李松律师（18518071489）专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品 房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻继承房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
        中国人民解放军北京卫戍区海淀第五十八离职干部休养所（以下简称干某所）与华某（江苏）实业有限公司（以下简称华某公司）、北京张某港饭店有限公司（以下简称张某港饭店）、张某港市人民政府（以下简称张某港政府）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。干某所的委托诉讼代理人范庆虎与张某港饭店委托诉讼代理人唐晓英、华某公司委托诉讼代理人张雪峰、华某公司及张某港饭店的共同法定代表人王海、委托诉讼代理人李红枝，张某港政府的委托诉讼代理人秦华平、陈丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
        干某所向本院提出诉讼请求：1.解除我方与江苏省张某港市人民政府于1994年4月25日签订的《合作建造开发经营中国人民解放军总政第三干部休养所“老干部服务中心”合同》、我方与张某港饭店于1996年12月8日签订的《租房协议》、我方与张某港市人民政府驻北京联络处于1997年3月1日签订的《租房协议》、我方与华某公司于2005年5月27日签订的《房租调整补充协议》、我方与华某公司于2011年1月28日签订的《补充协议》；2、华某公司及张某港饭店将其承租使用的北京市海淀区茂林居小区18号楼房屋中扣除住宅楼部分，剩余房屋腾退并交还我方；3、华某公司及张某港饭店共同向我方交纳自2017年3月1日起至2017年12月31日欠付的房租275万元；4、诉讼费由华某公司与张某港饭店承担。事实理由：1994年4月25日，我方（甲方）与张某港政府（乙方）签订《合作建造开发经营中国人民解放军总政第三干部休养所“老干部服务中心”合同》（以下简称合作合同），约定：“甲、乙双方经友好协商，就甲方偿还乙方为甲方在北京市海淀区木樨地茂林小区北院兴建“老干部服务中心’提供所需资金有关事宜，签订本合同。”“楼宇建成后，甲方拥有全部房产权和土地使用权，乙方对该项目建筑面积的50％有60年的使用权，作为甲方偿还乙方的全部建设投资的借款。”“双方商定，甲方所有的50%的楼宇有偿出租给乙方。”1996年12月8日，我方与处于筹备阶段的张某港饭店签订《租房协议》约定我方同意将自己拥有全部房产权的18号楼租给张某港饭店，租期50年，自1998年1月1日起。该协议签订后，张某港政府的派出机构张某港市政府驻北京联络处于1997年1月18日组建成立张某港饭店。1997年3月1日,我方与张某港市政府驻北京联络处签订《租房协议》，约定：我方将自己拥有全部房产权的18号楼的50%承租给其50年。其承租上述房产后用于开办张某港饭店。2004年11月张某港饭店改制，华某公司为其唯一法人股东。2005年5月27日，我方与华某公司签订《房租调整补充协议》，约定：2003年3月1日起至2007年2月28日止承租费用基数调整为每年320万元。该承租费至2007年2月28日自行废止。届时双方依据合作合同对下一期房租基数进行协商执行。本协议为合作合同的附件。2009年9月30日，我方与张某港饭店签订《军队房地产租赁合同》，约定我方将18号楼建筑面积1981平方米出租给其使用，租赁期限自2009年10月1日起至2012年9月30日止。合同约定因不可抗力原因（含政府行为、国家和军队政策法规重大调整、自然灾害等）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。2011年1月28日，我方与华某公司签订《补充协议》，约定本期协议执行期为5年，自2011年3月1日起至2016年2月28日止。其中，2014年3月1日至2016年2月28日年租金为330万元。2016年2月合同期满后，双方未签订书面租赁合同，但华某公司与张某港饭店继续使用涉诉房屋，我方与其形成不定期租赁合同关系，但2017年3月1日之后的租金其不再缴纳。2016年2月，中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，军队房地产政策发生重大调整，18号楼租赁项目应终止并收回房屋。2017年8月14日，我方致函张某港饭店，告知其做好2017年年底终止项目并将房产移交我方的相关工作。我方虽就解除合同事宜多次与其协商，但其明确表示不同意解除合同及腾退房屋。现依法诉至法院。
