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        原告北京某沣物业管理有限公司（以下简称某沣物业公司）与被告北京市某政房屋管理有限公司（以下简称北京某政公司）房地产开发经营合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告某沣物业公司的委托诉讼代理人夏铮，被告北京某政公司的委托诉讼代理人田挨成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
        原告某沣物业公司向本院提出如下诉讼请求：被告赔偿预期利益损失7264000元（应使用房屋50年，实际使用18年，剩余32年按2016年年租金22.7万元标准计算）。事实理由如下：1998年5月27日，被告与北京天利航科贸有限公司（以下简称天利航公司）签订协议约定，为解决维修办公用房的不足，在被告地域丰台区太平桥西里小区合建房屋273.09平方米，具体建在该小区14号楼北侧，建房所需手续由被告申报；天利航公司在合建房屋西侧修一条长39.5米的马路，所需费用由天利航公司承担，被告负责具体施工；合建房屋竣工后以西第五个门的墙体分为东西两半部，东半部建筑面积167.57平方米（其中20.1平方米为临时面积），由天利航公司无偿使用50年后交还，西半部建筑面积125.35平方米由被告永久使用。维修办公用房可作他用，双方在不违反国家政策、法规的前提下经营项目及业务范围由双方自行决定，双方不干预，双方使用各自所得房屋期间的经济收支均与对方无关。1999年6月28日，天利航公司向被告发出《关于变更合建协议书的函》，将上述合建房屋协议书的主体变更为北京九龙新区房地产物业公司（以下简称九龙公司）。2000年3月28日，九龙公司又向被告发函，通知被告将所有权益全部转让与原告。2000年4月10日，原、被告及九龙公司共同签订协议，确认原告享有1998年5月27日合建协议的全部权利。合建房屋建成后，原告实际享有使用的建筑面积为160.83平方米，原告用于出租收益，2016年6月3日，北京市丰台区城市管理综合行政执法监察局将房屋认定为违法建筑，向被告发出京丰城管限字（2016）070005号限期拆除决定书，并于2016年9月20日将房屋拆除。根据上述事实，原、被告双方应当按照1998年5月27日的协议书履行各自义务，原告已经承担了合建房屋的费用，被告应当办理合建房屋手续保证原告正常使用房屋，协议约定原告使用房屋50年，但由于被告未履行办理房屋建设手续的义务，致使房屋被拆除，原告无法继续使用，被告应当赔偿原告所受损失，故提起本案诉讼。
        被告北京某政公司辩称：不同意原告诉讼请求，原告所述不实。被告与天利航公司签订协议，被告提供土地，天利航公司出资建造房屋，后来主体发生变更，被告办理了变更手续，由天利航公司变更成九龙公司，九龙公司变更成原告。原告是2000年才变更的，原告称其1998年出租盈利不属实。被告最初与天利航公司签订协议，但天利航公司未按约定出资建房，事后，天利航公司使用房屋，北京某政公司法定代表人陈春山于1999年出事被抓，被告核实财务，未见天利航公司出资凭据，至于天利航公司如何转让被告不知晓。被告与天利航公司所签协议应属无效。关于合建，国家有明确规定，合建房屋应经过国家审批。涉案房屋2016年被拆除，系违章建筑，协议无效，所涉赔偿应为直接损失赔偿，原告诉讼请求于法无据。被告认为协议的性质应为租赁合同，租赁合同亦属无效。
        当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：
        1998年5月27日，北京某政公司（甲方）与天利航公司（乙方）签订《协议书》约定：为了解决维修办公用房的不足，甲乙双方经协商一致同意在甲方地域丰台区太平桥西里小区合建房屋273.09建筑平方米，为明确双方责任，特签定本协议，具体内容如下：一、维修办公用房建在甲方地域丰台区太平桥西里小区14号楼北侧，建房所需手续由甲方申报；二、合建房屋所需资金均由乙方承担；……五、合建房屋竣工后以西边第五个门的墙体为东西两半部，东半部建筑面积167.57平方米（其中20.1平方米为临时面积），由乙方无偿使用50年后交还甲方，西半部建筑面积125.35平方米由甲方永久使用，双方分界，6轴线分割；……七、维修办公用房可作它用，甲乙双方在不违反国家政策、法规的前提下经营项目及业务范围由双方自行决定，双方不予干预；九、合建房屋竣工交付使用后的管理工作由甲方负责，乙方每年需以所得建筑面积为单位，按国家有关规定向甲方交纳供暖费用及配套费用……。