【案情简介】
        1999年10月A公司对其下属企业B集团进行改制重组，以资产折股赠送等方式吸引投资人。2000年12月A公司批复同意B集团的改制方案，按照现代企业制度改制为有限公司，改建后的名称为：北京B工贸发展有限责任公司，即B公司。
        A公司对B集团成立时所投入的资产进行评估，其资产为2585.62万元（含总公司所属的机械厂、轧钢厂、金属结构厂的资产），同意将2585.62元资产中的1800万元作为出资投入改制后的企业，同意将700万元资产转让给北京金瑞投资有限公司(以下简称金瑞公司)，剩余85.62万元列入公积金，可作为注册资本使用；同意将A公司投资的华侨大酒店3000万元资产中的1200万元投入到改制企业，同意将1800万元资产转让给金瑞公司同时进入改制企业。
          由A公司、金瑞公司、北京众和金瑞门窗技术开发有限公司（以下简称众和门窗公司）、北京威尔德广告公司（以下简称威尔德公司）四家为改制股东，改制后的企业注册资本为7500万元，原B集团的一切债权债务全部由A公司承担，与新改制企业的各股东无任何关系，同意改制后的公司章程。
         根据《B公司章程》第五条：A公司以净资产1200万元，实物1800万元，合计出资3000万元，占注册资本的40%，金瑞公司以净资产1670万元，受让资产1800万元，实物700万元，货币130万元，合计4300元，占注册资本57.34%；众和门窗公司，威尔德公司分别出资100万元，各占注册资本1.33%。
         据中商资产评估有限责任公司2000年9月27日评估报告确认A公司投入的资产位于北京市石景山区永定河南杏石口村东，其平面近似于正方形，东为五环路，南临果园西，西临西黄村路，北临永定河引水渠，有房屋建筑物16项，主要包括平板车间、门窗生产车间、机械车间、机加工车间、办公室、宿舍、食堂等，均建成于1993年，结构类型有钢筋混凝土排架结构和砖混结构，房屋建筑面积为7919.5平方米，即石集字第××号房屋所有权证载明的房屋面积。
         土地面积55.64亩，合计37093.52平方米。房屋建筑原值1057.65万元，评估净值849.64万元，土地使用权（开发成本）评估值为1735.98万元，评估总值为2585.62万元。
          根据北京新华光会计师事务所有限责任公司（2001）新会验字01第172号《开业登记验资报告书》，B公司注册资本7500万元已全部落实（2001年4月5日）。2000年12月，B集团向B公司、北京市清产核资领导小组申报被核准。
         2001年4月11日，工商部门为B公司颁发了《企业法人营业执照》，注明实物出资2500万元未办理财产划转手续。
         2013年2月26日A公司起诉至一审法院，要求确认B公司《章程》第五条关于A公司以集体所有土地、房产向B公司出资的规定无效。
         一审法院于2013年11月1日作出（2013）石民初字第1392号民事判决书，确认《北京B工贸发展有限公司章程》第五条关于北京市A农工商总公司以集体所有土地、房产向北京B工贸发展有限公司出资的规定无效。B公司不服一审判决，上诉至北京市第一中级人民法院。北京市第一中级人民法院于2014年9月18日作出（2014）一中民终字第122号民事判决书，驳回上诉，维持原判。
 
【关键词】
企业改制；企业重组；使用权纠纷；集体土地入股转让纠纷；集体建设用地使用权纠纷
 
【当事人信息】
原告：北京B工贸发展有限公司
被告：北京市A农工商总公司
 
【案情解析】
        法院判决认为，B公司系依照公司法成立的有限责任公司，A公司以包括北京市石景山区永引渠南路8号南院的场地和房屋在内的55.64亩集体土地使用权以及地上建筑7919.5平方米的房屋，评估总值为2585.62万元作为出资（其中85.62万元列入公积金）。
         根据《中华人民共和国土地管理法》相关规定，对于集体土地的利用，我国采取的是严格的土地用途审批、管理制度。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。该法规定三种情况可以使用农民集体土地，即兴办乡镇企业和村民建设住宅、乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准可以使用农民集体所有的土地。
         第六十条规定，“农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。”
         本案B公司是依据《中华人民共和国公司法》设立的有限责任公司，按照《中华人民共和国乡镇企业法》的有关规定，其不属于乡镇企业。即使其属于乡镇企业，也应按照《中华人民共和国土地管理法》六十条的规定履行相应的土地使用报批手续，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。但B公司未向一审法院提供证据证明A公司用集体土地使用权出资得到了县级以上地方人民政府批准，而且人民法院生效判决书也确认了《北京B工贸发展有限公司章程》第五条关于A公司以集体所有土地、房产向B公司出资的规定无效。
        根据我国民法确立了房地一体原则，即土地使用权与房屋所有权权属应为同一主体，以实现土地与建筑物在经济利用上的整体性，而石集字第××号房屋所有权证载明房屋的土地使用权人为A公司，因此B公司要求将A公司名下石集字第××号房屋所有权证所有权人项下的所有权人登记变更为B公司，以及请求判令A公司尽早履行出资人应尽的义务，即尽快办理向B公司用于出资的、已完成重组改制、作价入股等大部分法定手续的、但至今未完成的部分，即：55.64亩集体建设用地使用权的到区国土局、区政府的相关变更登记、确权发证至B公司名下的全部工作程序和股东履行责任，缺乏法律依据法院不予支持。
 
【法院判决】
法院判决驳回原告的诉讼请求
 
【律师点评】
        北京市东元律师事务所合伙人律师李松认为，本案的争议焦点在于农村集体建设用地使用权能否投资入股，若能投资入股，是否需要经过相应的审批手续，若需要经过审批手续，需要什么样的审批手续？
         《土地管理法》第四条规定：“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。
        第43条：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
          第60条：农村集体经济组织使用乡（镇）村土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第44条的规定办理审批手续。
         按照前款规定兴办企业的建设用地，必须严格控制。省、自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模，分别规定用地标准。
         第63条：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
         从以上规定可看出，农村集体所有的土地，只能用于农业建设，除了兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡村公共设施、公益事业建设。也就是说，涉及到企业用地，农村土地只能用于兴办乡镇企业，其他企业可通过收购、兼并乡镇企业等情形获得农村建设用地使用权；农村集体经济组织若用农村建设用地兴办乡镇企业或者以土地使用权入股，需要向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，获得批准。
         我们再看看本案的土地问题涉及的是哪一种问题，A公司是B公司的下属企业，B公司改制，A公司将拥有的农村集体土地以及上面的房屋入股，A公司入股将农村土地入股的行为没有取得当地农委的许可。
          B公司认为自己改制，A公司入股行为已经取得相关政府许可，且许可政府的级别比农委的级别还高，在上级政府已经许可的情况下，A公司农村土地入股的行为不再需要取得土地行政主管部门的许可。B公司的这种说法是否具有法律上的依据？
         李松律师认为B公司的说法没有法律上的依据，《土地管理法》之所以规定农村入地入股需要取得土地行政主管部门许可，就是需要土地行政部门加强对农村土地的管控。政府只是批准B公司的改制，并不代表着改制过程中所有程序都是完全合法的，都不再需要受到法律的规制了。政府同意B公司改制与A公司农村土地是否能否入股是两个不同的问题，B公司将两个问题混淆了。
          根据《合同法》第44条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。故在没有取得土地行政主管部门的同意，A公司将农村土地入股的行为是无效的。
 
【附相关法条】
《中华人民共和国土地管理法》第60条规定：
         农村集体经济组织使用乡（镇）村土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第44条的规定办理审批手续。
        文章来源：李松房地产律师网   
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