        张某港饭店辩称，第一、不同意解除房屋租赁合同，双方履行的是合作合同及1996年12月8日的租房协议。合作合同合法有效，租期应为50年，该协议是在合同法实施前的真实意思表示，当时租期的约定非法律限制的条款，根据法律不溯及既往原则及合同法相关司法解释的约定，双方对租期的约定合法有效，租赁合同租期应为50年，不适用合同法关于租期的限制，双方并非不定期租赁合同关系。现租期尚未届满，提前解约的话，干某所也没有给予我方补偿，我方不同意腾退；第二、我方支付租金至2017年3月1日，之后的租金没有支付，但干某所要求解除合同属于违约，我方租金应扣除其应支付的违约金；第三、诉讼费应该干某所承担。
        华某公司辩称，我方答辩意见同张某港饭店的答辩意见，同时补充以下意见：双方之间不是单纯的租赁合同，租赁合同的背景是我方出钱建造房屋，我方出资的对价是享有涉诉房屋11844平方米的一半及承租干某所享有的另一半。对此，干某所应给予我方一定的补偿。2011年签订的租赁合同只是为了办理租赁许可证使用，双方实际履行的是合作合同及关于房租调整的补充协议。
        张某港政府述称，干某所和华某公司有合作建房合同及租赁合同关系，我方认为如果终止合同，应以合作建房关系界定双方权利义务并进行合同清算。
       张某港饭店向本院提出反诉请求：1.干某所向我方支付18号楼面积的50%的10973天的房屋承租权补偿金41144545元；2.本诉及反诉诉讼费由干某所负担。事实和理由：合作合同约定：干某所以土地投入，张某港政府以资金投入建设涉诉楼宇项目。楼宇建成后，干某所拥有该项目的房屋产权及土地使用权，张某港政府拥有该项目建筑面积50%的60年经营使用权及建筑面积50%（1000平方米宿舍除外）60年的承租权。1996年12月8日，双方签订租房协议，约定其将合作项目50%的房屋租给我方经营管理，租期50年，自1998年1月1日至2048年1月1日。1997年6月8日，我方与华某公司签订协议书，约定华某公司委托我方对涉诉房屋经营管理。2001年10月28日，干某所、张某港政府、江苏省张某港市政府驻北京办事处（以下简称驻京办）、江苏省张某港市财政局（以下简称财政局）签订《协议书》，约定除1516平方米房屋资产使用权归财政局外，其余房产使用权归华某公司。2005年1月8日，我方与华某公司签订《协议书》，再次约定我方获得华某公司对所拥有的50％的60年承租权。合作合同项下权利义务主体变更为我方、华某公司及干某所。2005年至2011年，我方与干某所多次签订房租调整协议，对50%部分的承租权租金进行调整。2008年至2017年我方将涉诉房屋一部分出租给分租户。2017年8月14日，干某所向我方出具《关于终止收回张某港饭店有偿服务项目告知函》，要求我方于2017年年底前终止项目并将房产移交干某所。其行为导致合作合同无法如约履行。干某所提前解约构成严重违约，给我方造成了巨大的经济损失，故诉至法院。
        干某所对张某港饭店的反诉辩称，本案中，我方之所以解除合同是基于军队房地产政策发生重大调整，发生了我方不能预见、不能避免且无法克服的客观情况，即不可抗力导致无法继续履行，并非我方违约。我方并未侵犯张某港饭店的承租权，不应承担侵权赔偿责任。华某公司对张某港饭店的反诉辩称，认可其全部反诉请求。
        张某港政府对张某港饭店的反诉述称，干某所和华某公司之间既有合作建造开发合同关系又有租赁合同关系，需以合作建造开发合同关系界定各方权利义务并办理提前终止合同手续及清算。之后签订的租房协议、军队房地产租赁合同及补充协议均为了办理营业登记或调整租金，没有变更合作建房合同关系。合作合同项下1516平方米房屋的60年使用权转给了财政局，相应的补偿也应该给财政局。
