罗某莉上诉请求：
        1.撤销一审判决主文第二项，改判其不予返还罗某红购房定金5万元；2.撤销一审判决主文第三项，改判罗某红向其支付违约金20万元。事实与理由：1.涉案房屋未如约完成央产房上市手续，系因国家出台房地产调控新政，罗某红屡屡拖延、怠于配合所致；2.其从未要求加价，亦未作出罗某红不追加定金就不予办理央产房上市手续的任何表示，在本案一审应诉过程中，其仍明确表示按合同价款出售涉案房屋;3.其从未单方解除合同，一审将其与罗某红的沟通磋商行为认定为违约行为，属适用法律错误。
罗某红辩称：
        不同意罗某莉的上诉请求和理由，同意一审判决。其不同意继续履行合同。
        我爱我家公司向本院寄交了一份书面意见，同意一审判决，对一审法院认定的事实无异议，并说明事实经过如下：2016年9月底罗某莉与罗某红协商在央产房上市手续办理完成后追加定金，罗某红称回去考虑一下，2016年10月7日左右罗某红称自己房屋未出售，无法追加定金。双方就追加定金一直协商未果，罗某莉也未办理央产房上市手续。2016年10月16日左右罗某莉告知我爱我家公司需罗某红配合，我爱我家公司转告后，罗某红表示可以，但是需要提前安排时间。直至2016年10月20日，罗某莉也未明确告知我爱我家公司何时去何地办理央产房上市，后我爱我家公司多次联系双方继续履行合同，因双方就办理央产房上市及追加定金存在异议，无法协商一致，故买卖合同搁置，后续流程未办理。
罗某红向一审法院起诉请求：
         1.判令解除其与罗某莉签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；2.判令罗某莉退还定金5万元；3.判令罗某莉支付违约金116万元。
罗某莉向一审法院反诉请求：
         1.判令解除其与罗某红签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；2.判令罗某红支付违约金116万元。
一审法院认定事实：
         涉案房屋的登记权利人为罗某莉，房屋建筑面积85.27平方米。经我爱我家公司居间，2016年9月16日，罗某红作为买受人（乙方）与罗某莉作为出卖人（甲方）签订编号为E1609047775的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定甲方将涉案房屋出卖给乙方，总价款580万元。涉案房屋是甲方家庭唯一住房，甲方购房时间满5年。涉案房屋性质为已购公有住房（央产），甲方需提供《在京中央单位已购公房变更通知单》。乙方应于合同签订当日向甲方支付定金5万元，乙方选择公积金贷款申办贷款，拟贷款金额为50万元。甲乙双方一致同意，乙方分两次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次于网签后60日内，乙方向甲方支付295万元；于网签后过户前支付甲方230万元。当日，罗某莉作为出卖方（甲方）、罗某红作为买受方（乙方）、我爱我家公司作为见证方（丙方）签署《补充协议》，约定甲乙双方同意甲方最迟在2016年10月20日之前办理完毕央产上市出售许可手续，因甲方个人原因导致的未能按约定办理完央产房上市审批手续，甲方需按买卖合同约定总房价款的20%承担违约责任。除甲、乙、丙方签署的房屋买卖合同、居间服务合同、履约服务合同、补充协议等合同及协议中对违约责任另有约定外，甲乙任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金。
        签订合同当日，罗某红向罗某莉支付了定金5万元，罗某红还向我爱我家公司支付了服务佣金93960元。买卖双方就涉案房屋未进行网签，罗某红、罗某莉以及我爱我家公司均确认网签前需办理涉案房屋的央产房上市手续。
