李松律师（18518071489）专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品 房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻继承房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼 领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
          上诉人北京中某通达房地产开发有限公司（以下简称中某通达公司）因合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2013）房民初字第00944号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中某通达公司之委托代理人张颖、王瑞斋，被上诉人彭某涛及其委托代理人汪爱君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
          2013年1月，彭某涛起诉至原审法院称：2007年我与中某通达公司及另一出资人三方商定，共同出资合作开发洪某村经济适用住房项目，我实际出资848万元。后因其他多种因素，我决定退出合作项目，中某通达公司亦同意我退出并陆续向我退还出资款。2012年5月31日，我与中某通达公司及另一出资人达成协议，约定中某通达公司向我补偿1600万元，中某通达公司在2012年6月30日前支付500万元，2012年12月31日前支付600万元，2013年5月31日前支付500万元。至起诉之日，中某通达公司已退还我本金合计848万元，但至今未按约定给付补偿款。故我起诉要求中某通达公司支付补偿款1600万元，按中国人民银行同期贷款利率的2倍支付自应付款之日起至判决生效之日的利息损失，诉讼费由中某通达公司负担。中某通达公司答辩并反诉称：不同意彭某涛的诉讼请求，反诉请求撤销彭某涛与我公司于2012年5月31日签订的协议。首先，协议内容显失公平。我公司自2008年3月开始向彭某涛退款，到2012年5月31日签订协议书时已退还793.9万元，至本案起诉时已退还全部投资款。而洪某村经适房项目在2009年3月13日才获得北京市发展和改革委员会及北京市建设委员会的核准。也就是说，洪某村经适房项目未开工建设，彭某涛已开始收回投资。到签订协议时，洪某村经适房项目只开工建设了A、B两个区的部分回迁安置楼，且均未验收。我公司虽是项目投资建设主体，但销售权归政府，我公司也未收到政府的任何款项。项目无任何利润的情况下，彭某涛已收回了全部投资。其次，彭某涛要求的补偿款没有依据。彭某涛的损失只是银行利息的损失，按银行同期贷款利率分段计算损失也不过百万元。再次，根据经济适用住房管理办法的规定，经适房的价格应以保本微利为原则，其销售基准价格及浮动幅度，由有定价权的价格主管部门会同经济适用房主管部门确定，房地产开发企业实施的经适房项目的利润按不高于3%核定，彭某涛要求的补偿金远远高于3%。最后，在补偿协议签订的当天，彭某涛对我公司的法定代表人陆成国进行威胁，协议违背了陆成国的真实意思。彭某涛针对中某通达公司的反诉辩称：双方签订的协议书是客观真实的，是双方在多次协商后达成的一致意见，是真实意思的表示，不存在中某通达公司诉称的是在受威胁的情况下签订协议的事实。中某通达公司在签订协议书后已自动履行了小部分付款义务。洪某村经适房项目中有部分是山区安置房，政府已对此拨付给中某通达公司1.5亿元。中某通达公司也已经对外销售了部分房屋，取得了利润回报。中某通达公司还以配套设施的名义建设了商业楼，这部分利益也是很大的。中某通达公司要求撤销协议书的诉讼请求不能成立。
          原审法院经审理查明：2007年1月9日，中某通达公司的法定代表人陆成国（甲方）与黄某虎（乙方）、彭某涛（丙方）签订房地产合作开发协议。该协议约定，三方共同出资在北京市房山区城关办事处辖区内合作开发商品房；三方各投资三分之一，预计总投资2400万元；乙方负责履行管理职责，重大事项共同商定；项目开发完成后，所获纯利润按投资比例进行分配，如遇市场增值或风险因素，三方按此享有权利和义务。该协议还对三方的其他权利义务作了约定。协议签订后，彭某涛自2007年7月至2008年1月间，陆续向中某通达公司给付投资款1005万元。彭某涛的部分投资被用于房山区城关街道办事处马各庄村的房地产开发项目，其余部分被用于房山区城关街道办事处洪某村经济适用住房项目。自2008年起，中某通达公司陆续向彭某涛退还投资款。2012年5月31日，中某通达公司（甲方）与彭某涛（乙方）、黄某虎（丙方）在中某通达公司的办公室内签订协议书。该协议书载明，甲、乙、丙三方于2007年初商定，三方共同投资合作开发洪某村经济适用住房项目，鉴于该项目拆迁困难、工程进度慢及其他多种因素，现乙方、丙方要求退出，经三方协商，达成协议。该协议书第一条对洪某村经济适用住房的建设进度、已竣工情况等工程概况进行了说明。第二条确认了乙方和丙方在洪某村经济适用住房项目中的出资额。