        当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1993年12月17日，中国人民解放军总政治部白石桥干某所管理处第三干某所（以下简称总政第三干某所）取得海淀区木樨地东至水利科学院、南至第三干某所、西至玉渊潭路、北至玉渊潭南路，用地面积6825平方米的北京市城镇建设用地批准书。1998年8月14日，中国人民解放军总后勤部取得位于海淀区木樨地茂林居16、17、18号楼的房屋所有权证，载明使用单位（使用管理单位）为总政第三干某所。另查，因军队编制体制调整改革，2017年1月，原总政第三干某所（正团级）名称变更为中央军委政治工作部白石桥老干部服务管理局第三离职干部休养所（正团级，以下简称第三干某所）。2018年3月，再次变更为中国人民解放军北京卫戍区海淀第五十八离职干部休养所（即前文所述干某所）。1994年4月25日，总政第三干某所（甲方）与张某港政府（乙方）签订《合作合同》，载明：甲、乙双方经友好协商，就甲方偿还乙方为甲方在北京市海淀区木樨地茂林小区北院兴建“老干部服务中心”提供所需资金的有关事宜，签订本合同。第二章合作方式及合作期限载明：1、甲方以土地投入、地块位置为东至水科院宿舍，南至茂林居17号楼，西至玉渊潭路，北至玉渊潭南路，占地面积6825平方米，其中建设用地约4500平方米...。2、乙方以资金投入，项目投资总额预计为3000万元人民币，不足部分，由乙方补齐。...3、楼宇建成后，甲方拥有全部房产权和土地使用权，乙方对该项目建筑面积的50％有60年的使用权，作为甲方偿还乙方的全部建设投资的借款。4、双方商定，甲方使用50％（1000平方米宿舍除外）的楼宇有偿出租给乙方（以交付使用之日为准）。第三章各方责任载明：1、甲方责任...3负责地面附着物的拆迁、搬迁及场地的清理。疏通和解决与工程相关的遗留问题和有关纠纷，确保项目建设进程不受干扰。...（5）甲方留用1000平方米宿合楼的水、电、暖气、煤气等的使用费由甲方承担。...2、乙方责任（1）负责楼宇土建的全部资金（其中拆迁安置费由乙方代付，本息在甲方享受免税指标额度中列支，超额部分由甲方承担），乙方以借款形式付给甲方基建专户，并逐笔办理借款手续。（2）本合同正式签约后一个月内预付800－1000万元（以实际需要为准），用作前期筹建费用。确保建设过程中全部资金按时到位，不影响项目建设工期。...第五章使用权和经营权载明：1、乙方使用的50%楼宇拥有自主经营权。2、甲方所得部分（1000平方米宿舍除外）在60年内由乙方承租，同时乙方拥有承租后的自主经营权。...第六章经营方式和经营范围载明：1、乙方在自主经营、独立核算、自负盈亏的前提下，对该楼宇可按不同的行业，采用多种形式搞活经营，提高经济效益。...第七章承租费用和付款方法载明：1、乙方承租甲方楼宇的租金采取确定基数、逐年调升、环比增长的方式计付。2、在承租面积基数不少于4000平方米的情况下，乙方按下列方法向甲方支付承租费用。1－3年为：320万元年；4一6年为：350万元年；7一8年为：400万元年；9－10年为：470万元年；第11年开始，每年按国家公布的物价指数调升，以此类推。21年内不变，第21年的第三季度商定下年度承租价格。3、承租费用每年结算二次，第一次六月底支付50％，第二次年底支付50％。从第11年起，第一次支付上一年的50％，第二次付清全年租金。4、甲方要求乙方在建设期内预付100万元年，乙方表示同意待签订正式合同后开始支付，预付款在以后的承租费中扣除。第八章项目的组织实施载明：1、乙方全权委托驻京办负责该项目的洽谈、签约，组织实施及开展各项有益的经营活动。...第九章法律保护和违约责任载明：...3、双方需坦诚合作，恪守信用，对人为造成的违约行为由违约方承担一切责任。4、双方合作兴建该项目，一旦无法按合同履行权利，所造成的经济损失，由违约方承担一切经济责任，并赔偿经济损失。第十章合同终止和延期载明：...3、合同期满或终止时的财产处理：（1）不动产归属甲方所有。（2）室内生产资料、生活资料、营业设施，低值易耗品及由乙方添置的增值部分归乙方所有。（3）根据各方所有权，由双方自行处理各自拥有的财产。第十一章不可抗力及合同解释权载明：1、由于不可抗力，致使一方无法履行本合同规定的义务时，可免除该方责任。2、本合同的不可抗力，是指自然灾害（水灾、火灾、地震）及战争。...第十二章生效和其它载明：1、本合同由甲乙双方授权代表于1994年4月25日签字后即生效。2、在合同执行期间，对合同的任何修改需经双方协商并签署书面文件才能生效。...该合同落款处有双方代表签字并加盖单位印章。同年，该合同经江苏省张某港市公证处公证，公证书载明：...经查，上述双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，合同上双方当事人的签字、印章属实。