2016年9月19日，罗某莉与北京服装学院国有资产管理处签订《房改房（家属住宅）上市交易协议书》，该协议有在找到买主后（售价不得低于公示价格，否则公示失效，需重新公示），持房屋买卖合同、我院开具的费用转出证明和买房人身份证与买方一起到当地物业管理部门和供暖部门改签交费协议，并按规定交费；买卖双方及时将费用回单、买卖合同复印件、交费协议复印件、交费发票复印件交至北京服装学院国有资产管理处备案，并出示原件核实；同时，买卖双方必须到北京服装学院国有资产管理处签订《供暖费、物业管理费转出协议书》……等内容。2016年9月19日，北京服装学院国有资产管理处作出售房通告。罗某红称上述材料罗某莉从未向其出示过，我爱我家公司也称未见过。
        罗某红、罗某莉均提交了短信记录以及微信群聊记录，罗某红以此证明其多次要求按照合同履行，但罗某莉以各种理由表示不愿意办理央产房上市手续，并提出增加首付款变更合同。罗某莉以此证明其一直积极履行合同，并告知央产房上市手续需要罗某红到场配合，因罗某红拖延导致央产房上市手续未能在2016年10月20日前办理完毕。
2016年9月24日，罗某莉向罗某红发送短信：“您好，刚刚打电话您可能没听到。关于公共维修基金，今年7月有文，您可以查一下。另外，我反复确认，您买房周期可能会长一些，主要是卖房找买主需要耽误时间，以及交首付要等对方首付款，而办理离婚以获得购房资格并不费时。今天中介说你们想自己房子过完户才能启动买房程序，是吗？这和当初说的同步进行出入太大了。”9月25日，罗某莉向罗某红发送短信：“如果这个态度，也只好公事公办了。”罗某红回复：“我在卖房谈合同呢，咋了”。9月26日，罗某莉向罗某红发送短信：“如果要是想商量一下的话那这两天定个时间吧。因为那边催我呢”，罗某红回复：“等我老公回来的时间定好后再告知你，最晚是这周五晚上，早点休息吧，晚安。”
        9月27日，罗某莉向罗某红发送短信：“我已经问了小高，后面应该都有哪些手续，他说让我等他回话”，罗某红回复：“哦”。
        9月28日，罗某莉向罗某红发送短信：“打电话你也没接，不知道你们是什么意思。因为小高一直说你们还在犹豫，希望我能够再等。我怕信息不对称，又被中介忽悠了，所以还是赶紧直接确认一下。如果你们觉得特别不爽，不合适，我觉得呢，也别太为难。因为你们方舟苑的房子，无论是大小，还是地理位置，可能都比望京花园好，其实换不换可能就像您那天说的，意义不是特别大。要是这样的话，何必折腾呢。你说呢？”罗某红回复：“罗姐，抱歉，没接到，手机一直静音。我有什么决定一定会书面提供，除此之外，你从任何途径得来的消息均与我无关，请不要相信。我在此强调：我会严格按照已签订的合同执行，不会有变。”罗某莉回复：“那我可以理解成，我可以和我们学校的老师签约了。因为我再三强调过，我们是校内职工购房优先的。同样情况下，如果校内有人买，是没办法卖到校外的”，罗某红回复：“如对已签合同有变化请书面提供，除此之外我一概视为无效”。
         9月29日，罗某红向罗某莉发送短信：“罗姐，所有口头的内容都是无效的，无论是这套房子您想如何处理，请将您的真实想法书面表达出来，今天晚上我们一起到中介处商量后续方向。如果没有经过签字的书面文件，我们没有任何必要见面，我会认为合同继续履行，大家把自己的事情干好。不用浪费时间。”罗某莉回复：“好”。10月9日，罗某莉向罗某红发送短信：“您回来了吗？什么时候签补充协议，我好提前安排时间”，罗某红回复：“还没呢，老爸住院了，抱歉，得看情况再定回程。钱也凑得不理想。您提的数额巨大，我们除了卖房成功外，其他途径无法实现。”