【案情简介】
         1993年12月17日，南某店村委会与同心公司签订《土地使用协议书》，约定由南某店村委会提供村西机务队南土地20亩，同心公司每年上缴土地使用费10万元，协议有效期10年，从1994年1月1日起到2004年1月1日止。协议签订后，南某店村委会将约定的土地交付同心公司使用。同年顺义县人民政府向同心公司颁发了《集体土地建设用地使用证》。
         1998年8月6日，南某店村委会、同心公司与凌志公司共同签订协议，约定同心公司与南壁店村委会约定的由同心公司有偿使用的位于某店村西机务队南20亩土地的使用权由凌志公司享有，凌志公司承担原协议中同心公司享有的所有权利义务。
         1998年8月28日，北京市顺义某店住宅合作社（以下简称住宅合作社）与北京甄氏建筑有限责任公司（以下简称甄氏建筑公司）签订《某店旧村改造工程合同》，约定由住宅合作社提供用地，甄氏建筑公司负责建设资金，双方共同开发建设空港住宅新区，双方约定的开发用地中包括了同心公司使用中的20亩土地。
          2001年6月17日，凌志公司、南某店村委会、住宅合作社共同签订协议，约定对凌志公司需搬迁的房屋及附着物聘请有关评估部门进行评估作为补偿凌志公司损失的依据。2002年8月19日，住宅合作社与凌志公司又签订《协议书》，约定双方聘请特定评估公司对凌志公司的资产进行评估，双方同意以评估结果作为拆迁补偿的全部费用。上述两份协议签订后，曾聘请相关机构进行评估，但因当事各方对评估结果意见分歧过大，最终未按上述协议执行。
         2003年，凌志公司以所有权及与所有权相关权利纠纷为案由起诉南某店村委会及住宅合作社，要求后两者共同给付建筑物、构筑物补偿费567.77万元，补偿公司搬迁费220万元并赔偿损失11.244万元。
         该案审理过程中，根据凌志公司的申请，法院委托北京国地不动产咨询公司对凌志公司建设的建筑物、构筑物的现值进行评估，该公司出具评估报告，评估对象价值5149509元。
         该案一审法院经审理判决凌志公司将涉诉20亩土地及相应建筑物、构筑物在保持现状完好的条件下交还南某店村委会，履行后十五日内由南某店村委会给付凌志公司折价款514.9509万元。南某店村委会不服该一审判决提起上诉，后又撤回上诉，原一审判决生效。
         2008年1月10日，一审法院作出裁定书对该案进行再审。再审期间法院查明：2000年7月，某区人民政府向北京甄氏房地产开发有限公司颁发了京顺国用（2000出）字第0162号国有土地使用证，2005年4月14日，某区国土资源和房屋管理局出具证明：北京市某区某店村村西机务队南二十亩土地及相应建筑物、构筑物在京顺国用（2000出）字第0162号国有土地使用证范围内。
         在再审期间，南壁店村委会当庭表示同意接收土地。2008年3月20日，再审法院作出民事判决书，认为：南壁店村委会曾与同心公司签订《土地使用协议书》，后经当事人共同确认合同的一方同心公司变更为凌志公司，凌志公司即享有了上述合同中同心公司的权利和义务，现双方约定的租赁期限已到，凌志公司应将承租的土地交还给南某店村委会，但由于双方均未对土地上建设的建筑物及构筑物于合同到期时如何处置作出约定，根据法律规定凌志公司于承租期间在上述土地上建设的建筑物及构筑物属于对承租标的物的添附，致使承租标的物财产价值增加，南某店村委会应就该添附折价给付凌志公司，具体数额由法院酌定。
