原告周某向本院提出诉讼请求：
        1．依法判令被告向原告支付违约金1454000元；2．依法判令被告赔偿原告居间服务费157032元；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年5月29日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定由被告将位于西城区xx号房屋以727万元出卖给原告。因涉案房屋为中央在京单位已购公有住房即央产房，故原、被告双方在《补充协议》中约定被告最迟应于2018年6月14日之前办理完毕涉案房屋的上市手续。合同签订后，原告依约向被告支付了10万元定金，但被告未依照约定在2018年6月14日之前办理完毕涉案房屋的上市，故与原告进行协商，后于2018年6月22日签订《补充协议》将央产上市的时间变更推迟至2018年6月30日，但被告仍然没有按照约定完成。经原告多次询问、催促，并于2018年7月26日向被告发送《履约催告函》，明确要求被告在收到催告函之日起七日内办理完毕涉案房屋上市手续，被告于2018年7月30日回函称涉案房屋无法取得上市交易资格，被告此行为已违反《补充协议》第三条第2款的约定，被告所称的无法取得上市交易资格并非因国家政策导致。依据《合同法》第九十四条的规定，原告于2018年8月6日向被告发送《解约函》，通知解除涉案合同并要求其承担违约责任，被告于2018年8月10日回函同意解除涉案合同但至今未向原告承担违约责任。依据《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》第十一条第（二）款、《补充协议》第三条第2款、《居间服务合同》第五条第3款的约定，被告应当向原告支付相当于房屋总价款20%的违约金即1454000元，并且原告有权向被告追偿居间服务费157032元。综上所述，为维护原告的合法权益，现依据《合同法》相关规定，特向法院提起诉讼，恳请判如所诉。
被告张某辩称:
       不同意原告的诉讼请求，原、被告和第三人签订买卖合同，被告做了详细工作，提交公有住房上市申请未能获批，因为被告的前配偶不配合办理，签订合同前，中介应要求被告出示央产房上市的材料，但我们不知道，合同无法履行是由于第三人未能提供审查义务、未能提出签订合同的条件导致的，我方积极履行买卖合同，争取取得审批，合同的未能履行和解除不是被告的主观意愿左右的，被告也不应承担违约金，本案中是否发生居间服务费没有证据证明，由于第三人在买卖合同中存在重大过错，且买卖合同没有开始，居间服务费应返还给原告；被告为了出售房屋跟租户提前解除租赁合同，退还了租金，该损失应由第三人承担。
第三人我爱我家公司述称:
       原告的诉讼请求不涉及我公司，不认可被告的答辩意见，买卖合同对房屋性质及需要的手续都已经告知，不存在我公司未审核房源性质导致房屋无法交易，涉案房屋是可以上市交易的，没有政策限制，合同无法履行是被告前配偶拒绝提供相关信息，不是我公司的责任。
法院经审理认定事实如下：
         2018年5月29日，张某（出售方、甲方）与周某（买受方、乙方）经我爱我家公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，合同约定：张某将其名下坐落于北京市西城区xx号的房屋（以下简称诉争房屋）出售给周某，房屋成交总价款为7270000元。
        同日，张某（甲方）、周某（乙方）、我爱我家公司（丙方）签订《补充协议》，该《补充协议》第四条约定：由于国家政策或上述房产原产权单位原因，造成该单位职工住房档案没有建立完备，导致上述房产暂时无法确定产权登记的具体时间，经甲乙双方友好协商，同意按照下列方式解决：甲乙双方同意交易房产最迟在2018年6月14日之前办理完毕央产上市出售许可，因甲方个人原因导致的未能按约定办理完央产上市审批手续，甲方需按照《买卖合同》约定总房价款的20%承担违约责任。如因国家政策原因导致央产上市无法办理，则甲乙丙三方免责解除签订的《买卖合同》、《居间服务合同》、《履约服务合同》，在解约后五个工作日内，三方各自返还对方的资料和钱款。合同履行过程中产生的相关费用由甲方承担。
         同日，张某、周某、我爱我家公司签订《居间服务合同》，约定：我爱我家公司为张某、周某之间的房屋买卖合同提供居间服务，周某支付我爱我家公司居间服务费157032元。
上述合同及补充协议签订后，周某支付张某定金100000元，支付我爱我家公司居间服务费157032元。
2018年5月31日，张某结清了诉争房屋2018年度的物业费及供暖费等费用。
        2018年6月22日，中共中央台湾工作办公室秘书局房管基建处给张某开具了《中直机关住宅专项维修资金结余情况证明（已缴存版）》。同日，中共中央台湾工作办公室秘书局房管基建处给在京中央和国家机关住房交易办公室开具《已购公有住房上市证明，载明：该单位同意张某办理出售诉争房屋的相关事宜，诉争房屋不属于不宜上市出售范围。
