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         北京金某集团有限公司东城分公司（以下简称北京金某集团东城分公司）确认合同无效纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初38529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人开某建筑公司法定代表人龙铁柱及其委托诉讼代理人鲍陈、被上诉人金某集团东城分公司委托诉讼代理人唐亮、朱士军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
         开某建筑公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.驳回金某集团东城分公司全部诉讼请求，尽快到政府土地部门补办土地出让登记手续；3.如《协议书》无效，请判令过错方及原因；4.如《协议书》无效，请求赔偿。事实和理由：1.一审判决认定金某集团东城分公司“继承”了崇文区煤某公司的权利义务，认定事实错误；2.一审判决本案合同无效，证据认定与适用法律均错误。
          金某集团东城分公司辩称，1.开某建筑公司请求超出本案确认合同无效的相关法律关系；2.开某建筑公司陈述的相关事实与理由超出了一审范围，同时与本案件无关，与国有土地使用证相关的问题应当另行起诉；3.对方所要进行赔偿的诉求与本案无关。金某集团东城分公司向一审法院起诉请求：1.确认1996年4月22日的《协议书》无效；2.本案诉讼费由开某建筑公司承担。一审法院认定事实：1996年4月22日崇文区煤某公司（甲方）与开某建筑公司（乙方）签订《协议书》，双方在协议书中约定，甲方同意将坐落于丰台区分钟寺乡新建仓库1676平方米平房五间70平方米，二层楼基及院落4914平方米租给乙方使用；租赁期限为50年，即从1996年5月至2046年4月止；乙方同意一次性付清全部租金，即人民币柒佰伍拾万元整；甲方责任：1.七日内腾空院内全部商品、物品，撤离人员交乙方使用，2.提供二层小楼规划，建设等有关手续及文件材料，3.协助乙方办理新建地上建筑物有关手续，4.保证租期内乙方对仓库的使用权；乙方责任：支付全部租金，承担租期内应由乙方交纳的全部税费，租赁期满，地上建筑物归甲方所有。开某建筑公司与崇文区煤某公司签订《协议书》后，已支付了全部租金。崇文区煤某公司在交付案涉房屋及院落后，已协助开某建筑公司以崇文区煤某公司的名义办理了新建地上物的开工手续。开某建筑公司出示的编号为97-规建字-2072的《建设工程规划许可证》记载的建设项目名称为业务用房及单宿，建设规模2270.6平方米。开某建筑公司出示的编号（98）丰规建临字096号的《建筑施工许可证》记载的工程项目（用途）锅炉房，建筑面积135.35平方米。2004年12月20日，崇文区煤某公司名称变更为北京金某恒业有限责任公司崇文分公司；2009年11月16日，北京金某恒业有限责任公司崇文分公司名称变更为北京金某集团有限公司崇文分公司；2010年12月2日，中共北京金某集团有限公司委员会、北京金某集团有限公司作出机构调整决定，撤销东城分公司、崇文分公司建制，组建新东城分公司，随后北京金某集团有限公司崇文分公司被注销。庭审中，北京金某集团有限公司出具证明，证明原崇文分公司所管理的资产相应由新组建的北京金某集团有限公司东城分公司进行经营管理。一审庭审中北京金某集团东城分公司出示了案涉地块的《国有土地使用证》，该使用证记载的土地使用者主体是
         北京金某恒业有限责任公司，土地坐落是丰台区东铁营分钟寺672号，土地用途是商业，使用权类型是划拨，使用权面积是6781.45平方米。现北京金某集团东城分公司以出租划拨用地没有经过相关部门审批为由，请求确认案涉协议无效。一审法院认为，本案当事人争议的焦点有两个：焦点一、北京金某集团东城分公司是否是本案的适格主体；焦点二、本案所涉协议书是否有效。关于焦点一法院认为，合同主体崇文区煤某公司虽因企业改制被其上级单位撤销，但根据其上级单位北京金某集团有限公司的内部决定及其出具的证明，可以证明北京金某集团东城分公司承继了崇文区煤某公司的权利义务，故金某集团东城分公司是本案的适格主体，对开某建筑公司主张本案适格主体为北京金某集团有限公司的答辩意见法院不予采信。关于焦点二法院认为，北京金某集团东城分公司出示的《国有土地使用证》可以证明，本案所涉的相关土地性质为划拨用地；根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条的规定，划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的出租应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准；现开某建筑公司未举证证明本案所涉相关土地及地上物的出租已经过上述部门的批准，故其租赁行为不合法。