李松律师（18518071489）专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品 房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻继承房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼 领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
         原告愚某公司诉称：2006年10月22日，我公司与北京市禽蛋公司（以下简称：禽蛋公司）签订了《占地拆迁补偿协议书》，我公司拥有了北京市大兴区黄村镇前辛某村西南辛某养鸭场（原大兴县鸭场）所有产权。2007年11月9日，我公司与中某电子中心签订《国有土地使用权转让协议（总协议）》。该协议约定我公司将上述土地及房屋转让给中某电子中心。因土地出让金的问题，双方达成一致，由我公司把土地和房屋转让给中某电子中心，禽蛋公司作为土地的产权人负责协助过户，故我公司与中某电子中心存在直接的买卖关系，禽蛋公司只是配合履行，之后的履行都是变通，是为了履行我公司和中某电子中心签订的前述协议。中某电子中心未支付《国有土地使用权转让协议（总协议）》中约定的600万元定金，未按照2009年2月24日签订的产权转让付款协议（1639万元）按时付款，尚欠749万元。现我公司要求：1、中某电子中心支付我公司转让款1349万元（其中定金600万元，尾款749万元）；2、中某电子中心按照日万分之五的标准向我公司支付延期付款违约金（定金600万元：300万元自2007年12月19日起至实际付清之日止，定金300万元自2007年12月24日起至实际给付之日止；产权转让付款协议中所约定1639万元：500万元自2009年8月21日起至2009年9月30日止，390万元自2009年8月21日起至2010年6月11日止，749万元自2009年8月21日起至实际支付之日止）。
         被告中某电子中心辩称：我中心与愚某公司之间不存在法律关系，愚某公司起诉的主体不适格。愚某公司主张，该公司通过合同安排向我中心转让北京市大兴区黄村镇前辛某村西南辛某养鸭场一事不属实。我中心从未自愚某公司处受让该标的。双方之间没有合同关系。我中心无需向愚某公司支付任何款项。我公司受让的辛某养鸭场，是我公司与二商公司即原来的禽蛋公司发生的产权交易，与愚某公司没有关系。我中心提到的北交所的1698.47万元，转让付款协议约定只是向禽蛋公司支付500万元，但北交所的要求产权转让费必须支付到北交所的指定帐户，产权付款协议之外的1698.47万元，我中心打到了北交所指定的帐户上，我中心认为这是对产权付款协议约定的变更。我中心认为愚某公司其主张的买卖关系并不存在，愚某公司没有理清法律关系。愚某公司混淆了关于辛某养鸭场土地和股权转让的两个法律关系，这两个法律关系的主体、内容、标的都不相同。愚某公司主张的产权转让是对土地转让的延续，但没有作出合理的解释。我中心认为合法有效的直接买卖关系，就是是辛某养鸭场的产权转让关系，买卖双方是我中心和禽蛋公司。《国有土地使用权转让协议（总协议）》及与之相关联的法律文件，无效且没有实际履行。无效的理由包括：其一，作为辛某养鸭场上级单位的禽蛋公司无权转让辛某养鸭场的土地；其二，辛某养鸭场的土地系国有划拨土地，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”之规定，该转让亦应为无效。所以我中心与愚某公司之间不存在土地转让的直接关系。并且，禽蛋公司没有向愚某公司转让该公司对我中心的债权。禽蛋公司两次向中某电子发出通知，指示我中心付款，证明禽蛋公司实际没有退出产权转让的法律关系，我中心认为愚某公司应向禽蛋公司主张付款。此外，愚某公司主张的违约金数额过高。综上，我中心认为愚某公司错误的主张了法律关系，该公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请驳回愚某公司的全部诉讼请求。