其中，彭某涛方实际出资848万元，至协议签订时甲方已退还793.9万元，尚有54.1万元未退还；三方一致同意于2012年6月30日前由甲方一次性退还乙方54.1万元。第三条对甲方向乙方和丙方给付补偿款的数额及给付期限作了约定。其中，甲方补偿乙方1600万元，甲方于2012年6月30日前支付500万元、于2012年12月31日前支付600万元，于2013年5月31日前支付500万元。该协议还约定，协议生效后，乙方、丙方不再承担该项目的任何责任，也不享有任何收益。陆成国、彭某涛、黄某虎及作为三方共同朋友的案外人刘×在协议书签订的现场。在确定协议书中涉及的补偿款数额时，刘×对三方进行了调和。2012年5月31日的协议书签订后至法庭辩论终结前，中某通达公司已陆续向彭某涛给付524.1万元。其中包括退还出资款54.1万元和彭某涛用于本案预交诉讼费的5万元；经法院询问，彭某涛表示其余的465万元为给付协议书中约定的补偿款，中某通达公司虽表示否认但未提供证据证明亦不能明确表示该款项的给付目的。在诉讼中，彭某涛与中某通达公司均表示，2012年5月31日的协议书中涉及的退还及补偿款项，与彭某涛投资于房山区城关街道办事处马各庄村房地产开发项目的款项无关。
          原审法院另查明：2008年6月，房山区人民政府确认中某通达公司为房山区城关街道洪某村改造项目的实施主体。北京市发展和改革委员会、北京市建设委员会于2009年3月联合下发了关于房山区洪某村经济适用住房项目的批复，于2012年1月下发了关于房山区洪某村经济适用住房项目重新核准的批复，该项目总投资估算为175548万元，全部由中某通达公司筹措解决，销售价格在开工前由价格主管部门审定。洪某村经济适用住房项目的建设尚未完工。中某通达公司表示，目前对实际投资额、建筑成本、管理成本等均无法进行估算。
        原审法院认为：彭某涛与中某通达公司于2012年5月31日签订的协议书是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。彭某涛与中某通达公司均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。依据双方协议的约定，中某通达公司应当在2012年6月30日前向彭某涛给付补偿款500万元、于2012年12月31日前给付补偿款600万元、于2013年5月31日前给付补偿款500万元。中某通达公司未按双方协议履行，彭某涛要求中某通达公司给付补偿款的诉讼请求符合双方协议约定。对中某通达公司不能明确给付目的的465万元应认定为其向彭某涛给付的补偿款。中某通达公司应再向彭某涛给付的补偿款为1135万元。彭某涛要求中某通达公司依照中国人民银行同期贷款利率的2倍给付从应付款之日至判决生效之日的利息损失的诉讼请求，法院依据双方约定的付款时间，按照中国人民银行同期贷款利率标准对彭某涛的利息损失进行确定。彭某涛诉讼请求的合理部分，法院予以支持；过高部分，法院不予支持。
         中某通达公司作为专门从事房地产开发的公司，没有提供证据证明协议书的签订是彭某涛利用了其个人具有的某种优势或中某通达公司缺乏相关经验；双方在签订协议书时经历了反复磋商和中间人从中斡旋的过程，具备对自身利益充分衡量的条件；中某通达公司亦未提供证据证明双方系将洪某村经适房的盈利情况作为确定补偿款数额的唯一标准以及该经适房项目的实际盈利情况。故中某通达公司关于协议书内容显失公平的主张不能成立。中某通达公司提供的证据不能证明其是在受胁迫的情况下签订了协议书。根据中某通达公司提供的证明，法院无法认定当事人意思表示存在瑕疵。中某通达公司以协议书内容显失公平且系在受胁迫的情况下签订，要求撤销协议书的反诉请求不能成立，法院不予支持。
         依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院于2013年12月5日判决：一、北京中某通达房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内给付彭某涛补偿款一千一百三十五万元；二、北京中某通达房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内按照中国人民银行同期贷款利率标准向彭某涛给付利息损失（以三十五万元为基数，自二○一二年七月一日计算至判决生效之日止；以六百万元为基数，自二○一三年一月一日计算至判决生效之日止；以五百万元为基数，自二○一三年六月一日计算至判决生效之日止）；三、驳回彭某涛的其他本诉请求；四、驳回北京中某通达房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
