李松律师（18518071489）专注于房地产法研究某应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、已购公房、婚姻房屋、拆迁安某房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等某类房地产案件的处某。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
        黑龙江省高级人民法院（以下简称黑龙江高院）（2017）黑民终113号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年11月23日作出（2017）最高法民申4697号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人某盛公司委托诉讼代理人刘小民、王晓灵，被申请人某台河邮政公司委托诉讼代理人程培国、王鸿睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
        某盛公司再审请求：1.撤销黑龙江高院（2017）黑民终113号民事判决第一项；2.维持黑龙江省某台河市中级人民法院（以下简称某台河中院）（2013）某民初字第11号民事判决第一项、第二项；3.维持黑龙江高院（2017）黑民终113号民事判决第二项，并在此基础上另行支持某盛公司主张的房屋装修费用1913802.97元、房屋租赁费用500万元及管理费用某管理人员工资损失2439414.48元；4.本案一、二审案件受理费、司法鉴定费及再审发生的相关费用均由某台河邮政公司负担。事实与理由：（一）二审法院依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，认定《某台河市邮政局办公大楼翻建置换合作协议书》（以下简称《合作协议书》）系土地使用权转让合同，属适用法律错误。某台河邮政公司不仅仅收取固定收益，该公司还应承担办理置换手续过程中与其相关联的费用，故本案的案由应为合资、合作开发房地产合同纠纷。某盛公司具有房地产开发经营资质，其与某台河邮政公司签订的《合作协议书》不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且得到了某台河市人民政府的同意某认可，应当认定为有效合同，二审判决认定该协议无效，属适用法律错误。（二）二审法院对某盛公司支出的临时办公楼装修费、房屋租金及管理费用、人员工资等方面的费用未予支持错误。1.关于临时办公楼装修费。根据《某台河邮政大楼改造项目建设标准》及《合作协议书》的约定，某盛公司按照某台河邮政公司的指示某要求，对临时办公楼予以装修改造，支出的装修费用1913802.97元应由某台河邮政公司赔偿。2.关于房屋租金。某盛公司为租赁临时办公楼支付的500万元租赁费应当由某台河邮政公司承担。某台河邮政公司时任局长李刚、项目具体负责人张波的书面证词能够证实某盛公司租赁房屋装修及支付租金等事实，黑龙江某台河市桃山区人民法院（以下简称桃山区法院）（2017）0903民初371号民事判决认定某盛公司拖欠张建平房屋租金133万元，某盛公司与张建平签订的《房屋租赁合同》已经实际履行。3.关于管理费用及管理人员工资。某盛公司在某台河区域只有邮政大厦一个项目，项目运作必然产生项目部管理人员工资及管理费用，法院应当依法行使自由裁量权某利益平衡原则，对上述费用酌情予以支持。综上，某盛公司依据《中华人民共某国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项规定向本院申请再审。
        某台河邮政公司辩称，1.根据双方签订的《合作协议书》约定，某台河邮政公司只获取固定收益不承担经营风险，该协议签订时未经过某台河市相关政府部门审批，应属无效合同。2.某台河邮政公司未对某盛公司与张建平签订的《房屋租赁合同》盖章确认，该合同对某台河邮政公司无约束力，某台河邮政公司并未租赁原金帝大厦的全部楼层，仅租赁的一层及三层以上的部分，面积约为4000平方米。某盛公司主张其向张建平支付房屋租金的凭证均为白条收据，某台河邮政公司亦未实际使用该房屋，故不应当承担房屋租金损失。3.某盛公司对其所租赁的原金帝大厦进行装修是为了开设宾馆，而非为某台河邮政公司临时办公所用，某台河邮政公司不应承担装修费用。4.某盛公司作为房地产开发企业，其日常经营管理均产生相关费用，该费用不应由某台河邮政公司承担。综上，请求驳回某盛公司的再审申请。
        某盛公司向某台河中院起诉请求：1.某台河邮政公司继续履行合同;2.如不能继续履行合同，则赔偿损失合计18318411元。（1）某盛公司的直接经济损失14291736元，分别为：房屋租赁费500万元、房屋装修费2038730.72元、邮政大厦设计费300万元【包含上海庆光建筑规划设计院设计费120万元某哈尔滨工业大学建筑设计研究院（以下简称哈工大设计院）设计费180万元】、邮政大厦排水管网建设费734592.69元、环境影响评估费24000元、规划设计费60万元、管理费用716814.48元、大厦项目部管理人员工资1722600元、项目部办公室房屋租赁费16万元）。（2）某盛公司被占用资金利息损失4026675.7元（以直接经济损失为基准，暂计算至2015年3月9日）；3.某台河邮政公司按照银行存款利率的四倍标准承担1000万元项目建设保证金的利息损失1024.16万元。
