1、解除原被告签订的合同编号为×的《北京市存量房屋买卖合同》；2、被告支付违约金119万元；3、被告退还定金10万元；4、被告退还房款（装修补偿款）3万元；5、物业费674.04元；6、被告赔偿原告居间费用112455元，合计：1433129.04元。7、诉讼费由被告承担。事实理由：2016年12月18日原被告签订了北京市存量房屋买卖合同，合同约定原告购买被告位于海淀区甘家口8号院丁楼4门×号的房产，原告是买受人。该房屋建筑面积85.10平方米。房屋价款595万元，原告（买方）付款方式为合同签订日支付定金10万元，与房款（装修补偿款）3万元。合同签订后，原告履行了自己的合同义务，但2017年2月7日，被告却向原告发出“情况说明”，称由于“不可抗力”要求免除履行该合同，对此，原告于2017年3月7日向被告发出“催告函”，告知被告所称理由不属于“不可抗力”，催告被告继续履行合同。2017年3月9日被告答复，依然称因“不可抗力”要求解除合同。原告认为，双方签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，并不违反法律规定，被告提出的解除合同的理由不能成立，但被告明确其不再履行合同。因此，原告起诉至人民法院。
         刘某工辩称，不同意解除合同，要求继续履行合同。本案是不能继续履行合同的纠纷，不是合同违约的纠纷，二者有根本的区别，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，并不构成违约责任。发生不能继续履行合同的原因，是由于红庙租赁房的产权单位不知何故，不予改正变更该房承租人的名字，导致央产上市审核不能通过，这是意外事件，是不可抗力因素造成的，符合双方所签买卖合同第十二条不可抗力的规定，我不是发生问题的责任方，不应承担责任。在不可抗力意外事件已经解决的前提下，本案合同应依约履行，解除合同或不履行合同都是违约行为。原告起诉缺乏事实依据和法律诉求，请求法院依法驳回全部诉讼请求。
法院经审理认定的事实：
         北京市方正公证处于2016年11月18日出具的《公证书》载明刘某工之父刘某1于2003年5月10日去世，之母王某于1994年11月10日去世，刘某1名下的海淀区甘家口8号院丁楼4门×号房屋（以下简称×号房屋）由刘某工继承所有。截至本案诉讼时，×号房屋仍登记于刘某1名下。
         2016年12月18日，刘某工作为出售方（甲方）与刘某斌、张某凤（乙方）签订了《北京市存量房屋买卖合同》合同,编号为、×（以下简称“买卖合同”），约定向刘某斌、张某凤出售×号房屋。买卖合同中约定有：×号房屋的性质为已购公有住房【央产】，甲方需提供《在京中央单位已购公房变更通知单》，该房屋成交总价为595万元人民币，其中房屋主体价格为385万元，装饰装修和相关设施的补偿价格为210万元，乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金10万元。……因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同，如乙方选择解除合同，适用本合同第十一条第二款约定，如乙方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行，本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除，甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。……不可抗力是指本合同签订后，发生了买卖交易双方无法预见、无法避免、无法控制、无法克服的意外事件或自然灾害（如战争、罢工、征收、征用、台风、地震、火灾、水灾等），以致合同当事人不能依约履行职责或不能如期履行职责……但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。