罗某莉回复：“您照顾家人要紧，房子抓紧卖吧，再拖也不利。租户那边我就先不退了，免得麻烦。”10月14日，罗某莉向罗某红发送短信：“我在学校办理央产上市的过程中，需要如下资料，希望中介公司协助提供：一买卖合同，二居间合同，三补充协议，四定金协议或收据，五服务保障合同，六资金划转声明及监管协议，七居间登记表。需要买方配合的事，买方本人到场，带身份证，签署转出协议。请尽快安排上述事项，否则央产上市时间无法保证。上述内容已发给小高，他说周末商量。不知你家中事情安排得怎样？因为我也换房，请相互体谅，尽快明确态度。”罗某红回复：“关于央产房上市问题，今天第一次听说需要买方到场，从购房合同签订至今，没有人跟我提起过这个，请将央产上市需要的具体资料一次性发给我，以便我方配合。如一定需要我本人到场，因我工作性质特殊，请提前3个工作日告知我，我将竭力配合。谢谢”。罗某莉回复：“首先，需要买方到我单位办手续在9月24日沟通中我明确告知了；10月11日上述短信再次发给了小高，他回信说和你们联系了。希望积极配合”，“我之所以说积极配合，是因为自始至终，您给我的感觉都是坚决要买这个房子。如果您的想法有变化，我更希望的是我们好好的沟通这个事情，而不是像现在这样，因为拖着对你们来讲，应该是更不利。我知道你们也很不容易，所以我更希望大家有坦诚的态度，好吗？”罗某红回复：“？，什么时候说要我到场，小高什么时候跟我说过因为您的房子上市要我到场的事。我又在什么时候在何人面前说过我对这个购房合同有变化的想法。咱们双方是在买卖房子，而不是吵架的，以后请注意您的用词和语气！”罗某莉回复：“我用词和语气有问题吗？真抱歉，我真没觉得，您别太焦虑想多了。程序确实如此，也非我一己之见，请见谅。”“如果您购房想法没有改变更好，请尽快确定到我校办相关手续的时间。据我了解，不仅要到我校交接，还要到望京花园物业交接，过程繁杂。您若不相信，最好和中介咨询一下，毕竟他有这义务。晚安”。
        10月15日，罗某红向罗某莉发送短信：“关于您的房子上市，是否要我到场，什么时候到场，不是由我决定的，而是由您方决定。为了避免差错，同时方便三方配合及时，请将上市所需材料的文件发给中介和我，具体到场时间请提前3个工作日预约。根本不存在我相信不相信的问题，请不要将事情复杂了。”10月17日，罗某莉向罗某红发送短信：“关于您到我校共同办的手续，大概需要两个小时时间。我校手续办完后，还需要共同去望京花园物业，进行物业和取暖费的交割。希望您尽快确定时间，我也需要跟我校的办事人员沟通，因为他们最近也特别忙。如果您要是遇到了新的困难，我觉得我们还是坐下来一起沟通一下，看能不能够共同解决。为沟通方便，我申请加您微信了，这样和中介我们三方可以共同建一个微信群，做到公开、透明、坦诚的沟通。好吗？关于原计划八号要签的补充协议，希望您这边能有一个相对明确的态度，好嘛？”
        微信群聊的主要内容为：2016年10月17日，罗某莉发：“罗姐，很感谢您提出共同解决困难。1.关于补充协议，咱俩在9日的时候沟通过，我的钱差您提的要求太远，没法跟您签。新政出来后，我这边需要重新考虑，具体的要看近期市场的反应，再做决定。在没有新的协议前，还是按照原合同执行吧。2.房子还在您的名下，物业交割现在不能做吧，请确认一下。3.关于让我本人配合您到单位做央产房手续，这个是上周五晚上你说的，昨天中介说你要到单位再确认一下，我这边没有问题，只是需要提前安排时间，现在我可以安排的时间如下：本周四下午，周五上午10：30前，下周一、二下午。除了这个还有别的需要我吗，也请告知。”罗某莉发：“您好，刚忙完。关于央产上市，首先需要先到我们学校签一个转出协议；然后，再一同去望京花园物业，开的应该是物业取暖的结清证明，不是交割，我一开始可能说错了。