李松律师（18518071489）专注于房地产法研究某应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、已购公房、婚姻房屋、拆迁某某房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等某类房地产案件的处某。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
         再审申请人寿某市人民政府圣城街道办事处（以下简称圣城街道办）、寿某市圣城街道赵家某庄村居民委员会（以下简称赵某村委会）因与被申请人潍坊星某置业有限公司（以下简称星某公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服山东省高级人民法院（2015)鲁民一终字第247号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
         圣城街道办、赵某村委会申请再审称：（一）本案不属于法院受理范围。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条第一款第二项的规定，房地产建设项目未取得建设工程规划许可证的，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉。案涉安置房工程至今未取得建设工程规划许可证、土地规划许可证，未办理报建手续，属违法建筑，星某公司主张给付工程款的请求不应被法律保护。（二）一、二审法院对案涉合作开发合同的效力认定错误。案涉合作开发合同中“定向挂牌”出让国有土地使用权的约定，违反了《中华人民共和国物权法》关于土地出让的强制性规定，应属无效。合同约定的改造方案与寿某市政府批复同意方案不同。赵某村委会系基层集体经济管理组织，圣城街道办系基层政府机构，均不具有行使国有土地使用权出让权的主体资格，案涉土地已征收为国有，合同约定的出让并交付土地的义务，赵某村委会和圣城街道办无权行使，不履行不构成违约。案涉项目属违法建设，合作开发合同中的相关条款无效，不能作为认定责任的依据。（三）赵某村委会在合作开发建设中垫付了大量资金，一、二审法院未查明认定。（四）安置房工程造价的认定没有依据，申请人要求重新鉴定，但一、二审法院均未准许。造价咨询单位寿某圣城有限责任会计师事务所系星某公司单方委托，且无权承接工程项目造价在5000万以上的咨询业务。赵某村安置工程造价咨询合同补充协议不能代替审计报告。审计范围及依据未予查清，认定工程造价及损失明显不公。（五）土地指标办理利息、监理费、设计费在案涉合同中均没有约定，并非合同履行的直接损失，亦属非法利益且超出合同当事人应当预见到的损失，法院认定由申请人承担没有法律依据。合同无效，违约金条款当然无效，因此圣城街道办、赵某村委会不应承担违约责任。（六）本案的过错方是星某公司，一、二审法院判令圣城街道办、赵某村委会承担违约责任错误。拆迁不能进行的唯一原因是星某公司法定代表人赵文军给予赵某原村委成员好处费，村委成员全部被免职，引发村民强烈不满，合同无法继续履行。星某公司未实际投资，其主张损失缺乏事实依据。（七）一、二审法院判定圣城街道办与赵某村委会一起承担责任没有事实与法律依据。案涉合作开发合同虽是三方签订，但合同实际履行的相对方是赵某村委会和星某公司，圣城街道办不是合同相对方，对建设工程项目无实体权益，合同没有约定圣城街道办要承担违约责任。圣城街道办、赵某村委会依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定申请再审。
         再审裁定：驳回寿某市人民政府圣城街道办事处、寿某市圣城街道赵家某庄村居民委员会的再审申请。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
