赵某红向本院提出诉讼请求：
        1、请求判令解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、请求判令判令被告向原告支付违约金50万元；3、请求判令被告向原告赔付原告已付的中介费67500元；4、请求判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2012年11月5日，原被告双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》，并与链家公司三方签订了《补充协议》、买卖定金协议书及居间服务合同。根据房屋买卖合同的约定，原告以总价250万元的价格购买登记在被告名下的位于北京市海淀区翠微西里xx号房屋。因该房屋属于央产房，被告在《补充协议》中承诺于2012年12月1日前取得《中央在京单位已购公房上市出售登记表》。同时，《补充协议》约定，原告应在2012年11月5日支付购房定金2万元，在链家公司办理网签后10个工作日内支付房款160万元，在房屋过户当天支付房款90万元，且双方应在2013年1月15日前办理房屋所有权转移登记手续。签署完上述协议当日，即2012年11月5日，原告向被告支付了约定的购房定金2万元，并按照约定向链家公司支付了中介服务费67500元。但后因被告未能向链家公司提供该房屋的《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，导致双方至今无法办理网签，亦无法继续履行上述协议将房屋办理过户。现被告已将诉争房屋出售给他人。被告的实际行为表明其不想继续履行合同，其行为给原告带来巨大损失，要求赔偿。
陈某林辩称：
        不同意原告的诉讼请求。双方签订的房屋买卖合同及补充协议已于2013年1月26日解除，我方已经向原告退还了定金，原告于当日签了收条，收到了退还的定金2万元。我方不存在违约行为，因为诉争房屋属于央产房，必须经过国家的权力机关同意才能完成买卖，而产权单位当时不同意买卖，所以双方基于合同无法继续履行，于2013年1月26日协议解除合同。对原告要求支付违约金的请求不认可。中介费和本合同不是一个法律关系，且原告未举证证明其实际交纳了中介费。
链家公司在简易程序时述称：
        我公司同意原告的第一项诉讼请求，其他诉讼请求不涉及我公司，我公司不发表意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
法院审理认定的事实：
         2012年11月5日，陈某林（出卖人）与赵某红（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），合同约定：出卖人将坐落于海淀区翠微西里xx号房屋（以下简称翠微西里房屋）出售给买受人；该房屋建筑面积55.86平方米；该房屋性质为已购公有住房；该房屋成交价格为90万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价160万元；买受人可以在签订本合同的同时支付定金2万元，具体付款方式及期限的约定见补充协议；出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任；本合同项下发生的争议，由双方协商解决，协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉。出卖人：陈某林刘乃琦代；买受人：赵某红。
         2012年11月5日，陈某林（甲方，出卖方）与赵某红（乙方，买受方）、链家公司（丙方，居间方）签订《补充协议》，协议约定：第一条成交价格：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计为人民币250万元，此价格为甲方净得价，不含税。第二条关于房屋交易具体事宜的约定：乙方于2012年11月5日向甲方支付定金2万元整；乙方于丙方出网签后10个工作日内将房款160万元整（包含前期支付的定金2万元）以资金托管的方式支付甲方；乙方于过户当天将房款90万元整以资金监管的方式支付甲方；甲乙双方同意，在2013年1月15日之前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。第四条违约责任：1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的，（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的，（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。第五条其他：2、本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，具有同等法律效力。如本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》约定不一致的，均以本协议为准。3、甲乙双方达成的其他约定：关于央产房的约定：甲方应于2012年12月1日前取得《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，如未能按期取得，则应承担相关责任。甲方：陈某林，委托代理人刘乃琦；乙方：赵某红；丙方：链家公司，经办人胡赟飞。
