【案情简介】
         1993年，A公司经某区计委、某区建委同意，取得横二条项目的开发建设权。1997年3月21日，某区计委、区建委与A公司、B公司就横二条项目转让召开会议，《会议纪要》确定：1、由B公司为区政府提供大兴住宅现房4000平方米，石榴园加西罗园2400平方米。2、B公司付给A公司1000万元作为A公司在横二条项目已做工作的补偿（补偿协议另签）。
          1997年3月24日，B公司（甲方）与A公司（乙方）签订《协议书》，约定：1、乙方同意将横二条项目经某区计委、区建委批转至甲方名下。2、对乙方在该项目前期所做的工作，由甲方支付乙方1000万元作为全部补偿。3、该项目的全部前期资料及所发生的有关主要费用的发票复印件，乙方应移交给甲方，该项目的现场也应移交给甲方等内容。
        1997年3月31日，B公司致某区计委、区建委《关于康居房的报告》，将康居房的房号报上：枣园小区住宅现房4000.34平方米、西罗园1375.29平方米、石榴园1030.84平方米。1997年7月，B公司向A公司付清了补偿款1000万元。1997年9月3日，区计委致函B公司，请B公司将承接开发横二条危改小区所准备的房源交与A公司，并协助办理有关移交手续。2004年5月21日，某区建委与A公司、B公司召开会议，商定：房屋交接时间为2004年8月31日（如项目遇到不可抗拒的因素，房屋交接时间双方另议）。
          2005年1月17日，B公司向A公司发出《关于横二条项目所涉及房屋交接遗留问题的函》，称：“受宏观政策影响，横二条项目因原批准立项、规划、用地手续不符合协议出让条件，在‘8.31’政策变故中没有通过审查，将步入市场‘招、拍、挂’程序，我司成为横二条项目建设实施主体存在相当的不确定性。”
          2009年10月19日，A公司致B公司《关于横二条项目所涉及的房屋权属转移的函》，写明：“如果《建设用地规划证》取得时间无法预知，我方意见：不再以取得《建设用地规划证》作为交房时间，具体交房时间贵我双方再友好协商确定。”
         2010年4月6日，A公司在致B公司《就横二条项目遗留事宜处理意见》中表示：1、2009年10月19日《关于横二条项目所涉及的房屋权属转移的函》中的《建设用地规划证》系笔误，应为《建设用地批准书》；2、如果B公司已取得《建设用地批准书》就应履行移交房屋行为；3、如果目前未取得，那今后也不再可能取得《建设用地批准书》，那么，A公司有权利要求B公司在一定时间内履行2004年5月21日的《会议纪要》内容。
2011年4月17日，北京房管网发布《横二条危改土地一级开发拆迁项目公告》，项目名称为横二条危改土地一级开发，建设单位为B公司。目前，B公司未取得横二条项目的《建设用地批准书》。
 
【关键词】
项目转让；建设用地批准书；国有土地使用权转让纠纷；建设用地使用权纠纷
 
【当事人信息】
原告：A房地产开发有限公司
被告：B股份有限公司
 
【当事人诉讼主张】
          原告A公司诉称：我公司与B公司于1997年3月24日签订协议一份，约定我公司同意将北京市西城区横二条危改项目（以下简称横二条项目）经北京市西城区计划经济委员会（以下简称西城区计委）、北京市西城区城市建设管理委员会（以下简称西城区建委）批转至B公司名下，B公司同意补偿我公司前期费用1000万元。
         双方还对其他事项进行了约定。此外B公司还应交付其拥有的位于大兴区和丰台区的枣园小区、石榴园小区及西罗园小区总计6400平方米存量住宅房屋作为转让补偿给区建委和区计委。
         1997年4月，区建委意见：将B公司交区建委、区计委的房屋由B公司直接交付给我公司。区计委在1997年9月出具了《关于协助办理房源移交手续的函》给B公司，要求B公司将房源交与我公司并协助办理有关移交手续。
         2004年5月，在区建委协调下，双方达成共识：房屋移交面积变更为6213.18平方米，房屋移交时间定为2004年8月31日。在双方达成共识前的2004年3月18日，国土资源部和监察部下发了国土资发（2004）71号文《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监督工作的通知》（俗称831大限），通知规定：除原划拨土地使用权人不改变原土地用途申请补办出让手续和按国家有关政策规定属于历史遗留问题之外，经营性用地必须采用招标拍卖挂牌方式供应，通知要求各地应于2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕。
