李松律师（18518071489）专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品 房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻继承房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
李某华向本院提出诉讼请求：
        请求依法判令被告赔偿原告损失602万元。诉讼过程中，李某华变更诉讼请求：请求依法判令被告赔偿原告损失596万元。李某华增加诉讼请求：要求被告偿付利息401058元，利息自2017年3月10日至2018年8月10日共17个月，利息标准以596万元为基数按照同期贷款利率4.75%计算。事实和理由：原、被告曾系夫妻关系，1990年12月26日二人经调解离婚。位于西城区北三环中路甲XX号的涉诉房屋原系被告所有，后被告于1998年将涉诉房屋以14万元卖予原告，并将房屋交付原告使用。协议约定：“第一批款8万元于1999年2月底付给田某生，第二批款6万元于2003年12月底前付给田某生，届时将一同办理李某华买房过户手续”。原告于1999年2月、6月分两次向被告支付了第一批款项，共计8万元，被告为原告出具了收到购房款的收据。因涉诉房屋系共有住房，虽早已交付使用，但房产证却直至2002年6月才可办理。2002年，被告因在此期间另购买一套公有住房，迟迟不到指定机关领取涉诉房屋的房产证，导致协议中2003年底过户的约定不能履行。经原告多次催促未果，原告一直居住和使用本涉诉房屋至2017年3月，仍未取得涉诉房屋的权属证明。2017年，被告在原告不同意的情况将涉诉房屋卖予第三人，获得卖房款602万元，并办理过户手续。
田某生辩称：
        不同意原告的诉讼请求，2016年11月10日第一次卖房和2017年1月第二次卖房，对方都是以我的名义作为房屋产权所有人名义出售的，不管对方开始怎么策划，能够证明对方是同意卖房的。从2016年1月至2016年11月10日对方签订一买一卖的房屋买卖协议，对方是表明同意的，对方律师也讲了是她找到田某通过田某找到我，同意授权田某出售房屋，授权时田某没和我说是他母亲让她要卖房子，只是和我说当时她要出国需要一笔钱，我是同意的，在2016年7月18日我刚做完心脏手术，是在8月份找到我，由田某完全代理出售房屋，让我签了公证书，公证条款都是原告写好的，我也相信她，就同意了，一直到10月份公证书办下来，公证书第九条由田某全权代理收受房款，按照法律来说款项应该交给委托人，但是他们在2016年11月10日签了一买一卖的两个合同，第一个房子是卖的涉案房屋，因为有了出售房屋的款项，李某华通过田某把这笔款又买了通州的另一套房子，500万元，这件事本身是李某华通过田某找我来做的，但我是作为房屋的产权所有人也同意买卖，通过这件事表明，双方在卖房这件事上达成一致，表明李某华以她的行动撤销了1998年双方达成的协议，构成了双方的合意及1998年协议不再履行原合同解除，在第一次卖房过程中李某华和田某形成了事实的代理关系。
田某述称：
        同意原告的诉讼请求，认可原告起诉的事实，不认可被告的答辩意见。2016年5、6月份我自己有出国的打算，要出国用钱和母亲商量，我母亲提出把涉案房屋卖了，当时涉案房屋由我和我母亲居住，涉案房屋比较老，想把涉案房屋卖了再买套新的，剩下的钱出国用，我母亲让我去找田某生，2016年8月份田某生做完手术以后我去找的他，在田某生的家找的他，我和他说我要留学我们想把涉案房屋卖了换一套新的，所有手续都我来跑，房款我来收，田某生同意做了授权公证，实际也做了公证，授权我卖房，我母亲去中介联系卖房买房的事，我去跑文件，到2016年11月10日我代表田某生与张文龙在链家签订了房屋买卖合同，签完合同我收了定金10万元（分了两个5万元收的），是张文龙配偶徐瑨以转账方式转到我的账户，同一天我母亲还在链家签了买房合同，出卖人是孙晓坤，从我的账户支付了我母亲买房的定金10万元（转出也是分了两个5万元转的），涉案房屋是央产房需要办理上市手续，第一步我到经贸部办理了允许出卖的证明，第二步到蓝岛办理上市手续，结果没有办下来，窗口告诉我需要提供田某生及其配偶的住房证明，我找到田某生要这两个证明，田某生到原子能研究院拿住房信息表，需要填写他和他配偶的住房信息，田某生是2007年再婚，他们夫妻在2009年申请了军产房，蓝岛要求田某生提供他和他配偶的住房信息，只有在他和他配偶无房的情况下才能央产房上市，田某生的配偶不能提供证明就不能上市，我把这个信息和我母亲说了，我们认为无法上市是因为他们违反了国家政策，这次交易就没有进行了，不能上市交易情况通知了买受人和链家，另一方也通知了出卖人，后来通知了他们解除合同，田某生也知道这个情况，原告与孙晓坤的买卖合同解除了，张文龙不同意解除合同，我和田某生还有田某生的配偶李玲咨询了律师，律师说这种情况我们要承担违约责任，2016年11月咨询的律师，第二天田某生通知我去田保玲家，见证他们假离婚继续卖房，我就问田某生这个房子与我妈有没有关系，田某生说没有关系，我就告诉田某生这个房子我们不同意卖，后来田某生坚持要卖不让我管了。
