土地使用权引起的产权变更登记纠纷
发布时间：2019-04-15
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李松，北京市东元律师事务所合伙人律师，专业代理房产、地产等房产纠纷案件。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队发展至今已拥有多名颇具房地产法律处理经验的执业律师，系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。
原告诉称：
2009年开始，被告通过各种途径宣传其开发的“奥加国际公寓”（坐落于北京市朝阳区XXX）项目为“公寓式酒店，投资即有收益；酒店式公寓，入住即有回报”，“聘请星级酒店经营管理公司全球负责物业服务”，原告到被告的销售处进行了解，售楼人员介绍该房屋为“综合”性质，可以作为住宅及商业出租使用，于是原告与被告签订了《房屋买卖合同》及其附件，购买了“奥加国际公寓”的XXXX号房屋，合同约定房屋规划用途为“综合”，合同签订后原告按期交纳了购房款。后来，原告发现房产证登记的房屋规划用途为“生产综合”，与合同的约定及被告的宣传不符，且契税票中登记的房屋交易的金额与双方合同约定的总价款不一致。另外，被告在办理房产证的过程中向房屋管理部门提交虚假材料。原告认为，规划用途为“生产综合”的房屋与“综合”性质的房屋，是有本质区别的，“生产综合”的房屋不能做为住宅使用及出售，这使得原告的房屋价值大大贬值。此后，原告还了解到，被告建设及销售该房屋根本没有取得任何批准手续，不仅如此，被告还擅自变更规划，在原本规划为行政办公用地的土地上，改建办公房屋作为住宅出售，破坏了原本建筑的主体结构及承重结构，给原告的人身和财产造成威胁。
综上所述，原告认为，被告在出售房屋时宣传该房屋为“公寓式的酒店，酒店式的公寓”，并与原告签订房屋规划用途为“综合”的房屋买卖合同，使原告相信该房屋为住宅，欺骗原告该房屋为生产性用房，存在严重的欺诈行为，不仅如此，被告还破坏了原本建筑的主体及承重结构，且没有取得相关的变更备案登记手续，给原告的人身和财产造成了威胁，严重侵害了原告的合法权益。
原告诉求：1、赔偿原告逾期取得房屋所有权证书的违约金79494.16元；2、赔偿原告房屋贬值的损失1万元（暂定1万元，以评估鉴定报告确定的损失数额为准）；x、依据房屋真实交易价格为原告开具购房发票。
被告辩称：
不同意原告的所有诉讼请求，根据合同约定，原告没有好好看合同，逾期取得房产证，作为被告，有协助取得房产证的义务，追究被告的违约责任，根据合同约定有几个前提，一个是交房、一个是合同第5条第1款、第9条第2款的约定，交房义务符合约定，出卖人责任原告没有提供证据，双方办理房产证过程中，出卖人没有履行还有合理期限，诉讼请求不能成立；第二项诉讼请求，房屋没有贬值，被告卖的是二手房，有土地证、房产证，被告交纳了土地出让金，有土地出让合同，土地性质，出让合同和大房产证都非常明确，土地用途是办公综合，签订土地出让合同之后，被告交纳了土地出让金，土地出让金也是按照地价款交的，土地出让合同也规定了土地用途，实际也是办公综合，土地规划用途在出卖的时候已经是办公综合了，房管局出现文字错误给被告也造成影响，被告积极和房管局协商纠正，在合理期限内就可以解决，不是被告欺诈，原告认为被告欺诈应当举证，卖的二手房本来就有房产证，被告没有改变房屋结构，除了原告以外，被告也在里面办公；不同意原告的所有诉讼请求，从时效上说，有的房产证2011年都办完了，有2年诉讼时效，诉讼主体问题，房屋买卖合同纠纷，应当是合同双方参与本案，有些原告并非合同主体，或者不完整，或者变更了，有些原告不适格。针对要求重开发票请求：双方买卖的是二手房屋，根据房地产交易常规，可以有装修费和购房款，不同意原告的诉讼请求。
