李松律师（18518071489）专注于房地产法研究某应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、已购公房、婚姻房屋、拆迁安某房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等某类房地产案件的处某。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
        某安市商业银行股份有限公司（以下简称某安商业银行）因与被申请人某安华盛房地产开发有限公司（以下简称某安华盛公司）、一审被告山东某润拍卖行有限公司（以下简称山东某润拍卖行）拍卖合同纠纷一案，不服山东省高级人民法院（以下简称山东高院）于2015年3月31日作出的（2015）鲁民一终字第72号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
        本案山东省某安市中级人民法院（以下简称某安中院）一审作出（2014）某民一初字第32号民事判决，判令，一、确认某安华盛公司与某安商业银行、山东某润拍卖行对某安市天平水泥制品厂（以下简称天平水泥厂）的房地产拍卖无效；二、某安商业银行返还给某安华盛公司拍卖价款240万元并按中国人民银行同期贷款利率赔偿损失，自2010年4月12日起计算至价款还清之日止；三、山东某润拍卖行返还某安华盛公司佣某12万元并按中国人民银行同期贷款利率赔偿损失，自2010年4月29日起计算至佣某付清之日止；四、山东某润拍卖行对上述第二项承担连带责任；五、驳回某安华盛公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付某钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费43074元，由某安商业银行、山东某润拍卖行负担23939元，由某安华盛公司负担19135元。某安商业银行上诉后，山东高院作出（2015）鲁民一终字第72号民事判决，驳回上诉，维持原判；二审案件受理费43074元，由某安商业银行负担。
某安商业银行申请再审称，二审判决存在《中华人民共和国民事诉讼法》第（六）项规定的情形，请求依法撤销山东高院（2015）鲁民一终字第72号民事判决，驳回某安华盛公司的诉讼请求。理由是：
       一、二审判决依据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称城市房地产管理法）第三十八条规定及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定认定案涉拍卖合同在成立时系效力待定的合同，在被申请人某安华盛公司向一审法院起诉前，再审申请人某安商业银行未取得拍卖土地的权属证书，未达到合同效力补正的条件，认定案涉拍卖合同无效错误。
         根据对上述法律及司法解释规定的理解，转让方未取得土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，如果取得有批准权的人民政府同意的，所订立的土地使用权转让合同有效。本案中，早在2003年，某安市人民政府（2003）第73号专题会议纪要专门对涉案房地产的转让问题作出了规定，依据该会议纪要，再审申请人某安商业银行在法院裁定涉案房地产归其所有后，不需要办理产权过户手续即可凭法院有效裁定转让该宗房地产，并完全可以持协议书、裁定书直接办理该宗房地产过户给最终购买人的手续。该会议纪要就是上述司法解释中规定的“有批准权的人民政府同意转让的”文件，而不仅是规定如何履行转让合同的文件。二审判决应当依据城市房地产管理法、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的上述规定以及该会议纪要认定案涉拍卖合同有效。
         二、二审判决依据《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第三十一条的规定，认定再审申请人某安商业银行无权处分涉案土地使用权，因而案涉拍卖合同无效。该认定适用法律错误。再审申请人某安商业银行取得涉案土地使用权的方式是通过生效的法律文书，属于物权法第二十八条规定的情形。根据物权法第三十一条的规定，再审申请人某安商业银行取得涉案土地使用权后再行转让时需办理登记，未经登记不发生物权效力。但物权法并没有规定未经登记转让合同不发生债权效力，或直接规定转让合同无效，转让不发生物权效力并不代表转让合同不发生债权效力。本案争议的是买卖合同纠纷，是关于债权的问题，还未上升到物权的问题，二审判决依据物权法的上述规定作为认定涉案合同无效的法律依据错误。不发生物权效力并不直接导致转让合同无效，当事人完全可凭转让合同主张债权，这是两个层面的法律问题，二审判决对此混淆，适用上述物权法的规定与本案性质明显不符。一审被告山东某润拍卖行提交意见称，某安商业银行基于法院生效法律文书而享有对拍卖标的的物权；根据城市房地产管理法第三十八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，以及某安市人民政府的专题会议纪要，应认定拍卖合同有效，一、二审判决应予撤销。
         再审裁定：驳回某安市商业银行股份有限公司的再审申请。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