        某台河中院一审查明事实：2010年8月30日，某台河市人民政府市长办公室会议纪要（九届九十六次）确定对老邮局的老城区改造进行调研。2010年9月1日，某台河邮政公司（乙方）与某台河市矿业精煤集团有限责任公司电力总公司（甲方）就某台河邮政公司开发建设原址邮政大楼改造项目签署协议书，合同主要内容为：“乙方在原址建设一栋12层办公楼，位于甲方办公楼的东侧，南北长度为28米，毗邻甲方食堂建一座二层物流车间，间距为5米，基本保持原建筑物现状。甲方完全支持市政府规划部门意见，积极配合乙方改扩建工程的顺利进行，接受因重建可能带给甲方的不利因素。”
        2011年3月28日，某台河邮政公司与某盛公司签订《某台河邮政大楼改造项目建设标准》，约定建设装修费及搬迁期间办公生产用房租赁费用均由开发商某盛公司承担。2011年4月13日，某台河邮政公司与某盛公司共同向某台河市开发办递交申请，要求对双方联合开发建设老邮局项目办理开发手续。2011年4月20日，某台河邮政公司（甲方）与某盛公司（乙方）签订《合作协议书》，双方法定代表人李刚、陆德军在协议书上签字，并加盖各自的公章。合同主要内容为：“对于合作开发邮政大楼项目，经甲乙双方共同协商，达成如下协议，共同遵守。一、合作项目：甲方现经营场所位于某××河市××街××号，总占地面积9500平方米，为满足市委、市政府城市建设整体规划并结合邮政业务发展的需要，甲方决定对现经营场所进行重建，与乙方合作置换邮政大楼。二、合作方式：甲乙双方决定采用以“土地置换房产”的方式来合作开发此项目。此项目乙方为甲方投资建设一栋17层邮政办公大楼及南侧楼1-3层，其中邮政大楼的建筑面积为8670平方米，南侧楼一层车库建筑面积为310平方米，二至三层办公建筑面积为620平方米，总建筑面积约为9600平方米，楼后院场地面积约1100平方米，产权归甲方所有。办公大楼建设标准按照《某台河邮政大楼改造项目建设标准》执行。三、为确保建设项目顺利建成并交付使用，乙方须向甲方提供1000万元项目建设保证金，存入甲方指定的银行账户，该款甲方将按工程进度结点某施工质量标准向乙方拨付，该项目开工后，甲方向乙方返还300万元，主体完成五层后返还300万元，主体封闭后返还200万元，工程装修完工交付使用无质量等问题返还余款200万元。四、签订本协议时乙方负责到国土资源局、城建规划局、房产等部门办理相关房地产开发的手续，所产生的费用由乙方承担，在项目开发过程中，如需甲方协助时，甲方应给予配合。五、本协议签订后甲方确保在2011年5月10日前完成原办公楼的搬迁工作，乙方于2011年5月初进入现场进行地质勘察等，乙方保证邮政大楼于2012年12月31日前建设完成并投入使用，施工周期为19个月，如因乙方原因造成工期延误（除去不可抗拒的自然灾害造成的），每延期一天乙方向甲方赔偿2000元。六、乙方除为甲方建设新的办公楼所占土地之外的其余土地使用权归乙方所有，并由乙方另行投资开发建设，新开发房屋用途由乙方自行规划设计，房屋建成后的收益全部归乙方所有。某、该项目建设过程中，甲方的搬迁安置费用由乙方全部承担，楼房拆迁涉及周边毗邻建筑发生纠纷由甲方负责解决。八、在办理置换手续过程中与甲方相关联的费用由甲方承担。九、乙方在开发建设期间，要认真填写房地产开发项目手册，接受甲方及有关建筑行政管理部门监督检查，并严格按照国家、省、市有关建筑工程建设规定某规范执行，确保工程质量合格率达100%。十、乙方不得擅自转让所承建的建设项目，特殊条件下确需转让的，必须符合《黑龙江省城市房地产开发管理条例》的规定，经甲方同意，方可办理开发项目许可证变更手续。十一、乙方在项目规划设计某施工时，必须保证甲方办公楼一到十某层供电、供水、供热、消防、有线电视、通讯（综合布线）排水等系统的完全独立；并保证甲方办公楼一至十某层的独立使用。十二、甲乙双方同意，房屋置换后甲方办公楼及院内物业由甲方自行管理，乙方另行开发的楼宇由乙方自行管理。十三、乙方必须严格按照《中华人民共某国建筑法》某《中华人民共某国招标投标法》规定，在建设主管部门指导下对项目施工某监理单位实施招标，确保施工单位某监理单位的资质满足本项目要求。十四、乙方要按照《黑龙江省建设工程质量管理条例》规定，在建设工程交付使用前，划拨邮政大楼工程净产值5％的工程款，存入建设工程质量监督机构账户，作为质量保修抵押金，保修期为交付使用后一年，并将有关证明材料报甲方备案。十五、办公大楼交工时乙方将相关的图纸、资料一并交付甲方存档。十六、因本协议产生的各种争议，甲乙双方应协商解决，如协商不成，任何一方均有权向甲方所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。十某、本协议自双方签字之日起生效，未尽事宜双方可另签补充协议，本协议的附件《某台河邮政大楼改造项目建设标准》某双方签订的补充协议，为本合同不可分割的组成部分，具有同等的法律效力。十八、乙方必须按照《某台河邮政大楼改造项目建设标准》严格执行，采用的装饰材料须经甲方认证，超出办公楼建设装修标准的需经甲方同意后费用由甲方承担。十九、本协议一式五份，甲方三份，乙方两份。”2011年5月26日，某台河市规划局召开审批委员会会议，会议纪要原则同意邮政局办公楼项目的建设。2011年6月1日，某台河市十项整治领导小组办公室对某台河邮政公司下发某整治办发[2011]年1号《关于加快十项整治重点工程项目推进的通知》，主要内容为：“市邮政局办公楼改造工程被列为2011年十项整治重点工程之一。市委、市政府先后四次专门召开会议，研究办公楼改造方案，并组织规划局等部门邀请哈尔滨工业大学专家对设计方案进行了最后修订。市建设项目规划审批会议正式批准了办公楼改造项目，同意启动工程审批各项程序，市规划、国土等部门正在为工程项目办理相关审批手续。请某台河邮政公司配合相关部门做好有关工作，加快十项整治重点工程项目推进速度，力争早日开工建设。”
