土地使用权纠纷
发布时间：2019-04-15
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李松，北京市东元律师事务所合伙人律师，专业代理房产、地产等房产纠纷案件。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队发展至今已拥有多名颇具房地产法律处理经验的执业律师，系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。
联安总公司诉称：
200x年5月8日，联安总公司与建桥公司就位于北京市朝阳区安定门外大羊坊x号,签订合作协议书，约定由建桥公司提供1000万元建设资金，与联安总公司合作建设中船联安培训中心（以下简称培训中心）。培训中心产权归联安总公司所有，联安总公司将建成后的建筑物及设施等出租给建桥公司，供其用于汽车专营店经营。租期自竣工日期起十年为止；若工期拖延，以规定施工期满后第一天为起计日。中航油公司每年向联安总公司支付租金155万元。建桥公司应以联安公司名义立项，负责项目的报批手续和工程建设的具体工作。建桥公司在收到联安总公司立项批复之日起两个月内完成该项目的的报批手续并领取施工许可证。建桥公司办理本项目一切审批手续、领取施工许可证之日起四个月内，按建设主管部门批复进行建设和经营。协议期满后自行终止。合作协议签订后，建桥公司投资注册了旋风公司，用于专营广州本田特约店。2007年x月28日，联安总公司与建桥公司、旋风公司签订补充协议，约定培训中心场地由旋风公司经营使用，旋风公司应遵守合作协议的各项条款，并向联安总公司支付租金，其中2007年和2008年租金调整为每年16x万元，自2009年起每年租金为上年的104%，建桥公司为旋风公司履行合作协议提供连带保证责任。根据合作协议约定，租赁期限最晚应于201x年12月底到期，旋风公司应将培训中心房屋及设施交还联安总公司，并结清水、电等费用。但旋风公司并未履行相关义务。
原告诉求：联安总公司诉至法院，要求确认双方所签合作协议及补充协议于201x年12月x1日到期终止，旋风公司将租赁房屋予以腾退；要求旋风公司和建桥公司自2014年1月1日起至腾退房屋之日止按照每年x50万元的标准向联安总公司支付房屋使用费；要求旋风公司和建桥公司承担公证费11x2元及诉讼费用。
建桥公司辩称：
建桥公司与联安总公司约定的租赁期限为十年，而建桥公司投资建设的房屋与2006年10月27日才完成竣工验收，在竣工验收之前，出租的标的物尚未建成，不能满足出租的条件。因此，双方租赁关系的开始日期应以房屋竣工验收交付使用之日开始计算。另外，旋风公司成立之后，三方签署补充协议，建桥公司成为保证人，应当承担保证责任，但建桥公司承担保证责任的方式并未明确约定。建桥公司不同意解除合同，但对旋风公司欠付的费用，建桥公司同意承担保证责任。
旋风公司辩称：
联安总公司与建桥公司约定，以竣工日期为租赁期限的起始日期。按照我国相关工程条例的规定，房屋必须经过验收合格方能交付使用，否则不能交付使用。建桥公司投资建设的建筑物于2006年10月27日完成竣工验收，双方合作期限应自2006年10月27日开始计算，目前双方所签合作协议正在履行期间，联安总公司要求终止协议，缺乏事实及法律依据。双方之间系投资关系，联安总公司划拨土地上的建筑物全部由建桥公司投资建设，不论以谁的名义立项，均属于建桥公司和旋风公司资产。另外，根据合作协议约定，如遇到规划调整，建桥公司和旋风公司应承担全部投资风险。双方在合作协议中还约定，若联安总公司提前终止协议，其以汽车专营店及附属建筑的残值（按十年折旧）赔偿建桥公司建设投资，建桥公司和旋风公司认为双方约定的十年折旧是违法的，应按照四十年折旧予以赔偿。联安总公司要求终止协议，侵犯了建桥公司和旋风公司的合法经营权，不同意联安总公司要求终止协议的诉讼请求。
建桥公司和旋风公司反诉称：
联安总公司提供的大羊坊x号地块属于国有划拨土地，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称暂行条例）第四十四条以及《划拨土地使用权管理暂行办法》（以下简称暂行办法）第五条的规定，联安总公司未经市、县人民政府土地管理部门批准，也未办理土地使用权出让手续、交付土地使用权出让金，就将土地使用权出租给建桥公司，合作建设经营汽车专营店，其行为违反了法律、法规的强制性规定，双方所签合作协议属于无效合同。因此，建桥公司和旋风公司向联安总公司提起反诉，要求确认双方所签合作协议及补充协议无效。