法院查明：
原告（作为买受人）与被告（作为出卖人）签订《房屋买卖合同》，显示该合同签订于2010年x月1x日。双方约定，由原告购买朝阳区XXX号（以下简称XXX号）房屋，房屋规划用途为综合。房屋总价款为1167480元。
原告采取下列第2种方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件四。……2、贷款方式付款：商业贷款。买受人可以首期支付购房总价款的65%，其余价款可以向上海浦东发展银行借款支付。
房屋交付：确认买受人向出卖人支付的全部房价款已经到达出卖人的指定账户后，出卖人应当在2010年5月x1日前将房屋交付给买受人。权属转移登记：（一）双方当事人同意，在下列第2种约定时间内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。2、买受人付款方式为贷款的，至贷款批准日的180日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋转移登记手续。（二）买受人未能在房屋交付后x60日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理。1、如因出卖人的责任，买受人有权要求出卖人在合理期限内积极履行配合义务；如在合理期限内，出卖人仍未积极履行相关义务的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期贷款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起x0日内向买受人支付……
原告还提交了《装修补偿协议》。《装修补偿协议》中约定，被告为购房人进行居室的装修及装潢工作，装修地点为100x号房间，建筑面积64.86㎡，装修补偿款6117x4元。《装修补偿协议》的甲方为被告，乙方为李利，签订日期为2010年x月1x日。
在所附的《装修及装饰内容及标准》中，除对房间内装修标准、房间内装修设施作出约定外，还约定公共区域：大堂：地面与墙面：天然石材；顶面：艺术造型吊顶；电梯间：地面与墙面：天然石材；顶面：石膏板艺术造型吊顶；楼层走廊：地面：高档地砖；墙面：高档阻燃壁纸；顶面：石膏板吊顶，环保乳胶漆。
2010年x月1x日，李利与被告签订《购房协议》，双方约定，买受人应向被告支付房价款1167480元，装修补偿款6117x4元，二者不可分割，实际李利应向被告支付该房屋总房价款为1779214元。
2010年x月1x日，李利签署《承诺书》，内容为：为了购买奧加公寓的一套房屋（位于北京市朝阳区XXX楼院（东）10层x号（室），本人在认真阅读并充分了解《房屋买卖合同》（以下简称合同）、《装修补充协议》（以下简称协议）所约定的相关内容后，于2010年x月1x日自愿签署了上述文本。根据该合同的约定，该套房屋总价为人民币￥1779214元，首付款为1159214元，本人应于2010年x月1x日（即该合同及协议签订之日）一次性把上述首付款支付给中服东外置业有限公司，由于本人原因，在2010年x月1x日（即该合同及协议签订之日）本人只能支付部分首付款82万元，现承诺于2010年x月2x日前付清剩余首付款xx9214元，并自愿支付x万元作为2010年x月2x日前付清全部款项的保证金。本人若未在上述承诺日期前支付首付款，中服东外置业有限公司有权收取x万元保证金，并追究本人相应的违约责任。声明：本人已阅知上述内容，现自愿签署本承诺书，并愿意承担由此产生的法律后果。
2010年4月28日，李利与被告签订《补充协议》，对贷款数额重新做了约定，确认共支付首付款为1x79214元，贷款金额变更为40万元。2010年6月1日，李利与被告签订《结算协议书》，双方确定，根据《房屋买卖合同》，100x号房屋总价款为1779214元，结算后，原告应付被告面积补差款x919元。
