李松律师（18518071489）专注于房地产法研究某应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、已购公房、婚姻房屋、拆迁某某房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等某类房地产案件的处某。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
         再审申请人淮南市某世纪置业有限公司（以下简称某世纪公司）因与被申请人郑某松项目转让合同纠纷一案，不服安徽省高级人民法院（2014）皖民二终字第00085号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
        某世纪公司申请再审称，（一）有新的证据，足以推翻原判决。二审判决认定：“经审查，《建设用地规划通知单》注明的用地单位是淮南市土地储备中心，用地项目名称是土地储备（某世纪花园），并不能证明系某世纪公司取得了建设用地规划许可证”。这一认定是错误的。二审判决后，某世纪公司查阅、复制了淮南市中级人民法院（2010）淮民一终字第00665号案件的全部卷宗，该卷宗材料第64页的证明材料，以及《淮南市建设用地拟批通知书》（淮国土建审字（2005）02号）和《建设用地规划许可证》，加上某世纪公司在一、二审中提供的相关证据，足以证明“某世纪花园小区”的建设用地规划许可证是某世纪公司取得的。（二）原判决认定的基本事实缺乏证据证明。本案的《项目转让协议》及《补充协议》是双方经长时间反复磋商、再三斟酌达成的，项目转让时的前期费用是经过双方测算的各项费用3600万元，双方均明知协议签订时该项目上的土地没有土地使用证，因此，协议内容对于双方是公平的，是双方的真实意思表示，合法有效；合同是双方自愿达成的，双方理应诚实信用的遵守。一、二审法院认定合同无效是对案件基本事实的否定。（三）原判决适用法律确有错误。1、本案项目处于房地产开发的前期阶段，还没有到房地产开发阶段，所以，一、二审判决以《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）、《城市房地产开发经营管理条例》以及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《国有土地使用权合同解释》）作为判决的依据属于适用法律错误。2、一、二审判决对于案涉协议的性质认定错误，并导致适用法律错误。根据《城市房地产管理法》第二条的规定，该法仅适用于已取得土地使用权后的开发、交易和管理所产生的法律关系，不适用政府为主体的土地一级开发阶段。郑某松支付的转让款是某世纪公司为项目前期支付的费用，与土地无关；某世纪公司是受政府委托从事的土地收储之前的工作，即土地一级开发工作，故原审判决关于涉案协议的性质认定错误。相应的，适用《城市房地产管理法》、《国有土地使用权合同解释》显属错误。综上，某世纪公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项的规定申请再审。
         再审裁定：驳回淮南市某世纪置业有限公司的再审申请。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
         本院认为，首先，根据案涉《项目转让协议》及《补充协议》的约定，某世纪公司转让的是其报批拟开发的“某世纪花园小区”项目，协议明确约定了项目所涉土地的位置及面积，项目拟建设的房屋及拟由某世纪公司等相关主体取得的房屋面积和比例，并约定“项目转让后，乙方（即郑某松）另行组建项目开发公司独立开发”。协议涵盖了土地位置、当事人在项目开发建设中的权利义务以及开发完成后的分配等内容，对案涉房地产项目的约定明确、具体，某世纪公司转让该项目的意思表示真实，因此，案涉《项目转让协议》及《补充协议》的性质应为房地产项目转让合同，某世纪公司称案涉协议仅涉及房地产开发准备阶段是其对案涉协议约定的片面解读，故其认为一审、二审判决对案涉协议性质的认定错误的观点不能成立。其次，房地产开发的前提和基础是取得相应的土地使用权，土地使用权与房地产项目转让密不可分。故虽然郑某松支付的转让款不包含项目所涉土地使用权的转让价格，但一审、二审判决在认定合同效力时结合土地使用权的取得情况综合考虑并无不当。因此，一审、二审判决依据《城市房地产管理法》、《国有土地使用权合同解释》的相关规定，认定案涉协议无效，并不违反法律规定。再次，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，在案涉协议被确认无效后，某世纪公司应将取得项目转让款2700万元返还于郑某松。
         此外，某世纪公司提交“新证据”—淮南市土地储备开发公司“旧城改造项目一般程序及某世纪项目进展情况”，意在证明某世纪公司已经取得了《建设规划用地许可证》并完成了项目的部分工作。本院认为，该证据在形式上并不符合法律规定的“新证据”所应具备的条件。退而言之，《建设规划用地许可证》颁发于2007年，此时土地已经被政府收储，该证注明的用地单位是淮南市土地储备中心，用地项目名称是土地储备（某世纪花园），并不能证明系某世纪公司取得了建设用地规划许可证，二审判决的认定是正确的。至于某世纪公司意在证明的其已经完成了项目的前期部分工作的事实，与认定案涉协议是否有效无关。