联安总公司对建桥公司和旋风公司反诉辩称：
第一、双方所签合作协议及补充协议合法有效。建桥公司和旋风公司认为双方所签合作协议及补充协议违反了暂行条例和暂行办法的规定，联安总公司认为建桥公司和旋风公司主张不能成立。暂行条例和暂行办法中关于划拨土地出租需经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准的前置性程序，是针对划拨土地使用权的出租而言，本案双方租赁标的是划拨土地上的建筑物即培训中心，二者之间在法律适用上是有严格区别的。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十六条规定，以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。从上述法条来看，其并未禁止对划拨土地上的建筑物进行出租。划拨土地使用权出租和划拨土地上的建筑物出租是完全不同的，建桥公司和旋风公司混淆二者之间的区别，并据此主张协议无效，完全没有法律依据。第二、联安总公司是合作项目划拨土地的使用权人，培训中心项目立项均是以联安总公司的名义，且双方约定建成的培训中心产权归联安总公司。因此，无论是根据双方约定还是法律规定，建成后的建筑物即培训中心所有权应属于联安总公司。建桥公司和旋风公司主张合同无效以及在此基础上的所有反诉请求，没有任何事实及法律依据，请求法院予以驳回。
法院查明：
200x年5月8日，联安总公司作为甲方与乙方建桥公司签订合作协议，主要内容是，甲方负责提供位于朝阳区安定门外大羊坊x号土地，该地占地面积9200平方米，其中建筑面积1650平方米，乙方负责提供1000万元人民币建设资金（如超出1000万元，超出部分仍由乙方承担），合作建设6800平方米以上建筑面积的培训中心，建成的培训中心产权归甲方所有，甲方同意将建成后的建筑物、设施等出租给乙方使用，供乙方用于汽车专营店经营使用。租赁期限十年，以竣工日期为起计日，若工期拖延，以规定施工期满后第一天为起计日，施工期自甲方按协议规定提供建设地块给乙方之日起4个月（不提供土地使用证）。乙方在租赁期内每年必须向甲方支付租金155万元；协议签订之日5日内，乙方应向甲方支付155万元保证金；保证金作为乙方支付甲方一年的租金，在以后每年到来之前的10天内支付上半年租金，在后半年到来之前的10天内支付后半年租金，以此类推，保证金不计利息。甲方权利义务包括有权依照本协议收取租金，有权审查本项目的设计、规划并提出修改意见，有权参与项目规划设计报批工作，在乙方办理完施工许可证后15天内向乙方提供建设地块等。
乙方权利义务包括，根据甲方委托以甲方名义立项，负责项目的规划、设计等报批手续和工程建设的具体工作，项目所需水、电、气等市政设施，乙方必须从市政管网接入；乙方必须办理完本项目规划、设计等一切审批手续、领取施工许可证之日起4个月内，按建设主管部门批复的规定进行建设和经营；租赁期内发生的水、电、气等费用全部由乙方承担。租赁期满后，若甲方仍有继续与他人合作的意向，在同等条件下，应优先考虑与乙方合作。合作期内，若甲方提出终止协议，需提前六个月以书面通知乙方，并在乙方收到通知十日内，甲方以汽车专营店及附属建筑的残值（按十年折旧）赔偿乙方建设投资，同时赔偿乙方租期内经营损失（按本协议未履行年限每年155万元计）。合作期内，若乙方提出终止协议，需提前六个月以书面通知甲方，乙方除无条件将地面建筑设施在保证完好的情况下移交甲方外，还应赔偿甲方未履行年限的损失（按每年155万元计）。本协议期满后自行终止。本协议终止后10日内，乙方应结清合作期间所发生的水、电、气等一切费用，并将土地、建筑物、构筑物、固定设备、结构和水电使用等无偿归交甲方。如甲方未按协议约定时间向乙方提供建设地块，乙方有权向甲方追索违约金，每逾期一天违约金为当年租金的5‰。若乙方未按约定时间办理完本项目工程建设全部审批手续，甲方有权向乙方追索违约金，每逾期一天违约金为年租金的5‰。乙方逾期支付甲方租金，除应补交外，按照逾期支付金额每天以千分之一的标准向甲方支付违约金；超过一个月不交租金，甲方有权终止合同。协议签订后，建桥公司于200x年5月16日给付联安总公司155万元保证金，作为一年的房屋租金。