2000年4月10日，北京某政公司（甲方）、九龙公司（乙方）及某沣物业公司（丙方）签订《协议书》约定：经三方协商，将一九九八年五月二十七日协议中有关内容作如下变更：第一：原协议甲方不变，乙方主体资格由天利航公司变更为某沣物业公司，变更后的丙方享有原协议中的权利，承担原协议中的义务。原协议其他内容不变；第二：1999年6月28日天利航公司的合建协议书的函，2000年3月28日九龙公司合建协议的函为原协议附件；第三：本协议作为1998年5月27日协议书的附件，与原协议具有同等法律效力；第四：本协议一式陆份，三方各执两份，自签字盖章之日起生效。2016年6月3日，北京市丰台区城市管理综合行政执法监察局向北京某政公司发出京丰城管限字（2016）070005号《限期拆除决定书》载明，北京市丰台区太平桥西里小区东门北侧建设的砖混结构房屋7间，建筑面积328.41平方米，上述行为未经规划部门批准……，责令你单位于2016年6月10日9时前，自行拆除违法建设并接受复查。现涉案房屋已被拆除。庭审中，北京某政公司称房屋均系其方建造，某沣物业公司对此予以认可。庭审中，北京某政公司认为，依据2005年8月1日施行的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称土地使用权司法解释）第27条规定，若合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。1998年5月27日签订的《协议书》约定，涉案房屋由天利航公司免费使用50年后交还北京某政公司，合同仅就房屋使用问题进行了约定，应系租赁合同。某沣物业公司则认为该《协议书》系为合建房屋签订，其方取代天利航公司，取得了该《协议书》约定的权利义务，合同性质应为联建合同。
         庭审中，某沣物业公司认为该《协议书》中乙方已由天利航公司变更为某沣物业公司，其方提交1999年6月28日天利航公司发给北京某政公司、2000年3月28日九龙公司发给北京某政公司的二份《关于变更合建协议书的函》复印件予以证明，称北京某政公司最初是与九龙公司签约合建涉案房屋，后于1998年5月27日与天利航公司签订《协议书》合建，后天利航公司将该《协议书》载明的权利义务又转让与九龙公司，九龙公司再转让与某沣物业公司。1999年6月28日函件载明，依据1998年5月27日签订的《协议书》，应由天利航公司负责全部建设资金，因该资金实际投入方为九龙公司，故将《协议书》中规定的其公司全部权益转让给九龙公司，并将协议中的乙方天利航公司变更为九龙公司，请北京某政公司予以协助。2000年3月28日函件载明，九龙公司于1997年7月10日与北京某政公司签订合建位于丰台区太平桥西里小区东门平房协议，该协议中其公司享有的权益全部转让与某沣物业公司。某沣物业公司称二份函件虽然没有原件，但在前述北京某政公司、九龙公司与某沣物业公司签订的三方协议书中有表述。北京某政公司对此二份函件复印件不予认可，称2000年4月10日签订的《协议书》，天利航公司未签字、盖章，不是协议当事人，某沣物业公司并无证据证明天利航公司将最初于1998年5月27日签订的《协议书》中权利义务转让与九龙公司，法律关系断开，某沣物业公司与北京某政公司之间并无合同关系。庭审中，某沣物业公司认为该《协议书》有效，其方提交1997年8月18日北京市丰台区规划管理局城市规划管理科向北京某政公司颁发的（97）丰建临字059号《建筑施工许可证》、1997年8月25日北京市城乡建设委员会审批的《北京市建设工程开工证》（载明工程项目（用途）为管理用房，建筑面积155平方米，结构种类砖混）及2002年7月2日北京市丰台区房屋土地管理局等单位颁发的《房屋租赁许可证》，欲证明北京某政公司建造涉案房屋办理了相关建设手续，房屋允许向外出租，《协议书》有效。北京某政公司对此不予认可，称双方《协议书》于1998年签定，上述许可证、开工证是1997年出具，建房面积亦与涉案房屋不符，不是涉案房屋的许可证；另该《协议书》系租赁合同，约定免费使用50年，租赁期限超过20年的部分无效，且涉案房屋已被依法认定为违法建筑，该《协议书》应属无效。