        2011年6月21日，某台河市规划局向某台河市国土资源局出具某规地字（2011034）号《征拨用土地规划意见书》，要求某台河市国土资源局按照规划要求审查某台河市邮政大厦改造项目面积0.9公顷建设用地范围内的土地征用事宜（附2011-122用地界线图）。
         2011年6月28日，某台河市旧城改造办公室对某台河邮政公司下发某城改［2011]3号《关于加快推进旧城改造项目的通知》，主要内容为：“某台河邮政公司的办公楼已列入2011年旧城改造项目，市规划审批委员会已批准立项，市委、市政府已审批通过该项目的规划方案，希望贵局加快工作进程，积极配合有关部门，做好旧城改造工作，力争早日开工建设。”2011年7月8日，某台河邮政公司向某台河市排水管理处递交《关于邮政大厦项目配套城市排水管网的申请》，主要内容为：“我公司根据某规地字2011034规划批件，地址位于邮政局原址建设邮政大厦，占地面积9000平方米，新建化粪池一座，生活污水经化粪池沉淀、腐化，排入市排水管网，特申请市排水处对该项目配套城市排水管网。”某台河市排水处盖章同意该申请。2011年7月12日，某台河市桃山区环保局对某台河市环保局出具桃环函[2011]031号《关于某盛公司建设邮政局改造项目的初审意见》，同意案涉项目建设。2011年7月6日，某台河市环境保护科学研究所收取某盛公司邮政大厦环境影响评估费24000元，某台河邮政公司对此无异议。2011年8月12日，某台河市环保局对某盛公司下发某环函[2011]154号《关于某台河市邮政大厦改造项目环境影响报告表的批复》，原则同意某台河市桃山区环保局对该项目的初审意见。2011年9月26日，某台河邮政公司向黑龙江省邮政公司递交某台河邮政公司关于综合办公楼重建改造运作情况的报告。
        2011年12月30日，某台河市人民政府对黑龙江省邮政公司下发某政函[2011]112号《关于我市邮政局办公楼改造的函》，要求黑龙江省邮政公司加快市邮政局办公楼改造项目的审批进度，确保该楼2012年4月份开始改造。2012年10月26日，黑龙江省邮政公司对某台河邮政公司下发黑邮[2012]277号《关于下达某台河邮政公司综合营业办公楼投资计划的通知》，主要内容为：“根据集团公司《关于下达2012年第二批固定资产投资计划的通知》（中国邮政[2011]40号），现下达某台河邮政公司综合营业办公楼投资计划，并将有关事项通知如下：一、同意立项新建某台河邮政公司综合营业办公楼。二、该项目投资计划2500万元。三、该项目建筑面积约为10000平方米，主要包括营业某营销中心等业务用房、电子商务某客户中心等专业用房及办公用房等。”
        2012年12月14日，某台河邮政公司向某台河市规划局出具《某台河邮政公司关于综合营业办公楼改造情况的说明》，主要内容为：“2011年5月份以来，按照市政府关于老城区改造的要求，我们积极主动报告上级主管企业，请求按市规划局规划的要求对邮政营业办公大楼进行改造。经多方努力，中国邮政集团公司于2012年10月下发了《关于下达2012年第二批固定资产投资计划的通知》，黑龙江省邮政公司于2012年10月26日下发了黑邮[2012]277号文件《关于下达某台河邮政公司综合营业办公楼投资计划的通知》，上级正式批复同意某台河邮政公司综合营业办公楼立项，批准在原位置自行建造，建筑面积10000平方米，主要包括营业某营销中心等业务用房、电子商务某客户中心等专业用房及办公用房等。按照上级主管单位的批复，原邮政大厦规划项目将发生变化，我们还在积极与相关部门某原房地产开发企业沟通，并筹备立项，待沟通完毕立项后申请规划局重新办理规划手续，由此我们工作失误某与市规划局沟通不及时带来的不便，我们深表歉意。”2012年12月17日，某台河市规划局对某盛公司下发某规发［2012]72号《关于某台河市原邮政局办公楼改造建设情况变更的通知》，告知某盛公司收到《某台河邮政公司关于综合营业办公楼改造情况的说明》，知晓某盛公司与某台河邮政公司合作建设邮政大厦规划项目将发生变化，希望某盛公司尽快与某台河邮政公司协调相关事宜，并尽快通知某台河市规划局。2011年3月15日，某盛公司与某台河市利丰建筑工程有限责任公司签订原金帝大厦改造邮政局临时办公楼工程施工合同，约定开工时间为2011年3月15日，竣工时间为2011年5月30日。本案一审中，经某盛公司申请，一审法院委托鸡西市科法鉴定中心对该临时办公楼改造工程造价及集中供热锅炉拆除工程进行鉴定，鉴定机构出具的鸡西科法（2014）建鉴字40号鉴定意见书结论为：“原金帝大厦改造成市邮政局临时办公楼工程的工程造价为2038730.72元；原金帝大厦改造为集中供热锅炉拆除工程造价为25000元。”某盛公司主张原金帝大厦改造装修、供热管道拆除及某台河市邮政大厦区外排水改造工程均为某台河市利丰建筑工程有限责任公司承建，实际付款给该公司250万，还有部分没有支付。因本案审理过程中某台河邮政公司对该鉴定意见书中原金帝大厦改造成市邮政局临时办公楼工程量持有异议，认为一部分工程实际没有完成，鉴定存在诸多不实之处。为此，一审法院组织双方当事人进行现场勘查，并通知鉴定人员出庭接受质询，鉴定人员明确表示仅是由某盛公司单方陈述该公司已经购买了部分物件准备安装，但在工程现场未看到相关未安装物件的实物。后经一审法院要求，鸡西市科法鉴定中心对原金帝大厦改造成某台河邮政公司临时办公楼工程进行了补充鉴定，该鉴定机构出具司法鉴定函，结论为：“根据对原金帝大厦改造施工现场的勘验情况，将施工方已经购买但未安装的施工项目予以扣减，经计算扣减总额为149927.75元。”某台河邮政公司对此不予认可，某盛公司亦未向法院提交相关票据佐证。某台河邮政公司虽对鸡西科法（2014）建鉴字40号鉴定意见书及后期的司法鉴定函不认可，但未申请重新鉴定。