2004年9月28日，建桥公司向联安总公司出具一份情况说明，内容是“我公司于2002年4月向广州本田汽车有限公司申请在京建立广州本田汽车特约销售服务店。2002年6月，获广州本田汽车有限公司批准。按照广州本田汽车有限公司要求，需要重新成立一家具有独立法人资格的公司经营特约销售服务店，但因特约店经营地址一直未予落实，所以并未成立专营广州本田特约店的公司。鉴于这一原因，在与贵公司洽谈有关用贵公司位于朝阳区大羊坊三号的场地建设经营汽车专营店的事宜，并签署最终协议时，均署以我公司名义。在与贵公司签署合作协议后，我公司按照广州本田公司要求，投资注册了北京旋风经贸有限公司，用于专营在大羊坊三号建设的广州本田汽车特约店。因此，虽是我公司与贵公司签署合作协议，但汽车专卖店的实际经营以及大羊坊三号场地的使用使用者，却是北京旋风经贸有限公司。因向贵公司交纳第一期租金时，北京旋风经贸有限公司并未成立，所以是由我公司垫付，但北京旋风经贸有限公司是独立法人的企业，财务上独立核算，特约店有关投资由其承担。
因此，为使该公司能够开展正常的业务经营和财务核算，现特向贵公司说明有关情况，并诚请贵公司为该公司开具租金发票。同时，为便于今后与贵公司的合作能够顺畅，特请与贵公司就上述情况签订合作协议的补充协议（见后附）。北京旋风经贸有限公司自200x年12月底开业至今年8月底，已累计销售汽车1x00余台，维修车辆达4500台次，税前利润1x00余万元，经营状况良好，所以该公司完全有能力按期足额向贵公司缴纳房租。同时，我公司还将为其提供担保（担保书见后附）。望贵公司同意为盼。”建桥公司于2004年10月25日向联安总公司出具担保书，内容是“依据贵公司与我公司签署的关于建设经营汽车专营店的合作协议以及贵公司与我公司及北京旋风经贸有限公司签署的补充协议，同时依据《合同法》、《担保法》和其它有关法律、法规的规定，我公司愿意为北京旋风经贸有限公司担保，承担连带担保责任。如果北京旋风经贸有限公司违反合作协议及补充协议中的各项条款，不能按期足额向贵公司支付租金，我公司保证及时足额向贵公司支付租金及相应的违约金。”
2007年x月28日，联安总公司为甲方与乙方建桥公司、丙方旋风公司签订补充协议，主要内容是，根据乙方要求，将甲乙双方合作兴建的中船联安培训中心交由乙方投资的丙方经营使用。丙方在经营中船联安培训中心过程中，必须遵守合作协议的各项条款。2007年和2008年租金标准为每年16x万元，从2009年起每年租金标准为上年的104%。因丙方承租甲方的中船联安培训中心用于汽车经营，致使甲方增缴的有关税费由丙方负担，丙方按照约定的租金和支付方式向甲方支付租金，甲方向丙方出具租金发票。乙方为丙方履行合作协议提供全面担保，包括租金、水电杂项等各项费用以及租赁期满腾退所有债权提供担保，保证范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿及实现债权的费用，保证期限为合作协议履行届满后一年。因中船联安培训中心产权手续正在办理，在产权手续办理过程中所产生的税费由丙方承担；如成功办理到甲方名下，本协议及合作协议继续履行到合作协议期满；未能成功办理，则甲方有权终止合作协议及本协议，三方终止合同履行。丙方应依法经营，不得从事违规违法活动，如有违反，合作协议和本协议立即终止，同时丙方承担相应的法律责任，并负责赔偿甲方造成的全部经济损失。
2012年12月20日，联安总公司向建桥公司和旋风公司发出《关于不再出租培训中心的通知》，以租赁期限将于201x年11月2日到期，通知建桥公司和旋风公司不再续租，并要求建桥公司和旋风公司届时结清所有费用，确保培训中心的土地、建筑物、构筑物等完好交还。201x年5月17日，联安总公司再次以特快专递方式向建桥公司和旋风公司寄送《关于不再出租培训中心的通知》，并就此申请北京市方正公证处予以公证。201x年x月22日，建桥公司向联安总公司回函，要求继续承租培训中心，用于广汽本田汽车4S店经营。201x年7月10日，联安总公司再次致函建桥公司，提出培训中心租赁期限于201x年11月2日到期后不再续租。201x年11月18日，联安总公司继续向建桥公司和旋风公司发送《关于培训中心续租有关事宜的函》，联安总公司在该函中提出，请建桥公司和旋风公司就其提出的续租合同条款提出意见，如果双方在201x年11月x0日前仍不能就续租事项达成一致，联安总公司将不再考虑续租事宜，要求建桥公司和旋风公司于201x年12月x1日前腾退房屋，并要求建桥公司和旋风公司支付201x年11月2日起至腾退之日止的租金。