庭审中，某沣物业公司提交2000年4月10日九龙公司出具的142万元收据，欲证明其方向九龙公司支付了142万元转让款，该收据载明：今收到某沣物业公司交来太平桥西里东门项目转让款142万元，收款单位处加盖九龙公司财务专用章。依据合同约定建房手续应由北京某政公司办理，某沣物业公司有权免费使用房屋50年，现仅使用18年，房屋即被拆除，北京某政公司应予赔偿剩余32年租金收益，其方提交2016涉案房屋租赁合同（一间房屋为年租金3.2万元，七间房屋合计约22.7万元），要求以2016年年租金收益22.7万元标准，给予32年租金收益赔偿。北京某政公司不认可142万元收据的真实性，称若有钱款往来应有打款记录并应出具正式发票，北京某政公司未收到投资款，某沣物业公司并无有效证据证明合作建房过程中投入了资金，另某沣物业公司称其出租收益十八年，获益数额远超其方所称142万元对价，并无实际损失，且合同无效，应仅对实际发生的损失进行赔偿，故某沣物业公司主张于法无据。另查，涉案房屋所在地块为北京市房管局征用的土地（京政地字【1985】206号），所在宗地未办理土地登记，权利人未依法确定。以上事实，有双方当事人陈述及《协议书》、《限期拆除决定书》、收据、《建筑施工许可证》、《北京市建设工程开工证》、《房屋租赁许可证》、复函等证据在案佐证。
法院判决：
        一、北京市某政房屋管理有限公司于本判决生效之日起七日内向北京某沣物业管理有限公司赔偿损失一百四十万元。二、驳回北京某沣物业管理有限公司的其他诉讼请求。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
        本院认为：本案双方争议焦点如下：一、1998年5月27日签订的《协议书》性质系租赁合同还是联建合同，某沣物业公司是否为该《协议书》一方主体；二、该《协议书》是否为有效合同；三、该《协议书》约定涉案房屋由某沣物业公司免费使用50年，现未到使用年限，房屋即被拆除，北京某政公司对剩余年限租金收益是否应予赔偿。
关于争议焦点一：1、合同性质：2005年8月1日土地使用权司法解释第27条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的应当认定为房屋租赁合同”，本案双方系普通的一方出资、一方提供土地、建房的联建合同关系，并非合作开发房地产行为，不适用该司法解释的规定。另本案1998年5月27日《协议书》中约定了双方各自负有房屋建造、出资的义务，协议书中载明“东半部建筑面积167.57平方米（其中20.1平方米为临时面积），由乙方无偿使用50年后交还甲方”，并无“租赁”的表述，系双方对房屋建成后如何使用进行分配，故本院对北京某政公司对双方合同系“租赁合同”的主张不予采纳，认定此《协议书》系联建合同性质。2、某沣物业公司是否为《协议书》一方主体。依据2000年4月10日，北京某政公司、九龙公司及某沣物业公司三方《协议书》约定内容，乙方主体资格由天利航公司变更为某沣物业公司，北京某政公司对某沣物业公司的合同主体资格进行了确认，且北京某政公司在答辩意见中亦对主体资格的变更过程进行了陈述，加之某沣物业公司多年使用涉案房屋，故此，本院对北京某政公司对其与某沣物业公司之间并无合同关系之意见不予采纳，认定某沣物业公司经过合同权利转让，成为1998年5月27日《协议书》一方当事人。
        关于争议焦点二：经查，涉案房屋所在地块应系国有土地，双方在该《协议书》中约定建房所需手续由北京某政公司申报，双方协议的内容并未违反1998年双方订立合同时法律、法规规定。在协议实际履行过程中，北京某政公司未按合同约定履行建房申报手续，房屋终因违法建设被依法拆除，以上均系合同履行层面出现的问题，并不涉及合同效力，故此，本院认定该《协议书》有效。关于争议焦点三：涉案房屋系违法建设，在合同约定的使用年限未届满时，被依法拆除，系北京某政公司未按协议书约定履行建房申报手续所致，北京某政公司对合同无法继续履行应负主要责任，应当赔偿某沣物业公司损失。某沣物业公司作为房屋出资方，使用房屋时亦有核查房屋手续是否齐全、合法之义务，其方不加察查使用房屋，亦对此后果负有相应过错。关于赔偿损失的数额，双方在1998年5月27日签订的《协议书》中并未约定出资的具体数额，某沣物业公司仅提交收据一张，未提交相应过款凭证证明实际出资，另房屋起诉时已依法拆除，承租人已离开，某沣物业公司提交的收取租金证据真实性无法核实，但考虑到某沣物业公司无法继续使用房屋确有损失，本院综合出资情况、房屋面积、双方过错等，基于公平原则，对赔偿数额予以酌定。