          第三人二商公司述称：本案与我公司没有关系。2006年10月22日，我公司与愚某公司签订了占地拆迁补偿协议书，将我公司的下属单位前辛某养鸭场所占用的土地和地上物转让给愚某公司，后因愚某公司的某些问题，不能再继续履行，愚某公司要求将标的转让给中某电子中心，于是签订了四方协议。我公司在四方协议中，只是为了配合相关的过户手续，我公司既不享有任何权利也不承担任何义务。我公司也没有收取任何费用。在四方协议中，2009年2月24日，我公司是应愚某公司、中某电子中心的要求，为了配合四方协议，我中心将前辛某养鸭场的产权通过整体股权转让的方式转让给了中某电子中心。所以我公司在四方协议中，不享有任何权利也没有任何义务，我中心也没有得到任何费用。四方协议的履行，完全是愚某公司、中某电子中心双方的事情，与我公司没有关系。所以，（2014）大民初字第11064号民事判决书中认定的事实当中有关我公司的认定，是属实的。第三人宝鼎公司未到庭，亦未陈述意见。第三人中某智泉公司述称：整个交易与我公司无关。有关前辛某养鸭场的交易发生在二商公司（禽蛋公司）和中某电子中心之间，我公司同意中某电子中心的观点。
          经审理查明：北京辛某养鸭场原为愚某公司所有，该养鸭场宗地面积184.38亩，为国有土地使用权，土地使用证号为大兴县国用（籍）字第37号、38号。2006年10月22日，北京市禽蛋公司（以下简称：禽蛋公司）与愚某公司签订《占地拆迁补偿协议书》约定，禽蛋公司将上述宗地由愚某公司开发建设，愚某公司对宗地使用权和地上物拆迁给予一次性补偿11984700元。2007年11月9日，禽蛋公司（甲方）、愚某公司（乙方）、宝鼎公司（丙方）、中某智泉公司（丁方）、中某电子中心（丁方）就上述北京辛某养鸭场签订《国有土地使用权转让协议（总协议）》。该协议约定：一、标的状况：北京辛某养鸭场土地面积184.38亩，土地证号为大兴县国用籍字第37号、38号，房产面积18254.20平方米，房产证号：京房权证兴股字第XXXX、0XXXX、0XXXX号。二、再转让说明：1.2006年10月，甲、乙双方签订了北京辛某养鸭场转让协议（占地拆迁补偿协议），乙方收让禽蛋公司所属北京辛某养鸭场184.38亩国有划拨土地。协议签订后，乙方按照协议约定，向甲方支付了相应的占地拆迁及安置清退补偿费，完成了该块土地地上房产的过户手续；2.在该块土地转让过程中，乙方由于自有原因，未能如约为甲方代缴土地出让金，故土地过户尚未完成；3.乙方因资金不足，同意解除其于2006年10月与甲方订立的前述协议，并将已经受让的房产再转让给丁方；4.甲方同意将北京辛某养鸭场占地转让给丁方，并同意乙方的再转让请求，协助各方完成土地、房产过户至丁方名下的相关手续；5.丁方同意按照本协议约定的条件受让北京辛某养鸭场占地的国有土地使用权及其地上房屋所有权。三、转让费（指人民币、含占地拆迁、房产转让、租赁户清退、原场职工的安置补偿等全部费用，下同）：1.转让费为每亩23.50万元；2.转让费总额为4332.93万元；3.上列价款不包括丁方替甲方补交的土地出让金。四、付款方式：本协议订立后3个工作日内，丁方须向甲方支付定金600万元；自丁方支付定金之日起一个月内，甲、乙方应当为丁方办毕本协议约定房屋的产权过户手续，使丁方成为该房产法律和事实上的所有权人。自乙方为丁方办毕本协议约定的产权过户手续之日起十日内，丁方应向乙方支付房产转让费260万元。自乙方收到丁方支付的房产转让费之日起七日内，乙方应完成租户清退工作，向丁方实际移交场地；同时，甲方应将其所属土地移交丁方占有、使用、收益；剩余3472.93万元在丁方取得房屋所有权证后20个工作日内，由丁方一次性打入甲、乙、丙、丁四方共同议定的开户行为交通银行的共管账户。在丁方实际取得国有土地使用权证之前，对于该笔转让费的任何支出，均须经甲、乙、丙、丁四方法定代表人或者其委托的人签字并由各自单位盖章认可、在甲方或第三方提供切实担保时，丁方应允许甲方提起不超过1140万元的共管金额；在甲方为丁方办毕国有土地使用权和房屋产权变更登记、丁方实际取得国有土地使用权证次日起3个工作日内，上列剩余3472.93万元扣除担保时提取费用所剩余款全部支付给甲方，丁方不再参与共管。