这些证明开好，以后再交回到我们学校，资料齐全了，由我校上报到蓝岛。据我了解，央产上市的整个审批结果也是有一定的时效性的，如果你那边卖房子的时间还不能够确定下来，我也担心，现在央产上市办完了以后，一旦超过了时效，就需要重新再做一遍，很麻烦。我觉得关于首付款的事儿，补充协议跟我们正规的合同在时间上大概也就差十天左右，应该不会成为特别大的障碍。我个人认为，现在的情况下，最大的障碍应该是你现有的房子到底能不能够卖出去，而这个决定了我们这个合同能不能够顺利执行，不知我这样的理解是否正确？所以我觉得这一点上，你们最好尽快地确认一下，因为我那边不是也换房吗？那么对于我那边换房的情况会有一定的影响，所以希望你们也给予体量。”“关于你们卖房的情况，我也可以再等几天，等你们有一个真正地确认以后来看后续的情况，好不好？”罗某红爱人询问：“罗姐，央产房获批后时效是怎么规定的？”罗某莉回复：“我还没问呢，大概两三个月”，“我是担心如果后续你们卖房的过程中出了意外，确实买不了我的房，相当于我前面办的这些央产上市全都作废了，这样的话那学校觉得不靠谱，不高兴。”“问问小高，他了解不”，“坦白的说，虽然我们签了合同，我也跟房产办的人说了，但是大家都觉得现在的情况不太好，到底能不能够执行，好像还是有疑问。所以我也希望我们能够坦诚的交流一下就是这个意思。请你们理解，不是说质疑谁，而是情况确实瞬息万变，谁都无法把握。”罗某红爱人发：“感谢罗姐的理解”，“我们争取尽早卖出去，如果卖不出去，我们也会尝试其他办法”，“尽量不影响你那边”。罗某莉发：“谢谢孟先生的支持。不过我觉得如果你们尝试的其他办法是靠抵押贷款的话，我觉得这一条风险挺大的，我个人的建议还是希望你们慎重考虑。虽然我特别希望你们能够顺利地执行我们现在的合同，但是这种的风险，也必须得考虑。因为我们都不能够确定，后续国家层面会不会再出现，其他的严厉的政策。”“当然，如果你们要是能够通过其他方式筹到款，使这个合同顺利地执行，我是非常的高兴，省得再重新来一遍。”“大家都是工薪族，挣钱不容易。所以，像这种大额的资金支配，一定要想清楚，这是我个人的建议。”10月18日，罗某莉发：“办理央产上市手续，需要中介那边配合提供的资料，您把定金收据复印件尽快给我，其他基本上没问题了。”“关于央产上市需要你们配合的，主要是到我校和去物业，我是尊重你们的意见。如果要是希望现在就办这个央产上市，那么看一看，像前面说过的一旦央产上市审批完成，增补一下定金？相当于我们双方在新的政策环境下，希望继续执行这个合同的想法，好吗？或者也可以再等两天，看一看这一周你那边卖房的一个情况，我们再进行沟通。我都尊重你们的意见。”罗某红爱人发：“您那边跟我爱人约好时间办理吧，我们配合。但是物业和取暖需要签新的合同，目前房子并没有过户，不知道中介有什么建议，包括法律方面和费用。另外，关于增加定金，稍后再议吧。”罗某莉发：“所谓央产上市审核完，就要进入网签环节了，现在不确定性这么大，网签的时间你能确定吗？确定不了的话，央产上市也没用啊。”“你们方便的时候再理下思路，没有政策调控这些东西的话，大家可能也就按部就班的走了。现在出来了政策的风险，所以还是把方方面面想周全一点，更好一些。”10月20日，罗某莉发：“一直没看到两位回复，不知道您们的最终想法。按照您提供的时间，即使是周四下午我们在学校做这个上市的手续，也没办法全部做完。因为我前面说了，还要去望京花园物业，还要把所做的这些证明拿回到学校，学校审核以后提交到蓝岛。既然如此，希望我们双方本着真诚的合作态度，商议一下后续的程序。你们周末也可以进一步的看一下，自己房子的卖出情况。最好，在周日我们大家能见一个面真诚的商量一下。你们一直强调首付有困难，可现在困难不在首付的地方，主要在追加定金的问题上。如果要是大家真诚的想维护这个合同，追加定金应该并不困难。追加额度多少，我们也可以商量。如果两位一方面说一定会买，另外一方面在我积极地协助您们做各项工作情况下，您又反悔不肯追加定金，那从哪里体现我们双方强调的真诚态度呢？”10月21日，罗某红爱人发：“您想商量什么呢？”“如果谈定金的事，请等等再说吧，还答复不了”。10月23日，罗某莉发：“按合同走，早就应该进行网签了，我这里一直包容着两位，最好协议解约更主动，拖着真不利。”