         2012年11月5日，陈某林（甲方，出售人）与赵某红（乙方，购买人）、链家公司（丙方，居间人）签订《买卖定金协议书》，协议约定：乙方应于本协议签署时向甲方支付购房定金2万元整，甲方收取定金时应向乙方出具收据。甲乙双方应于签署本协议后3个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》等相关法律文件。出售人：陈某林，代理人刘乃琦；购买人：赵某红；居间人：链家公司，经办人胡赟飞。
         2012年11月5日，陈某林（甲方，出卖人）与赵某红（乙方，买受人）、链家公司（丙方，居间人）签订《居间服务合同》，合同约定：鉴于甲乙双方在丙方的居间服务下就翠微西里房屋于2012年11月5日签订了买卖合同，甲乙双方签订买卖合同时，居间行为完成，甲乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费；应向丙方支付的居间代理费为5.5万元整，其中由甲方承担0元，乙方承担5.5万元整，并应于本合同签订当日向丙方支付。甲方：陈某林刘乃琦代；乙方：赵某红；丙方：链家公司，经办人胡赟飞。
         2012年11月5日，陈某林（甲方，出卖人）与赵某红（乙方，买受人）、北京中融信担保有限公司（丙方，服务方）签订《房屋交易保障服务合同》，合同约定：签订本合同当日，乙方向丙方支付保障服务费12500元。甲乙双方中任何一方违反买卖合同导致本合同无法履行的，违约方应向守约方承担违约责任，并赔偿守约方已支付的费用，丙方已收取的服务费、评估费不予退还。
         审理中，赵某红向本院提交了：1、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》、《居间服务合同》及《房屋交易保障服务合同》的复印件，称合同原件丢失。经质证，陈某林对赵某红出示的合同复印件不予认可。链家公司对赵某红出示的合同复印件的真实性均无异议。2、加盖链家公司印章的收费专用收据存根联两张，载明：2012年11月10日付款人赵某红支付居间代理费55000元，支付保障服务费12500元，备注部分载明需要发票，发票抬头为华安德会计师事务所。经质证，陈某林对该份证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为相关费用的收取应有发票，而且收据上载明的发票交费主体不是原告，不能证明原告存在居间费及服务费的损失。链家公司对该份证据的真实性无异议。3、《在京中央单位已购公房变更通知单》复印件，主要内容为：在京中央和国家机关住房交易办公室于2014年8月11日向海淀区房地局出具变更通知，同意陈某林位于海淀区翠微西里xx房屋办理转移手续。经质证，陈某林对该份证据的真实性不予认可。链家公司对该份证据的真实性无异议。庭审中，本院询问陈某林是否已将诉争翠微西里房屋出售给他人，陈某林以赵某红未提供相关证据等理由再三回避法庭询问，后经法庭追问，陈某林的委托诉讼代理人当庭回答称不清楚这个情况。
经赵某红申请，本院调取了：
1、（2014）海民初字第xx号案件卷宗。
         该案系赵某红于2014年1月15日起诉要求陈某林继续履行房屋买卖合同及补充协议的房屋买卖合同纠纷，诉争房屋与本案系同一房屋。陈某林在该案中的委托诉讼代理人与本案一致，均为金全意律师。在该案审理中，赵某红向法庭提交了《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》、《居间服务合同》及《房屋交易保障服务合同》。陈某林在质证时对前述合同的真实性均无异议，亦认可收到了赵某红的2万元定金。经核对，赵某红在该案中提交的上述合同与在本案中提交的相应合同复印件内容一致。
         在该案审理中，链家公司的经办人胡赟飞出庭作证，该案2014年3月10日的开庭笔录记载有：“审：退定金当天双方是否提到合同如何处理的事了吗？证人：合同没有作废，原告要求被告继续履行合同，当天被告本人没有去，是其妻子刘某去的。刘某说定金不能老放在我手里，要退给原告，原告说合同肯定要继续履行，我还是想买这个房，现在交易暂时也不能进行，先把钱退还也行。如果能办央产房上市再继续交易。当时被告的爱人刘某说要把钱还给原告，单位办理不了，希望解除合同。原告不同意解除合同，他们受到了很大的损失，最后大家对此事不了了之，但原告把2万元定金拿回去了。审：你们是否审查原告有无购房资格。证人：当时审查了，原告有购房资格。审：原告有无问题询问证人。原告：交易过程是否全程由你经办。证人：是的。原告：在该小区近期有无类似的央产房的交易记录。证人：去年年底我就成交一套，成交了翠微西里xxx号房屋，和被告的房屋是一模一样的。该房屋的成交价格是353.8万元。因是从我手上成交的，所以我比较了解。原告：没有其他问题了。审：被告有无问题询问证人。……被告：你刚才陈述的时候说双方交易不了，所以退了定金，这个交易不了是什么意思？证人：因被告无法提供央产房上市登记表，之后的程序无法进行，所以无法交易。被告：没有其他问题。审：我补充询问证人一个问题，证人，你在答复被告问题的时候，你提到被告在签订合同的时候应向你方承诺该房屋可以上市交易，他有过这种承诺吗。证人：有承诺书。审：是被告本人签的，还是他爱人签订。证人：是他爱人刘某签的。被告爱人是他本人是委托关系。就此在我公司有委托书。审：就你提到的承诺书和委托书能否向法庭提供。证人：可以。”