       1996年12月8日，总政第三干某所（甲方）与张某港饭店（乙方）签订《租房协议》（以下简称租房协议一），载明：...一、甲方同意将自己拥有全部房产权的18号楼租给乙方，租期50年，自九八年元月一日起。二、乙方拥有承租后50年的自主经营权...。三、乙方承租甲方楼宇的租金采取确定基数，逐年调升，环比增长的方法计付。乙方按下列方法向甲方支付承租费用。前4年为320万元年，4年后另行商定承租金。1997年3月1日,总政第三干某所（甲方）与张某港市人民政府驻北京联络处（乙方）签订《租房协议》（以下简称租房协议二），载明：...一、甲方同意将自己拥有全部房产权的18号楼的50%，即5000平方米，承租给乙方50年。二、乙方拥有承租后50年的自主经营权...。三、乙方承租甲方楼宇的租金采取确定基数，逐年调升，环比增长的方法计付。乙方按下列方法向甲方支付承租费用：前3年为320万元年，4年后另行商定。1997年5月28日，总政第三干某所出具《委托书》，载明：兹委托张某港饭店出租茂林居18号楼的写字楼，并按市场规律全权经营。1997年6月8日，华某公司与张某港饭店签订《协议书》，约定华某公司将18号楼的全部资产委托张某港饭店经营管理。2001年10月28日，总政第三干某所（甲方）、张某港政府（乙方）、驻京办（丙方）、财政局（丁方）签订《协议书》（以下简称四方协议），载明：甲、乙双方于1994年4月25日签订合作合同一份，双方委托丙方开发使用，因乙、丙方的全部建设资金由华某公司和丁方投资，其中，丁方投入资金计1700万元。根据国有资产管理要求，为理顺债权债务关系，乙方将于1994年4月25日合同项下形成的部分资产（1516平方米）使用权转让给丁方（...二层1500平方米...底层大厅16平方米），合同项下其余房产使用权归属投资主体华某公司所有。为此，甲、乙、丙、丁四方达成以下协议：一、乙方将1994年4月25日所签的部分合同权利和义务转让给丁方，该合同项下的1516平方米房屋资产的使用权归属丁方,其余房产使用权归属华某公司。转让后投资方对所属房产享有收益、管理、处置等权益。二、甲方同意乙方将部分合同权利和义务转让给实际投资方。三、原合同甲、乙双方的权利、义务中明确的房屋资产使用权由甲方与实际投资方继续履行。四、其它条款仍按原合同办理。五、本协议由甲、乙、丙、丁四方签章后即生效。该协议书落款处加盖有四方的印章。2005年1月8日，华某公司（甲方）与张某港饭店（乙方）签订《协议书》，约定甲方将在18号楼所拥有建筑面积50％六十年使用权，50％楼宇（宿舍除外）六十年承租权及承租后的自主经营权委托给乙方经营管理，并约定张某港饭店的权利和义务包括将18号楼写字间对外招租，与客户签订租房协议，并代甲方按约定向总政三所交纳房租金。同日，华某公司就此协议向张某港饭店出具《委托书》，由张某港饭店代理华某公司行使权利和义务。2005年5月27日，总政第三干某所与华某公司签订《房租调整补充协议》，载明：...一、双方经多次协商，同意对合同中第七章第二条进行适当修改和调整。二、双方商定自2003年3月1日起至2007年2月28日止承租费用基数调整为320万元年...。三、本协议商定的承租费320万元年，至2007年2月28日自行废止。届时双方依据合同对下一期房租金基数进行协商执行。...五、本协议为合作合作的附件...。2011年1月28日，总政第三干某所与华某公司签订《补充协议》，协议第一条载明：经双方协商，本期协议执行期为5年，（2011年3月1日至2016年2月28日）。第二条载明：2011年3月1日至2014年2月28日租金为每年328万元...。2014年3月1日至2016年2月28日租金为每年330万元...。第三条载明：本协议执行期间租金不再调整。协议期满，双方共同协商下期租金调整事宜。另查，2009年9月30日，总政第三干某所与张某港饭店签订《军队房地产租赁合同》，约定总政第三干某所将18号楼建筑面积1981平方米出租给张某港饭店使用，租赁期限自2009年10月1日起至2012年9月30日止。另约定因不可抗力原因（含政府行为，国家和军队政策法规重大调整、自然灾害等）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。该合同第十七条载明，双方承认的附加条款如下：本合同仅供办理租赁手续用，不具备任何法律效力。双方分别在2014年1月1日、2014年3月1日、2014年6月1日签订《军队房地产租赁合同》，但在签订上述合同后分别于2014年3月10日、2014年3月11日、2014年8月9日另行签订3份《补充协议》，主要内容为：双方一致认定2014年1月1日、2014年3月1日、2014年6月1日的《军队房地产租赁合同》只是为了出租方办理军队房地产租赁许可证而签订的，其涉及的内容条款不作为双方实际履行租赁权利和义务的依据。