        上述合同中的《签约提示》写明有：对出售方的风险提示为央产房、央产经济适用房、经济适用房、按经济适用房管理的房屋，需提前确认是否符合上市交易条件，以免承担合同不能履行的风险……对买受方风险提示为合同签署前，请您详细了解房屋的权属情况并要求出售方提供相关证明，如果出售方的房产性质是央产房、央产经济适用房、经济适用房、按经济适用房管理的，在签约前需要出售方提供确认该房产符合上市条件的证明资料……。
2016年12月18日，刘某斌、张某凤向刘某工支付定金10万元、购房款3万元。同年12月21日，刘某斌向物业部门缴纳了×号房屋的物业费用674.04元。
         2016年12月18日，刘某斌、张某凤与刘某工、北京我爱我家房地产经纪有限公司签订了《房地产经纪服务告知和提示》，其中约定有：居间方的义务是在提供居间服务过程中如实向委托人陈述居间方所获知的关于交易的相关信息，不得有故意隐瞒和误导；但是给基于居间方企业法人的民事主体性质，在提供居间服务过程中，居间方不能代表政府机关对买卖双方的资质及房屋实际情况进行判定；对于交易房屋及交易对象的资质情况，居间方可以根据从业经验进行判断和预测，不作为构成居间方约束性义务。2016年12月18日，刘某斌、张某凤与北京伟嘉安捷投资管理有限公司就购买刘某1名下的×号房屋签订了《履约服务合同》。
         2016年12月18日，刘某斌、张某凤、刘某工与北京我爱我家房地产经纪有限公司就购买刘某1名下的×号房屋签订了《居间服务合同》，约定主要有：居间服务费112455元，支付方可向违约方追偿居间服务费，在签署本合同时甲方所售房屋不存在任何可以对交易造成实质影响的未披露情形，甲乙双方签订《买卖合同》后，甲乙双方均认可本合同第一条约定的丙方居间服务已完成等内容。2016年12月25日，刘某斌、张某凤向北京我爱我家房地产经纪有限公司交纳服务佣金112455元。
        2017年1月12日，刘某工向北京我爱我家房地产经纪有限公司的业务员况某发信息：“现在链家告知我的房买家出610万了，你说说能否让他们再加些？”、“差一点也就算了，问题是查（差）了近二十万”、“绝对真实，一会把链家短信发你，而且现在的大多数房价都卖7万一平米，我的房卖不到七万，这房子的高度比其他房都高”。
        2017年2月7日，刘某工向刘某斌、张某凤（乙方）、服务方（丙方）北京伟嘉安捷投资管理有限公司发出《关于不能按约履行“×合同”告知书及由于不可抗力原因要求免除履行该合同的情况说明》，内容主要有：……元月18日我们提前去蓝岛询问，被告知要去原我母亲红庙租赁房的产权单位对租赁房进行审核，必须由原录入的产权单位去除后电脑才能完成核查确认，而核实红庙租赁房所导致的事件更是我们无法克服的难题，红庙租赁房的产权单位（中国自动化控制系统总公司）从2004年至今已经两次通过法院起诉，要求返还租赁给我们的红庙房屋，而已经发生的这两个事件足以使我们认识到对红庙租赁房审核只能促使其产权单位再一次提出收房问题，这是我们不能接受的。由于审核租赁房和返还租赁房这两个意外因素，形成了我们在履行合同中发生了无法预见、无法避免、无法控制、无法克服的意外事件由此导致合同履行中出现不可抗力。现在，租赁房要审核，产权单位要收房，避免产权单位收房只能通过司法途径；不核实租赁房，蓝岛的央产上市审核就不能通过，上市审核不能通过，合同就无法继续履行。以服从产权单位收房来达到红庙租赁房核实进而履行本合同对双方是不平等的，我们作为合同出售方额外丢失租赁房……特此，我们提出请买受方（乙方）和服务方（丙方）认真考虑，免除履行×合同。
        2017年2月12日，刘某斌、张某凤向刘某工发出《履行×合同告知书》，写有：我们是×合同的买受方，我们希望履行合同，特向出售方（甲方）刘某1代理人刘某工，郑重提出继续履行合同，请服务方（丙方）北京伟嘉安捷投资管理有限公司监督。……为保护甲乙双方利益，请甲方认真阅读合同的第十条与第十一条中都有提及房屋总成交价20%的违约金。（注惩罚违约金是可以累加的）