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》第一条的规定，合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。按照该司法解释的规定，本案所涉合同成立时，《中华人民共和国合同法》尚未公布实施，故应当参照原《中华人民共和国经济合同法》审理本案。《中华人民共和国经济合同法》第七条规定，违反法律和行政法规的经济合同无效。综上所述，本案对北京金某集团东城分公司请求确认1996年4月22日的《协议书》无效的诉讼请求予以支持。因北京金某集团东城分公司、开某建筑公司均未申请对后续事宜一并处理，故法院仅对合同效力问题进行审理，因此产生的后续问题可另行解决。
         据此，一审法院依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》第一条，并参照《中华人民共和国经济合同法》第七条之规定于2018年12月判决：北京市崇文区煤某公司与北京开某建筑工程有限责任公司于1996年4月22日签订的《协议书》无效。
         本院二审期间，各方均未提交新的证据。本院另查明，《协议书》所涉土地系由崇文区煤某公司征用集体土地取得，由国家划拨给该公司使用。开某建筑公司自《协议书》签订后，一直使用案涉土地及地上建筑物至今。本院经审理认定的其他事实与一审法院认定的事实无异，本院依法予以确认。
二审判决：
         一、撤销北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初38529号民事判决；二、驳回北京金某集团有限公司东城分公司诉讼请求。三、驳回北京开某建筑公司工程有限责任公司其他上诉请求。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
          本院认为，一审法院根据北京金某集团东城分公司与开某建筑公司的诉辩意见，确认双方争议焦点为：一、北京金某集团东城分公司是否是本案适格主体；焦点二、本案所涉《协议书》是否有效。该焦点的确认根据双方诉讼请求和诉辩意见，符合双方法律关系之要求，依然应为二审双方争议焦点，也即本案审理要点。关于双方争议焦点一，一审法院依据北京金某集团东城分公司所提供的合法有效证据，评判结论为，合同主体崇文区煤某公司虽因企业改制被其上级单位撤销，但根据其上级单位北京金某集团有限公司的内部决定及其出具的证明。可以证明北京金某集团东城分公司承继了崇文区煤某公司的权利义务，故北京金某集团东城分公司是本案的适格主体，对开某建筑公司主张本案适格主体为北京金某集团有限公司的答辩意见不予采信。该结论并无不妥，本院对此不持异议。
          关于双方争议焦点二，本院认为，根据我国1994年《城市房地产管理法》、我国《城镇国有土地使用权出让和转让条例》（以下简称《转让条例》）等相关法律法规规定，地上建筑物和土地为各自独立的物。以划拨土地和地上建筑物出租的，须经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门的批准；以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。1996年4月22日，崇文区煤某公司与开某建筑公司签订《协议书》，双方约定租赁标的物为坐落于丰台区分钟寺乡新建仓库1676平方米平房五间70平方米，二层楼基及院落4914平方米。经查，新建仓库1676平方米平房五间70平方米系在符合规划情况下建成，二层楼基，系经调整重新以崇文区煤某公司名义报批，符合规划由开某建筑公司建成了四层小楼另及锅炉房。虽然崇文区煤某公司未办理房屋所有权证书，但前述建筑符合规划，系合法建筑，物权应归崇文区煤某公司。因此，根据协议约定和前期履行情况，可以认定《协议书》所涉租售标的物为新建仓库1676平方米平房五间70平方米、四层小楼、锅炉房及其所在院落4914平方米。就土地使用权而言。《协议书》所涉土地系由崇文区煤某公司征用集体土地取得，由国家划拨给该公司使用。2005年11月，北京市国土资源局向崇文区煤某公司改制后的北京金某恒业有限公司颁发了划拨土地使用权证。该证虽载明保留划拨用地终止日期为2009年2月11日，但到期后人民政府土地管理部门未收回该划拨土地。其时崇文区煤某公司已变更为北京金某恒业有限公司崇文分公司，后上述划拨土地由其上级单位
