李松律师（18518071489）专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品 房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻继承房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
戴某珠诉称：
         2003年我经过朋友介绍认识石某强，并于2003年10月与石某强签了一份房屋买卖协议，收取了石某强8万元，将海淀区x外大街x号x号楼x门x号承租公房交付给石某强，该房屋的产权单位是北京有色金属研究总院，系国务院国资委管理的中央企业。2007年11月7日，我与该单位签订房屋买卖契约，单位根据我的工龄情况，以13392.05元的价格将诉争房屋出售给我，我于2008年1月9日取得诉争房屋的产权证。我取得产权证后即协助石某强办理房屋过户手续，单位告知我们该房屋系央产房不能上市交易，因此无法办理过户。因出售房屋系央产房，违反了国家关于“央产房不得上市”的强制性规定，故请求法院确认双方于2003年10月签订的房屋买卖协议无效。
石某强辩称：
        我不同意戴某珠的诉讼请求。双方签订的房屋买卖协议是双方的真实意思表示。如果争诉房屋目前不能办理过户手续，就维持现状。双方签订的买卖合同不符合合同无效的法定条件。我已经实际占有使用房屋，并向戴某珠支付购房款，合同目的已经实现。我已占有使用房屋近十年，双方之后能否办理房产证不影响石某强使用x号房屋，不影响双方签订的房屋买卖协议的履行，房屋买卖合同目的已经实现，不同意确认合同无效。虽x号房屋为央产房，但是央产房并非不能上市，只是在几种情形下根据部门规定不能上市出售，且x号房屋是否可以上市出售，均不影响之前的房屋买卖合同的效力。
法院经审理查明：
         1987年2月23日戴某珠与北京有色金属研究总院（以下简称有色金属院）签订《房屋租赁契约》，约定由戴某珠承租位于海淀区x外大街x号x号房屋（以下简称x号房屋），起租日期为1987年2月28日。当时，x号房屋产权单位系有色金属院（有色金属院系中央直属企业）。
         2003年10月13日，双方签订《换房协议》一份，约定戴某珠将x号房屋与石某强换房居住。后因石某强无法提供合适房屋换给戴某珠居住，故在2003年10月双方签订了《房屋买卖协议》，内容为：“本人戴某珠现有一套一居室，地址：海淀区x外大街x号院x号楼x单元x室。本人自愿将此房屋卖给购房人石某强。购房人石某强已将总房款人民币捌万元整（80000）一次性付清给戴某珠。卖方收到房款后不得反悔。从现在开始此房与卖方无任何关系。今后此房的一切事宜都与本人戴某珠无关（拆迁、安置、补偿等）。如本人戴某珠反悔，将自愿以总房款的每天5%认罚。本人将协助购房人办理过户手续。本人戴某珠已将此房款全部收到。此协议一式贰份”。随后，戴某珠将x号房屋交付石某强使用至今。
          2007年10月31日，戴某珠向石某强出具声明一份，内容为：“本人戴某珠在2003年将x外大街x号院x号楼x门x室一居室（使用权）卖给了石某强。因单位原因一直没有过户，现因单位卖产权，石某强用戴某珠的名字申请购买产权。（因单位原因不能更名）购买所需所有钱都是石某强出的。其中购房产权款壹万叁仟元整。x外大街x号院x门x号楼x室产权归石某强所有。与本人戴某珠无关。我只是协助石某强办理相关的产权事宜。本人卖给石某强的房屋是完全自愿的，决不反悔。今本人戴某珠又收到石某强买x外大街x号院x号楼x门x室产权的房款（13000）壹万叁仟元整。”
        2007年11月7日，戴某珠与有色金属院签署房屋买卖契约，约定由戴某珠购买x号房屋，房价款为12565.25元，公共维修基金826.8元，上述款项由石某强支付。2008年1月9日，x号房屋产权证下发，登记于戴某珠名下，建筑面积26.5平方米，产别为私有产，产权证号为：京房权证海私成字第321930号。随后，戴某珠将产权证原件交付石某强持有至今。
         审理中，本院至有色金属院调查，该单位表示x号房屋产权性质为央产房，原产权单位系有色金属院，后经房改由个人购买，该房屋不能上市交易。上述事实，有当事人的陈述、《房屋买卖协议》、《房屋租赁契约》、房产证、换房协议、《房屋买卖契约》、调查笔录等证据材料在案佐证。
法院判决：
         确认戴某珠与石某强于二〇〇三年十月签订的《房屋买卖协议》无效。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
         从本案查明事实来看，戴某珠向有色金属院购买诉争房屋，取得房屋所有权，然该房屋系中央在京单位已购公有住房，上市交易条件尚不成就，戴某珠对该房屋的处分权受限，其对房屋权属性质应是明知的，却将其出售。石某强作为购房人亦未尽到审慎的注意义务，导致双方签订的合同无效，现戴某珠要求确认双方签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求，故支持。