李松律师（18518071489）专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品 房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻继承房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼 领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
        原告鄢某欣与被告某奥（北京）房地产开发有限公司（以下简称某奥公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告鄢某欣，被告某奥公司的委托代理人王彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
        原告鄢某欣诉称：2013年4月20日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同》约定，原告购买被告开发建设的位于丰台4层409号房屋，结算房屋总价款为774420元，被告应在2013年9月30日前向原告交付该商品房。2013年9月20日，被告书面通知让原告收房，此时被告隐瞒交房时没有规划验收合格这一事实。由于规划验收一直不合格，影响到房产证的办理，在业主入住一年后，按照合同应该颁发房产证的时候，2014年9月12日，被告以座谈会的形式通知大家，因为没有修建立体车库规划验收不合格，不能取得房产证。2015年5月22日，被告以通知的形式告知2015年6月2日修建车库进行施工。2015年6月5日被告以公告的形式对业主进行详细说明，明确表示没有规划验收。双方签订的《北京市商品房预售合同》第十二条第（二）款第1项明确规定取得规划验收合格是交房条件之一。开发商在不具备交付条件，为了逃避迟延交付的违约责任，便在合同约定的交付期限内提前通知购房人办理交付手续。原告认为被告自2013年9月30日至2015年6月30日违约逾期交房，依据合同约定的逾期交房责任，逾期超过90日的，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之二的违约金，并于5日内向原告支付。双方签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，并无违反国家法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。根据该合同之约定，房屋的交付条件是“经验收合格”。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，规划验收系国家规定必须进行验收的项目，双方在合同中并没有明确约定规划验收系房屋交付的条件之一，国家法律、法规的强制性规定构成合同的默示条款，规划验收是双方合同所规定的验收内容要件之一。《合同法》第六十条明确规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《北京市商品房预售合同》明确约定，被告应在2013年9月30日前将规划验收合格的房屋交付给原告使用。从该约定看，开发商将房屋交付使用包含两个层面的内容：一是要在约定期限内将房屋交付给原告使用；二是要确保其在约定期限内所交付的房屋经质量验收合格和竣工验收合格，因此，虽然被告在2013年9月20日将未规划验收合格的房屋转移给原告交付使用，该房屋质量不符合合同的约定，因此被告交付使用行为违约。依据《合同法》规定，被告交付的标的物不符合质量要求的，应当按照合同约定承担违约责任。由于商品房也是建筑工程的一种，因此建筑法律法规和商品房法律法规均有关于商品房交付使用的法律规定。《建筑法》第六十一条第二款规定，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。被告在通知交付时未办理规划验收，违反了双方合同的约定，应以实际符合交付条件之日作为交付日期，开发商承担逾期交付的违约责任。被告违约逾期交房，给原告造成多方面损失，应当继续履行合同，承担全部违约责任，积极做出赔偿。现原告诉至法院，要求被告支付逾期交房违约金97422元（自2013年10月1日起至2015年6月30日止，按全部已付款日万分之二标准计算），诉讼费用由被告承担。
        被告某奥公司辩称：不同意原告的诉讼请求。被告在2013年9月20日已经将房屋交付给原告，原告在收房时没有提出任何异议。在交房当天，被告已经向原告出示了相关的证明文件，即合同第12条所列文件。被告也在交房处长期公示了合同第12条所列的文件。原告收房的行为，证实了原告认可我公司出示的文件。按照相关法律规定，原告在收房后，又反悔要求我公司支付违约金的行为不应得到支持。涉案项目是中体奥园项目一部分，分为ABCDE五个地块，涉案项目是B地块，在2013年7月17日之前，ABCD地块工程已经完工，ACD已经交房入住，B块因为政府在E块上调规修路，拆迁没有完成，影响B块建筑物的验收。对此政府行为，丰台规委出具了代表规划验收的函件发给丰台建委，发函日期是2013年7月17日。丰台建委在2013年7月22日出具的工程竣工验收备案表，涉案工程完成了验收。丰台建委参照丰台规委的文件就是2013年7月17日丰台规委向丰台建委发的函，即规丰函50号。综上，我公司认为我公司已经在2013年9月20日如期交房，原告也收房，我公司已经完成了各项义务，不应当承担任何违约责任，故法院应当依法驳回原告的诉讼请求。