五、特别约定第2、3项：《占地拆迁补偿协议（之一、之二）》、《安置清退补偿协议（之一、之二）》和《房产转让协议（之一、之二）》与本协议冲突的，按本协议执行；甲方委托丙方为代表，与丁方订立《安置清退补偿协议（之一、之二）》。后中某电子中心向愚某公司支付了上述协议中的房产转让费260万元。同日，禽蛋公司、宝鼎公司、愚某公司分别与中某智泉公司、中某电子中心签订《占地拆迁补偿协议（之一、之二）》、《安置清退补偿协议（之一、之二）》和《房产转让协议（之一、之二）》。上述协议均约定中某智泉公司、中某电子中心未按约定付款的，按日以应支付款项数额的万分之五支付违约金。2007年12月10日，禽蛋公司和宝鼎公司做出关于国有土地使用权转让协议（总协议）退出资金共管的有关说明，主要内容如下：禽蛋公司、愚某公司、宝鼎公司、中某智泉公司、中某电子中心签订了北京辛某养鸭场184.38亩国有土地的转让协议，为了保证愚某公司（转让方）在本次转让中的合法权益，禽蛋公司、宝鼎公司同意退出本协议中有关资金共管的约定，不再参与本次转让的资金共管，协议中的相关权益由愚某公司独自享有。2007年12月，中某电子中心出具证明，主要内容如下：中某智泉公司已存入交通银行账号为：×××（此账户为与愚某公司的共管账户）2048.548万元，中某电子中心已存入交通银行账号为×××（此账户为与愚某公司的共管账户）1000万元。中某电子中心还有669.385万元未存入交通银行该共管账户，一周内，将把该款项存入相应共管账号。2008年，禽蛋公司（甲方）、愚某公司（乙方）、宝鼎公司（丙方）、中某智泉公司（丁方）、中某电子中心（丁方）就北京辛某养鸭场签订《北京辛某养鸭场交接协议》。该协议约定：二、交接说明。1、北京辛某养鸭场正式交接给丁方管理和受益，甲、乙、丙方不再享有所述标的物权益。乙、丙方负责清理本协议生效前标的物所产生的所有债权债务关系，并负责清退标的物上现有的承租户。2、北京辛某养鸭场上所有承租户合同原件由丁方保管，甲、乙、丙方可持有复印件，并保证不再利用标的物签订租赁合同。3、标的物按现状交接，人事关系、财务关系由乙、丁双方交接清楚。4、甲、乙、丙方停止在标的物上的经营活动，本协议生效前北京辛某养鸭场、北京前辛某鸭场的所有债权债务由乙方承担。三、交接费用。履行完以上所述交接工作后，丁方从共管账户支付给乙方800万元，由丙方出具往来发票，由乙方出具正式发票。此交接费用800万元抵做土地清退补偿费，从标的物出让的土地清退补偿费用中扣除。2008年3月下旬，中某智泉公司向禽蛋公司支付了上述交接费800万元。2009年2月24日，禽蛋公司（甲方）、愚某公司（乙方）、宝鼎公司（丙方）、中某智泉公司（丁方）、中某电子中心（丁方）就上述北京辛某养鸭场签订《国有土地使用权转让协议（总协议）补充协议》，补充协议约定：甲、乙、丙三方所应获得的转让价款和补偿收益，均在产权交易成功取得产权交易凭证（产权交割单）后10日内一次付清；原协议中所述标的宗地内的现有占地方、承租方及原厂员工的分流安置由甲方或甲方委托代理方进行清退和安置，其费用由丁方承担（该费用包含在原协议转让费用总额中）；本协议履行期限至2009年6月30日，如本协议到期未能履行，则维持原协议的执行。
         2009年2月24日，禽蛋公司（甲方）与中某电子中心（乙方）签订《产权转让付款协议》约定：甲方与乙方就产权转让价款及相关费用达成如下协议：1、乙方已就产权转让项目支付人民币1690万元，余款2642.93万元；2、余款支付方式为：（1）禽蛋公司500万元；（2）愚某公司1639万元；（3）宝鼎公司503.93万元（包括办理产权交易所需全部费用）；3、付款日期为产权转让取得交割单后十日内一次付清。愚某公司、宝鼎公司亦在前述协议上签字并加盖公章。2009年8月8日，禽蛋公司（甲方）与中某电子中心（乙方）签订《产权交易合同》。该合同约定，本合同所涉及之标的企业北京辛某养鸭场是合法存续的、并由甲方合法持有其全部出资人权益的国有独资企业，具有独立的企业法人资格；乙方受让产权后对原标的企业进行改建，标的企业法人资格存续的，原标的企业的债务仍由改建后的标的企业承担，债权人有异议的，由乙方承担责任。2009年8月11日，禽蛋公司将北京辛某养鸭场整体产权挂牌转让给中某电子中心，并取得企业国有产权交易凭证。