李松律师（18518071489）专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品 房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻继承房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼 领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
          上诉人韩×1因与被上诉人韩×2、韩×3、王×分家析产纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2014）丰民初字第11388号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2015年8月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
          韩×1于2014年9月3日向一审法院起诉称：韩×1与王×原系夫妻关系，双方于1976年9月18日登记结婚，婚后生育长子韩×2、次子韩×3二人，韩×2、韩×3现均已独立生活；2009年3月19日，北京市大兴区人民法院判决韩×1、王×离婚，但法院只处理了部分财产，未处理涉及第三人利益的其他财产；2003年1月14日，韩×2、韩×3与原北京市大兴区食品工贸总公司签订了1份《土地转让协议》，并用家庭财产22万元交纳了转让费，从而获得了食品购销站的房屋所有权及土地使用权。韩×1现为维护自身合法权益，减少王×、韩×2、韩×3给韩×1造成的经济损失而提起诉讼，请求判令：（1）依法分割位于北京市大兴区魏善庄镇青魏路北侧（原魏善庄食品购销站院内）的59间房屋，要求分得3间门脸房及其他15间房屋，即至少占35%的份额；（2）诉讼费用由三被告承担。
          韩×2、韩×3在一审中答辩称：诉争房屋系韩×2、韩×3在2003年1月14日自北京市大兴区食品工贸总公司处购买，购房款也是由韩×2、韩×3支付，虽然针对诉争房屋已签订土地转让协议，但是至今北京市大兴区食品工贸总公司未将房屋变更过户至韩×2、韩×3名下；因未完成不动产转移登记，所以针对诉争房屋不具备分割条件。
         王×在一审中答辩称：本案已经有过多次诉讼，历经多任法官审理，之前的诉讼均以韩×1撤诉结案；王×并非本案适格主体，因为诉争房屋所在院落系原审被告韩×2、韩×3所购买；购房款22万元均是原审被告韩×2、韩×3向其舅舅处所借，借钱时韩×1的弟弟也在场，故诉争房屋不仅与韩×1无关，也与王×无关。
          经一审法院审查：一、韩×1、王×原系夫妻关系，二人于1976年9月18日登记结婚，婚后育有二子，即长子韩×2、次子韩×3；韩×1于2008年向一审法院提起离婚诉讼，一审法院于2008年12月8日作出（2008）大民初字第8378号民事判决书，判决韩×1与王×离婚，韩×1对财产分割有异议而提起上诉后，北京市第一中级人民法院于2009年3月19日作出（2009）一中民终字第4168号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。二、现韩×1、韩×2、韩×3、王×争议的房产及因此所涉及土地位于原北京市大兴区魏善庄镇食品购销站内，该处土地的使用者原为“大兴县魏善庄食品购销站”；1996年9月13日，北京市大兴县人民政府向“大兴县魏善庄食品购销站”颁发了大兴国用（籍）字第390号国有土地使用证，该证书记载的土地用途为商业，土地使用面积为0.29266公顷，其中建筑占地0.095077公顷，使用期限为永久，四至为东至魏善庄乡政府地，西至魏善庄村地，南至青魏公路，北至魏善庄乡政府地；诉争院落内的原有房产属于“北京市大兴食品工贸总公司”所有；2006年11月3日，北京市建设委员会颁发京房权证兴国字第00005252号房屋所有权证，该证书记载的房屋所有权人为“北京市大兴食品工贸总公司”，房屋坐落为大兴区魏善庄镇青魏路北侧，建筑面积为1655.32平方米。三、2003年1月14日，原审被告韩×2、韩×3（乙方）与“北京市大兴区食品工贸总公司”（甲方）签订《土地转让协议》，双方在协议第二条第1款约定：“甲方将自己所属魏善庄食品购销站全部房屋、树木、机井等不动产产权转让给乙方（财产名称、数量详见财产清单）。自协议签订之日起，本站土地房产使用权永远转让给乙方，乙方办理土地使用权转让手续时，甲方无偿为乙方提供资料及证明，所有费用开支由乙方负责”；协议第二条第2款载明：“经甲乙双方协商，甲方将所属魏善庄食品购销站所有资产定价贰拾贰万元转让，乙方同意以贰拾贰万元受让，协议签约时乙方一次性付清价款计贰拾贰万元”；协议第二条第3款载明：“甲方所属魏善庄食品购销站原有债权债务由甲方承担”；协议第二条第4款载明：“合同生效后，乙方另行自取工商营业执照，完全自主经营，自负盈亏，独立纳税，与甲方不存在任何行政、经济上的隶属关系”；协议第二条第5款载明：“合同生效后，甲方不得再将本站土地、房屋另租或转让他人，乙方有权在本站原有土地范围内改建或再建，改建或再建的建筑物产权归乙方所有，在改建或再建时，乙方应到有关部门办理改建或再建的各种手续，甲方应无偿为乙方提供一切相关资料，并协议办理”。