       经审理查明：2013年4月20日，原告鄢某欣（买受人）与被告某奥公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定原告鄢某欣购买被告某奥公司开发的位于丰台区4层409号房屋，预测建筑面积40.43平方米，总价款778213元。合同第十二条关于交付条件约定为：（一）出卖人应当在2013年9月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、×、×、×、项所列条件；1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件；4、出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明。合同第十四条关于逾期交房责任约定为：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起5日内向买受人支付违约金。合同第十六条关于交接手续约定为：（一）交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格。（三）该商品房达到第十二条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十二条约定的证明文件，并满足第十二条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十二条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十四条处理。合同签订后，因实测面积减少，最终结算的房屋总价为774420元，原告鄢某欣向被告某奥公司支付了购房款774420元。2013年9月20日。被告某奥公司通知原告收房。同日，双方办理收房手续。之后涉诉房屋一直由原告居住使用。2015年9月24日，被告某奥公司取得涉案房屋所在楼栋的权属证明。原告尚未取得涉案房屋的所有权证书。
        原告鄢某欣主张在北京市规划委员会丰台分局出具的《中体奥园B区4#、5#、6#楼及配电间总平面布置图》中记载5#楼前后各规划建设一个立体式机动车停车位，因被告一直未建设上述立体式机动车停车位导致被告未在2013年9月30日前取得规划验收批准文件，2015年被告建设上述立体式机动车停车位后才于2015年6月30日取得规划验收合格文件。因被告迟迟未取得规划验收批准文件，涉诉房屋无法办理产权证，其无法将公司地址迁入涉诉房屋，给其造成经济损失，故要求被告按全部已付款774420元的日万分之二标准支付自2013年10月1日至2015年6月30日止的逾期交房违约金。原告鄢某欣提交中体奥园物业管理有限公司首站项目部出具的《关于召开业主沟通座谈会的通知》、《通知》，被告出具的《关于立体停车场施工的通知》、《公告》、《关于首站产权办理进展的通知》以证明其于2014年9月才知晓被告在交付房屋时未取得规划验收批准文件。被告只认可对于其出具的《关于立体停车场施工的通知》、《公告》、《关于首站产权办理进展的通知》真实性认可，但不认可原告的证明目的；对于中体奥园物业管理有限公司首站项目部出具的文件与其无关，真实性无法核实。被告某奥公司提交《入住通知单》、《钥匙签收及房屋交接确认书》、《办理入住手续流程会签单》、交房时出示文件照片等证据证明该公司已向原告出示规划验收批准文件，且原告已同意接收房屋并未提出异议。原告认可《入住通知单》、《钥匙签收及房屋交接确认书》、《办理入住手续流程会签单》的真实性，但不认可被告的证明目的，不认可被告在交房时已经出示规划验收批准文件，被告提交的证据中也没有合同约定的规划验收批准文件。被告某奥公司提交《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《北京市规划委员会丰台分局关于先行办理中体奥园B地块商业办公楼及配套工程质量验收手续的函》（规丰函〔2013〕50号）、《机械式停车设备销售安装合同书》及付款凭证发票等证据证明该公司在2012年至2013年期间修建了立体式机动车停车位，并在2013年7月22日取得了规划验收批准文件后，依照业主要求将立体式机动车停车位拆除。原告认为《北京市规划委员会丰台分局关于先行办理中体奥园B地块商业办公楼及配套工程质量验收手续的函》（规丰函〔2013〕50号）不是合同中约定的规划验收批准文件，不能证明被告在交房时已取得规划验收批准文件，并且被告在2012年至2013年期间未建设及拆除立体式机动车停车位，不认可被告提交的《机械式停车设备销售安装合同书》及付款凭证发票的真实性。