租赁期间，旋风公司自2004年11月29日至201x年4月26日向联安总公司支付了2004年12月至201x年12月期间的房屋租金共计15469558.01元。加上建桥公司向联安总公司支付的第一期租金，建桥公司和旋风公司共计支付联安总公司房屋租金17019558.01元。201x年11月1日，旋风公司向联安总公司汇款1018014元，作为下期房屋租金。联安公司公司以双方合作期满、续租问题尚未达成一致为由，将该笔款项退还旋风公司。
本案在审理期间，建桥公司和旋风公司于2014年5月9日提交反诉状，提出联安总公司未 经市、县人民政府土地管理部门批准，也未办理土地使用权出让手续、交付土地使用权出让金，就将土地使用权进行出租，违反了法律的强制性规定，要求确认双方所签合作协议及补充协议无效，并要求联安总公司将已付全部租金17019558.01元中的12019558.01元予以返还，另500万元作为建桥公司和旋风公司实际使用十年土地的费用。另外，建桥公司和旋风公司在反诉状中还提出，土地上的建筑物完全由建桥公司出资建设，建筑物应全部归属建桥公司，但建桥公司出资建设的建筑物与联安总公司所属土地无法分割。因此，联安总公司应向建桥公司进行折价赔偿，具体赔偿数额待鉴定机构出具司法评估报告后予以确定。
此外，建桥公司和旋风公司还提出，联安总公司曾向建桥公司承诺可以在该场所经营40年，双方每10年签约一次。建桥公司基于对联安总公司的信任，投资经营4S店。联安总公司要求终止协议并要求建桥公司和旋风公司腾退房屋，造成建桥公司和旋风公司投资在短期内无法收回。因此，建桥公司和旋风公司要求联安总公司赔偿因寻找新经营场地将造成的x000万元损失。随后，建桥公司和旋风公司提出三项鉴定申请，一是对200x年5月位于朝阳区安定门外大羊坊x号地块约9800平方米的土地使用权的价值进行评估；二是对在该地块上建成时的房地产的价值进行评估；三是对该地块现有的房地产价值（2014年5月22日为基准日）进行评估。经北京市高级人民法院随机选取，确定由北京中建华房地产价格评估有限责任公司进行评估。北京中建华房地产价格评估有限责任公司提出该地块上建成时房地产的价值评估不在其资质范围内。双方遂一致选取北京兴中海建工程造价咨询有限公司对建成当时的房地产价值进行评估。2014年8月22日，北京中建华房地产土地评估有限责任公司出具房地产评估报告，结论是土地使用权在200x年5月8日的市场价值为428.77万元；房地产在2014年5月22日的市场价值为4695.69万元。2014年9月17日，建桥公司和旋风公司向法院递交变更诉讼请求申请书，表示不再承担500万元的土地使用费，要求联安总公司将已付租金17019558.01元全额返还。2014年9月17日，建桥公司和旋风公司向法院递交申请，撤回了全部三项鉴定申请。此时，北京兴中海建工程造价咨询有限公司就建桥公司和旋风公司另外两项鉴定请求尚在评估期间。法院随即通知北京兴中海建工程造价咨询有限公司停止评估工作。2014年10月16日庭审中，建桥公司和旋风公司再次变更诉讼请求，即仅要求确认双方所签合作协议及补充协议无效，不再要求联安总公司返还已付租金。
另查，200x年7月14日，北京市规划委员会向联安总公司颁发了建设工程规划许可证，载明建设项目名称是培训中心，建设位置位于朝阳区大羊坊x号，建设规模5x12平方米。200x年9月9日，北京市建设委员会向联安总公司颁发了建筑工程施工许可证，载明工程名称是培训中心，建设地址位于朝阳区安外大羊坊x号，合同开工日期为200x年8月，合同竣工日期是200x年10月，合同价款761.45万元。2006年11月x日，联安总公司向北京市建设委员会提交工程竣工验收备案表，载明工程名称是培训中心，工程地址位于朝阳区安外大羊坊x号，建筑面积5x12平方米，工程类别为商业营业用房，开工日期200x年8月26日，竣工日期2006年10月27日。
法院判决：
一、确认原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签署的合作协议以及原告（反诉被告）与被告（反诉原告）、被告（反诉原告）签署的补充协议于二〇一三年十二月三十一日到期终止。
二、被告（反诉原告）北京旋风经贸有限公司于本判决生效之日起十日内将在北京市朝阳区大羊坊x号土地及建筑物（特约店）腾退给原告（反诉被告）.