         金某集团有限公司决定配给北京金某集团东城分公司经营管理。根据土地上建筑物和土地各为独立物之法律规定，崇文区煤某公司与开某建筑公司签订《协议书》中权利义务约定，构成两个要件事实：一是国有划拨土地使用权及地上物出租，二是房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租。由于北京金某集团东城分公司要求确认该《协议书》无效，现将上述要件事实结合法律规定分别进行如下评判：第一，关于国有划拨土地使用权及地上物出租。正如一审法院判理，《转让条例》第四十五条规定，划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的出租应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，现开某建筑公司未能举证证明所涉相关土地及地上建筑的出租经过批准，故其租赁行为不合法。就此本院进一步认为，根据国家土地管理局《划拨土地使用权管理暂行办法》第二条及第五条规定，划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权，可以看到，之所以评判国有划拨土地使用权及地上物出租合同无效，在于出租具有非法性导致国家利益受到损害。因此，一审法院从国有划拨土地使用权出租的角度，认定崇文区煤某公司与开某建筑公司所签《协议书》无效，具有道理。
          第二，以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租。我国1994年《城市房地产管理法》第五十五条规定，以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。根据该规定，崇文区煤某公司与开某建筑公司签订的《协议书》并不违背法律规定。房屋可成为民事主体财产，拥有财产所有权的民事主体，以租赁方式将占有、使用、收益权利让渡给他人，自然不为法律法规所禁止。由于房屋须建立在一定范围的土地之上，房屋作为财产进行租赁，其所占用的土地必然一并由承租人占有使用，但国家作为土地所有权人利益不应受到损害。其路径是由出租人将租金中土地收益缴付给国家。由出租人把国有划拨土地收益上缴国家，并不导致国家利益受到损害，因而双方所签《协议书》为有效合同。土地出让金与土地收益虽然均基于土地所有权产生的利益，但二者性质有所区别，为不同的法律规范所调整，因此根据不同的法律规范，对《协议书》效力评判也就有所不同。《协议书》系双方意思表示一致的结果，《协议书》所约定的权利义务，既受《转让条例》规范，也受1994年《城市房地产管理法》规范。由前文论述可知，根据《转让条例》评价《协议书》系无效合同，根据1994年《城市房地产管理法》评价《协议书》系有效合同，但这并不是法律规范相互冲突，而是因为地上建筑物与土地为各自独立之物，在交易时又须遵循一体交易原则，导致不同法律规范分别适用于地上建筑物和土地。在评判结果相异情况下，应从法律规定内在逻辑寻求法益。我国《民法通则》第五十八条第四项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的民事行为无效。根据前述规定可以认为，国有划拨土地使用权出租，在于要求出租人办理土地出让手续，向国家缴纳土地出让金，而以国有划拨土地上的房屋进行出租，应当将租金中的土地收益上缴国家。土地出让金和租金中的土地收益虽然有所区别，但均为法律法规所保护的国家利益。因此，根据《转让条例》和1994年《城市房屋管理法》相关规定，结合《民法通则》第五十八条第四项规定，应确认《协议书》有效，这是不同价值之间逻辑关系的判断使然。即使认为《转让条例》和1994年《城市房地产管理法》为部门法，在适用部门法评价合同效力结论相异情形下，亦应统领于《民法通则》，在《民法通则》中寻求评价结论。从此种角度看，亦应确认《协议书》有效。关于《协议书》所约定的租赁期限问题。该协议约定租赁期限为五十年，根据我国《合同法》相关规定，租赁期限超过二十年的，超过部分无效。但是根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条后半段规定，合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时法律没有规定的，可以适用合同法的有关规定。根据该司法解释的规定，本案所涉合同成立之时，《合同法》尚未颁布实施，故应按其时《转让条例》、《城市房地产管理法》结合《民法通则》相关规定，因前述诸法未规定超过一定期限的租赁合同无效，故涉案《协议书》不因租赁合同期限为五十年而部分无效。关于开某建筑公司要求金某集团东城分公司补办土地出让登记手续等其他诉讼请求。开某建筑公司其他上诉请求均超出了本案审理范围，故应当予以驳回。