原告张某诉称：
         2015年4月29日，原告与北京市东城区×××号院×××号（以下简称涉诉房屋）的产权人尹某斗签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《合同》），尹某斗以270万的价格将涉诉房屋出售给原告。《合同》签订当日，原告依约向尹某斗支付定金2万元，同日，双方与中介公司北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原地产）签订《房屋买卖居间合同》，原告向中介支付居间费5万元。次日，在查验房屋无贷款抵押情况后，原告又支付剩余8万元定金，并拿到《钱款交付书》。为支付购房款，原告将名下位于北京市朝阳区的房屋出售。后原告得知，由于涉诉房产为央产房，办理央产房上市手续需要提供佟某的身份证，尹某斗欲向其爱人佟某隐瞒卖房事实，因此拒不提供佟某的身份证，故涉诉房屋因未能办理上市而无法过户。
         由于尹某斗年事已高，办理卖房相关事宜均由其女儿即被告尹某处理。2015年10月26日，原告才得知尹某斗已经于2015年9月24日病逝，被告尹某表示涉诉房屋不能卖给原告，只同意退还定金。原告认为双方签订的《合同》合法有效，由于对方拒绝履行给原告造成严重的经济损失，现原告诉至法院，请求判令1、解除原告与尹某斗于2015年4月29日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、被告向原告返还已付款10万元整；3、被告向原告支付违约金81万元；4、诉讼费由被告承担。
被告尹某、尹X辩称：
         同意解除合同的诉讼请求，不同意原告的其他诉讼请求。《合同》系原告与尹某斗签订，被告尹某、尹X并非本案的适格被告，且尹某斗现已死亡，本案从性质上属于尹某斗生前债权债务纠纷。被告尹某、尹X系尹某斗的法定继承人，且不放弃继承权。《合同》约定签订合同之日起90日内双方共同办理涉诉房屋权属转移登记手续，但始终未出现双方到权属转移登记机关办理权属过户手续的情形，尹某斗没有违约。原告应于2015年4月30日前支付给尹某斗首付款170万元，但原告并未履行该义务，已构成违约。原告主张81万元的违约金没有依据，且尹某斗仅收到原告2万元定金，另外8万元并未收到，故原告主张返还定金亦没有依据。
被告佟某辩称：
         卖房的事实其并不知情，1984年其与尹某斗再婚。2015年3月22日中午，其与尹某发生冲突，被尹某打伤，其被派出所带出家后再没有与尹某斗取得联系。第二天尹某将门锁更换，并将尹某斗带走。其与尹某斗从未提出过卖房子的事，其为了见尹某斗，以离婚为由起诉至法院，开庭当日尹某斗未出现，尹某称尹某斗已神志不清，并于2015年7月6日提起了确认行为能力之诉。因此，卖房不是尹某斗的意思，是尹某一手策划的，尹某在卖房过程中故意欺诈原告。
被告佟X辩称：
         与父亲尹某斗生活期间，父亲从未说过要卖房。父亲本身有疾病，且因尹某与母亲佟某的矛盾事发突然，也给父亲造成影响。父亲尹某斗在发生矛盾第二天被尹某接走，完全在她的控制之下，卖房可能不是尹某斗的真实意思。尹某斗不能独自处分夫妻共同财产，且涉诉房屋为央产房，不具备上事交易的条件，合同应当无效。央产房需要夫妻双方共同办理同意上市的手续，其父母户口在一起，中介并未审查清楚。
第三人中原地产述称：
        据在北京市建委查询，尹某斗没有配偶，其不知道佟某系尹某斗的配偶。2015年4月29日，双方签了网签确认书，但没有做网签，网签时间也没有约定，现在交易已经佟止。涉诉房屋系央产房，尹某在办理手续时称尹某斗系离婚状态，但未提供离婚证明。其开始认为涉诉房屋是尹某斗的个人财产，且没有查封和抵押，因此告诉原告可以出售。
法院经审理查明：
         原告与尹某斗于2015年4月29日签订了《北京市存量房屋买卖合同》。《合同》约定，尹某斗将其名下位于北京市东城区东四块玉南街2号院甲楼3层10号房屋出售给原告张某。房屋建筑面积70.43平方米，房屋总价为270万元，购房定金10万元。双方同意，自本合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，买受人未能在产权转移当日取得产权证的，如因出卖人责任，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起三日内退还买受人全部已付款，并按照房屋成交价格的30%向买受人支付违约金。同日，双方签署《网上签约确认书》，《资金划转补充协议》，该《协议》约定，原告于2015年4月30日前向尹某斗支付定金10万元，于2015年5月30日前支付首付款170万元，尾款90万元以商业贷款的方式支付。