        被告某奥公司提交《丰台区重大项目领导小组办公室纪要》丰重办会【2013】15号、丰重办会【2014】2号、丰重办会【2014】16号及丰重办会【2014】17号，《关于中体奥林匹克花园E地块拆迁工作有关情况的说明》，《建设工程规划许可证》2011规（丰）建字0033号，《建设工程规划核验（验收）意见》2015规（丰）竣字0034号，《机械式停车设备销售安装合同书》，付款凭证发票等证据证明中体奥林匹克花园共分为ABCDE五个地块，涉诉房屋属于B地块，截止2013年7月8日，ACD地块已全部建成并入住，B地块也已建设完成且正在申请规划验收。中体奥林匹克花园规划后，政府调整规划在E地块上新修路导致建设用地减少，致使E地块未完成拆迁，最终影响到B地块的规划验收。为此北京市规划委员会丰台分局出具《北京市规划委员会丰台分局关于先行办理中体奥园B地块商业办公楼及配套工程质量验收手续的函》（规丰函〔2013〕50号），该函中载明“北京创世愿景房地产开发有限公司在丰台区长兴路16号院建设的中体奥园B地块商业办公楼及配套工程，经我局2011规（丰）建字0032号及2011规（丰）建字0033号《建设工程规划许可证》批准建设。目前已竣工，工程主体符合《建设工程规划许可证》批准内容，因《建设用地规划许可证》批准的用地范围内有住户等未完成拆迁及其周边环境未达到规划验收要求。根据区重大项目调度会会议精神，为便于该工程后续手续办理，建议先行为B地块楼座办理工程质量验收手续，待该项目符合规划验收条件后，我局再行规划验收。”之后，《丰台区重大项目领导小组办公室纪要》载明将B地块与E地块区分以完成B地块的规划验收。2015年为出具办理产权证所需的规划验收手续，北京市规划委员会丰台分局需要到现场勘察，为此我公司将重新修建立体式机动车停车位。2015年6月30日，北京市规划委员会丰台分局出具2015规（丰）竣字0034号《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》载明，“根据你单位提交的申请，规划行政主管部门依据《中华人民共和国城乡规划法》、《北京市城乡规划条例》第四十四条及《北京市建设工程规划监督若干规定》的规定，于2015年06月25日对你单位在丰台区长兴路建设的中体奥园B-4#商业办公楼等4项进行了规划核验（验收）工作。经核验，该工程符合《建设用地规划许可证》：（2004规（丰）地字0007号）；《建设工程规划许可证》：（2011规（丰）建字0033号）批准的内容。同意核发《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》。告知事项：本《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》及加盖城市规划监督验收专用章的“建设工程规划许可证附件”原件作为相关部门办理房产（资产）登记的凭证。”原告认可上述证据的真实性，但不认可被告的证明目的，2015年6月30日，北京市规划委员会丰台分局出具的2015规（丰）竣字0034号《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》才是合同中约定的规划验收批准文件。被告某奥公司提交其与鄢某欣签订的《关于首站5号楼409橱柜台面问题谅解备忘》、《谅解备忘录》等证据以证明就涉诉房屋的装修问题，小区内修建立体式机动车停车位问题，逾期办证违约金问题其已向原告支付补偿金并免除一部分物业费，其前期支付的款项已远远超过原告的实际损失，且原告在本案中并无实际损失。原告认可上述证据的真实性，但不认可被告的证明目的。另查，北京创世愿景房地产开发有限公司于2014年5月22日经北京市工商行政管理局丰台分局核准，名称变更为某奥（北京）房地产开发有限公司。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、购房发票及当事人陈述等证据在案佐证。
         法院判决：驳回原告鄢某欣的诉讼请求。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
        原告鄢某欣与被告某奥公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，双方当事人均应依约履行。依据《北京市规划委员会丰台分局关于先行办理中体奥园B地块商业办公楼及配套工程质量验收手续的函》，在合同约定的交房时间前，涉诉房屋已竣工，工程主体符合《建设工程规划许可证》批准内容。依据现有证据，被告于2013年9月20日向原告交付涉诉房屋，且在交付房屋时已向原告出示《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《北京市规划委员会丰台分局关于先行办理中体奥园B地块商业办公楼及配套工程质量验收手续的函》等文件，原告亦接收房屋未提出异议。原告在接收房屋两年后又以房屋未经规划验收为由要求支付违约金，无事实依据。关于规划验收延迟的问题，依据被告提交的相关文件，北京市规划委员会丰台分局虽于2015年6月30日出具2015规（丰）竣字0034号《北京市规划委员会建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》，但该合格告知书系作为相关部门办理房产（资产）登记的凭证，且至2015年6月30日才出具该合格告知书的原因在于E地块未完成拆迁。综上，被告在合同约定的交房时间前已建设完成涉诉房屋且进行规划验收，并将涉诉房屋交付给原告使用，现原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，无事实及法律依据，本院难以支持。