三、被告（反诉原告）北京旋风经贸有限公司履行上述第二项义务之前所发生的水、电、气等费用由被告（反诉原告）北京旋风经贸有限公司自行承担。
四、被告（反诉原告）北京旋风经贸有限公司自二〇一四年一月一日开始至履行上述第二项义务之日止，按照双方约定的次年租金为上年租金百分之一百零四的标准向原告（反诉被告）联安总公司支付使用费，其中二〇一四年全年使用费为二百零六万二千四百七十元，自二〇一五年一月一日开始每年房屋使用费均为上年的百分之一百零四，不足整年的按照全年使用费除以十二个月计算整月的使用费，不足整月的按照全年使用费除以三百六十五天计算每天的使用费（本判决生效之日起十日内执行）。
五、被告（反诉原告）建桥控股有限公司对上述被告（反诉原告）北京旋风经贸有限公司应履行的付款义务向原告（反诉被告）中联安总公司承担连带清偿责任。
六、驳回原告（反诉被告）联安总公司其它诉讼请求。
七、驳回被告（反诉原告）建桥控股有限公司、被告（反诉原告）北京旋风经贸有限公司的反诉请求。
北京市东元律师事务所李松律师认为：
本案审理初期，双方主要争议在于租赁期限是否届满。案件审理中后期，合同效力则成为双方争议的焦点。首先，就双方争议的效力问题，法院阐明以下观点。根据国务院发布的暂行条例及国家土地管理局制定的暂行办法规定，未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续、交付土地使用权出让金的划拨土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。联安总公司未经市、县人民政府土地管理部门批准，擅自以合作的形式将划拨土地出租给建桥公司，其行为违反了上述规定，应接受市、县人民政府土地管理部门的行政处罚。然而，联安总公司擅自出租划拨土地使用权虽然违反了上述规定，但上述规定旨在管理和处罚违反规定的行为，属于管理性强制性规定，并非是效力性强制性规定。根据最高人民法院司法解释，合同法第五十二条第五项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。因此，联安总公司违反管理性强制性规定的行为，并不影响双方所签合同的有效性。建桥公司和旋风公司主张合同无效，缺乏事实及法律依据。
关于双方争议的租赁期限问题，李松认为，双方约定租赁期限为十年，以竣工日期为起计日。该工程竣工验收备案表载明的竣工日期虽然是2006年10月27日，但该日期系工程验收日期，并非是工程竣工日期。根据联安总公司提交的建筑工程许可证载明的合同竣工日期200x年10月，以及建桥公司于2004年9月28日致函联安总公司中表述的“北京旋风经贸有限公司自200x年12月底开业”的内容，表明该工程在200x年12月底即已竣工并投入使用。另外，双方在约定了以竣工日为起计日的基础上，还约定了在工期延误情况下以施工期满为起计日的限定期限，结合双方约定的4个月施工期以及建设工程施工许可证载明的200x年8月开工和200x年10月竣工的日期，亦可确认培训中心工程在200x年12月底之前已经竣工。因此，按照双方约定的十年租赁期限计算，截止到201x年12月x1日，租赁期限到期届满。
李松律师认为，联安总公司与建桥公司签订的合作协议以及联安总公司与建桥公司、旋风公司签订的补充协议，是双方真实意思表示，协议内容不违背国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。联安总公司要求确认双方所签合作协议及补充协议于201x年12月x1日到期终止、以及要求旋风公司将土地和建筑物予以腾退的诉讼请求，符合事实及法律规定，法院予以支持。联安总公司要求建桥公司和旋风公司按照每年x50万元的标准支付自2014年1月1日至腾退之日之的房屋使用费，其主张标准缺乏事实依据，法院确定按照双方约定的自2009年起每年在上年基础上递增104%的标准计取租金。据此标准计算，建桥公司和旋风公司应向联安总公司支付2014年全年房屋使用费2062470元。
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