         本院经审查认为：（一）星某公司提起本案一审诉讼继而被一、二审判决所支持的，是其认为圣城街道办、赵某村委会未履行案涉合作开发合同义务，而主张解除合同并由圣城街道办、赵某村委会返还其履约费用、承担违约责任的诉求，并非分配房地产项目利益，故《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条第一款第二项的规定并不适用于本案。
        （二）圣城街道办、赵某村委会关于一、二审法院对案涉合作开发合同的效力认定错误的主张不能成立。1、本案纠纷主要涉及赵某社区“城中村”改造项目，三方当事人在案涉合作开发合同中约定：该项目中，甲方（赵某村委会）用于村民的安置房、生活保障用房、沿街商业房、居民服务中心及老年公寓委托乙方（星某公司）开发建设，剩余土地，丙方（圣城街道办）协助甲方负责通过市相关部门以定向挂牌的方式出让给乙方自主开发，具体面积以乙方与寿某市国土主管部门签约的土地出让合同为准……保障房、老年公寓何时开工建设，甲乙双方另行协商，其他用房与小区建设同步进行，具体时间另行确定。合同签订后，星某公司完成了安置房的建设，并经竣工验收交付使用，但赵某村委会未按合同约定完成拆除工作及办理相关手续等义务，圣城街道办亦未按合同约定完成拆除工作及协助星某公司、赵某村委会办理相关手续及证件的义务。星某公司起诉要求解除案涉合作开发合同，一、二审法院认定圣城街道办、赵某村委会迟延履行合同义务致星某公司合同目的无法实现而判决解除合同，于法有据。2、寿某市政府对赵某村委会经圣城街道办提交的“城中村”改造拆迁安置方案批复同意，授权圣城街道办与开发企业签订赵某社区旧村改造开发协议，并编制详细规划和具体实施方案，报市政府批复后，由街道办和村负责组织实施。二审法院认定“合同约定上诉人（圣城街道办、赵某村委会）负责通过定向挂牌的方式为被上诉人（星某公司）取得土地使用权的内容表述虽不规范，但案涉项目是城中村改造，改造拆迁安置方案已经政府批复同意且案涉土地经山东省人民政府批准转为建设用地并征收，案涉合作开发合同并不存在规避法律法规、损害国家利益的问题”，是综合全案证据作出的认定，并无不当。各方当事人在案涉合作开发合同中约定的定向挂牌出让剩余土地使用权的内容，仅是整个合作开发项目的一部分，约定较为原则，最终亦并未实际履行，该约定本身亦不影响各方当事人在合同解除后的责任承担。3、案涉合作开发合同约定由赵某村委会负责办理土地出让手续、工程建设手续应具备的附属条件，由圣城街道办协助赵某村委会、星某公司办理土地手续及相关证件，这与圣城街道办、赵某村委会本身无出让案涉土地使用权的权力并不矛盾，一、二审法院判令圣城街道办、赵某村委会因未履行办理相关手续等合同义务而承担违约责任，并无不妥。4、办理土地手续和相关证件是圣城街道办、赵某村委会的合同义务，其未履行相关义务是否导致案涉工程成为非法建筑并不影响星某公司主张其承担违约责任。一、二审法院认定在案涉合作开发合同被依法解除，星某公司无法通过合同约定的方式得到补偿的情况下，圣城街道办、赵某村委会应对星某公司因履行合同而产生的费用予以返还并承担相应违约责任，继而酌情对圣城街道办、赵某村委会的违约责任进行调整，具有事实和法律依据，并无不当。（三）赵某村委会在一、二审过程中并未提供充分证据证明其就案涉项目垫付了资金，亦未提供充分证据证明若其垫付资金会对案件处理结果产生何种实质影响，其该项主张并不足以致本案被再审。（四）一、二审法院认定案涉安置房造价具有事实和法律依据。1、星某公司与寿某圣诚有限责任会计师事务所签订工程造价咨询合同，赵某村委会亦在该咨询合同上加盖公章。赵某村委会在诉讼中对合同所加盖公章的真实性有异议，但未提供反驳证据。故赵某村委会对由寿某圣诚有限责任会计师事务所进行工程造价咨询是认可的。2、前述工程造价咨询合同签订后，寿某圣诚有限责任会计师事务所（甲方）、星某公司（乙方）、赵家某居委会（丙方）、圣城街道办（担保方）达成赵某村安置工程造价咨询合同补充协议，约定乙、丙双方就赵某村安置工程造价结算委托甲方审计；经甲方对竣工工程结算审核，总核定值为71614877元（共12栋住宅楼）；按合同规定，丙方应付甲方工程审计费21.48万元（71614877元×3‰）；现丙方提出提取其中一栋楼进行抽查复核，由三方共同见证以抽签方式抽取一栋楼复审；复审完成时间为甲方移交所抽取到的一栋楼的复审资料之日起20日内完成，超出复审时间以甲方出具的审计报告为准，丙方付清给甲方审计费用；本协议由圣城街道办担保，经四方盖章签字后生效。