         上述《合同》签订后，原告张某与尹某斗在居间人的经办人孙某见证下，签订《钱款交付书》，张某于2015年4月30日向尹某斗支付定金10万元。对此，尹某斗签字予以确认。2015年9月24日，尹某斗因病去世，其继承人分别为尹某、尹X、佟某、佟X。庭审中，被告尹某、尹X辩称，10万元定金原告仅给了尹某斗2万元，另外8万元通过转账的方式转至他人账户。对此，原告认为另外8万元系在尹某指示下转至尹某的女儿海滨的账户，原告与尹某斗签订了《钱款交付书》，可以证明10万元定金已交给尹某斗。对此，第三人中原地产亦予以证实。庭审中，第三人中原地产的经纪人姬伟超出庭证实，在《合同》履行过程中，由于办理涉诉房屋央产房上市手续出现拖延，办理央产房上市需要夫妻双方的身份证，但尹某称尹某斗与其爱人系半路夫妻，关系不好，拿不到尹某斗爱人的身份证原件，并且正在办理离婚，因此涉诉房屋的央产房上市手续一直没有办下来，所以原告没有交首付款。
        本案审理中，本院到央产房上市交易中心调查涉诉房屋的上市交易情况。经查询，涉诉房屋未在该中心进行过上市交易备案。
         上述事实，有当事人的陈述，证人证言，《北京市存量房屋买卖合同》，《网上签约确认书》，《资金划转补充协议》，《钱款交付书》，代理费收据，房屋所有权证，结婚证，居间服务合同，房屋所有权转移登记申请书，庭审笔录，工作记录等在案佐证。
法院判决：
        一、解除原告张某与尹某斗于二Ｏ一五年四月二十九日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《资金划转补充协议》；
        二、被告尹某、尹X、佟某、佟X在继承尹某斗遗产的范围内于本判决生效之日起十日内共同返还原告张某定金人民币十万元；
        三、被告尹某、尹X、佟某、佟X在继承尹某斗遗产的范围内于本判决生效之日起十日内共同支付原告张某违约金人民币四十万五千元；
         四、驳回原告的其他诉讼请求。
北京市东元律师事务所李松律师（13718881929）认为：
         依法成立的合同受法律保护。本案中，原告张某与尹某斗签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效。现尹某斗已死亡，合同的权利义务由其法定继承人继受，因其法定继承人均明确表示不放弃继承权，因此四被告作为尹某斗的法定继承人系本案的适格被告。原告张某与尹某斗签订《北京市存量房屋买卖合同》时，被告佟某作为买卖标的的共有权人并不知情，现佟某亦不同意出售此房；加之该房屋为央产房，上市交易未经相关部门备案批准，故上述合同无法继续履行，尹某斗对此应承担全部责任。现原告主张解除合同，被告亦同意解除合同，故对原告的该项诉讼请求故予以支持。关于原告主张返还定金一节，因合同未能按期履行责任在尹某斗一方，四被告亦应在继承遗产的范围内承担返还之责。关于8万元由尹某之女收取，因尹某斗签字确认收到定金10万元，故被告可在承担责任后通过继承纠纷另行解决8万元问题。关于支付违约金一节，故根据合同履行的实际情况及尹某斗一方的过错程度，对支付违约金的数额予以酌定，由四被告在继承遗产的范围内予以承担。在涉诉合同履行过程中，被告尹某对佟某、佟X隐瞒卖房事实，虽然合同的签订及履行过程均在尹某斗亲自参与下进行，但通过本案已查明的事实，尹某在此过程中起到主要作用，合同出现履行不能的情况尹某亦存在过错。房屋买卖交易应当遵循诚实信用原则，被告尹某为其个人目的，故意对涉案房屋有共有人的情况进行隐瞒，主观上存在恶意。
        李松律师专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品 房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。