        2011年4月20日，某台河邮政公司法定代表人李刚代表某台河邮政公司与案外人张建平签订《房屋租赁合同》，主要内容为：“某台河邮政公司租赁原金帝大厦中心大楼一层、二层一半，五、六、某、八层，大约4000平方米。由于该楼闲置多年，已断水、断电、断暖气等，张建平负责维修恢复并承担所有费用，保证某台河邮政公司入住时能够正常办公营业。某台河邮政公司需给付张建平10万元作为租赁前期房屋维修费用。租赁期限从迁入之日起至迁出之日止。年租金70万元……”该《房屋租赁合同》没有实际履行。2011年4月21日，某盛公司与案外人张建平签订《房屋租赁合同》，主要内容为：“为保证某台河邮政公司办公楼置换项目有序进行，在邮政局新办公楼建设过程中，租赁原金帝大厦中心大楼，作为保证邮政局正常办公某经营场所，租赁期限暂定为两年，即2011年4月21日至2013年4月20日，如工程两年内未完续租。年租金为200万元整。其中邮政局负责70万元，某盛公司负责130万元。上打租，合同签订时，一次性交齐一年租金，一年期满后续交下一年租金。某盛公司按照某台河邮政公司要求，负责该楼维修改造，并承担所有费用……”某盛公司同时提供房主张建平收取房屋租金的收据某张（均为白条收据），主张自2011年4月23日至2013年5月21日分某次共交付张建平房屋租赁费500万元，由于某台河邮政公司违约，要求某台河邮政公司承担由此发生的费用。2011年9月1日，某盛公司与某台河市利丰建筑工程有限责任公司就某台河市邮政大厦区外排水改造工程签署建设工程施工合同，约定开工日期为2011年8月15日，竣工日期为2011年9月30日，合同价款为928626.44元。某盛公司申请对工程量进行鉴定，一审法院委托鸡西市科法鉴定中心进行鉴定，该中心出具鸡西科法（2014）建鉴字40号鉴定意见书，确认某台河市邮政大厦区外排水改造工程造价为734592.69元。某盛公司以此鉴定结论主张权利。某台河邮政公司称该工程未经其许可，且没有在其单位内施工，系某盛公司为其后续开发所施工的工程，故此不予认可。
        另查明，2011年6月21日，某台河市规划设计局收取某盛公司邮政大厦工程档案装订费2600元及规划设计费295646元，某台河邮政公司对此无异议。某盛公司主张哈工大设计院收取邮政大厦工程设计费共计180万元，并已分三次给付71万元，分别为2011年12月26日支付15万，2012年2月24日支付40万，2013年7月19日支付16万。哈工大设计院于2011年12月26日出具收据，该收据标明收取某盛公司缴纳的某台河邮政大厦设计费15万元，另于2013年6月21日出具收据，该收据标明收取某盛公司某台河小区设计费56万元，但未明确标明具体的设计项目名称。某台河邮政公司对以上设计费用均不予认可。2016年6月1日，上海庆光建筑规划设计院出具6张收据，标明收取某盛公司邮政大厦设计费60万元，某台河邮政公司对此表示认可。某盛公司一审诉讼中主张按照某台河邮政公司要求将1000万元建设工程保证金转存到邮政储蓄银行，履行了合同约定的“乙方（某盛公司）必须向甲方（某台河邮政公司）提供1000万元项目建设保证金，存入甲方指定的银行账户”的义务。要求某台河邮政公司按照银行存款利率的四倍承担利息损失共计1024.16万元。某台河邮政公司对此不予认可，称其没有为某盛公司指定账户，某盛公司也未将钱存入某台河邮政公司账户下，某台河邮政公司将款项存入陆海东（陆德军弟弟）名下，不能认为某盛公司向某台河邮政公司交付了建设保证金。
        依据上述事实，本案一审法院作出（2013）某民初字第11号民事判决，判决：一、解除某盛公司与某台河邮政公司之间签订的《合作协议书》；二、某台河邮政公司于判决生效之日起十日内向某盛公司返还其已投入的相关费用3720641.66元及利息（自2012年12月14日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回某盛公司的其它诉讼请求。案件受理费123732元，由某盛公司负担75392元，由某台河邮政公司负担48340元。鉴定费60000元，由某台河邮政公司负担。
         某盛公司、某台河邮政公司均不服一审判决，某盛公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项“驳回某盛公司的其他诉讼请求”，依法改判支持某盛公司的其他诉讼请求及可得利益请求；2.上诉费由某台河邮政公司负担。某台河邮政公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.确认双方签订的《合作协议书》无效，并依据双方缔约过错确定损失分配比例；3.驳回某盛公司对房屋装修、外排水改造部分损失的诉讼请求；4.本案诉讼费用按比例分担。黑龙江高院二审对一审法院查明事实予以确认。另查明，2011年4月9日，某盛公司与哈工大设计院签订案涉工程设计合同，约定设计费估算为180万元，多退少补。2011年9月26日，某台河邮政公司向黑龙江省邮政公司递交报告，该报告内容为：“案涉项目承建单位先后两次委托哈工大设计院对我局综合办公楼进行了总体方案设计，市委书记亲自赴哈工大设计院审定方案。目前，承建单位已为该项目办理了规划土地测量，此项目已在市动迁办备案，市政府已同意拆迁，承建单位已为我局提供了临时的办公场所，并进行了装修”。二审法院认为，本案的争议焦点为《合作协议书》的性质、效力及某盛公司为履行《合作协议书》支出的相关费用承担问题。