         2017年3月7日，刘某斌、张某凤向刘某工发出《催告函》，内容有：刘某工，2016年12月18日双方签订《北京市存量房屋买卖合同》我方已按合同规定支付10万元定金及3万元购房款。2017年2月7日收到你们发出告知书，但我们认为你们说情况不属于不可抗力事件，你们应当按照你我双方签订的上述买卖合同履行，你方应当履行合同义务，尽快办理央产房上市等房屋审核手续。继续履行合同义务。特致此催告函。
         2017年3月9日，刘某工向刘某斌、张某凤发出《对催告函的答复》，主要内容有：刘某斌、张某凤，收到你们3月7日催告函，特答复如下：……办不下去的情况是：央产上市管理部门要求审核红庙租赁房，因我们父亲是红庙租赁房的租赁人，但红庙租赁房的产权管理单位不更改红庙租赁房的租赁人名称，不同意我们作为租赁人继续租赁该房屋，他们要收回红庙租赁房，这就是我们无法尽快办理央产上市等房屋审核手续，继续履行合同义务的根本原因，对此我们没有妥善解决的办法。……在此，我们只能正式向你们提出，我们要求解除合同。
         刘某斌、张某凤向法庭申请证人北京我爱我家房地产经纪有限公司的工作人员况某、刘某2出庭。况某出庭陈述主要有：在买卖双方签订合同前，其作为房屋中介人员将央产房上市的管理办法发给了刘某工，后买卖双方签订了买卖合同，约定×号房屋以595万元成交，随后买方交纳购房定金10万元、购房款3万元并办理了供暖物业结清证明；况某曾2次陪同刘某工到在京中央和国家机关住房交易中心办理×号房屋央产上市，但均未成功，原因为刘某工父亲所在单位信息传输错误，该单位一直未修改错误信息；后刘某工在2017年1月12日向其发短信称×号房屋可以卖到610万元，其告知买方刘某斌后，买方不同意涨价；后刘某工告知况某，×号房屋无法交易，原因是刘某工之母有一套红庙房屋要被所在单位收回；2017年3月9日，刘某工向况某书面答复正式解除合同，后刘某斌向法庭提起诉讼；2017年10月12日，刘某工向况某、刘某斌发函称红庙房屋已解决，诉争房屋可以办理上市，并要求继续履行合同，刘某斌表示因已经在诉讼阶段所以不同意继续履行合同；况某称在京中央和国家机关住房交易中心未表示×号房屋不能办理央产房上市。证人刘某2出庭作证称当时与况某一同负责×号房屋的买卖一事，称况某于2017年5月到在京中央和国家机关住房交易中心询问×号房屋是否能办理央产上市，该单位答复称提供判决书可以申请继续履行合同，但将此情况告知刘某工后，刘某工表示要求解除合同。
         刘某斌、张某凤对以上证人证言均予以认可。刘某工称没有办理央产上市的原因为其父亲所在单位将其母亲单位的房屋信息登记了，影响到诉讼房屋的上市，并表示证人刘某2所称的判决书与本案无关。刘某工称上述红庙房屋指的是北京市朝阳区延静西里6号楼×房屋，主张该房屋的承租人是他本人，而不是他父亲刘某1，并主张不知道该房屋在在京中央和国家机关住房交易中心的电脑系统中显示承租人是他父亲刘某1的名字，并向法庭提交了《中央国家机关公有住宅租赁合同》，写有：产权单位为中国自动化控制系统总公司，承租方为刘某工，住宅坐落为朝阳区延静西里6号楼×。刘某斌、张某凤称该证据与本案无关。刘某工主张依据其与刘某斌、张某凤以及北京我爱我家房地产经纪有限公司签订了《房地产经纪服务告知和提示》，中介人员没有告知其买卖房屋前要将×号房屋产权人变更为他本人。但刘某斌、张某凤对此不予认可，称上述材料中对央产房买卖有明确提示，中介的责任不构成约束性义务，在居间合同中对卖方有明确提示。刘某工主张双方就买卖房屋一直在沟通，并提供了短信内容，刘某斌、张某凤对此主张刘某工应提交其主张不可抗力的证据。刘某工主张曾向刘某斌、张某凤提出要求继续履行合同，由中介公司将《关于继续履行×合同的催告函》交给刘某斌，刘某斌、张某凤对该函的真实性、关联性不予认可。