          经我公司了解，B公司没有在限定时间内补办横二条项目的土地出让手续，致使其只享有横二条项目的一级开发权，而二级开发权的取得需要走招拍挂程序。
         2005年1月，B公司致函我公司，承诺将横二条项目的前期规划手续运作到《用地批准书》阶段，即履行与我公司有关房屋的移交手续。
        2010年，我公司获知B公司已办理《拆迁许可证》，而《用地批准书》是办理《拆迁许可证》的前期文件，现阶段因政策变化该项目不再发放《用地批准书》，B公司已取得代替性文件《用地预审意见批复》，B公司应履行交房承诺。
         2010年3月11日，双方经协商达成如下意见：项目可通过现金解决方案和实物解决方案，具体方案双方将在下一步进行细节沟通。之后双方就现金解决方案的金额进行多次沟通，但因B公司以各种借口拖延而未能达成一致意见。
         2011年7月，北京申洋房地产评估有限公司（以下简称申洋公司）对上述6213.18平方米房产进行了评估，评估房产价值为：人民币壹亿零肆佰捌拾捌万元（10488万元）。
         我公司认为，在我公司将横二条项目的开发权转让给B公司后，B公司理应将作为转让补偿组成部分的房源移交给我公司。虽然后期国家的房地产开发政策发生调整，但该政策调整发生在我公司将开发权转让给B公司7年之后，且在政策发生调整后，B公司承诺继续履行房源移交义务。现B公司拒不履行交房义务，严重侵犯了我公司的合法权益。根据双方议定的现金解决方案原则，B公司应给付我公司6213.18平方米住宅或者等价值的货币10488万元。现起诉请求：B公司给付我公司10488万元，案件受理费由B公司承担。
         被告B公司辩称：不同意A公司的全部诉讼请求，原因如下：一、横二条项目的转让，系政府对企业国有资产的调整和划转，法院不应作为民事案件受理，即使可以作为民事案件受理，债权人亦为西城区政府，A公司就本案纠纷无权提起民事诉讼。《最高人民法院关于因政府调整划转企业国有资产引起的纠纷是否受理问题的批复》第一条规定：“因政府及其所属主管部门在对企业国有资产调整、划转过程中引起相关国有企业之间的纠纷，应由政府或所属国有资产管理部门处理。国有企业作为当事人向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理”。
         本案双方均系国有企业，横二条项目的转让系西城区政府对企业国有资产的调整和划转，A公司无权提起民事诉讼。假设本案属于民事诉讼的范畴，1997年3月21日的《会议纪要》明确规定我公司应向西城区政府交付房屋，债权人系西城区政府而非A公司，A公司亦无权向我公司主张民事权利。因此，A公司不具有本案的民事诉讼主体资格，应裁定驳回起诉。
          二、假设A公司具有民事诉讼主体资格，转让合同亦应被认定为无效。项目转让时，A公司的投入远未达到开发投资总额的百分之二十五，不符合《城市房地产管理法》第三十八条对房地产项目转让的强制性规定。
         起诉前，A公司未取得土地使用权证书，项目转让也未获得土地管理部门批准。从国有资产管理角度看，横二条项目属于A公司原持有的国有资产，根据《国有资产评估管理办法》的强制性规定，转让前必须进行资产评估，但本案转让未进行国有资产评估。故本案双方的项目转让合同应当认定为无效，A公司无权要求我公司交付房屋。
         三、即使假定合同有效，本案因招拍挂新政构成情势变更事由，我公司有权变更合同并拒绝交付房屋。横二条项目的转让，包含两方面的内容：一是与土地一级开发有关的权利转让，即转由我公司作为主体，对原有房屋进行拆迁和补偿并对土地进行整理；二是与土地二级开发有关的权利转让，即转由我公司与政府签订国有土地使用权出让合同，成为土地使用权人并进行房地产开发。
         1997年3月24日，双方签订的《协议书》明确约定1000万元人民币是对A公司前期工作的全部补偿，故6400平方米房屋只能被理解为我公司进一步取得土地使用权和二级开发资格所需要支付的对价。
          2004年3月18日，国土资源部和监察部颁布了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，规定2004年8月31日以后“不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权”，这就导致我公司不能通过协议出让方式取得土地使用权。此后北京市国土资源局也一再强调横二条项目的经营性用地应通过市场方式（招标、拍卖或挂牌）供应。