        2016年10月27日，罗某莉在微信群上发送通知，内容为：甲乙双方经居间方介绍签订二手房买卖合同，由于甲方房屋需办理央产上市，居间方强调央产房有上市风险，定金不能超过五万元；央产上市后，再追加定金。同时，合同约定央产上市时间为10月20日前。9月24日甲方就央产上市需乙方到甲方单位配合办理相关手续，告知过乙方；10月11日甲方将办理流程和所需材料告知居间方（得知乙方父亲生病，甲方请居间方通知乙方）；10月14日甲方在未得到双方回应的情况下，再次告知乙方相关情况，请其配合；10月17日乙方以工作性质特殊为由，安排最早到甲方单位办理相关手续时间为10月20日下午；10月19日甲方提醒居间方10月20日下午无法完成所有央产上市手续，请其明确乙方的想法，没有结果；10月20日甲方请乙方尽快协商后续工作，没有结果；10月23日甲方询问居间方关于后续工作乙方的态度，居间方请甲方等待；10月25日甲方询问居间方沟通情况，没有结果。由于乙方原因致使甲方央产上市无法在合同约定日期前完成，对甲方提出的协商建议不予以配合，造成违约和合同执行困难。请乙方于10月28日前务必与甲方就合同后续执行达成一致，否则合同解除，定金不予退还，同时甲方保留进一步追究乙方违约责任的权利。
         2016年10月10日，罗某莉向我爱我家公司人员发出：“高，请问买方是否有明确态度，继续履行合同，按要求有变化应书面通知，现在这种情况已经影响我央产上市办理了，合同中的约定时间应后延。”2016年10月11日，罗某莉发送：“小刚你好，我在学校办理央产上市的过程中，需要如下资料：一买卖合同，二居间合同，三补充协议，四定金协议或收据，五服务保障合同，六资金划转声明及监管协议，七居间登记表。需要买方配合的事，买方本人到场，带身份证，签署转出协议。请你尽快安排上述事项，否则央产上市时间无法保证。”我爱我家公司人员回复：“好的罗姐，我昨天联系的客户，客户假期回老家办事，估计周末回来，放心，我已经说了让尽快回来，办下一步流程！”罗某莉回复：“那就不是我的责任了”，“周末能否确定办理后续手续？”罗某红称我爱我家公司人员并未通知其办理上市手续，通知其增加定金至300万的事宜。我爱我家公司称办理央产上市手续之前，罗某莉确实提出要求增加首付款或追加定金，但双方未能协商一致。
        庭审中，罗某红提交结清其房屋贷款以及出售房屋的相关证据材料，证明其为准备购房款，结清了其房屋贷款，请走了租户并将房屋出售。罗某莉提出与其无关。经询，罗某红、罗某莉均提出对方主张的违约金过高。
         一审法院认为，罗某红与罗某莉签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行各自义务。本案中，罗某红、罗某莉均同意解除合同及补充协议，法院对此不持异议。合同解除后，罗某莉收取的定金应予退还，故法院对罗某红要求退还定金的诉讼请求予以支持。根据补充协议的约定，罗某莉应在2016年10月20日前办理完毕涉案房屋的央产上市手续，从罗某红与罗某莉的短信记录以及微信群聊记录可知，罗某莉通知了罗某红办理上市手续需罗某红本人配合，且在此后罗某红也明确了积极配合之意，但在罗某红明确了配合之意后，罗某莉提出追加定金，罗某红未同意。因双方签订的合同并未约定办理央产上市手续时追加定金，故罗某莉在罗某红未同意追加定金的情况下，以罗某红对其提出的协商建议不予配合为由，要求罗某红于2016年10月28日前就后续执行事宜达成一致，如不能达成一致则合同解除，缺乏依据，罗某莉的行为违反了合同约定，应依据合同承担违约责任。对罗某红主张的违约金，合同约定的标准过高，法院结合合同的履行情况酌情确定为20万元。罗某莉主张罗某红支付违约金，缺乏依据，法院不予支持。