协议签订后，韩×2、韩×3以自己名义支付转让款22万元，并取得上述大兴国用（籍）字第390号国有土地使用证、京房权证兴国字第00005252号房屋所有权证。四、韩×1提交其与“北京市大兴食品工贸总公司”于2003年1月5日针对上述不动产、国有土地使用权签订的《土地财产转让协议》，该《土地财产转让协议》与《土地转让协议》的正文内容基本一致，韩×2、韩×3、王×对《土地财产转让协议》不予认可，并主张韩×1在之前的多次诉讼中均未提交该协议，且转让人名称有误。经一审法院现场勘验，现上述诉争房屋及院落由韩×2、韩×3管理使用，院落西侧的部分房屋被翻建、改扩建，院落北侧、东侧及南侧的房屋基本保持不变，院落内开办有跆拳道馆、浴池等商业设施。针对诉争土地的国有土地使用权及诉争房屋的房屋所有权均未办理转移登记，《土地转让协议》、《土地财产转让协议》至今均未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。
          一审法院认为：本案最大争议焦点尚非通过审查韩×1、韩×2、韩×3、王×所提交各类证据材料以确定转让款22万元是否含有韩×1之份额，而是在于确定本案诉争房屋是否应予分割，即至本案审理时是否具备分割条件；诉争土地使用权的使用期限为永久，系划拨用地；《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押”，该法第四十五条第一款规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金”，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”；《土地转让协议》、《土地财产转让协议》至今未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，虽然本案系分家析产纠纷，并非建设用地使用权转让合同纠纷，不宜以本案审理时的审批状态认定《土地转让协议》、《土地财产转让协议》是否有效，但上述事实足以认定上述协议的效力处于不确定状态；又鉴于诉争土地的国有土地使用权及诉争房屋的房屋所有权均未转移登记至本案当事人名下，故本案诉争房屋不具备分割条件，韩×1提起的诉讼应予驳回，韩×1可待相关权利义务确定后另行解决。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条第一款，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，于2015年6月2日裁定：驳回韩×1的起诉。
          韩×1不服一审裁定向本院提起上诉，其上诉理由为：韩×1与王×、韩×2、韩×3在2003年时，均系家庭成员，韩×2、韩×3尚未独立生活，韩×1也未同王×办理离婚手续，家庭共同关系存续期间购买了北京市大兴区食品工贸总公司魏善庄食品购销站的房屋并得到永久的转让权等，韩×1等自2003年开始实际占有购买物，并对占有的部分房屋进行了改建和扩建；《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定，基于合同关系等产生的占有，有关不动产或动产的使用、收益等，按合同规定；法律虽然对不动产规定必须以登记为物权变动的必要条件，但在没有进行不动产登记的情况下，要保护买受人的合法权益；合法权益不仅包括占用、使用等权益，还应包括分割的权利，一审法院以未登记为由驳回韩×1的起诉，明显是对法律的曲解。韩×1为此上诉，请求撤销一审法院民事裁定并依法改判。韩×2、韩×3、王×对于韩×1的上诉，均答辩称：同意一审裁定，韩×1的上诉应予驳回。
          二审判决：驳回上诉，维持原裁定。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
          本院经审查认为：韩×1以韩×2、韩×3、王×为原审被告，以分家析产纠纷为由向一审法院提起诉讼，要求依法分割位于北京市大兴区魏善庄镇青魏路北侧（原魏善庄食品购销站院内）的59间房屋，为此提交了争议房屋的京房权证兴国字第00005252号《房屋所有权证》、涉案地块的大兴国用（籍）字第390号《国有土地使用证》，韩×1作为乙方与甲方“北京市大兴食品工贸总公司”签订的《土地财产转让协议》，韩×2、韩×3作为乙方与甲方“北京市大兴区食品工贸总公司”签订的《土地转让协议》，上述《房屋所有权证》记载涉案房屋的所有权人为北京市大兴食品工贸总公司、《国有土地使用证》记载土地使用者为大兴县魏善庄食品购销站；一审法院在审理中已查明上述《土地财产转让协议》、《土地转让协议》未经有关主管部门批准，上述《房屋所有权证》及《国有土地使用证》未作权属变更登记；有鉴于此，本案诉争标的不符合法律的规定、不具备分割的条件，韩×1的上诉理由不能成立，其上诉主张，本院不予支持，所提上诉请求应予以驳回；一审法院裁定驳回韩×1的起诉并无不当，所作裁定应予维持。