         虽在原终审判决以前承租的土地性质由集体土地变更为国有土地，土地使用权人已变更到案外人名下，但原终审判决依据原租赁合同将土地交还给原权利人村委会，村委会亦在再审期间当庭明确表示同意接收土地，原判就此所做处理并无不当，应予以维持。
        该再审民事判决书最终判决南某店村委会于判决生效后十五日内给付凌志公司折价款400万元，在前款履行后十五日内，凌志公司将现由其占用的位于北京市某区李桥镇南某店村村西机务队南二十亩土地及相应建筑物、构筑物在保持现状完好的条件下交还南某店村委会。
        再审判决后，凌志公司不服提起上诉。北京市高级人民法院经审理查明的事实与再审判决书一致，经审理后于2008年6月20日作出再审终审判决驳回凌志公司的上诉，维持原判。
          北京市高级人民法院的二审判决书作出后，南某店村委会一直未给付凌志公司400万元折价款，凌志公司至今仍继续占用涉诉20亩土地及其上建筑物、构筑物。2012-2013年期间，凌志公司在涉诉场地上一处二层办公楼的南侧停车场上建设了800平方米左右的房屋。凌志公司系张某的自然人独资公司，张某某系张某之女。张某于2014年8月8日去世。2014年2月1日，凌志公司出具一份法人授权书，授权张某某管理某区李桥镇南某店村村西机务队南二十亩土地的地上房屋的出租事宜。
         2014年2月16日，张某某作为出租人（合同甲方）与王某某（合同乙方）签订《房屋和场地租赁合同》，约定甲方将位于李桥镇南某店村小区路11号院的房屋砖混墙体建筑面积约1400平方米出租给乙方使用，租期自2014年2月16日至2024年5月16日止，其中2014年2月16日至2014年5月16日为免租期，年租金为80万元。
          王某某承租上述房屋后开办了北京鸿升昌商贸有限公司对外经营超市，王某某为唯一股东。庭审中，双方当事人均一致确认上述1400平方米房屋包括前述二层办公楼的第二层及其南侧800平方米王某某用于开办超市的房屋。王某某称其承租房屋后铺设了地砖、改装水电线路等装饰装修。
         2000年，甄氏房地产公司以出让方式获得某区李桥镇某店村西96120平方米土地的国有土地使用权，终止日期为2070年7月25日。2005年甄氏房地产公司更名为北京甄氏房地产开发集团有限公司（以下简称甄氏集团公司），
2013年8月29日，甄氏集团公司更名为泓源公司。2016年7月，泓源公司以国有土地使用权人的名义向本院提起本案诉讼，要求张某某与鸿升昌公司腾退王某某自张某某处承租的房屋，一审审理过程中追加凌志公司及王某某作为被告参加诉讼，泓源公司认为涉诉房屋所在土地位于泓源公司国有土地使用权的范围之内，该场地现由鸿升昌公司和王某某共同使用，故要求该鸿升昌公司和王某某腾退涉诉场地；
         另凌志公司在泓源公司取得国有土地使用权之前是农村集体土地的使用权人，其土地使用权的截止时间是2004年1月1日，自此之后，凌志公司对涉诉场地已无使用权。
          根据北京市高级人民法院的生效民事判决书，凌志公司仅享有对原土地出租方的债权，不享有继续占有使用涉诉场地的使用权，张某某作为凌志公司的监事和股东，是涉诉场地的出租人，并收取了租金，且凌志公司出具了委托张某某管理经营的文件，故凌志公司和张某某应协助将上述场地腾退给原告。对于涉诉场地上的房屋泓源公司不同意使用，要求凌志公司自行拆除。
          经法院现场勘验，双方均认可涉诉房屋位于某区李桥镇南某店村小区路西侧，王某某承租的房屋包括一层超市约800平方米和超市北
侧二层办公楼的第二层（约600平方米）。
 