各方当事人对补充协议上所加盖公章及签字的真实性均无异议。补充协议签订后，赵某村委会负责人赵尚勇接收了案涉安置楼6号楼的工程结算资料，但未按补充协议约定于接收复审资料之日起20日内完成复审，即各方当事人应履行补充协议约定的造价以甲方出具的审计报告为准、丙方付清给甲方审计费用的内容。3、针对寿某圣诚有限责任会计师事务所的资质及审定值的组成问题，一审法院依法对该事务所负责人张振全进行了调查，张振全述称：事务所因赵某村委会未按约定交纳审计费没有出具正式审计报告；补充协议中载明的核定值不包括星某公司的财务、人员工资及其他办公费用等；因委托审计时赵某村委会未将其供材资料报事务所，审定值中未包含其供材；相关文件中涉及的5000万元咨询业务主要是指单体工程，本案所审计的工程共12栋多层，每栋楼都有审计定案单，且每栋楼的审计造价均不超过1000万元，所以事务所的资质不存在问题。针对上述调查笔录，星某公司没有异议，认为寿某圣诚有限责任会计师事务所系赵某村委会与圣城街道办共同确定的审计单位，不是由其确定的审计单位；赵某村委会对审计机构的资质证书、营业执照的真实性及调查程序均无异议，对审计机构的资质问题再作落实；圣城街道办对审计机构的资质证书、营业执照的真实性及调查程序亦无异议，但陈述称对工程款的支付情况不清楚，资质问题由法院依法认定。一、二审法院综合相关当事人在案涉工程造价咨询合同、造价咨询合同补充协议中的明确约定和当事人在诉讼中的诉辩意见等，采信了寿某圣诚有限责任会计师事务所审核的安置房工程造价为71614877元的结论，具有事实和法律依据，并无不当。（五）一、二审法院认定星某公司因履行合同而产生的费用包括安置房建设款、监理费、规划设计费、土地指标办理资金利息及办公费等，并根据星某公司所提供证据的证明力，支持了其关于安置房建设款、监理费、规划设计费的诉求，就其关于土地指标办理资金利息的诉求对计算标准、计算期间进行了调整，就其关于办公费的主张因证据不足而不予支持，有案涉合作开发合同、工程造价咨询合同、造价咨询合同补充协议、调查笔录、委托监理合同、总体规划及单体建设设计合同、收款收据、银行承兑汇票等在案佐证，并无不当。星某公司因履约支出的费用并非非法利益，圣城街道办、赵某村委会作为案涉“城中村”改造项目的合作开发方和管理者、参与者，对星某公司为履行合同约定义务所需投入的资金及其违约可能给星某公司造成的投资损失应当能够预见。圣城街道办、赵某村委会关于合同无效必然导致违约责任条款无效的主张没有事实和法律依据。（六）案涉合作开发合同明确约定，赵某村委会负责旧村土地上房屋及地面附着物的拆迁及居民安置事宜，圣城街道办需与赵某村委会共同做好村民拆迁安置工作，因赵某村委会拆迁工作不到位造成星某公司不能按期开发，需赔偿星某公司损失。圣城街道办、赵某村委会未提供充分证据证明其履行了拆迁安置等合同义务，未提供充分证据证明其不履行合同义务是星某公司所致，一、二审法院根据在案证据，认定星某公司为案涉项目投入资金，并因圣城街道办、赵某村委会未履行合同约定义务而致星某公司无法实现合同目的，判令圣城街道办、赵某村委会返还星某公司因履行合同而产生的费用并承担相应违约责任，具有事实和法律依据。（七）案涉合作开发合同明确将圣城街道办列为丙方，明确约定其责任。一审法院调查笔录、寿某市政府相关文件及当事人陈述等在案证据证明，圣城街道办事实上也参与案涉合作开发合同的履行，包括将赵家某居委会提交的“城中村”改造拆迁安置方案呈报寿某市政府审批、监管合作开发合同签订和履行、协调案涉项目占用邻村土地问题等。一、二审法院据在案证据认定圣城街道办因违约导致星某公司合同目的无法实现，应返还星某公司因履行合同而产生的费用并承担相应违约责任，有事实和法律依据。圣城街道办、赵某村委会关于圣城街道办不是合同相对方、对建设工程项目无实体权益、合同没有约定圣城街道办违约责任，故圣城街道办无需就其违约行为承担责任的理由，不能成立。