法院审理查明的事实：
        1990年12月26日，本院就原告李某华与被告田某生离婚纠纷案作出（1990）西民字第2361号民事调解书，调解协议内容为：“李某华与田某生离婚，双方之女田某由李某华抚养，自1991年1月起田某生每月支付抚养费40元，……；西城区北三环中路甲XX号两居室楼房一套由李某华暂住，1992年9月底以前李某华将该房屋腾出交由田某生使用，同时将户口一起迁出。”
        1998年11月10日，中华人民共和国对外贸易经济合作部（甲方）与田某生（乙方）签订《公有住宅楼房买卖合同》，约定乙方自愿以1997年成本价购买现承租的西城区北三环中路小区甲XX号房屋，建筑面积65.20平方米，交纳购房款39026元，交纳公共维修基金1369元。合同第四条约定，乙方以成本价购买的住房，产权归乙方所有，一般住用超过5年后可依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归乙方所有。
        1998年11月，田某生与李某华就上述房屋签署了一份协议，内容为：田某生与李某华经双方同意，决定李某华在五年内将田某生在北三环中路甲XX的房产买下，并办理过户手续，总计金额壹拾肆万元整，第一批款捌万元由李某华于一九九九年二月底前付给田某生，第二批款陆万元整李某华于二○○三年十二月底前付给田某生，届时将一同办理李某华买房过户手续。
         1999年2月27日，田某生收到李某华支付的购房款4万元；1999年6月19日，田某生收到李某华支付的购房款4万元，合计8万元。自田某生、李某华离婚时起，李某华、田某居住在上述房屋。在填发日期2000年9月26日京房权证西私字第XX**号《房屋所有权证》上记载的上述房屋的房屋所有权人为田某生，房屋坐落西城区北三环中路甲XX（以下简称涉案房屋）。剩余购房款6万元，李某华未给付田某生。涉案房屋的房屋所有权人未过户至李某华名下。诉讼中，李某华称2002年6月20日外经贸部张贴通知，可以办理涉案房屋的产权证，并出示了一份《1998年购房职工发放房屋产权证通知》，该通知显示“购房职工在领取房屋产权证时必须填写《住房情况调查表》，部机关房改办根据房改政策复核后，方可向购房人发放产权证；……；办理时间为2002年6月24日至7月26日；……。”  
        田某生称涉案房屋一直由李某华与田某居住使用，其不清楚2002年开始可以办理产权证。李某华认可未将办理产权证的通知告诉田某生。田某生称2008年其将原子能院的福利房退掉，2009年拿到无房产证明到外经贸部办理了涉案房屋的产权证，拿到产权证后并未告知李某华。李某华陈述2016年初补交涉案房屋物业费时得知已经办理了产权证。
         2016年，田某联系田某生称欲将涉案房屋出售，田某生同意委托田某出售房屋。2016年10月18日，田某生与田某进行了公证委托，田某生将涉案房屋签订合同、收取房款等权利委托给田某。2016年11月10日，田某以田某生委托代理人的身份与张文龙签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定田某生将涉案房屋以602万元的价格出售给张文龙。后因涉案房屋未办理央产房上市手续，上述《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》无法履行。2017年1月17日，田某生（甲方）、张文龙（乙方）及北京链家房地产经纪有限公司（丙方）签订《解约协议书》，约定：1.本协议一经生效，甲乙丙三方此前分别或共同签署的所有关于房屋买卖、代理或相关协议（无论口头、书面或其他形式）均告解除，除本解约协议书所确定之责任外，甲乙丙三方互不承担其他任何责任；2.本协议生效之日起2个工作日内，甲方应履行下列义务，（1）出售人本人重新与买受人签署买卖定金及房屋买卖业务签订文件合订本，（2）出售人于2个工作日内退还乙方定金陆拾万元整；3.本协议生效之日起2个工作日内，乙方应履行下列义务，与出售人本人重新签署买卖定金及房屋买卖业务签订文件合订本；……。
        2017年1月17日，田某生办理涉案房屋的上市手续。后，田某生与张文龙重新签署买卖房屋合同，以602万元的价格将涉案房屋出售给张文龙，并办理产权过户，张文龙支付了全部购房款。因涉案房屋自2007年前后即处于出租状态，故无需李某华、田某腾空房屋即可交付买受人。2017年3月，李某华、田某将户籍迁出涉案房屋。诉讼中，李某华称如果将涉案房屋过户到自己名下后再出售，需要多交一次税，故通过田某与田某生沟通将房屋直接出卖，再以李某华的名义购买一套房屋，剩余钱款用于田某出国，但李某华只同意涉案房屋的第一次交易，不同意田某生的第二次交易。田某生认为其与李某华约定了五年的履行期限，五年内因李某华未支付剩余购房款，故双方的购房协议已不具有继续履行的可能性，因为田某当时出国需要一笔费用，因此，同意将出售房屋的部分购房款作为田某出国的费用。