刘某工主张刘某斌在2017年2月12日的发函是借机敲诈，主张刘某斌在2017年3月7日的发函证明自己不是不履行而是无法履行。刘某斌对刘某工的上述主张均不予认可。刘某工向法庭提交《办理中航工业产权房上市（变更）提交材料》，主张其要办理完所有手续才能办理央产上市，刘某斌、张某凤对此真实性、关联性均不予认可，称与争议房产无关。刘某工主张×号房屋不欠物业费，提交了物业公司的证明，刘某斌对真实性认可，称与央产上市无关。刘某工主张其母亲所在单位中国自动化控制系统总公司给在京中央和国家机关住房交易中心出具函件，要求刘某工将该函交给给在京中央和国家机关住房交易中心，刘某工亦认可至今其未将该材料交给在京中央和国家机关住房交易中心,该函内容有：……我单位已把朝阳区延静西里六号楼×室二间（非单元房）承租人变更为刘某工（注刘某1的儿子），请审核。刘某斌、张某凤主张该函中所写的朝阳房屋与本案无关，且可以证明×号房屋不是不能办理央产上市，也不是刘某工所说的不可抗力。诉讼中，刘某工主张×号房屋有希望解决交易问题，并向法庭提交了其自己向相关单位写的《请求变更租赁房租赁人的申请与说明》、《关于解决租赁房变更问题的情况告知书》，刘某斌、张某凤对以上两份证据的真实性、关联性均不予认可，称与本案无关。
         刘某斌、张某凤主张刘某工在没有证据证明×号房屋不能办理央产房上市手续的前提下提出解除买卖合同系违约行为，因此刘某工应按照买卖合同约定向其赔偿×号房屋总价款595万元的20%的违约金。同时，刘某斌、张某凤主张其因刘某工违约产生的损失具体有：1、支付购房定金13万元产生的利息，按年贷款利率4.5%计算为5850元；2、支付中介费112455元产生的利息，按年贷款利率4.5%计算为5060.47元；3、涉诉×号房屋同地段的房屋与×号房屋成交价格之间产生的差价损失，现同地段房屋价格为860万元，与×号房屋差价为265万元；4、天通苑房屋较之前降价后的损失，如购买涉诉×号房屋需将原有的天通苑房屋出售，天通苑房屋在2017年可售450万元，现价格为363万元，差价为87万元；5、受2017年“三一七”新政影响产生的贷款利息损失，购买诉争房屋属第二套房屋，银行利率上浮20%，利息损失为49.02万元。就以上主张，刘某斌向法庭提交了相关房产网上交易信息。
         刘某工对刘某斌主张的上述损失不予认可，表示不同意赔偿，后经法院释明其如果违约是否申请减少违约金，刘某工明确表示不同意赔偿亦不主张减少。刘某工主张房屋中介人员未尽到审查义务，未提示央产房上市交易注意事项，但刘某工未就该主张向法庭提交相应证据予以证明。另查，北京市住房和城乡建设委员会于2017年3月17日发布了《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，载明“……居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%……暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含住房公积金贷款）”。
法院判决：
        一、刘某斌、张某凤与刘某工于2016年12月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于本判决生效之日解除；
        二、刘某工于本判决生效后七日内返还刘某斌、张某凤定金10万元、购房款3万元，共计13万元；
        三、刘某工于本判决生效后七日内赔偿刘某斌、张某凤物业费674.04元；
        四、刘某工于本判决生效后七日内支付刘某斌、张某凤违约金119万元；
        五、驳回刘某斌、张某凤的其他诉讼请求。
北京市东元律师事务所李松律师（13718881929）认为：