在双方实际履行租赁权利和义务过程中必须按合作合同和2005年签订的《房租调整补充协议》及2011年1月28日签订的《补充协议》执行。干某所认为上述协议合法有效，附加条款及补充协议的内容因违反法律规定应属无效。张某港饭店及华某公司认为上述合同无法作为双方实际履行权利义务的合同依据，无法体现双方当事人的真实意思表示。干某所将涉诉房屋交付华某公司后，华某公司委托张某港饭店将涉诉部分房屋出租给次承租人使用。2017年8月14日，第三干某所向张某港饭店出具《关于终止收回张某港饭店有偿服务项目告知函》，载明：...自2016年2月16日起军队和武警部队全面停止有偿服务活动。张某港饭店属于军队有偿服务项目...按照军委通知要求应终止收回。请贵公司做好今年年底前终止项目并将房产移交我方的相关工作。经询问，张某港饭店及华某公司表示两个公司均在涉诉房屋实际经营，但租金一直是张某港饭店在实际交纳。2017年2月28日，总政第三干某所与张某港饭店共同出具《2016年3月1日至2017年2月28日张某港饭店交纳三所房租明细表》，该表载明：经双方确认2016年3月1日至2017年2月28日房租全部结清。缴费明细表中注明缴费金额为330万元整。现张某港饭店及华某公司认可租金交纳至2017年2月28日，2017年3月1日之后的租金尚未交纳。涉诉房屋已经于2017年12月15日停业，现房屋已经腾空，但房屋钥匙尚未交至干某所。张某港饭店表示，因干某所提前解约导致其处于诉讼风险中，对此其提交（1）原告为邢颖，被告为张某港饭店、干某所，第三人为北京江南春娱乐有限责任公司的财产损害责任纠纷案件的民事起诉书及开庭传票；（2）原告为宗更生，被告为张某港饭店，第三人为干某所的合同纠纷案件的民事起诉书及开庭传票；（3）原告为北京雅居小馆餐饮有限公司，被告为张某港饭店及干某所的房屋租赁合同纠纷案件的民事起诉书及开庭传票。干某所认可上述证据的真实性，但不认可证明目的，表示其不构成违约。
法院判决：
        一、解除中国人民解放军总政治部白石桥干管处第三干部休养所与江苏省张某港市人民政府于一九九四年四月二十五日签订的《合作建造开发经营中国人民解放军总政第三干部休养所“老干部服务中心”合同》、中国人民解放军总政治部白石桥干管处第三离职干部休养所与北京张某港饭店于一九九六年十二月八日签订的《租房协议》、中国人民解放军总政治部白石桥干某所管理处第三干某所与张某港市人民政府驻北京联络处于一九九七年三月一日签订的《租房协议》、中国人民解放军总政治部白石桥干管处第三离职干部休养所与华某（江苏）实业有限公司于二〇〇五年五月二十七日签订的《房租调整补充协议》、中国人民解放军总政治部白石桥老干部服务管理局第三离职干部休养所与华某（江苏）实业有限公司于二〇一一年一月二十八日签订的《补充协议》；二、华某（江苏）实业有限公司与北京张某港饭店有限公司于本判决生效后七日内将其承租使用的位于北京市海淀区茂林居小区十八号楼房屋（扣除宿舍楼）腾退并交还中国人民解放军北京卫戍区海淀第五十八离职干部休养所；三、华某（江苏）实业有限公司与北京张某港饭店有限公司于本判决生效后七日内向中国人民解放军北京卫戍区海淀第五十八离职干部休养所支付二〇一七年三月一日至二〇一七年十二月三十一日期间的租金二百七十五万元；四、驳回北京张某港饭店有限公司的全部反诉请求。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
        本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，合作合同、租房协议一、租房协议二、房租调整补充协议、补充协议均为双方真实意思表示，且未违反签约时的法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。当事人应依约行使权利、履行义务。四方协议约定张某港政府将合作合同中关于1516平方米房屋资产的使用权归属财政局，其余房产使用权归属华某公司。华某公司则将在18号楼50％楼宇（宿舍除外）60年承租权及承租后的自主经营权委托给张某港饭店经营管理，各方均认可上述事实，本院对此不持异议。