         在该案案卷中，留存有：1、关于央产房上市交易的承诺书复印件一份，载明：本人陈某林，是翠微西里房屋的所有权人，本人谨在此郑重承诺：本人出售的上述房产符合央产房上市交易条件，并保证在签约后20个工作日内提交《中央在京单位已购公房上市出售登记表》。若因本人违反上述承诺，导致合同无效或合同无法履行的，本人同意承担相关法律责任。承诺人：陈某林刘乃琦代。2012年11月5日。2、授权委托书复印件一份，载明：委托人为陈某林，受托人为刘乃琦，日期为2012年11月5日，委托人欲通过居间人将位于北京市海淀区翠微西里xx号的房屋进行出售，就此事宜，特授权受托人代其办理，委托权限包括签署买卖合同、收取定金、收取购房款等。
         该案2014年7月15日的开庭笔录记载有：“审：现在继续开庭，经法院去中央国家机关房改办中直机关房改办在京中央和国家机关住房交易办公室核实被告名下争议房屋能否上市交易的情况，工作人员查询：被告及其妻子刘乃琦各有一套央产房，属于房屋面积超标，如果上市交易需到单位补缴超标面积房款后，才可上市交易，现双方对此什么意见。原告：以法院查询的为准。鉴于此情况，我方申请撤诉，另行解决。被告：以法院调查的为准。”该案于2014年7月15日结案，结案方式为裁定撤诉。
2、北京市海淀区不动产登记事务中心关于翠微西里房屋的档案资料。
        该档案资料中的公有住房买卖合同载明：出售方为国务院机关事务管理局房地产管理司公寓管理处，购买方为陈某林，合同签订日期为2000年12月10日。陈某林于2002年2月27日取得诉争房屋的所有权证，载明该房屋为成本价出售住宅。
        该档案资料中的《在京中央单位已购公房变更通知单》载明：在京中央和国家机关住房交易办公室于2014年8月11日向海淀区房地局出具变更通知，同意陈某林位于海淀区翠微西里xx房屋办理转移手续。经核对，该份通知单与赵某红在本案中向法庭提交的《在京中央单位已购公房变更通知单》复印件内容一致。
         该档案资料中的存量房屋买卖合同载明：陈某林于2014年10月25日与买受人刘蕊签订房屋买卖合同，将诉争房屋出售给刘蕊。并于2014年11月17日办理了房屋所有权转移登记，诉争房屋现登记权利人为刘蕊。
3、在京中央和国家机关住房交易办公室关于翠微西里房屋的档案资料。
         该档案资料中的复函载明：经核查，该诉争房屋已于2014年8月11日办理住房产权变更登记业务。
         该档案资料中的在京中央单位已购公房变更情况登记表载明：该诉争房屋的原产权单位为国务院机关事务管理局房地产管理司，产权人陈某林，工作单位北京市大冷机电设备有限公司，产权人配偶刘乃琦，工作单位中国康复研究中心，面积超标，超标情况已处理，办理用途为出售。申请人：陈某林。2014年8月11日。
经质证，陈某林对上述本院调取材料的真实性均未提出异议，但对赵某红的证明目的均不认可。
         陈某林认为诉争房屋买卖合同及补充协议已于2013年1月26日解除，原告已经收回了购房定金，且诉争房屋属于央产房，当时的产权单位不同意买卖，另认为刘乃琦签订合同时身体状况特别差，意识不是很清醒，受到了链家公司及赵某红的欺诈胁迫。陈某林向本院提交了：1、收款人为赵某红的收条一张，主要内容为：今收到刘乃琦购房定金2万元，退还赵某红，赵某红保留追究业主陈某林责任的权利。收款人：赵某红。2013年1月26日。经质证，赵某红认可该收条的真实性，但对证明目的不予认可，称收回定金是为了规避损失，并不代表其同意解除合同，相反，收条上明确载明了“保留追究业主陈某林责任的权利”。2、中国残疾人联合会机关服务中心房管处于2013年1月6日出具的证明一份，主要内容为：我会于2000年分配给你中心刘乃琦同志住房一套（海淀区翠微西里xx号）。经质证，赵某红对该份证据的真实性、关联性均不认可，认为出具证明的单位与原公有住房的出售方不是同一个主体，没有权利出具该证明。3、中国康复研究中心后勤处房管科于2014年3月3日出具的证明一份，主要内容为：海淀区翠微西里xx号住宅是中国康复研究中心于2000年分配，并按照成本价出售给陈某林的住房，此房为央产房，该房如出售，应由我单位先行回购。经质证，赵某红对该份证据的真实性、关联性均不认可，认为出具证明的单位与原公有住房的出售方不是同一个主体，没有权利出具该证明。4、北京博爱医院于2012年9月27日出具的诊断证明书，载明：患者刘乃琦，脑出血后遗症，高脂血症，建议定期服药，定期复查。经质证，赵某红对该份证据的关联性及证明目的不予认可，认为该证据不能证明刘乃琦当时属于限制或无民事行为能力人，也不能证明存在欺诈或胁迫的情形。