         2018年6月22日，张某（甲方）、周某（乙方）、我爱我家公司（丙方）再次签订《补充协议》，该《补充协议》第三条约定：由于国家政策或上述房产原产权单位原因，造成该单位职工住房档案没有建立完备，导致上述房产暂时无法确定产权登记的具体时间，经甲乙双方友好协商，同意按照下列方式解决：甲乙双方同意交易房产最迟在2018年6月30日之前办理完毕央产上市出售许可，因甲方个人原因导致的未能按约定办理完央产上市审批手续，甲方需按照《买卖合同》约定总房价款的20%承担违约责任。如因国家政策原因导致央产上市无法办理，则甲乙丙三方免责解除签订的《买卖合同》、《居间服务合同》、《履约服务合同》，在解约后五个工作日内，三方各自返还对方的资料和钱款。合同履行过程中产生的相关费用由甲方承担。
        2018年6月25日，张某（甲方）、周某（乙方）、我爱我家公司（丙方）再次签订《补充协议》，该《补充协议》第三条约定：由于甲方更换上述房屋产权证原因导致产权地址变更，因此标的房屋详细地址由：西城区xx号变更为西城区xx17层xx；产权证编号由：京房权证西私字第XX**号变更为：京（2018）西不动产权第0xx4号。房屋建筑面积由：60.7米变更为：60.3米。因更换产权证导致的合同履行时效自动顺延，甲乙丙三方均不得以产权地址变更而改变《买卖合同》及附属合同、补充协议约定的权利义务，否则，违约方需承担守约方房屋成交总价款20%的违约金。
         2018年7月26日，周某向张某发送《履约催告函》，要求张某收到函件后7日内办理完毕诉争房屋的央产房上市手续。2018年7月30日，张某回函表示诉争房屋无法办理上市并非其个人原因导致。2018年7月31日，周某回函要求张某于2018年8月3日前完成诉争房屋的央产房上市手续。
         2018年8月6日，周某向张某发送《解约函》，要求解除双方签订的房屋买卖合同及补充协议、要求张某退还定金并承担违约责任。张某于2018年8月7日收到了《解约函》。2018年8月10日，张某回函，同意解除合同及补充协议，同意退还定金，但不同意承担违约责任。
          2018年8月11日，张某将房屋定金100000元退还给了周某。
庭审中，周某主张由于张某未按照合同约定办理完毕央产房上市交易手续，导致合同无法继续履行，张某构成根本违约，其有权解除合同并要求张某承担违约责任。张某主张合同签订后其按照合同约定履行义务，因其前夫不予配合，导致诉争房屋无法成功办理上市手续，并非其本人原因导致，我爱我家公司在签订合同过程中未尽到审查义务，存在重大过错，无法办理上市手续的责任不应由其承担。
         现周某诉至本院，要求张某按照合同约定支付违约金1454000元并赔偿居间服务费157032元。张某以其答辩理由，不同意周某的诉讼请求。
法院判决：
         一、本判决生效之日起七日内，张某支付周某违约金300000元。
          二、驳回周某的其他诉讼请求。
北京市东元律师事务所李松律师（13718881929）认为：
         张某与周某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。张某作为房屋产权人，对于房屋的产权性质应当清楚明知，在签订合同前应当对房屋的情况进行充分了解，以确保签订合同后可以按约履行。根据在案证据及双方陈述可知，诉争房屋之所以无法成功办理上市交易手续，是因为张某的前夫拒绝配合办理相关手续。该原因应属于张某自身原因所致，张某主张与其无关，缺乏依据，本院不予采信。张某未按照补充协议约定成功办理央产房上市手续，在周某催告后，张某仍无法办理，从而导致双方合同无法继续履行，张某已构成根本违约，周某有权解除合同，周某发出的《解约函》发生解除合同的效力，双方之间的房屋买卖合同及补充协议已经解除。
          张某构成根本违约，应按照合同及补充协议的约定承担违约责任。张某提出合同约定的违约金过高，周某未举证证明其实际损失，对于违约金的具体数额，本院综合考虑双方合同的履行程度、张某的过错程度、周某的损失等相关因素，根据公平和诚实信用原则予以调整，酌定张某向周某支付违约金30万元。
由于双方的房屋买卖合同未能正常履行完毕，居间服务费是否确实需要支付或需要支付多少，尚不能确定，周某应向居间方主张权利，在确定确须支付该部分费用的数额后，再向张某主张权利，对周某的此项诉讼请求，本院暂不予支持。
          李松，北京市东元律师事务所合伙人律师，专业代理借名买房，确权，二手房，公房、央产房，婚姻房屋，拆迁安置房，房产继承等房产纠纷案件。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队发展至今已拥有多名颇具房地产法律处理经验的执业律师，系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。