【关键词】
土地腾退；建筑物、构筑物腾退；场地使用费；集体土地租赁；旧村改造
 
【当事人信息】
原告（二审被上诉人）：北京鸿源公司
被告（二审上诉人）：北京市凌志公司
被告（二审上诉人）：张某某
被告：北京鸿升昌公司
被告：王某某
 
【当事人诉讼主张】
        上诉人凌志公司、张某某上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判驳回泓源公司一审全部诉讼请求或将本案发回重审；2.由泓源公司承担一、二审诉讼费用。
        事实和理由：1.一审判决认定事实不清，所作判决与人民法院已经生效的判决书互相矛盾。（2008）二中民再初字第2394号民事判决书中判决北京市某区李桥镇南某店村民委员会（以下简称南某店村委会）给付凌志公司400万，凌志公司将占用土地及相关建筑物、构筑物交给南某店村委会，因南某店村委会一直未履行判决，故凌志公司占用至今；2.一审遗漏必须参加本案诉讼的当事人南某店村委会；3.张某某只是凌志公司的代理人，其没有腾退场地的义务。
        泓源公司辩称：同意一审判决，不同意上诉人凌志公司、张某某的上诉请求。
        首先，根据物权法相关规定，泓源公司于2000年7月26日以出让方式取得涉案诉争土地使用权。泓源公司的物权第三人不得侵害；
        其次，根据物权法相关规定，凌志公司、张某某基于与南某店村委会之间租赁协议及相关民事判决书，主张对涉案土地占用、使用的权利无事实和法律依据。前述判决书的判决内容仅为履行顺序进行明确，凌志公司与南某店村委会之间的关系系债权债务关系，凌志公司无权妨害泓源公司对诉争土地的占有、使用、收益和处分；
        再次，根据物权法规定，泓源公司物权受法律保护，不特定第三人妨害泓源公司行使物权的，有义务排除妨害。张某某作为出租人，王某某作为承租人，在泓源公司土地使用权范围内签订租赁合同，后王某某成立公司从事超市经营，租约双方当事人均明知涉租场地土地使用权人系泓源公司，因此，凌志公司、张某某、王某某均有义务排除妨害。
         被上诉人泓源公司向一审法院起诉请求：1.判令张某某、鸿升昌公司、凌志公司、王某某停止侵权并立即腾退侵占泓源公司位于北京市某区李桥镇某店村西侧场地；2.判令张某某、鸿升昌公司、凌志公司、王某某连带赔偿泓源公司场地使用费损失80万元；3.诉讼费由张某某、鸿升昌公司、凌志公司、王某某承担。
 
【案件解析】
         一审法院认为：因凌志公司与南某店村委会的租赁合同已于2004年到期，故凌志公司对20亩场地已无使用权。
         北京市高级人民法院的生效民事判决书对二者之间的场地腾退及折价补偿作出了判决，则凌志公司已负有腾退涉诉场地的法律义务，即使因为其与南某店村委会之间有先后履行顺序而未向南某店村委会交付涉诉场地，其也仅享有对涉诉场地进行占有的权利，已丧失对涉诉场地进行使用、收益的权利，凌志公司无权再出租场地上的房屋也无权再在涉诉场地上建设房屋。
         建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利。设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记，建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。
         就本案而言，泓源公司基于其国有土地使用权被妨害提起排除妨害及损害赔偿的诉讼请求，符合上述法律规定，但其起诉的案由不当，法院变更案由为物权保护纠纷。
          甄氏房地产公司于2000年7月26日以出让方式取得位于某区李桥镇某店村西96120平方米建设用地的国有土地使用权，并经依法登记，故甄氏房地产公司是上述国有土地合法的使用权人。甄氏房地产公司经过两次名称变更，最终更名为泓源公司，但名称变更并不代表主体变更，故泓源公司对上述土地亦享有合法使用的权利。
         现泓源公司拥有合法使用权的上述土地范围有20亩土地由凌志公司占有、使用并获取收益，本案争议的1400平方米房屋所在场地即位于上述20亩土地范围之内。张某某作为凌志公司的委托代理人将上述房屋出租给王某某开办鸿升昌公司，妨害了泓源公司作为国有土地使用权人对上述场地的合法使用权，凌志公司对南某店村委会享有的债权请求权不能对抗泓源公司的国有土地使用权。现张某某作为涉诉1400平方米房屋的出租人，王某某和鸿升昌公司作为涉诉房屋的实际使用人，均负有向泓源公司腾退交付场地的法律义务。
         泓源公司要求凌志公司、张某某、鸿升昌公司、王某某腾退涉诉房屋所在场地，具有事实和法律依据，法院予以支持。凌志公司占用泓源公司享有合法使用权的土地，泓源公司通过诉讼的方式向凌志公司明确提出腾退的诉讼请求，凌志公司拒不腾退，泓源公司要求凌志公司赔偿经济损失80万元，符合前述法律规定，法院予以支持。
          张某某系作为凌志公司的委托代理人出租涉诉房屋，其出租房屋为履行职务的行为，相应的法律责任应由凌志公司承担，泓源公司要求张某某承担赔偿责任，法院不予支持。王某某和鸿升昌公司系基于租赁合同使用涉诉场地上的房屋，其对于泓源公司并无直接侵权的故意，泓源公司要求王某某和鸿升昌公司承担赔偿责任，法院不予支持。
          二审法院认为，根据双方当事人在二审期间的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：凌志公司对涉案场地的占有是否具有足以对抗泓源公司物权效力的民事权利。
         法院认为，凌志公司经法院生效判决（即（2008）二中民再初字第2394号民事判决书，以下简称2394号判决，（2008）高民再终字第962号民事判决书，以下简称962号判决）确认负有腾退北京市某区李桥镇南某店村村西机务队南二十亩土地及相应建筑物、构筑物的义务，但是，凌志公司履行腾退义务需与南某店村委会对2394号判决的履行同时进行。
         现无证据表明南某店村委会已自动向凌志公司履行了2394号判决中确认的给付义务，而凌志公司既未收到2394号判决的执行款，也未收到关于腾退的具体时间通知。在此情况下，本院难以确定凌志公司应当履行腾退义务的到期日，亦难以认定凌志公司已对涉案场地构成无权占有。
         泓源公司虽作为涉案土地的使用权人，但其要求凌志公司腾退涉案场地尚不具备条件。故本院对其腾退主张，难以支持。对于泓源公司主张的场地使用费损失，本院认为，泓源公司主张的腾退场地与使用费损失具有前后关联性，即泓源公司要求凌志公司赔偿占有场地期间给泓源公司造成的经济损失，前提是泓源公司有权要求凌志公司腾退涉案土地，现因泓源公司无权要求凌志公司腾退涉案土地，其主张赔偿场地使用费损失亦无相应法律依据。对其相应诉讼请求，本院不予支持。
 
