖人卢某铭为501号办理了央产房上市交易手续，2015年9月17日，北京存房房地产经纪有限公司对501号进行房源核验申请，2015年9月22日，房源核验审核通过。
        2015年9月30日，北京存房房地产经纪有限公司为卢某铭与杨某洁办理网签手续，2015年10月10日，网签完成。卢某铭认为按照合同约定，杨某洁应在过户前三日支付全部购房款项，即最晚应于2015年9月27日前三日内支付全部购房款，而实际未支付，已经构成根本违约，造成合同无法实际履行，故于2015年10月之后不同意配合杨某洁办理相关过户手续。双方由此引发争议。2015年10月28日，杨某洁起诉至法院，要求卢某铭继续履行上述协议。经开庭审理，双方主要争议点在于双方对付款方式及支付时间存在较大分歧。根据杨某洁提交的证据显示，卢某于2015年9月1日要求杨某洁交纳房款，杨某洁未支付。2015年10月10日，卢某铭方收到居间方的短信，内容为：”今天给你出正式网签，网签价166万元。这166万元将用于资金监管，在出房本24小时内到你的光大卡账户”。同日，居间方收到卢某的短信，内容为：鉴于目前你们的情况，已经逾期太长时间，并且没有看到你们相应的姿态，我方正式告知中止合同。杨某洁基于此向法院表示如下的意见，我方未按照监管账户付款的原因在于卢某已经有毁约的意向。根据杨某洁提交的证据显示，2015年10月16日通过邮寄方式，杨某洁向卢某铭发出催办函，要求其尽快办理房屋交付及过户手续。2015年10月18日，卢某、杨某洁及居间方再次协商未果。2015年10月27日，卢某向杨某洁方出具关于《北京市存量房屋买卖合同》履行情况我方的意见，内容大致为：尽管双方在签订的合同中未明确约定购房款的付款时间，只约定了过户前三日内购买方支付房款。但根据房屋买卖交易惯例及合同约定，购买方在办理所购房屋产权转移登记前，应全额向出售方支付购房款。但合同签订后，至今已经超过九十日，出售方代表人卢某曾多次催促购买方履行合同义务，在合同约定的最后过户期限前支付购房款，同时办理产权过户手续。但购买方迟迟不予办理。现已经超过最晚的转移登记的时间。购买方的行为已经构成根本违约，造成合同已经无法实际履行。我方保留进一步追究购买人法律责任的权利。审理中，杨某洁向法庭出示了银行流水明细，证明于2015年9月即已经具备支付剩余购房款的条件，并表示现在也具备支付剩余房款的能力。经询问，卢某铭、杨某洁均认可房屋总成交为495万元，在卢某铭办理完央产房上市交易手续后，为配合网签工作，卢某铭与杨某洁均办理了光大的银行卡，以用于对房款进行资金监管。截止至今，北京存房房地产经纪有限公司、卢某铭、杨某洁三方均未签订相关的资金存管协议书,卢某铭表示资金监管账户与存管账户就是同一账户，双方已经约定将房款全部支付至卢某铭名下的光大银行卡内。上述事实，有双方当事人陈述、房屋买卖合同、短信记录等证据材料在案佐证。
一审法院认为：
         综合双方诉辩主张，本案的争议焦点归纳为：一、《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》何时生效；二、在上述协议履行过程中，卢某铭、杨某洁双方是否存在违约行为。现分述如下：
         关于第一个争议焦点，2015年6月27日，在卢某未出示产权人卢某铭授权委托书代为出售房屋的情况下，经北京存房房地产经纪有限公司居间服务，杨某洁与卢某签订了《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》，2015年8月1日，卢某铭在上述协议上划掉卢某代签的”卢某铭”，签上其本人的名字。从法律角度上看，卢某作为无权代理人与买受人杨某洁签订的《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》自2015年6月27日至2015年8月1日处于效力待定的状态，2015年8月1日，上述协议经产权人卢某铭签字追认后，该合同在未违反国家强制性法律规定的前提下则自始有效，即于2015年6月27日签订之日起即有效。《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》对出卖人卢某铭与买受人杨某洁具有法律约束力。
         关于第二个争议焦点，在上述协议履行过程中，卢某铭、杨某洁双方是否存在违约行为。经法院审查，涉案房屋性质为央产房。杨某洁在签订合同时已经知晓涉案房屋为已购公有住房性质，其应充分认识到在整个交易过程中可能存在的风险，并应尽到充分审查之义务。卢某铭作为房屋产权人应当在房屋出售前完善手续，以使涉案房屋具备出售条件。在卢某铭对涉案房屋未办理上市交易的情况，双方即签订房屋买卖合同，且合同中未约定办理上市手续交易的期限促成了本次诉讼的产生。根据双方签订的合同第九条第一款，双方应最晚于合同签订之日起90日内即2015年9月27日前共同向房屋权属登记部门办理转移登记手续，杨某洁应于过户前三日内以资金监管、资金存管的方式支付484万元购房款。尽管杨某洁、北京存房房地产经纪有限公司均主张卢某铭未配合其办理资金存管手续，以至合同付款方式难以操作，但结合杨某洁、北京存房房地产经纪有限公司的短信、录音资料，杨某洁、北京存房房地产经纪有限公司无法证明卢某铭在收到其书面或口头通知后拒绝履行协助其办理资金存管之附随义务。因卢某铭、杨某洁在合同中没有约定具体办理房屋上市交易手续的期限，故卢某铭于2015年9月14日办理完央产房上市交易手续，不构成违约行为。