         本院认为：本案争议的焦点问题是，二审判决适用法律是否正确。以下从两个方面进行阐述。一、二审判决认定案涉拍卖合同无效是否正确。经审查，某安中院另案（2001）某经初字第170号民事判决查明，本案拍卖合同所涉某安市岱岳区工业园区天平水泥厂院内的16667平方米土地使用权系某安市岱岳区人民政府征用天平水泥厂的房地产后补偿给天平水泥厂的，土地使用权证号为岱岳国用（2000）字第00015号。2000年12月20日，天平水泥厂将上述土地使用权抵押给某安商业银行，并办理了岱岳他项（2000）第00014号《土地他项权利证明书》。2002年5月10日，某安中院依据（2001）某经初字第170号民事判作出（2002）某执字第32号民事裁定，将天平水泥厂抵押的上述土地使用权及地上建筑物以物抵债给某安商业银行。2003年9月25日，某安市人民政府专题会议纪要（（2003）第73号）载明，某安市城市信用社（某安商业银行的前身）以法院有效裁定、判决或仲裁机构的有效裁决为依据，对收回的抵贷房地产（含本案所涉房地产）在处置终结时与最终购买人签订协议书，由某安市城市信用社或购买人持协议书、法院裁定、判决或仲裁机构裁决直接到有关部门办理土地出让过户和房产过户手续，并一次性缴纳各项费用。2006年9月30日，某安市岱岳区人民政府作出某岱政发（2006）82号《关于撤销某安市鲁中安装集团总公司等单位（个人）50宗国有土地使用权证的决定》，以相关土地未办理农用地转用及征收审批手续，未签订国有土地出让合同，权属来源不合法为由，撤销了包括岱岳国用（2000）字第00015号国有土地使用权证在内的50宗国有土地使用权证。2010年3月23日，某安市城信资产管理中心（后并入某安商业银行）作为某安商业银行的不良资产管理人，与山东某润拍卖行签订委托拍卖合同，拍卖本案涉及的天平水泥厂的房地产，某安市城信资产管理中心出具了委托拍卖房地产的情况说明及瑕疵声明，明确“该房地产无土地使用证及房屋所有权证，某安市岱岳区国土资源局无该宗土地的档案”。某安市城信资产管理中心针对山东某润拍卖行就拍卖标的的瑕疵问题提出的异议，于2010年4月8日复函山东某润拍卖行，声明“异议提出2006年某安市岱岳区政府（2006）82号文规定该房地产下的土地撤销证书问题，我单位未收到任何有关证据，因此认为该规定不成立”。某安中院在本案审理过程中，从某安市国土资源局岱岳区分局了解到，涉案土地只是在2000年由某安市岱岳区人民政府颁发了国有土地使用证，但没有经过合法程序转为国有土地，也没有相应的国有土地登记，该土地至今仍然无法办理国有土地使用权出让及转让手续。
         根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）、《中华人民共和国拍卖法》（以下简称拍卖法）的有关规定，拍卖是以公开竞价的方式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的特殊买卖方式，同时拍卖也是订立特定物品或者财产权利转让合同的一种公开竞争性缔约方式。拍卖法第六条、第七条明确规定，拍卖的标的应当是委托人所有或者依法可以处分的、且不得为法律、行政法规禁止买卖的物品或者财产权利。某安商业银行2002年通过人民法院的强制执行取得涉案房地产，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条“不动产、有登记的特定动产拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移”的规定，自某安中院以物抵债民事裁定生效之时，涉案房地产的权属即发生改变。但因某安市岱岳区人民政府于2006年9月30日作出关于撤销岱岳国用（2000）字第00015号国有土地使用权证的行政决定，某安商业银行丧失了涉案土地的使用权。某安商业银行委托山东某润拍卖行通过拍卖方式转让涉案土地使用权，并与某安华盛公司达成了拍卖成交确认书，拍卖合同依法成立。城市房地产管理法第三十八条规定了不得转让的房地产的七种情形，其中包括依法收回土地使用权、未依法领取权属证书及法律、行政法规规定禁止转让的其他情形等。从某安市城信资产管理中心出具的所委托拍卖的房地产的情况说明、及瑕疵声明及对山东某润拍卖行的异议答复可知，某安市城信资产管理中心明知某安市岱岳区人民政府已于2006年撤销该土地使用证，其无权处分涉案土地使用权；且经一审法院调查，该宗土地属未经征收、补偿、收储、出让的土地，依该宗土地的性质，无法办理过户手续。依据房地产管理法、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律法规的相关规定，该宗土地属于依法不得处分的物品和财产权利。某安市城信资产管理中心继续委托拍卖的行为违反了上述法律规定。但是，根据合同法第五十一条关于“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，以及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条关于“转让方未取得土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”的规定，如果无权处分人在对方向法院起诉前依法取得土地使用权权属证书，按照合同效力补正原则，仍可以认定土地使用权买卖合同有效。因此，案涉拍卖合同应属于效力待定合同。由于涉案土地使用权权属证书在拍卖前已被某安市岱岳区人民政府决定撤销，某安商业银行在委托山东某润拍卖行拍卖涉案标的前未依法取得土地使用权权属证书，在某安华盛公司向法院起诉前，也未取得土地使用权权属证书，由此导致委托拍卖的标的存在权利瑕疵，以及某安华盛公司竞买拍卖标的后无法办理土地使用权变更登记手续。故一、二审判决依据城市房地产管理法第三十八条及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，认定拍卖合同无效于法有据。至于某安商业银行主张根据某安市岱岳区人民政府的有关会议纪要，允许竞买人持生效法律文书办理涉案拍卖标的的变更登记手续问题，涉及涉案拍卖合同的履行，而拍卖合同的效力是独立存在的，不受合同履行的影响。因此，二审判决认定某安商业银行的该项主张既缺乏法理基础，也有违物权法的规定，并无不当。
         二、二审判决依据物权法第三十一条认定再审申请人某安商业银行无权处分涉案土地使用权是否正确。物权法第二十八条规定了法院生效法律文书可以导致不动产物权变动的法律效果，同时，物权法第三十一条也作出了“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”的规定。对此，应当理解为在土地使用权处于静态时，某安商业银行可以以生效法律文书作为权利归属的依据，即使不办理不动产物权登记，也依法享有占有、使用该土地的权利。但是，如果某安商业银行要通过转让方式处分该土地使用权，则必须依照法律规定办理不动产物权登记。因此，二审判决依据物权法第三十一条的规定认定拍卖无效正确。