         这种政策变化，是我公司在订立合同时不可能预见到的，导致合同目的不能实现，构成“情势变更”。如果我公司不能实现通过协议出让方式取得土地使用权并进行二级开发以获得二级开发利润的合同目的，却仍然需要给付房屋对价，将给我公司造成巨额损失，对我公司明显不公平，因此我公司有权不予履行交付房屋的义务。
          四、即使假设合同有效并且给付房屋对价的义务没有因为情势变更事由而变更或解除，那么双方当事人约定的履行条件（取得《建设用地批准书》）也未成就，我公司没有义务在履行条件成就前交付房屋。
         我公司于2005年1月17日在致A公司的《关于横二条项目所涉及房屋交接遗留问题的函》中表示：“承诺将横二条项目前期规划手续运作到《建设用地批准书》阶段，即履行与贵司有关房屋的移交手续”。A公司在2009年10月19日致我公司的《关于横二条项目所涉及的房屋权属转移的函》中表示，“如果《建设用地规划证》取得时间无法预知，我方意见不再以取得《建设用地规划证》作为交房时间，具体交房时间贵我双方再友好协商确定”（之后A公司表示“误将《建设用地批准书》写成《建设用地规划证》”，故该函中的《建设用地规划证》实为《建设用地批准书》）。
          A公司在2010年4月6日致我公司的《就横二条项目遗留事宜处理意见》中表示“如果贵方已取得《建设用地批准书》就应履行移交房屋行为；如果目前未取得，那今后也不再可能取得《建设用地批准书》，那么，我方有权利要求贵方在一定时间内履行2004年5月21日的《会议纪要》内容”。故A公司与我公司已经达成合意，同意交付房屋的履行条件为取得《建设用地批准书》。
          此外，A公司曾经于2010年10月在北京市西城区人民法院起诉，要求我公司立即履行交付房屋的义务，A公司在起诉状中表示“2005年1月17日，我公司致函A公司，表示鉴于‘横二条项目需要进行多项审批’，承诺将‘横二条项目前期规划手续运作到《建设用地批准书》阶段，即履行与A公司有关房屋的移交手续’，A公司对此予以认可”。而迄今为止，我公司尚未取得《建设用地批准书》，因此双方当事人约定的交付房屋的条件并未成就。
         在我公司取得《建设用地批准书》之前，A公司无权要求交付房屋。五、A公司认为“我公司已办理《拆迁许可证》、而《建设用地批准书》是办理《拆迁许可证》的前期文件、因政策变化不再发放《建设用地批准书》、《用地意见预审批复》是替代性文件的说法毫无根据，而且与事实完全不符。原《城市房屋拆迁管理条例》和现行有效的《国有土地上房屋征收与补偿条例》均未规定《建设用地批准书》是办理《拆迁许可证》的前期文件，A公司的说法毫无依据。
         而“项目用地预审报告”和《建设用地批准书》各自产生的时间和条件不同，不可相互替代：“项目用地预审报告”是拟出让建设用地之前，政府对建设用地进行预审所颁发的预审文件，其法律依据为国土资源部1999年3月2日颁布的《建设用地审查报批管理办法》第四条的规定。
         而《建设用地批准书》是出让土地使用权以后，政府就建设用地所颁发的最终许可性文件，其法律依据为《建设用地审查报批管理办法》第二十一条的规定。因此“项目用地预审报告”（即本案中的《关于横二条危改土地一级开发建设项目用地预审意见》，起诉状所称的《用地意见预审批复》）是土地使用权出让之前的法律文件，《建设用地批准书》是土地使用权出让以后的法律文件，两者产生的时间和条件不同，不能相互替代。
          另外，A公司关于“因政策变化该项目不再发放《用地批准书》”的说法也毫无根据，与事实不符：前述《建设用地审查报批管理办法》第四条对“项目用地预审报告”进行了规定，第二十一条则对《建设用地批准书》进行了规定，规定《建设用地批准书》在出让合同签订（或者土地划拨）以后颁发。2010年11月30日国土资源部以第49号令对《建设用地审查报批管理办法》进行了局部修改，但第四条和第二十一条的内容完全被保留。故《建设用地批准书》从来就没有被取消过。国土资源部2006年5月31日颁布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》的第4.4.5条和第15条及《协议出让国有土地使用权规范（试行）》的第5.1条、第5.9条和第5.11条，均进一步规定签订出让合同、公布出让结果以后，需核发《建设用地批准书》，因此没有任何理由可以认为横二条项目将不能取得《建设用地批准书》。