         刘某斌、张某凤与刘某工签订的买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案中，依据1、刘某工在2017年2月7日向刘某斌的发函内容有“……红庙租赁房的产权单位（中国自动化控制系统总公司）从2004年至今已经两次通过法院起诉，要求返还租赁给我们的红庙房屋，而已经发生的这两个事件足以使我们认识到对红庙租赁房审核只能促使其产权单位再一次提出收房问题，这是我们不能接受的……不核实租赁房，蓝岛的央产上市审核就不能通过，上市审核不能通过，合同就无法继续履行。以服从产权单位收房来达到红庙租赁房核实进而履行本合同对双方是不平等的，我们作为合同出售方额外丢失租赁房……特此，我们提出请买受方（乙方）和服务方（丙方）认真考虑，免除履行×合同”；2、刘某工在2017年3月9日向刘某斌的发函内容有“……办不下去的情况是：央产上市管理部门要求审核红庙租赁房，因我们父亲是红庙租赁房的租赁人，但红庙租赁房的产权管理单位不更改红庙租赁房的租赁人名称，不同意我们作为租赁人继续租赁该房屋，他们要收回红庙租赁房，这就是我们无法尽快办理央产上市等房屋审核手续，继续履行合同义务的根本原因，对此我们没有妥善解决的办法……”，可以看出刘某工知晓×号房屋是可以办理央产房上市手续的，其亦清楚导致×号房屋央产上市手续受阻的原因是有关单位需收回案外租赁房屋后再将×号房屋相关信息进行更改才能办理×号房屋央产上市手续，但刘某工明确表示不愿向相关单位交付案外租赁房屋。庭审中，刘某工未向法庭提交9号房不能办理央产房上市的证据，故刘某工以不可抗力作为买卖合同不能继续履行进行抗辩缺乏事实和法律依据，故对其该项抗辩主张不予支持。同时，刘某工在诉讼中亦提出×号房屋现可以办理央产上市手续，可见×号房屋不属于不能办理央产上市的情形，买卖合同亦不属于遭遇不可抗力。综上，刘某工多次向刘某斌表示解除买卖合同表明其不愿继续履行合同义务，属于合同中约定的“因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书”的情形，即属于根本违约行为，应承担相应的违约责任。
         李松律师认为同时，《签约提示》中对买方有风险提示即“合同签署前，请您详细了解房屋的权属情况并要求出售方提供相关证明，如果出售方的房产性质是央产房在签约前需要出售方提供确认该房产符合上市条件的证明资料。”由此可见，刘某斌、张某凤在与刘某工签订买卖合同前应履行审慎的注意义务，即核对产权人身份、要求出售方提供央产房符合上市资料，但其在×号房屋仍登记于刘某1的情况下便与刘某工签订了买卖合同，亦未向刘某工提出出具央产房上市的资料的要求。合同履行中，遭遇了×号房屋登记于案外人名下、央产房上市受阻情形，因此刘某斌、张某凤对合同履行不利亦存在过错，其亦应承担相应的过错责任。
        综上，刘某斌、张某凤在刘某工发出解除合同通知后向法庭起诉要求解除双方之间的房屋买卖合同，于法有据，故予以支持。合同解除后已付款项应予以返还，刘某工应返还刘某斌、张某凤已付的定金10万元、购房款3万元，因刘某斌向相关物业部门交纳的×号房屋物业费674.04元属于代刘某工交纳，因此刘某工应向刘某斌赔偿该钱款。关于违约金，因故已向刘某工释明是否申请减少违约金数额，刘某工明确表示不申请，因此，结合刘某工的违约行为、刘某斌、张某凤的履约行为及相关购房政策，故认为刘某工应按照合同约定向刘某斌支付房屋交易总价款20%的违约金即119万元。关于刘某斌、张某凤主张的要求刘某工赔偿购房居间费用112455元，因刘某斌在合同履行中亦存在过错，其应对因自身过错行为产生的损失承担相应责任，故故对刘某斌该项主张不予支持。
         李松律师专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品 房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。