2009年9月28日，禽蛋公司向中某电子中心发出通知。该通知内容如下：根据贵我双方2009年2月24日所签产权转让付款协议原则及你方与愚某公司达成的共识，就目前清退转让标的企业内原承租户等事项，同意预先支付愚某公司500万元，并由该公司出具发票。2009年9月30日，中某电子中心向愚某公司支付了500万元，愚某公司向中某电子公司出具了发票。2010年5月5日，禽蛋公司、愚某公司、宝鼎公司向中某电子中心发出通知。该通知内容如下：根据2009年2月24日四方签订的“产权转让付款协议”约定，同意支付部分余款合计590万元，其中支付愚某公司390万元，宝鼎公司200万元。同日，中某电子公司向愚某公司支付390万元。
         在（2014）大民初字第11064号民事案件庭审中，愚某公司称其公司与中某电子中心之间是直接的买卖关系，后面的履行都是变通履行。中某电子中心称《国有土地使用权转让协议（总协议）》是让愚某公司把辛某鸭场转给其公司，但是行不通，所以后来变成禽蛋公司将辛某鸭场转让给其公司，前述协议没有履行。本案审理中，针对本院的“如果愚某公司不起诉中某电子中心要求该中心给付相应的款项，二商公司（禽蛋公司）会不会起诉中某电子中心”这一问题，二商公司明确回答：“不会，因为我公司在此交易中不享有任何权利”。上述事实，有双方当事人在庭审中的陈述、《占地拆迁补偿协议书》、《国有土地使用权转让协议（总协议）》及补充协议、退出资金共管的有关说明、证明、《北京辛某养鸭场交接协议》、《产权转让付款协议》、付款票据、企业国有产权交易凭证等证据材料在案佐证。
法院判决：
          一、于本判决生效后十日内，被告北京中某电子技术开发中心支付原告北京愚某房地产开发有限公司七百四十九万元；二、于本判决生效后十日内，被告北京中某电子技术开发中心向原告北京愚某房地产开发有限公司按日万分之五的标准支付违约金（以五百万元为基数，自二○○九年八月二十一日起至二○○九年九月三十日止；以三百九十万元为基数，自二○○九年八月二十一日起至二○一○年五月五日止；以七百四十九万元为基数，自二○○九年八月二十一日起至实际支付之日止）；三、驳回原告北京愚某房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
         本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，宝鼎公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃在庭审中的陈述、质证和辩论等诉讼权利。
根据庭审调查，可以确定本案的焦点系愚某公司和中某电子中心在北京辛某养鸭场转让这件事上真实的法律关系究竟是什么。双方各持己见：愚某公司认为其与中某电子中心存在直接的买卖关系，中某电子中心认为其与禽蛋公司存在买卖关系，与愚某公司不存在买卖关系。本院认为，探究当事人之间真实的法律关系不能仅仅从履行的形式要件来看，还应考虑到合同签订的背景、目的、履行方式等因素。
          首先，可以确认的事实是：禽蛋公司于2006年将北京辛某养鸭场转让给愚某公司，愚某公司因资金不足，同意解除与禽蛋公司之间的北京辛某养鸭场转让协议，并将已经受让的房产再转让给中某电子中心，于2007年11月签订《国有土地使用权转让协议（总协议）》。2007年12月，禽蛋公司和宝鼎公司退出资金共管，将《国有土地使用权转让协议（总协议）》中的相关权益交由愚某公司独自享有。同月，中某电子中心出具证明，对存入共管账户内资金进行了说明，并注明银行账户系和愚某公司的共管账户。《产权转让付款协议》中约定了中某电子中心向愚某公司还需支付1639万元，该数额远远超过《国有土地使用权转让协议（总协议）》中房屋转让费的数额。
         其次，在（2014）大民初字第11064号民事案件庭审中，双方均认可签订《国有土地使用权转让协议（总协议）》是让愚某公司把辛某鸭场转给中某电子中心，但是行不通，后来以禽蛋公司将辛某鸭场整体转让的方式转给了中某电子中心。