        关于杨某洁是否构成违约行为。根据二手房房屋交易惯例，购房人具备购房资格、办理存量房屋核验是办理网签的前置程序，网签合同是办理房屋过户的前置程序。基于上市交易表是房屋买卖合同得以履行的必备性文件，卢某铭于2015年9月14日才办理完毕上述手续的行为---该时间临近合同约定的最晚不超过90日办理房屋转移登记的时间，客观上造成了房屋买卖合同其他必经程序上时间的紧凑性。房源核验通过时间为2015年9月22日。杨某洁于2015年8月递交的购房人资格于2015年9月16日已经失效，再次审核通过的时间为2015年9月29日。该时间点已经超过合同期限约定的90日即2015年9月27日过户登记的时间。上述程序完成的时间造成网签合同完成的时间已经超出合同约定的最晚不超过90日办理房屋转移登记的时间。在上述合同履行过程中，杨某洁不存在主观过错。合同中约定过户前三日内通过资金监管、资金存管方式支付剩余购房款，但没有约定具体的付款时间，故杨某洁对迟延付款的行为亦不应承担违约责任。综上所述，双方签订的《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》合法有效，亦未达到合同解除的条件，合同应继续履行。在杨某洁具有继续履行合同义务的支付能力的前提下，卢某铭应当协助杨某洁办理房屋过户登记及房屋交付手续，对杨某洁主张的第一项诉讼请求，法院予以支持。杨某洁主张卢某铭应承担逾期交房、逾期办理过户的违约责任，因卢某铭在合同履行过程中不存在主观过错，故对杨某洁的该项诉讼请求法院不予支持。
一审判决：
         一、杨某洁于本判决生效后十五日内，将购买501号房屋的剩余购房款四百八十五万元给付卢某铭；二、杨某洁履行完毕上述义务后，卢某铭于十五日内协助杨某洁将501号房屋产权办理至杨某洁名下；三、卢某铭在杨某洁取得501号房屋所有权证书后十五日内，将上述房屋交付给杨某洁；四、驳回杨某洁的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审判决：
         一、撤销北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第39397号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；
         二、驳回杨某洁的全部诉讼请求。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
         行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。2015年6月27日，卢某在未取得卢某铭授权的情况下代为出售房屋系无权代理行为，但卢某铭于2015年8月1日对卢某的无权代理行为进行了追认，故双方签订的房屋买卖合同自2015年6月27日起即发生法律效力。双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。
         本案的争议焦点问题在于导致双方签订的房屋买卖合同无法继续履行的原因是什么？即应当如何认定合同违约方?对此故做如下分析：
         本案诉争双方所签订的房屋买卖合同系在专业中介公司的居间下达成，但合同中对于办理央产房上市审批、购房资格审核等手续的时间均未作出明确约定，这也为本案争议埋下了隐患。在实际履行过程中，当出现合同未明确约定的情况时，双方应本着诚实信用的原则友好协商，但本案的双方当事人未能妥善处理双方的分歧，导致诉讼的产生。由于诉争房屋性质为央产房，上市交易需要办理相应的审批手续。现杨某洁主张由于卢某铭迟延办理上市交易手续，导致自己的购房资格过期需要重新审验。但双方所订立的合同中并未规定卢某铭办理房屋上市交易手续的时间，也就是说只要卢某铭在合同签订之日起90日内即2015年9月27日前办理完毕上市交易手续即视为其完成了该项义务，没有违反双方合同的约定。实际上卢某铭于2015年9月14日办理完央产房上市交易手续，此时房屋已经符合上市交易条件，且在双方约定的最后过户期限之前，双方交易不能继续履行的责任不在卢某铭一方。
        在房屋买卖合同关系中，作为出卖人的卢某铭的主要合同义务即是交付房屋、协助办理过户手续，而作为买受人的杨某洁的主要合同义务是支付购房款。如前所述，双方在合同中对于购房款支付的具体时间未作约定，但最迟应于过户前三日内以资金监管、资金存管的方式支付，即杨某洁最迟应于2015年9月24日前支付剩余购房款。尽管杨某洁主张卢某铭未配合其办理资金存管手续，以至合同付款方式难以操作，但结合杨某洁、北京存房房地产经纪有限公司的短信、录音资料，杨某洁无法证明卢某铭在收到其书面或口头通知后拒绝履行协助其办理资金存管之附随义务。杨某洁未按时支付购房款已经构成违约。
        本案中，双方当事人于2015年6月27日即已签订买卖合同，但直到8月1日杨某洁才将全部定金支付完毕，8月18日才办理完购房资质审核，卢某铭9月14日才办理完毕上市交易手续。双方均存在不同程度的懈怠，这也造成了后续履行合同时间的紧张。但对于违约责任的认定，必须严格按照合同的约定进行，卢某铭办理上市交易手续的时间早于双方约定的最后过户时间近半个月，足以完成后续交易程序，卢某铭没有违约行为。但杨某洁未按时支付购房款的事实存在，该付款义务早于卢某铭协助办理过户手续的义务，故杨某洁系诉争合同的违约方。因卢某铭在本案中并未提起解除合同或者确认双方合同已经解除的反诉，故对此不予处理，但其已明确表态不同意继续履行合同，故杨某洁在己方违约的情况下无权再要求卢某铭继续履行合同。一审法院以合同没有约定具体的付款时间认定杨某洁对迟延付款的行为不应承担违约责任系认定事实错误，故予以纠正。