         故A公司关于因政策变化该项目不再发放《用地批准书》的说法毫无根据，横二条项目完全可以取得《建设用地批准书》。而“项目用地预审报告”是与《建设用地批准书》完全不同的法律文件，不能替代《建设用地批准书》。因此即使假设合同有效，给付房屋的义务未消除，那么履行条件也尚未成就，A公司要求我公司立即履行义务的理由不能成立，其诉讼请求应当全部予以驳回。
          六、如合同有效且我公司仍有义务交付房屋，并且假设政府真的不再发放《建设用地批准书》，那么我公司也只有在出让合同签订以后，才有义务交付房屋，A公司单方面要求我公司立即履行义务没有法律或合同依据。
如前所述，根据《建设用地审查报批管理办法》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》和《协议出让国有土地使用权规范（试行）》的规定，《建设用地批准书》是政府在出让合同签订以后才向土地使用权人发放的法律文件。即出让合同签订在先，《建设用地批准书》发放在后，取得《建设用地批准书》时，出让合同必然已经签订。因此，即使假设政府真的取消了《建设用地批准书》的发放，那么我公司也只有在出让合同签订以后，才有义务交付房屋，只有这样，才符合双方当事人约定的本意。
          而迄今为止，我公司尚未就横二条项目与政府签订出让合同，故没有义务交付房屋。
         七、双方当事人对现金解决方案并未达成合意，且《估价报告书》记载的估价目的与解决纠纷的估价目的不符，不能作为解决双方纠纷的依据。虽然双方当事人对现金解决方案进行过探讨，但并无证据表明双方当事人对给付现金的金额和时间达成过合意，故A公司要求“遵从双方议定的现金解决方案原则”给付现金没有合同或法律依据。
         建设部1999年颁布的《房地产估价规范》第6.0.1条规定，房地产估价按不同目的分为12类，其中第9类为“房地产纠纷估价”，第6.9.3条则进一步规定：“房地产纠纷估价，应注意纠纷的性质和协议、调解、仲裁、诉讼等解决纠纷的不同方式，并将其作为估价依据，协调当事人各方的利益。”第4.0.2条的“注1”规定：“估价目的应由委托方提出”。第8.0.4条则规定估价报告应记载估价目的。
         可见，为纠纷进行估价时，委托人必须明确告知估价机构纠纷的内容和性质以及解决纠纷的方式，估价机构则应将这些信息作为估价的依据，并将此估价目的明确记载于估价报告。但是，A公司委托申洋公司出具的《估价报告书》明确记载估价目的是“为贵公司了解估价对象的现时市场价值提供参考依据”，而非“房地产纠纷估价”，可见A公司委托估价时并未告知真实的估价目的，申洋公司也未考虑“纠纷的性质和协议、调解、仲裁、诉讼等解决纠纷的不同方式，并将其作为估价依据”。《估价报告书》记载的估价目的与解决纠纷的估价目的不符，因此不能作为解决双方纠纷的依据。综上所述，A公司诉讼请求不能成立，请求判决驳回其全部诉讼请求。
 
【法院解析】
        法院认为：横二条项目系A公司承接的建设项目，就该项目的转让，A公司与B公司签订了《协议书》，故本案的项目转让属平等主体之间的民事行为，属于法院受理民事案件的范围。
        虽然会议纪要约定B公司向某区政府交付房屋，但随后区政府通知B公司向A公司交付房屋，B公司亦向A公司承诺在满足一定条件下即履行交付义务，各方就房屋接收主体变更为A公司达成了合议，故A公司作为房屋的受让方，有权向B公司提起诉讼。
         本案中，双方当事人于1997年3月24日所签订的《项目转让合同》及双方通过往来函件形成的合同补充条款，均系双方当事人的真实意思表示，没有违背法律的禁止性规定，均为有效，双方当事人均应当依照约定履行各自的义务。
         B公司辩称横二条项目的转让未经土地管理部门批准且未进行资产评估，转让合同应为无效，但根据本案查明的事实，双方当事人对横二条项目进行转让，经过了政府相关主管部门的批准，其后B公司未取得二级开发权系因政策变更所致，并非政府不批准。而国有资产评估的立法原意是为避免国有资产流失，本案中的项目转让系国有企业间的国有资产转让，因而资产评估只是程序上的要求，其程序上的瑕疵不影响合同的效力。故B公司关于项目转让合同无效的抗辩，不能成立，本院不予支持。