          综上所述，双方均认可在签订《国有土地使用权转让协议（总协议）》时，是让愚某公司将辛某鸭场转让给中某电子中心，后来履行存在困难，禽蛋公司以辛某鸭场整体转让的方式将辛某鸭场转给了中某电子中心。前述协议签订不久，禽蛋公司和宝鼎公司退出了资金共管，将协议中相关权益交由愚某公司独享，中某电子中心也出具证明认可了共管账户为与愚某公司的共管账户。故从该协议的签订背景、目的、履行情况来看，本院认定愚某公司和中某电子中心在北京辛某养鸭场转让这件事上存在直接的买卖关系。并且，二商公司（禽蛋公司）在本案审理中，坚称该公司在四方协议中只是为了配合相关的过户，既不享有权利也不承担义务。所以，中某电子中心称愚某公司主体不适格、中某电子中心与愚某公司之间没有买卖关系的主张，缺乏依据，本院不予采纳。
         同时，中某电子中心主张，《国有土地使用权转让协议（总协议）》及与之相关联的法律文件无效，理由有二：其一，禽蛋公司作为辛某养鸭场上级单位无权转让辛某养鸭场的土地；其二，辛某养鸭场的土地系国有划拨土地，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”之规定，转让为无效。但是，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，中某电子中心的第一条理由缺乏法律依据，本院不予采信。此外，民事主体在从事民事活动时，应诚实守信，以善意的方式履行其义务，不得滥用权力及规避法律或者合同约定的义务。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条确实规定了，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但是，该规定旨在维护国家土地管理秩序，打击擅自改变划拨土地的使用用途损害国家利益的行为。本案中，现有证据不能证实中某电子中心改变了划拨土地的使用用途、损害国家利益。并且，该解释仅涉及国有划拨土地使用权的转让。本案中，《国有土地使用权转让协议（总协议）》不仅涉及184.38亩的国有划拨土地，而且包括了18254.20平方米的房产，故不适用本案。所以，中某电子中心主张《国有土地使用权转让协议（总协议）》及与之相关联的法律文件无效，本院亦不予采信。
         在确定了双方之间的真实法律关系后，再来分析愚某公司的各项诉讼请求。关于愚某公司要求支付定金600万元及对应违约金的诉讼请求：《国有土地使用权转让协议（总协议）》约定中某电子中心将定金600万元支付给禽蛋公司，中某电子中心已将此款支付给了禽蛋公司，2009年2月24日签署的《产权转让付款协议》已确认中某电子中心支付了包括定金600万元在内的1690万元，故愚某公司主张的此项诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。关于愚某公司要求支付《产权转让付款协议》中1639万元所对应的违约金及未付款749万元的诉讼请求：首先，《产权转让付款协议》约定中某电子中心付款日期为产权转让取得交割单后十日内付清，2009年8月11日中某电子中心取得辛某鸭场整体产权交易凭证，故中某电子中心向愚某公司付款日期应该为2009年8月21日。其次，中某电子中心在签署《产权转让付款协议》后，于2009年9月30日向愚某公司支付了500万元，于2010年5月5日向愚某公司支付了390万元，尚欠749万元至今未付。再次，《占地拆迁补偿协议（之一、之二）》、《安置清退补偿协议（之一、之二）》和《房产转让协议（之一、之二）》约定了未按时付款中某电子中心应支付违约金。综上，愚某公司要求中某电子中心支付749万元转让款的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；愚某公司要求中某电子中心支付1639万元所对应的违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。中某电子中心提出违约金数额过高，并要求调整，但双方明确约定了每日以应支付款项数额的万分之五支付违约金，且中某电子中心未提供充分证据证实该约定的违约金数额过高，故本院对此不予调整。