一审判决：
        一、解除罗某红与罗某莉于2016年9月16日签订的编号为E1609047775的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议；二、罗某莉于判决生效后七日内退还罗某红购房定金5万元；三、罗某莉于本判决生效后七日内支付罗某红违约金20万元；四、驳回罗某红的其他诉讼请求；五、驳回罗某莉的其他反诉请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实无异。
二审判决：
        驳回上诉，维持原判。
北京市东元律师事务所李松律师（13718881929）认为：
         罗某莉与罗某红签署的补充协议第四条第3项约定：“甲乙双方同意房产甲方最迟在2016年10月20日之前办理完毕央产上市出售许可，因甲方个人原因导致的未能按约定办理完央产上市审批手续，甲方需按照《买卖合同》约定总房价价款的20%承担违约责任。”现涉案房屋于2016年10月20日之前未办理完毕央产房上市手续，究竟系罗某莉原因还是罗某红原因所致，系本案二审双方的争议焦点。故认为，涉案房屋系罗某莉所有，对于办理央产房上市，罗某莉负有主要义务，而罗某红仅负有配合义务。
        据双方提交的短信及微信内容，罗某莉就办理涉案房屋央产房上市需要罗某红配合的事项首次告知我爱我家公司已至2016年10月11日，距离合同约定的10月20日前办理完毕央产房上市不足10日，罗某红称其直至2016年10月14日（周五）方才知晓其需要到场配合及需要配合的事项。罗某红虽于2016年10月17日（周一）给出具体时间表（10月20日下午、10月25日上午10时前、10月24日下午、10月25日下午），但罗某莉始终未明确具体办理时间，而是于10月20日表示，即使按照罗某红给出的最早的时间办理央产房上市，也无法按照合同约定时间办理完毕。据现有证据，罗某莉主张罗某红屡屡拖延、怠于办理涉案房屋央产房上市，依据不足，故对其该项主张不予采信。相反，在合同履行之初，罗某莉即不断与罗某红就公共维修基金、追加定金等合同约定之外的事项予以协商，且对于罗某红能否顺利出售其自有房屋、能否按时履行合同及能否支付尚在协商中的追加定金等与其办理涉案房屋央产房上市无关的事项表示担心，并为此多次明示暗示罗某红认真考虑合同履行方向。在涉案房屋央产房上市未如约办理、在罗某红未明确拒绝配合办理涉案房屋央产房上市的情况下，罗某莉于10月27日明确表示，请罗某红于10月28日前务必与其就合同后续执行达成一致，否则合同解除，定金不予退还，同时保留追究罗某红违约责任的权利。故认为，罗某莉与罗某红就合同约定之外事项予以协商的过程虽不构成违约，但因协商合同约定之外事项或以协商合同约定之外事项为由，罗某莉违反合同中关于涉案房屋央产房上市办理完毕时间的约定，则属违约行为，应承担相应的违约责任。一审法院对此认定正确，故予以确认。
         李松律师专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品 房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。