         判决后，中某通达公司不服，向本院提出上诉，请求撤销原审判决，发回重审或依法予以改判。中某通达公司的上诉理由为：一、本案双方签署的《房地产合作开发协议》及《协议书》属于无效合同。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。本案当事人基于划拨土地开展房地产合作开发，根据该司法解释，双方签署的关于房地产开发的协议属于无效合同。彭某涛基于无效合同无权要求我公司支付“补偿款”并应当返还我公司已支付的“补偿款”。二、彭某涛提前撤资，双方的合作行为不具有合作开发房地产的本质特点，即“共同投资、共享利润、共担风险”，按前述司法解释第二十六条的规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。故本案双方争议的法律关系名为合作开发房地产实为民间借贷。根据最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条规定，民间借贷的利率最高不得超过银行同类贷款利率的四倍。本案双方协议约定的1600万元明显高于银行同类贷款利率的四倍，应当认定无效。三、退一步讲，争议双方签署的《协议书》显失公平应予撤销。我公司未取得任何收益且预期收益极低，根据《经济适用住房管理办法》的规定房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定，市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。故《协议书》中约定的“补偿款”数额没有事实依据，一审法院判决我公司按照《协议书》约定向彭某涛支付巨额补偿款显失公平。四、我公司系受到彭某涛以刑事举报相要挟，违背真实意思的情况下签署的协议书，该协议应予撤销。
         彭某涛答辩称：中某通达公司的上诉请求及理由与事实不符，于法无据，请求驳回其的上诉，维持一审判决。具体理由为：一、双方当事人所签订的《房地产合作开发协议》系有效协议。洪某村经适房项目是房山区政府主导的带有公益性质的项目，中某通达公司是该项目的施工公司，国有划拨土地性质从未改变，也未转让。协议三方合作开发该项目，实质上是三方内部在投资、分享利润、共担风险的合作，上诉人张冠李戴，曲解法律，其上诉理由不能成立。二、双方签订的《协议书》文本系由上诉人及法律顾问起草，协议中确定的出资额和已退、待退款项数额，是上诉人财务人员查账后共同确认的。上诉人为表签约诚意，主动邀请双方共同的好友刘×到场见证，并在刘×的调解、撮合、见证下签订了《协议书》，协议内容系三方协商一致、意思表示真实的结果，不存在恐吓和威胁的事实。三、上诉人关于名为合作开发实为借贷的上诉理由与事实不符，不能成立。四、在已建设完毕的房屋中，经适房为137700平方米，小区配套设施即商业楼近20000平方米，底商房为1379平方米。按政府规定，经适房按3%获取利润，商业楼和底商房由上诉人按市场价格销售并获取利润。经测算，当时上诉人从已建成的经适房中可获利3000万元，从已建成的商业楼和底商房中可获利1.2亿元左右，三方最终在见证人刘×的调解下最终达成各支付1600万元的补偿款只少不多，并不存在显失公平。上诉人初始成立时资金严重不足，答辩人和黄某虎近2000万元的出资款，为中某通达公司获取洪某村经适房项目的建设权，打下了经济基础。同时答辩人也丧失了其他投资机会及5年期间的利息收入，故在答辩人退出合作项目后，上诉人应给予经济补偿。综上，双方所签订的协议有效，不应被撤销。
          本院经审理查明：中某通达公司董事长陆成国在一审诉讼中称：2007年彭某涛和黄某虎与其签订了一个房地产合作开发协议，该协议就开发的是马各庄项目工程。洪某村的项目投资是双方口头达成的协议，除了投资以外，黄某虎还负责该项目的拆迁工程，彭某涛负责办理前期开工的手续，三方按投资比例承担风险，享有利润。对彭某涛及黄某虎所述的有5万元及5.1万元是从中某通达公司领取的本案预交的诉讼费没有意见。并表示对2012年协议书中确定的出资及退资的真实性予以认可。对于一审法院询问其在确定1600万元补偿款时，是否有过协商时，陆成国称：当时彭某涛和黄某虎说的是2000万元，其感觉太高，不同意。刘×劝其接受这个方案，彭某涛和黄某虎往下降到1600万元，最后确定为1600万元。本院审理过程中，彭某涛称在一审庭审结束后至一审判决前，中某通达公司还支付了100万元，系通过案外人账户转账的。中某通达公司表示彭某涛所述内容系与其他民事主体之间的关系，与该公司无关，中某通达公司认可协议书签订后至一审庭审结束前共向彭某涛支付524.1万元。本院经审理查明的其余事实与一审法院查明的事实无异。上述事实，有彭某涛提交的协议书、房地产合作开发协议、收据、关于房山区洪某村经济适用住房项目核准的批复、关于确认保障性住房项目实施主体的批复，中某通达公司提交的收付明细账、收条、银行业务凭证、关于房山区洪某村经济适用住房项目重新核准的批复、中某通达公司的说明，陆成国及双方当事人陈述等证据在案佐证。
          二审判决：驳回上诉，维持原判。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
          本院认为：本案争议的焦点是中某通达公司与彭某涛及黄某虎于2012年5月31日签订的协议书是否有效；若该协议有效，是否存在因协议内容显失公平或被胁迫签订协议而应予撤销的问题。