2010年x月22日，李利向被告支付房款及装修款1159214元，2010年4月29日，李利向被告支付房款及装修款22万元。2010年6月1日，李利向被告支付面积补差款x918.97元。2011年4月1日，李利向被告支付房款及装修款10万元。
2012年4月，原告缴纳契税x4889.4元。到目前为止，原告尚未向被告支付全部购房款。
2012年11月1x日，北京市朝阳区房屋管理局已向原告核发房屋所有权证，在房屋所有权证上，登记的房屋性质为商品房，规划用途为生产综合楼。
针对规划问题，被告解释称，该项目于1996年由北京市朝阳针织厂申报立项，立项时是生产综合楼，1996年取得规划许可证，规划许可证号是（XX）规建字XXX号，建设项目名称是生产综合楼，当时土地性质是划拨。北京市朝阳针织厂后投资成立了中服会馆有限公司，2005年，中服会馆有限公司名称变更为中服东外置业有限公司。上述建设项目竣工后登记在被告名下。被告与北京市国土资源局签订《北京市国有土地使用权出让合同》，补缴土地出让金后，土地用途已经注明为办公、综合，《中华人民共和国国有土地使用证》上注明土地用途为办公、综合，北京市朝阳区房屋管理局核发的《中华人民共和国房屋所有权证》（证号：京房权证朝其XX字第XXXXX号）上也注明房屋用途为综合，原告等人核发的房屋所有权证上所登记的规划用途为生产综合楼，系北京市朝阳区房屋管理局失误所造成的文字错误。
法院审理过程中，被告提交了其与北京市国土资源局于2006年5月12日签订的《北京市国有土地使用权出让合同》，双方约定，出让土地位于北京市朝阳区XXX楼院（东）办公用地。宗地面积2956.21平方米，宗地总建筑面积15140.51平方米，其中，地上建筑面积为11762.47平方米。土地用途：办公、综合。土地使用权出让年限办公：50年，综合50年。在所附的出让宗地范围内建筑物明细表上：地上1-12层全部用途：办公；地下1层局部用途：综合。
本案审理过程中，法院向北京市规划委员会调查诉争房屋、土地的规划情况，规划档案显示，诉争房屋所在楼宇最初的规划为生产综合楼，未查到规划变更的手续。法院向北京市朝阳区房屋管理局调查，北京市朝阳区房屋管理局回函称：经核实，中服东外置业有限公司现持有的房屋所有权证证号为：X京房权证朝字第XXXXXX号，该证上记载的规划用途为生产综合楼。中服东外置业有限公司持上述房产证将部分房屋卖予宋炳刚等人，宋炳刚等人取得的房屋所有权证，证上记载的规划用途也为生产综合。中服东外置业有限公司与宋炳刚等人的房屋所有权证记载的规划用途一致，不存在中服东外置业有限公司所述的“文字错误” 情形。关于“综合”、“办公”、“生产综合”的房屋在利用上是否存在区别及有什么不同，不属于房屋登记部门的职责，建议法院向有权机关进行核实。
原告等人认可被告在售房时已告知土地使用年限为50年，但称被告隐瞒了规划性质。
原告等人申请对诉争房屋在不同的规划性质下是否存在差价进行评估。经北京市高级人民法院随机选定，法院委托北京国地房地产土地评估有限公司对原告等人所购买的房屋在其他条件不变的条件下因规划不同（房屋在规划为生产综合、综合的情形下）房屋价值是否存在区别（如存在区别，价值相差多少）进行鉴定。
北京国地房地产土地评估有限公司于2014年9月15日作出《情况说明》，内称：根据估价委托人提供的资料，经认真分析，我公司认为：估价对象所在宗地的《北京市国有土地使用权出让合同》上约定的土地使用权出让年限为50年，《国有土地使用证》上亦记录了相应的期限。规划不同的土地及地上物，如因规划所对应的土地使用权出让年限不同，将会影响其价值的评定。本次评估，宋炳刚等人与中服东外置业有限公司签订的《房屋买卖合同》、宋炳刚取得的《房屋所有权证》等文件上所记录的房屋规划虽不完全一致，但估价对象所在宗地的土地使用权出让年限一直确定为50年，故房屋价值无变化，不需要进行评估。
