李松律师（18518071489）专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品 房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻继承房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼 领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
        原告北京市农某商开发贸易公司（以下简称农某商公司）与被告刘某有、第三人北京金某贸易公司（以下简称金某公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2017年3月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农某商公司的委托诉讼代理人王道彦、被告刘某有及其委托诉讼代理人赵红丽、第三人金某公司的委托诉讼代理人孙玉平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
        农某商公司向本院提出诉讼请求：1.确认金某公司代表我公司与刘某有于1994年10月30日签订的《协议书（代合同）》无效；2.诉讼费由刘某有负担。事实和理由：1994年10月30日，我公司委托金某公司作为甲方与乙方刘某有签订《协议书（代合同）》，约定甲方根据乙方投资金额，协商确定将位于北京市丰台区左安门外南方庄68号的综合楼第二层南侧692平方米的产权，以每平方米5250元的价格出让给乙方，总金额为3633000元。综合楼建成后，我公司按照约定将涉案房屋交付刘某有占有使用。2011年3月30日，北京市第二中级人民法院裁定我公司破产，并指定北京市农某商开发贸易公司破产管理人依法执行破产清算事务。破产管理人多次与刘某有协商，要求其按照《中华人民共和国企业破产法》第十七条的规定向破产管理人交付涉案房屋并依法申报债权，但均被刘某有予以拒绝。
        涉案房屋归我公司所有，金某公司系我公司依法组建的全资子公司，对该房屋不享有任何权利，我公司实际履行了合同，是本案适格的诉讼主体。由于涉案房屋占用的土地属于划拨方式取得，涉案房屋的买卖必然导致土地使用权的转移，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、四十五条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，《协议书（代合同）》违反了相关行政法规的强制性规定而属于无效合同。为执行破产清算事务的需要，特提起诉讼，请求法院依法维护我公司的合法权益。
        刘某有辩称，《协议书（代合同）》合法有效，不同意农某商公司的诉讼请求。农某商公司与金某公司是相互独立的民事主体，与我签订《协议书（代合同）》的是金某公司，农某商公司不是本案适格的主体，其起诉应予驳回。《协议书（代合同）》是合同双方真实意思表示，未违反效力性强制性法律规定，不违反法律或者社会公共利益，应合法有效，协议已经履行完毕，请求法院驳回农某商公司的诉讼请求。《协议书（代合同）》签订于1994年10月30日，农某商公司现起诉主张的法律依据均是其后颁布的，不能约束之前的交易行为，且亦不属于效力性强制性管理规定。《协议书（代合同）》中并不存在转让划拨土地的内容，管理部门的审批不是该合同生效的要件。已经生效的判决对相同楼宇中与涉案的合同性质相同的合同确定为有效，并对房屋产权进行了确认，故《协议书（代合同）》亦有效。本案是多种原因导致的历史遗留问题，农某商公司起诉也是为了使房屋产权明晰，破产管理人没有将涉案房屋作为破产财产予以登记。涉案房屋系我投资建设的，房屋交付后，农某商公司及金某公司在我多次催促下均未办理房屋所有权转移登记，一直拖延至今。我于购买房屋后，在2008年4月即将该房屋转让给严某，应追加其为本案第三人参加诉讼。金某公司述称，我公司是代表农某商公司签订的合同，在此不发表意见，听从法院判决。
        当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实：2011年3月30日，本院做出（2011）二中民破字第07680-1号民事裁定书，受理农某商公司破产清算申请一案。同日，本院做出（2011）二中民破字第07680-2号民事裁定书及决定书，宣告申请人农某商公司破产，其中载明由于经营亏损，农某商公司于2010年11月30日停止经营，2011年1月18日，经北京市企业兼并破产和职工再就业工作协调小组批准，成立了北京市农某商开发贸易公司清算组，并指定孙红军为破产管理人组长。1994年10月30日，金某公司作为甲方与刘某有作为乙方签订《协议书（代合同）》，约定甲方为解决综合楼建房资金不足，根据公司集资建房的意见，决定在公司内部以及合作单位集资，经与乙方协商，本着平等互利的原则，乙方投资与甲方同建综合楼，具体协议如下：一、建房地点：北京市丰台区左安门外南方庄68号；二、甲方根据乙方投资金额，经协商：甲方将综合楼第二层1384㎡的二分之一（南侧）692㎡（见附图），以5250/㎡产权出让给乙方，总金额3633000元；三、付款方式：协议签订以后，于一九九五年二月二十八日前乙方付给甲方；四、甲方保证房屋于一九九四年十一月十五日交付使用……；五、乙方按协议规定金额付清全部款项后，即拥有协议规定的房屋产权，乙方有权转让出售本协议规定的房产，甲方应协助乙方办好有关手续；……。刘某有接收涉案房屋后，自述于2008年4月将房屋转卖给严某。
        本院审理期间，经询三方当事人，均一致认可1994年10月30日，金某公司作为甲方与刘某有作为乙方签订的《协议书（代合同）》的签订主体为农某商公司及刘某有。涉案房屋所在的北京市丰台区左安门外南方庄68号楼已经取得房屋所有权登记，登记房屋所有权人为农某商公司，房屋所有权证号为：京房权证丰国字第XXXX号，土地使用权为划拨取得。本院向北京市国土资源局丰台分局致函询问北京市丰台区左安门外南方庄68号房屋是否可分割部分产权并办理转移登记，及本案所涉合同是否可作为转移登记的依据。该局回函表示：上述房屋对应的土地使用权未办理有偿使用手续，也未缴纳土地出让金。不动产转移登记的前提是完成土地有偿使用手续，根据相关法律及规定，不动产权利人应先办理土地使用权有偿使用手续，再办理不动产转移登记。在法院认定涉案合同有效的前提下，可以作为所有权转移登记的依据，但需双方到交易部门签订《存量房网签合同》或依据法院生效法律文书办理。上述事实，有（2011）二中民破字第07680-2号民事裁定书及决定书、《协议书（代合同）》、北京市国土资源局丰台分局不动产登记资料查询结果证明、北京市国土资源局丰台分局关于对左安门外南方庄68号房屋不动产转移登记的相关问题的复函及各方当事人陈述等证据材料在案佐证。
         法院判决：北京市农某商开发贸易公司与刘某有于1994年10月30日签订的《协议书（代合同）》无效。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
         本院认为，本案争议的焦点有二，其一为《协议书（代合同）》的性质问题，其二为该合同是否有效的问题。关于《协议书（代合同）》的性质，从农某商公司与刘某有签订的协议书约定看，刘某有在支付固定款项后取得在建房屋的固定面积所有权，双方之间并不存在共担风险、共享利润合作开发房地产的事实，故本院认定该合同性质为房屋买卖合同。
         关于《协议书（代合同）》是否有效的问题。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定，划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。第四十五条规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。根据上述法律规定，划拨土地上所建房屋未经批准不得转让。本案中，涉诉房屋涉及的土地为划拨性质，根据法律规定，双方在买卖房屋时，应报有批准权的人民政府审批。因双方当事人签订的《协议书（代合同）》未经有批准权的人民政府批准，违反法律强制性规定，故应认定为无效。