        2017年3月10日，田某生转账给田某130万元。同日，田某签署了由田某生书写的收条两份，内容分别为：“今收到田某生为田某出国留学赞助款伍拾万元。”“今收到田某生转来就与李某华达成转让北三环中路甲XX房口头协议后，在1999年付给田某生两笔共计捌万元，因原口头协议未能履行，故补偿返还人民币捌拾万元，收款人田某代李某华。”诉讼中，田某就上述收条称“这是田某生写好，让我签字的，先签字后转的钱，有50万元我用于出国了，另外80万元还在我账上”；李某华称“收条是田某生起草的，田某签署的，田某签署的时候没有得到李某华的认可，事后也没有得到李某华的追认，收条对李某华不生效”。诉讼中，李某华解释变更诉讼请求减少6万元的原因是其自行扣除了未支付给田某生的6万元购房款。
法院判决：
         一、本判决生效之日起五日内，田某生赔偿李某华二百八十万元；
         二、驳回李某华的其他诉讼请求。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
         李某华与田某生于1998年11月就涉案房屋交易事宜签订的协议符合房屋买卖合同构成条件，是当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，该合同依法成立，当事人应当按照约定全面履行各自的合同义务。李某华作为买受人，应履行支付价款的合同义务，田某生作为出卖人，应履行交付标的物的合同义务，因交易的标的物为房屋，田某生还负有协助办理过户手续的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。
         合同中就购房款支付金额、方式、期限均有明确约定，李某华作为买受人应按约履行，李某华于合同签订后，履行了第一次付款义务。就第二次付款，当事人约定“第二批款陆万元整李某华于二○○三年十二月底前付给田某生”，李某华未履行该义务，属部分履行了支付价款的合同义务。对没有履行该义务，李某华提出依据合同中“第二批款陆万元整李某华于二○○三年十二月底前付给田某生，届时将一同办理李某华买房过户手续”之约定行使同时履行抗辩权。就该条款理解问题，李某华理解为与付款同时办理过户手续，田某生提出异议。该条款中的“届时”意为到时，而到何时，未作明确修饰，如结合前文，可理解为李某华付款时，或鉴于双方交易时涉案房屋尚未办理房屋所有权证，还可理解为办理产权登记时；该条款中的“一同”可作与付款一并或二人一起等理解，就此双方亦约定不明。故李某华支付第二批购房款、办理过户非互为条件，李某华、田某生应各自履行买受人、出卖人的合同义务。对李某华提出同时履行抗辩权的主张，故不予支持。李某华未按照合同约定支付剩余购房款，构成违约。在房屋买卖合同中，支付购房款是买受人的合同义务，李某华自行要求扣除未给付田某生的剩余购房款，属抵销意思表示，但未经田某生同意，田某生作为出卖人亦未在本案提出要求李某华给付剩余购房款的主张，故在本案中不予处理。田某生在与李某华就涉案房屋交易所签房屋买卖合同未解除前将涉案房屋出售，亦构成违约。
         当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。田某生的违约行为直接造成合同无法履行，故其违约责任程度大于李某华。
        李某华要求田某生赔偿损失的主张，存在法律依据，故予以支持，但鉴于李某华亦存在违约行为，对其主张的赔偿款数额故不予确认，就赔偿款数额，故将以田某生出售涉案房屋的价款为基础、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，酌定田某生的赔偿数额，另，鉴于出售涉案房屋的部分价款用于资助田某的部分出国费用为田某生、李某华的共同目的，且田某已经从售房款中受领此款，故故在确定赔偿数额前将该款扣除。
         田某生就涉案房屋与案外人存在两次交易，田某在第一次交易中为田某生出售房屋的代理人，后因该次交易终止，田某的代理权亦终止，第二次交易为田某生自行完成。田某受领田某生的款项包括：田某生给付田某的50万元出国资助款及给李某华的80万元补偿款。而就80万元补偿款，田某生的补偿对象为李某华，故应征得李某华的意思表示，田某在签署该款项收条时，未出示李某华的授权文书，故田某就田某生与李某华之间因涉案房屋的买卖纠纷处理无代理权，该收条所载内容为对李某华不产生效力。