原告等人认为实际房屋价款是《房屋买卖合同》中约定的总价款及《装修补偿协议》中约定的装修费，签订《装修补偿协议》，将购房款割裂，被告单独做约定是为了让业主少缴税，被告实际上也少缴了税款，各原告实际上少缴了二三万元的税款，现原告同意补缴税款。
被告称房屋是精装修，房屋以前作为酒店使用，以前酒店是豪华装修，改造后交付给原告，交付给原告的房屋不是豪华装修。法院询问部分《装修补偿协议》中约定的装修费标准为何达到每平方米八九千元，被告称建筑年代久远，将以前价款折价加进来，解释不了。
双方均认可最初系李利与被告签订《房屋买卖合同》，由李利购买100x号房屋，因李利未能办理购房贷款，协商由原告办理贷款，将《房屋买卖合同》的购房人变更为原告，但原告也未能办理购房贷款。被告称因原告未能支付全部购房款，本不应为原告办理房屋所有权证。
本案审理过程中，李利提交声明，将相关合同全部权利、义务全部转让给原告行使和履行，李利不参加本案诉讼，也不主张自己的权利，不负担相应的义务。
原告否认被告曾向原告开具过购房款发票、装修费发票。
法院判决：
一、被告中服东外置业有限公司于本判决生效后十日内为原告季振明开具购房款发票{开具发票金额为：原告季振明向被告中服东外置业有限公司实际支付的购房款（含面积补差款）及装修款总和}。
二、驳回原告季振明的其他诉讼请求。
北京市东元律师事务所李松律师认为：
根据本案现有证据，可以认定原系李利向被告购买房屋，后合同主体变更为原告，由原告购买100x号房屋，现李利将相关合同权利转让给原告行使，房屋登记在原告名下，并不违反法律强制性规定，原告有权向被告主张权利。
原告的房屋所有权证已经办理完毕，现原告要求被告支付违约金，根据《房屋买卖合同》约定，确认买受人向出卖人支付的全部房价款已经到达出卖人的指定账户后，出卖人应当在2010年5月x1日前将房屋交付给买受人，原告付款义务在先，在原告未支付全部购房款之前，被告有先期履行抗辩权，被告虽依约定时间向原告交付房屋，但因原告违约在先，无权向被告主张逾期取得房产证的违约金。
李松律师认为，建设项目应取得规划许可证方可建设，建设项目的规划变更应向规划管理部门提出申请并获得批准。被告向原告出售的房屋最初的规划性质为生产综合楼，根据本案现有证据，法院不能认定房屋的规划性质进行过变更。被告与原告签订的《房屋买卖合同》中约定房屋规划用途为综合，而原告取得房屋所有权证上房屋登记的规划用途为生产综合楼，可以认定被告存在违约行为。规划不同的土地及地上物，如因规划所对应的土地使用权出让年限不同，将会影响其价值的评定。原告等人与被告签订的《房屋买卖合同》及房屋所有权证上登记的房屋规划虽不一致，但估价对象所在宗地的土地使用权出让年限确定，对房屋价值并无影响，现原告要求被告赔偿贬值损失，于法无据，法院不予支持。
购房人与被告在签订《房屋买卖合同》时，签订作为附件的《装修补偿协议》并约定了巨额的装修费，原告称系为了少缴税款，被告否认，在《装修补偿协议》中，明确约定装修地点为原告购买的房屋，而在所附的《装修及装饰内容及标准》中，除对房间内装修标准、房间内装修设施作出约定外，还约定公共区域的装修内容，与装修地点的约定不符，且房屋为主物，装饰、装修系添附物，原告购买被告的房屋，在《装修补偿协议》约定的高额装修费远远超出实际装修费用，被告不能做出合理的解释，根据本案现有证据，可以认定相关“装修费”实为购房款的一部分，双方之间“装修费”约定系为逃避缴税义务，现原告有权要求被告就未开具购房款发票的购房款开具相应发票。如需补缴税款，双方应依法负担各自应补缴的税款。
借名买房纠纷案例 