        审理中，经本院释明，陈某林表示坚持其不存在违约行为的抗辩意见，若法院认定其违约，则要求降低违约金。赵某红认为陈某林故意不履行合同，将房屋出卖给案外人，并以虚拟的理由拒绝履行合同，主观恶意明显，且在本次交易后，北京房屋价格大幅上涨，客观上给原告造成了买房的障碍。
         另，庭审中，陈某林称其在本案适用简易程序审理时向本院提起了反诉，反诉请求为要求确认涉案房屋买卖合同及补充协议已于2013年1月26日解除，但本院未收到陈某林提交的反诉状及交纳反诉费的票据，故根据现有证据应视为陈某林未向本院提起反诉，其所持意见应作为答辩意见处理。
法院判决：
        一、解除陈某林与赵某红于2012年11月5日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及陈某林与赵某红、北京链家房地产经纪有限公司于2012年11月5日签订的《补充协议》；
        二、陈某林于本判决生效后七日内向赵某红给付违约金20万元；
        三、陈某林于本判决生效后七日内向赵某红赔付中介费67500元；
        四、驳回赵某红其他诉讼请求。
北京市东元律师事务所李松律师（13718881929）认为：
        根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人链家公司在本案适用普通程序审理时经故合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了相应的答辩和质证权利。
        李松律师认为依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，陈某林与赵某红签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。根据现有证据可以认定，陈某林未在合同约定的期限内取得《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，导致双方签订的房屋买卖合同及补充协议无法继续履行，后赵某红通过诉讼形式起诉要求陈某林继续履行合同，陈某林此时应当明知双方就诉争房屋买卖合同及补充协议的履行、解除等事宜存在重大争议，但陈某林在双方争议未得到妥善解决的情形下，在赵某红于2014年7月15日申请撤诉后不到一个月的时间内即取得了《在京中央单位已购公房变更通知单》，并于2014年10月25日将诉争房屋出售给案外人刘蕊，陈某林的上述行为违反合同约定，构成根本违约，应当向赵某红承担违约责任。
        关于陈某林所持双方签订的房屋买卖合同及补充协议已于2013年1月26日解除的抗辩意见，其提交的收条上明确载明“赵某红保留追究业主陈某林责任的权利”，结合诉争房屋买卖合同的经办人胡赟飞在（2014）海民初字第xx号案件中的证言及双方当事人的陈述，仅凭该收条显然不能证明诉争合同已于2013年1月26日解除。关于陈某林所持诉争房屋原产权单位当时不同意买卖的抗辩意见，首先，双方在房屋买卖合同条款中明确了诉争房屋的性质属于已购公有住房，并在补充协议中专门设置条款对陈某林取得《中央在京单位已购公房上市出售登记表》的期限进行了约定，故陈某林作为央产房的出卖方有义务提前了解原产权单位的相关回购政策，并按照合同约定的期限取得央产房上市交易的相关材料，现陈某林未能履行合同约定义务，即应按照合同约定向赵某红承担违约责任，原产权单位是否同意诉争房屋上市交易并不构成免除陈某林违约责任的正当事由。其次，根据现有证据，诉争房屋已经公开上市出售，并登记于案外人刘蕊名下，在出售过程中并未出现单位先行回购的客观障碍。再次，根据在京中央和国家机关住房交易办公室出具的材料，诉争房屋的原产权单位载明为国务院机关事务管理局房地产管理司，诉争房屋的原公有住房买卖合同中载明的房屋出售方为国务院机关事务管理局房地产管理司公寓管理处，而陈某林提交的单位先行回购的出证单位为中国康复研究中心后勤处房管科，出证日期为2014年3月3日，陈某林并未提供充分证据证明该出证单位对诉争房屋具有合法的优先回购权。故陈某林的该抗辩意见不能成立。陈某林提交的证据亦不足以证实刘乃琦签订合同时意思表示能力不完整，其所称欺诈、胁迫情节更无证据支持。综上，对陈某林的上述抗辩意见，故均不予采纳。
         鉴于陈某林已将诉争房屋出售给案外人，且诉争房屋现已登记在案外人名下，原被告双方签订的房屋买卖合同及补充协议已不具备履行条件，故对赵某红要求解除房屋买卖合同及补充协议的诉讼请求，故予以支持。赵某红主张的违约金过高，故根据案件实际情况酌情判定。赵某红要求陈某林赔付中介费用的诉讼请求，理由正当，故予以支持。链家公司经故合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，故依法缺席判决。
         李松，北京市东元律师事务所合伙人律师，专业代理借名买房，确权，二手房，公房、央产房，婚姻房屋，拆迁安置房，房产继承等房产纠纷案件。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队发展至今已拥有多名颇具房地产法律处理经验的执业律师，系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。