          一、关于中某通达公司与彭某涛及黄某虎于2012年5月31日签订的协议书是否有效的问题。中某通达公司上诉称本案双方签署的《房地产合作开发协议》及《协议书》属于无效合同。该公司引用最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，即“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”。中某通达公司称双方当事人系基于划拨土地开展房地产合作开发，根据该司法解释，双方签署的关于房地产开发的协议属于无效合同。本院根据查明的事实认为，中某通达公司与彭某涛所签订的协议内容并非指向土地使用权的转让，而是约定共同投资合作开发洪某村经济适用住房项目。房山区洪某村经济适用住房项目系经北京市发展和改革委员会及北京市建设委员会批准同意建设的经济适用住房项目，中某通达公司也具备房地产开发经营资质。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条的规定：合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。故上诉人中某通达公司的该部分上诉理由缺乏法律依据，本院不予支持。
          中某通达公司上诉称彭某涛提前撤资，双方的合作行为不具有合作开发房地产的本质特点，双方争议的法律关系名为合作开发房地产实为民间借贷，协议约定的1600万元明显高于银行同类贷款利率的四倍，应当认定无效。审核本案双方当事人所签订的协议内容，三方约定项目开发完成后，经核算扣除成本后，所获纯利润按投资的比例进行分配，如遇市场增值或风险因素，三方均按此享有权利和承担义务。结合中某通达公司法定代表人陆成国的当庭关于“三方按投资比例承担风险，享有利润”的陈述，本院认为中某通达公司上诉称双方的法律关系名为合作开发房地产实为民间借贷的理由与事实不符，对此，本院不予支持。
          经本院综合审查双方当事人所签订的协议内容，并不存在我国合同法第五十二条规定的属于合同无效的情形，中某通达公司关于该公司与彭某涛、黄某虎所签订的协议属无效协议的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院关于该协议有效的认定正确，本院依法予以维持。
          二、本案双方当事人所签订的协议是否存在因协议内容显失公平或被胁迫签订协议而应予撤销的问题。1、中某通达公司签订的协议是否系因受胁迫签订而应予撤销的问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中某通达公司上诉称彭某涛、黄某虎为收回投资多次以刑事举报相威胁，该公司系在受胁迫的情况下签署的协议书。但中某通达公司并未提供充足的证据证明该部分事实，故本院对中某通达公司关于签订协议时受到胁迫，请求撤销该协议的上诉请求不予支持。2、本案双方当事人所签订的协议是否因显失公平而应予撤销的问题。我国合同法第五十四条规定，在订立合同时显失公平的，或一方以胁迫手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，当事人一方或受损害方有权请求人民法院予以撤销。本案中某通达公司上诉称根据《经济适用住房管理办法》的规定房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定，市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。故《协议书》中约定的“补偿款”数额没有事实依据，显失公平。本院认为，《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》第72条规定：一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。中某通达公司系专门从事房地产开发的公司，诉讼中该公司并没有提供证据证明双方在签订协议书时彭某涛和黄某虎利用其自身优势或利用了中某通达公司缺乏经验的事实，结合一审诉讼中，中某通达公司董事长陆成国关于签订协议时双方的朋友在场协调、补偿款数额经历反复磋商的陈述内容，同时考虑截止本案法庭辩论前洪某村经济适用房工程仍未全部完工，中某通达公司对该项目的建筑成本、管理成本、实际利润并未予以核算，故本院无法认定中某通达公司与彭某涛、黄某虎签订的协议内容显失公平，中某通达公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。根据中某通达公司提供的证据，本院无法认定本案双方当事人所签订的协议存在因协议内容显失公平或被胁迫签订协议而应予撤销的事实，故对中某通达公司的该项上诉请求本院不予支持。综上所述，彭某涛、黄某虎与中某通达公司于2012年5月31日签订的协议书并不存在无效或应被撤销的情形，该协议书系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效协议，中某通达公司应按约定履行自己的义务。原审法院查明的事实清楚，实体处理恰当，上诉人中某通达公司的上诉请求依据不足，本院难以支持。