         现A公司主张B公司交房义务的履行条件已经成就，并要求B公司根据双方议定的现金解决方案原则支付10488万元款项，故本案的争议焦点为：一、B公司交房义务的履行条件是否成就；二、A公司是否有权要求B公司支付相关款项。
          一、关于B公司交房义务的履行条件是否成就的问题。
        本院认为：首先，根据双方约定，B公司履行交房义务的条件是B公司取得《建设用地批准书》。双方当事人在签订项目转让协议后遇到相关政策调整，B公司通过协议方式取得横二条项目二级开发权的预期无法实现。为此，B公司于2005年1月17日向A公司致函，承诺将横二条项目前期规划手续运作到《建设用地批准书》阶段，即履行与A公司的有关房屋的移交手续。A公司在2009年10月19日、2010年4月6日对B公司的致函中，均认可了B公司提出的以取得项目《建设用地批准书》作为双方办理移交房屋手续条件的意见，据此，本院认为，双方当事人在B公司无法通过协议方式取得横二条项目二级开发权的新情况下，就B公司履行交房义务的条件已经达成了一致意见，即B公司取得《建设用地批准书》时。
         其次，B公司尚未取得《建设用地批准书》，履行条件尚未成就。现行有效的《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十二条规定：“具体建设项目需要占用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地的，按照下列规定办理：（一）建设项目可行性研究论证时，由土地行政主管部门对建设项目用地有关事项进行审查，提出建设项目用地预审报告；可行性研究报告报批时，必须附具土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告。（二）建设单位持建设项目的有关批准文件，向市、县人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，由市、县人民政府土地行政主管部门审查，拟订供地方案，报市、县人民政府批准；需要上级人民政府批准的，应当报上级人民政府批准。（三）供地方案经批准后，由市、县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书。有偿使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订国有土地有偿使用合同；划拨使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门向土地使用者核发国有土地划拨决定书。（四）土地使用者应当依法申请土地登记。通过招标、拍卖方式提供国有建设用地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门拟订方案，报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施，并与土地使用者签订土地有偿使用合同。土地使用者应当依法申请土地登记。”
          国土资源部《建设用地审查报批管理办法》第四条规定：“建设项目可行性研究论证时，建设单位应当向建设项目批准机关的同级土地行政主管部门提出建设用地预申请。受理预申请的土地行政主管部门应当依据土地利用总体规划和国家土地供应政策，对建设项目的有关事项进行预审，出具建设项目用地预审报告。”第二十一条规定：“以有偿使用方式提供国有土地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订土地有偿使用合同，并向建设单位颁发《建设用地批准书》。土地使用者缴纳土地有偿使用费后，依照规定办理土地登记。”根据上述法律法规的规定，建设单位在进行建设用地申请时，需首先进行项目的可行性研究论证，办理建设用地的预申请，由受理预申请的土地行政主管部门对项目进行预审并出具建设项目用地预审报告。之后，建设单位须持建设项目用地预审报告及其他相关文件办理建设用地申请，经批准后，由市、县人民政府向建设单位颁发《建设用地批准书》并签订土地有偿使用合同。