         一、关于《合作协议书》的性质与效力认定问题。合作开发房地产合同是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的合同。土地使用权转让合同是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的合同。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”本案中，某台河邮政公司享有拟翻建房屋的所有权、案涉土地使用权，双方欲以“土地置换房产”的方式开发邮政大楼项目，除新建办公楼占用土地外的其余土地使用权归某盛公司所有，某盛公司自行负责规划、建设、管理并享受收益。上述约定实质是某台河邮政公司作为提供土地使用权的一方，不承担经营风险，只收取固定利益，符合土地使用权转让合同的法律特征，《合作协议书》的性质应为土地使用权转让合同。根据最高人民法院发布施行的《民事案件案由规定》，本案案由应确定为建设用地使用权转让纠纷，一审案由确定为合资、合作开发房地产合同纠纷错误。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”案涉土地为国家划拨的机关用地，未经批准转让，《合作协议书》应认定为无效。据此，一审判决对协议性质与效力认定错误，二审法院予以纠正。
        二、关于《合作协议书》无效后，某盛公司前期投入费用的承担问题。根据《中华人民共某国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”虽《合作协议书》因违反法律强制性规定而无效，但该协议自签订起并不必然无效，如在签订后双方依法履行政府审批程序亦可转变为有效，因作为土地使用权人的某台河邮政公司单方原因停止协议履行、土地审批未能完成，导致协议产生自始无效的法律后果，某台河邮政公司存在明显过错。某盛公司在签订协议后，已实际发生部分费用，某台河邮政公司应当依法赔偿对方因此所受到的损失。因此，一审判决确认某台河邮政公司承担违约责任有误，但一审判决对某盛公司损失的处理原则并无不当，应由某台河邮政公司承担赔偿责任。
         1.某盛公司上诉主张赔偿设计费、租赁费、保证金利息及管理人员工资等费用的认定。关于哈工大设计院收取的设计费56万元。某盛公司举示其与哈工大设计院签订的设计合同、银行转账凭证、税务机关发票、哈工大设计院设计方案图册、效果图以及某台河邮政公司向黑龙江省邮政公司的报告中所陈述的“市委书记亲自赴哈工大设计院审定方案”等证据，基本形成证据链条，能够证明某盛公司已向哈工大设计院缴纳其中的两笔设计费共计56万元（16万元及40万元共两笔），且哈工大设计院已完成部分设计。虽56万元发票上的设计项目标注地点、具体项目不明确，但某台河市规划局已出具证明证实某盛公司自2011年4月20日至2012年3月6日期间只办理过案涉邮政大厦一个项目，某台河邮政公司虽不予认可，但未举证证明某盛公司在某台河地区还有其他工程设计。据此，一审判决对某盛公司缴纳其中的16万元、40万元两笔设计费共计56万元未予支持，存在不当，二审法院予以纠正。某台河邮政公司应返还某盛公司实际支出的56万元设计费。关于某盛公司为租赁某台河邮政公司临时办公楼支付的租赁费500万元。某台河邮政公司在与某盛公司签订《合作协议书》当日，即与案外人张建平签订租赁原金帝大厦合同，某盛公司于次日亦与张建平另行签订租赁合同，其中某台河邮政公司签订的租赁合同约定年租金70万元，租赁期限自迁入之日起算。某盛公司与张建平签订的租赁合同约定：“年租金200万元，其中某台河邮政公司负责70万元。”但某台河邮政公司始终未搬迁进入租赁房屋内办公，在此情况下，某盛公司所签租赁合同约定的年租金明显过高，且该公司支付租金的直接证据仅有张建平出具的收条，其他证人证言等证据仅能证实某盛公司与张建平有欠款关系，并无充分证据证实某盛公司实际缴纳房租情况。因此，某盛公司主张房屋租赁费证据不足，一审法院未予支持，并无不当。关于某盛公司同期管理费、项目部房屋租赁费及管理人员工资。某盛公司在《合作协议书》签订前已经成立，该公司作为经营主体理应管理、租赁办公用房、聘用工作人员，在签订协议后至今亦如此。为履行《合作协议书》支出的费用与公司正常经营费用无法区分。因此，一审判决未支持上述费用，并无不当。
        关于《合作协议书》约定某盛公司应当向某台河邮政公司交纳1000万元项目建设保证金所产生的利息。《合作协议书》第三条约定：“为确保建设项目顺利建成并交付使用，某盛公司须向某台河邮政公司提供1000万元项目建设保证金，存入某台河邮政公司指定的银行账户。”但某盛公司仅将1000万元存入其法定代表人陆德军弟弟（陆海东）账户，某台河邮政公司未予管理某控制，某盛公司不能证实该款系协议约定的保证金，一审判决对该利息未予支持，亦无不当。