        关于合作合同的性质问题，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。本案中，双方签订的合作合同中约定，干某所提供土地，张某港政府投资，双方合作建设老干部服务中心项目，项目建成后全部房产及土地使用权归干某所，张某港政府只是有期限的使用该项目建筑面积50%的房产，并就另外的50%的房产按承租费用有偿使用。本院认为，本案中系由张某港政府代为出资建设涉诉房屋，建成后张某港政府租赁使用干某所的部分房产，房产的所有权并不发生变化。因为涉诉房屋不属于商品房，不对外销售，因此张某港政府不承担合作建房的经营风险，故双方之间的合同不符合合作开发房地产的特征。从双方签订合同的目的来看，合作合同载明签约目的为干某所偿还张某港政府在涉诉项目提供所需资金，且约定对涉诉项目建筑面积的50%有60年的使用权，作为干某所偿还其全部建设投资的借款。由此可知，张某港政府在该项目的投资获取的回报就是项目建成后在一定年限内无偿经营使用其中一半的房产。该权利实质属于租赁权，张某港政府为项目投入的资金应为预付的租金。华某公司与干某所之间关于华某公司享有使用权的50%房屋的关系为房屋租赁合同关系。故合作合同应为房屋租赁合同。本案所涉及的房产仅为华某公司有偿承租的干某所使用的50%（扣除1000平方米的宿舍楼）的房屋，本案中，双方之间的租赁合同关系亦仅围绕上述房屋展开。2009年及2014年，双方多次签订的《军队房地产租赁合同》因非当事人的真实意思表示，故无法作为本案的合同依据。本案中，合作合同中约定了干某所将涉诉房屋有偿出租给张某港政府，该房屋在60年内由张某港政府承租。同时对承租费用和付费方式进行了原则性约定。租房协议一与租房协议二则将租期调整为50年，自1998年1月1日起算。房租调整补充协议及补充协议则针对2003年3月1日至2007年2月28日的年租金标准及2011年3月1日至2016年2月28日期间的年租金标准进行了约定，其中2014年3月1日至2016年2月28日的年租金为330万元，同时补充协议约定协议期满，双方共同协商下期租金调整事宜。但2016年2月28日之后双方未再签订相关租金的补充协议。根据《2016年3月1日至2017年2月28日张某港饭店交纳三所房租明细表》显示，2016年2月28日之后，双方实际仍按照330万元的年租金标准实际履行，因此2016年3月1日之后的年租金标准应为330万元。关于本案的租期问题，华某公司与张某港饭店认为租期应为50年，干某所认为租期应为20年，租期届满后双方仍实际履行则视为不定期租赁合同关系。对此本院认为，合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，应适用合同法关于合同的履行的相应规定。本案中，合作合同及租房协议一与租房协议二约定的租期均超过了20年，其约定的履行期限跨越了合同法实施之日，此时双方的租赁合同的租期应根据合同法中关于合同的履行的相关规定调整为20年，即自1998年1月1日至2017年12月31日。合同签订后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。华某公司及张某港饭店在承租涉诉房屋期间应依约履行支付租金的义务。现因其尚未将涉诉房屋交还干某所，故干某所要求华某公司及张某港饭店支付2017年3月1日至2017年12月31日的租金275万元，于法有据，数额合理，本院予以支持。
        租赁合同履行过程中，因涉诉房屋为军产房，现军队房屋管理政策的调整导致双方间的租赁合同已处于事实上的履行不能。干某所基于上述事由向华某公司及张某港饭店提出终止合作项目通知，要求解除双方签订的合作合同、租房协议一、租房协议二、房租调整补充协议及补充协议，于法有据，本院予以支持。合同解除后，双方权利义务终止，华某公司及张某港饭店作为合同的签约方及涉诉房屋的实际使用人，应将涉诉房屋腾退并交还干某所。干某所要求华某公司及张某港饭店将其享有的50%的房屋（扣除1000平方米的住宿楼）腾退并交还干某所的主张，于法有据，本院予以支持。张某港饭店要求干某所支付10973天的房屋承租权补偿金41144545元。干某所抗辩称其不存在侵权行为，解约原因是军队政策调整，为其不可预见事由，不构成违约，不同意支付房屋承租权补偿金。本院认为，双方租赁关系因军队房地产租赁政策调整提前解除，该解约事由非可归责于双方当事人事由，干某所解除合同的行为不构成违约。因双方签订的合作合同、租房协议一、租房协议二、房租调整补充协议及补充协议中并未有承租权补偿金的相应约定。综上，张某港饭店要求干某所支付房屋承租权补偿金41144545元的主张，没有依据，本院不予支持。