【法院判决】
         一审判决：一、凌志公司、张某某、鸿升昌公司、王某某于判决生效之日起十五日内将位于北京市某区李桥镇南某店村小区路西侧二层办公楼的第二层及其南侧约八百平方米房屋所占场地腾退给泓源公司；二、凌志公司于判决生效之日起十五日内赔偿泓源公司经济损失八十万元；三、驳回泓源公司其他诉讼请求。
         二审判决如下：
一、撤销北京市某区人民法院（2016）京0113民初10398号民事判决；
二、驳回北京泓源投资集团有限公司的全部诉讼请求。
 
【律师点评】
         北京市东元律师事务所合伙人李松律师认为本案的争议焦点在于，在南某店村委会未给付凌志公司400万元赔偿款的情况下，凌志公司是否有权继续占用土地及相关建筑物、构筑物。
          一审法院认为，既然已生效法律文书已经要求凌志公司返还土地和建筑物、构筑物，那么凌志公司就没有继续占有使用土地、建筑物和构筑物的权利，至于南某店村委会未给400万元的补偿款，只是一个债权问题，况且现在土地已经卖给了鸿源公司。
         二审法院认为，生效法律文书履行有先后顺序，南某店村委会先给400万元赔偿款，然后凌志公司才有返还土地及建筑物、构筑物的义务。在义务的履行条件没有成就之前，凌志公司有权占有、使用该土地、建筑物、构筑物。
         我们认为二审法院的判决更符合公正正义的法律理念，在履行义务有前后顺序的情况下，履行条件不成就的话，一方自然有权拒绝履行自己的义务。举个例子，按照一审法院的逻辑，不管南某店村委会是否给这400万元补偿款，凌志公司都得返还土地、建筑物、构筑物，那么对凌志公司而言，自然不公平。
         故，二审判决撤销了一审判决，认定在南某店村委会未给400万元赔偿款的情况下，凌志公司有权继续占有使用土地、建筑物、构筑物。

【附相关法律规定】
《中华人民共和国物权法》第三十四条：
       无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
           文章来源：李松房地产律师网   
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