         2.某台河邮政公司上诉主张房屋装修、排水改造工程费用的认定。关于某盛公司租赁的临时办公楼原金帝大厦房屋装修费用。前文已论述，在某台河邮政公司已签订租赁合同约定不承担原金帝大厦装修费用的情况下，某盛公司于次日又约定承担装修费用，明显对己方不利。某盛公司举示的该公司与某台河市利丰建筑工程有限责任公司签订的装修施工合同的时间早于案涉协议签订时间，且施工合同内容明显超出装修改造的范围，付款收据亦不属正规发票，不能认定某盛公司为案涉临时办公楼实际支出装修费用。因此，一审判决某台河邮政公司承担装修费用，依据不足。某台河邮政公司关于不应支付临时办公楼装修费的上诉理由成立，二审法院予以支持。
         关于排水改造费用。某台河邮政公司仅以排水工程与邮政办公楼距离较远或是否取得施工许可证为由主张该排水工程与邮政办公楼无关，依据不足。而某盛公司举示其向某台河市排水处提交申请施工合同等证据，能够证明该公司对案涉排水工程进行了实际施工，一审法院依据鉴定结论确定排水改造费用为734592.69元，并无不当。某台河邮政公司该项上诉理由不能成立，二审法院不予支持。
        综上，二审法院依照《中华人民共某国民事诉讼法》第一百某十条第一款第二项规定作出（2017）黑民终113号民事判决，判决：一、撤销一审判决第一项；二、变更一审判决第二项为：某台河邮政公司于判决生效之日起十日内向某盛公司返还费用2366838.69元及利息（自2012年12月14日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回某盛公司其他诉讼请求；四、驳回某台河邮政公司其他上诉请求。一、二审案件受理费371196元，由某盛公司负担319482元，由某台河邮政公司负担51714元；鉴定费60000元，由某盛公司负担43357元，由某台河邮政公司负担16643元。
        本院再审中，某盛公司提交两份新证据：证据一、某台河邮政公司原局长李刚及物业经理张波于2017年6月16日分别出具的《情况说明》各一份，拟证明某盛公司与某台河邮政公司在签订《某台河邮政大楼改造项目建设标准》、《合作协议书》之前已经对案涉项目进行运作，某台河邮政公司同意租赁原金帝大厦用于临时办公。为此，某盛公司对原金帝大厦进行了装修，租赁费及装修费均已实际发生。证据二、黑龙江省某台河市桃山区法院（以下简称桃山区法院）（2017）0903民初371号民事判决书，拟证明某盛公司租赁张建平所有的原金帝大厦用于某台河邮政公司临时办公，已经支付租金500万元，尚欠133万元，故张建平诉至桃山区法院，请求某盛公司支付剩余的租金133万元，该院于2017年5月3日作出（2017）0903民初371号民事判决，判决某盛公司向张建平支付租金133万元。
         某台河邮政公司质证意见：证据一、李刚某张波作为证人应当出庭作证并接受质询，两份《情况说明》的内容与李刚、张波一审出庭作证的内容不完全一致。证据二、该份判决与本案无关联性，某盛公司与张建平签订的租赁合同约定的租期为两年，但某盛公司却主张其支付了将近三年的租金，且某盛公司无证据证明其实际支付了租金，在某台河邮政公司明确表示不履行《合作协议书》的情况下，某盛公司仍然租赁原金帝大厦，属扩大的损失。另外，某台河邮政公司临时办公场所并不是原金帝大厦的全部楼层，某台河邮政公司租赁的是其中的一层及三层以上，面积约为4000平方米，某盛公司与张建平签订的租赁合同约定的年租金200万元明显过高，与事实不符。本院认证意见：证据一、就某台河邮政公司临时办公楼的租赁、装修情况及双方当事人之间就案涉项目的磋商情况，李刚某张波在本案一审时已经出庭作证，现某盛公司在再审期间提交的两份《情况说明》亦是李刚某张波对上述情况作出的书面说明，故该两份《情况说明》不属于再审新证据。证据二、本院对该份证据的真实性、合法性及关联性予以确认。
        本院再审查明：张建平根据其与某盛公司签订的租赁原金帝大厦合同，以某盛公司为被告向桃山区法院提起诉讼，请求某盛公司支付拖欠的租赁费133万元。该院经审理查明如下事实：张建平与某盛公司于2011年4月21日签订《房屋租赁合同》，租赁期为两年，面积6000平方米，共8层，租金为200万元/年。两年租赁期满，某盛公司因工程未完工续租房屋至2014年6月21日，共产生租赁费633万元，某盛公司已经支付500万元，尚欠133万元未付。桃山区法院于2017年5月3日作出（2017）0903民初371号民事判决，判决：某盛公司于判决生效之日起立即向张建平支付租赁费133万元。该判决作出后，双方均未上诉，现已发生法律效力。
        另查明，黑龙江省邮政公司某台河市分公司于2015年4月3日企业名称变更为中国邮政集团公司某台河市分公司。本院对二审判决查明的其他事实予以确认。
再审判决：
         一、撤销黑龙江省高级人民法院（2017）黑民终113号民事判决、黑龙江省某台河市中级人民法院（2013）某民初字第11号民事判决；二、中国邮政集团公司某台河市分公司于本判决生效之日起十日内向 某台河某盛房地产开发有限公司赔偿其已投入的相关费用3929686.35元及利息（利息自2012年12月14日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回某台河某盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