         因此，《建设用地批准书》系建设单位取得建设用地使用权之后，由市、县人民政府颁发的法律文件，作为工程项目建设期内使用土地和工程竣工验收后换发国有土地使用证的法律凭证，现阶段依然存在。而建设项目用地预审报告，即A公司起诉状中所称《用地预审意见批复》，则是办理建设项目可行性研究论证和建设用地预申请时，由土地行政主管部门预审之后出具的，其获得时间是在《建设用地批准书》之前，颁发单位与条件都与《建设用地批准书》不同。本案中，B公司至今尚未取得《建设用地批准书》，因此双方约定的房屋权属转移手续的办理条件尚未成就。A公司主张现阶段因政策原因已不再发放《建设用地批准书》，并称《用地预审意见批复》是《建设用地批准书》的替代性文件，没有事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。
         二、关于A公司是否有权要求B公司支付应交付房屋的折价款的问题。
         本院认为：根据双方签订的项目转让协议及其补充条款，双方约定，就横二条项目转让，B公司应当交付A公司1000万元和6213.18平方米房屋。A公司主张双方已经协商一致，房屋交付可通过现金解决方案，但其提供的2010年3月11日的《会议纪要》及B公司向其发出的《关于横二条项目遗留事宜解决方案的函》，从内容上看，不能证明双方已经就现金解决方案的数额、支付方式及时间等具体事项达成了一致意见，从形式上看，也只有B公司员工个人的签名，并无双方当事人的盖章。根据现有证据，不能认定双方当事人对现金解决方案已经达成合意，故A公司要求B公司支付10488万元的主张证据不足，本院不予支持。
 
【法院判决】
法院判决驳回原告的诉讼请求
 
【律师点评】
         北京市东元律师事务所合伙人律师李松认为本案的典型意见在于，如何认定合同的履行条件是否成就的问题。
         A公司将房产项目转移给B公司，条件是现金加上房屋补偿，但是2004年3月18日国土资源部和监察部颁布了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，规定2004年8月31日以后“不得再以历史遗留问题为由采用协议出让经营性土地使用权”，从而导致虽然A公司将房产项目转移给了B公司，但是B公司仍然需要通过招标、拍卖或挂牌的方式从政府手中购买土地，土地部门不能直接以协议方式将土地的使用权出让给B，而当初B公司同意给A公司现金加房产的前提条件是自己取得项目土地的使用权，现在B既然无法通过协议取得国有土地使用权。故A公司与B公司达成了新的补充协议，待B公司取得《建设用地批准书》，B公司再将房屋将房屋转移给A公司，最终，B公司迟迟没有拿到《建设用地批准书》，A公司以B公司取得《用地预审意见批复》为由，要求B公司给房屋相对应的财产价值。
         那么B公司是否应该给A公司房屋相对应的财产价值，李松律师认为B公司没有义务给A公司房屋相对应的财产价值，因为合同的履行条件还没有到。B公司虽然取得《用地预审意见批复》，但是《用地预审意见批复》与《建设用地批准书》是两个性质不同的文件，《用地预审意见批复》是《建设用地批准书》的前置文件，还B公司还没有拿到《建设用地批准书》的前提下，A公司无权要求B公司支付房屋相对应的市场价值。
 
【附相关法条】
《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》第二条规定：
          各地要严格执行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度。2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施后，除原划拨土地使用权人不改变原土地用途申请补办出让手续和按国家有关政策规定属于历史遗留问题之外，商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地供应必须严格按规定采用招标拍卖挂牌方式，其他土地的供地计划公布后，同一宗地有两个或两个以上意向用地者的，也应当采用招标拍卖挂牌方式供应。各地要严格按国家有关政策规定界定《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施前的历史遗留问题，不得擅自扩大范围，也不得弄虚作假，变相搭车。要加快工作进度，在2004年8月31日前将历史遗留问题界定并处理完毕。8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。
         文章来源：李松房地产律师网   
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