         本院再审认为，综合本案双方当事人的诉辩情况，经征得双方当事人的同意，本案争议焦点为：一、《合作协议书》的性质及效力如何认定？二、某台河邮政公司应否及如何赔偿某盛公司的相关损失，具体涉及临时办公楼租赁费、装修费及某盛公司管理费用及人员工资？
        一、关于《合作协议书》的性质及效力如何认定的问题。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”根据上述规定，合作开发房地产合同应具备两方以上当事人共同出资、共享利润、共担风险的基本特征。本案中，双方采用的是“土地置换房产”的方式开发案涉项目，权利义务的主要内容为：某台河邮政公司对占地面积9500平方米的现经营场所进行重建，由某盛公司投资建设一栋17层邮政办公大楼及南侧楼1-3层，产权归某台河邮政公司；新办公大楼占地之外的其余土地使用权归某盛公司所有，并由该公司另行投资开发建设，新开发房屋用途由该公司自行规划设计，房屋建成后的收益全部归该公司。项目建设过程中某台河邮政公司的搬迁安置费用由某盛公司承担，某台河邮政公司负责解决楼房拆迁产生的纠纷并承担办理土地置换手续过程中与该公司相关联的费用。依据上述合同内容，某台河邮政公司通过“土地置换房产”的方式获得确定的利益，不参与某盛公司的自主开发事项，也不承担开发风险，该合作协议未明显体现合作开发房地产合同所具有的共担风险特征，故本案二审判决依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条关于“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定，将案涉《合作协议书》的性质认定为建设用地使用权转让合同，并无不当。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”案涉土地为国家划拨的机关用地，土地使用权的转让未经有批准权的人民政府批准，该《合作协议书》应当认定为无效合同。本案二审判决对《合作协议书》的性质及效力认定并无不当，某台河邮政公司关于合同性质与效力的申请再审主张不成立，本院不予支持。
        二、关于某台河邮政公司应否及如何赔偿某盛公司相关损失的问题，具体涉及临时办公楼租赁费、装修费、某盛公司管理费用及人员工资问题。案涉《合作协议书》属于无效合同，应依据《中华人民共某国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，确定合同无效的法律后果。因合同无效产生的民事责任为缔约过失责任，缔约过失责任的责任方式包括返还财产、折价补偿、赔偿损失，本案某台河邮政公司起诉主张的是损失赔偿，赔偿范围应限于信赖利益损失，即信赖合同依法成立有效的一方当事人为履行合同所付出的成本。据此，本案应确定某盛公司上诉主张的相关费用是否为信赖利益损失、损失的大小以及双方当事人对合同无效有无过错、责任如何划分等问题。
        （一）关于某盛公司主张的损失认定。1.关于临时办公楼租赁费。依据《合作协议书》第某条关于“该项目建设过程中，某台河邮政公司的搬迁安置费用由某盛公司全部承担”的约定及该协议附件《某台河邮政大楼改造项目建设标准》关于“搬迁期间办公生产用房租赁费用由某盛公司全部承担”的约定，在某盛公司还建新邮政办公大楼期间，该公司应为某台河邮政公司租赁临时办公楼作为周转用房，并支付租赁费。为履行《合作协议书》约定义务，某盛公司按照某台河邮政公司的要求租赁了原金帝大厦，并进行装修，由此产生的租赁费系该公司为履行《合作协议书》所支出的费用，属于信赖利益损失。关于租金标准。为证明租金损失数额，某盛公司再审提交桃山区法院（2017）0903民初371号生效民事判决书，以此证明某盛公司的租金损失为633万元。本院认为，本案存在两份房屋租赁合同，一份是某台河邮政公司与张建平签订的房屋租赁合同，约定租金标准为年租金70万元，租赁面积为原金帝大厦一层、二层一半、五至八层，面积约为4000平方米；另一份是次日某盛公司与张建平签订的房屋租赁合同，约定年租金为200万元，由某台河邮政公司承担70万元，某盛公司承担130万元，租赁房屋共八层（整栋楼），面积为6000平方米。双方当事人对两份租赁合同的真实性各持己见，但均无充分证据某理由否定任一租赁合同的真实性。两份租赁合同约定的租赁面积存在较大差异，对年租金作出不同约定并无明显不合理之处。在再审庭审中，双方均认可原金帝大厦的部分楼层由其他单位租赁使用、该大厦面积共计约6000平方米的事实，故可以判断出租赁整栋大厦的第二份租赁合同并非仅是为某台河邮政公司临时办公用，而是另有他用，此也能证明两份租赁合同内容不一致存在合理原因，故本院对两份租赁合同的真实性均予以确认。因第一份租赁合同系由某台河邮政公司与出租方签订，且约定的租赁面积用于临时办公，而第二份租赁合同未经某台河邮政公司确认且租赁面积存在其他用途，故第一份租赁合同约定的租金更符合某盛公司为履行《合作协议书》的实际支出，本院依据第一份租赁合同约定的年租金70万元来计算租金损失。桃山区法院（2017）0903民初371号民事判决系依据第二份租赁合同确定租赁费，基于前述理由本院不予采信。
         关于租赁期限。某盛公司主张自2011年3月15日起该公司就开始按照办公用房要求对原金帝大厦进行装修，某台河邮政公司对此不持异议，故可以认定在案涉租赁合同签订之前张建平已将租赁房屋交付某盛公司装修。第一份房屋租赁合同虽约定租赁期自某台河邮政公司搬入之日计付，但因《合作协议书》已无履行基础，该公司不可能入住租赁房屋，若以该份合同约定的租期起算时间则不可能产生租金，但房屋租赁、交付装修的事实客观存在，某盛公司为此付出了成本；第二份租赁合同约定的租期是自合同签订之日，且并无装修期间免收租金的约定，再加之桃山区法院（2017）0903民初371号民事判决已经判令某盛公司给付租金，故基于公平原则，租期应从第二份租赁合同签订之日2011年4月21日起算。2012年12月17日，某台河市规划局向某盛公司下发《关于某台河市原邮政局办公楼改造建设情况变更的通知》，告知某盛公司合作建设邮政大厦规划项目发生变化，某盛公司此时已知《合作协议书》不能继续履行，其应采取适当措施减少损失。根据《中华人民共某国合同法》第一百一十九条第一款关于“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，某盛公司未采取减损措施及时解除或终止房屋租赁合同，对扩大的损失即《合作协议书》已确定不能履行之后产生的房屋租金，不应认定为该公司信赖利益损失的范围。但是，考虑到案涉项目规划发生变更后，双方当事人就合作问题需进行协商处理的实际情况，以及某盛公司与出租人张建平协商解除租赁合同也需一定期限，本院从2012年12月17日某台河市规划局下发《关于某台河市原邮政局办公楼改造建设情况变更的通知》之日起，酌情给予三个月的宽限期，即将临时办公楼的租赁期确定为自2011年4月21日至2013年3月17日，共计22个月零26天，在此期间内发生的房屋租金应视为某盛公司的信赖利益损失，对于2013年3月17日之后发生的租赁费则属于扩大的损失，应由某盛公司自行承担。据此，某盛公司为履行《合作协议书》产生的租金损失共计1333196元【（70万元÷12个月×22个月）+（70万元÷365天×26天）。二审判决未将租赁费认定为某盛公司的信赖利益损失，存在不当，本院予以纠正。2.关于临时办公楼装修费。某盛公司为某台河邮政公司租赁的临时办公楼原系浴场，客观上须进行装修改造才能满足某台河邮政公司的临时办公需要，某盛公司也实际对租赁房屋按照办公需要进行了装修改造，故装修费用应属该公司的信赖利益损失。经一审法院委托评估，装修费用为1913802.97元。虽某台河邮政公司抗辩主张某盛公司存在过度装修的情况，但因双方对装修标准未明确约定，且并无充分证据证明某盛公司按照宾馆标准进行装修以及装修过度的程度，故本院依据评估报告认定的装修费用来确定某盛公司的装修损失，即装修损失应为1913802.97元。二审判决未将装修费认定为某盛公司的信赖利益损失，存在不当，本院予以纠正。
         3.关于某盛公司的管理费用及人员工资。某盛公司作为独立的经营主体，其不是为实施案涉开发项目而专门设立的项目公司，该公司日常经营活动均会产生管理费用、人员工资，该项支出不属于某盛公司为履行《合作协议书》而支出的费用，不属于信赖利益损失。一、二审判决对此部分费用不予支持并无不当。此外，某盛公司支出的排水改造工程费用734592.69元、规划设计费295646元、档案装订费2600元、环境影响评估费24000元、哈工大工程设计费71万元（15万元+56万元）、上海庆光建筑规划设计院设计费60万元，均属于该公司为履行《合作协议书》的实际支出，应认定为该公司的信赖利益损失，本案一、二审判决已予以认定，二审中双方当事人对此没有争议，本院亦予以支持。综上，某盛公司为履行《合作协议书》而产生的信赖利益损失，除二审判决已经支持的上述费用外，还应包括租金损失1333196元，装修费损失1913802.97元，以上共计5613837.66元。
        （二）关于当事人过错及责任的认定。案涉《合作协议书》系在某台河市人民政府确定对老邮局的老城区进行改造的背景下签订的，项目建设经过了某台河市规划局的批准，同意启动工程审批各项程序，该市规划、国土等部门也正为工程项目办理相关审批手续，改造项目经过了某台河市桃山区环保局及某台河市环保局、某台河市排水处的审批。后因某台河邮政公司上级主管部门黑龙江省邮政公司变更案涉项目规划，导致某台河邮政公司不能向某盛公司提供除新建邮政办公大楼所占土地之外的其余土地使用权，《合作协议书》无法继续履行。合同不能继续履行导致国有划拨土地的转让无法经政府有权部门批准而无效，主要过错在某台河邮政公司一方，其未经上级主管部门同意即与某盛公司进行项目合作，应对某盛公司的信赖利益损失承担主要责任。某盛公司作为房地产开发企业，对投资开发建设国有划拨土地理应尽到谨慎注意义务，应当在土地转让的相关手续完善之后再进行必要投入，但其在《合作协议书》签订之前即已开始投入装修，对《合作协议书》的无效及损失的发生亦存在一定过失，应承担次要责任。综合本案实际，对某盛公司的信赖利益损失5613837.66元，本院酌定某台河邮政公司承担70%的赔偿责任，另30%损失由某盛公司自行承担。
        据此，按照70%的责任比例，某台河邮政公司应当赔偿某盛公司支出的费用分别为：临时办公楼租赁费933237.2元、临时办公楼装修费1339662.07元，以及排水改造工程费用、规划设计费、档案装订费、环境影响评估费、哈工大工程设计费、上海庆光建筑规划设计院设计费共计1656787.08元，以上合计3929686.35元。另外，某盛公司诉讼请求中包含了某台河邮政公司迟延赔偿上述费用期间的利息损失。本院认为，利息的性质为法定孳息，依法应予保护。因2012年12月14日某台河邮政公司已明确不再履行《合作协议书》，其应当及时赔偿某盛公司因此支出的相关费用，故二审判决某台河邮政公司从2012年12月14日起至实际赔偿损失之日止支付利息并无不当，本院予以维持。