【案情简介】
         2007年11月22日，某国资委和某医院签订《意向书》，约定某国资委同意将某路6号占地面积约20亩的国有土地使用权以有偿出让的方式提供给某医院，初步约定转让的价格不高于1200万元。付款方式为：某国资委在收到某医院交纳的500万元保证金后尽快办理国有土地使用权证等有关手续，手续费由某医院承担。
         2008年10月20日，某国资委向所管政府报告《北京天源某胶厂改制方案》，方案内容：拟以企业房产及土地使用权为标的进行转让，转让价格为1200万元（资产评估价值不足600万元），房产及土地使用权受让方为某医院，土地用途为建设北京瑶医特色医院。
         2009年3月10日，某医院与植物某厂签订《协议书》，约定植物某厂将某路6号的房产及土地使用权以有偿出让的方式转让给某医院。转让价格为1200万。2010年8月30日，双方又签订《补充协议》，约定因市政扩路，协议中约定的土地面积减少，故标的物的价款由1200万变更为1122.5万元。
         根据北京市行政事业单位资金往来结算票据显示，某医院已经交纳完全部的1122.5万元的款项。同时，经查，植物某厂某路6号的土地为划拨性质，用途为工业用地。因土地性质，某医院无法进行建造及经营，需要在土地用途变更为医疗用地后才能进行医院的建造及经营。植物某厂及某国资委客观是配合办理相关手续的，但现在土地来源系划拨，政策原因不允许国有土地使用权交易，国土部门不能通过走正规手续进行办理。
 
【当事人信息】
原告：北京德坤某医院
被告：北京门头沟天源植物某厂
第三人：北京市某区国有资产监督管理委员会
 
【当事人诉讼主张】
        原告主张：植物某厂立即将其名下的北京市门头沟区某路6号的涉案土地使用权及房屋所有权过户至某医院名下，并将土地使用权的性质和土地用途由划拨工业用地变更为出让医疗用地。
        被告辩称：本案土地未能过户的原因是某医院要求土地变性，造成了土地出让金的增加，该增加部分应由某医院负担。
        第三人辩称：本案土地未能过户的原因是某医院要求土地变性，造成了土地出让金的增加，该增加部分应由某医院负担。
 
【案件解析】
         法院认为，关于某医院要求变更土地使用权用途的诉讼请求，依据土地管理法等相关规定，确需改变土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。故某医院的该项诉讼请求不属于法院民事案件的处理范围。
         关于某医院要求将土地使用权类型由划拨变为出让及不动产变更登记的诉讼请求，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”
         依据上述规定，对于以划拨方式取得土地使用权的不动产转移登记，应当先行办理土地使用权出让手续并缴纳土地出让金。经释明在不能变更土地用途的情况下，某医院仍然坚持其诉讼请求，要求办理土地使用权出让手续及房屋所有权变更登记，植物某厂及某国资委同意协助配合某医院办理上述相关手续，目前在申请办理土地使用权出让手续及报送有关材料方面不存在障碍，因办理土地使用权出让手续需由相关行政部门进行审查，涉及行政机关职权，在尚未签订土地使用权出让合同并缴纳出让金的情况下，不具备办理不动产转移登记的条件。某医院要求植物某厂直接将其名下涉案土地使用权及房屋所有权过户至某医院名下，尚不具备履行条件，法院不予支持。
 
【法院判决】
法院判决驳回原告的诉讼请求
 
【律师点评】
        北京市东元律师事务所合伙人律师李松认为本案的典型意义在于解决了国有企业改制过程中土地转让，改变土地性质时，是否还需要经过土地行政主管部门同意的问题？
         本案中，植物某厂作为国企进行改制，将自己拥有使用权的划拨土地及地上建筑物卖给某医院，此事也经过植物某厂主管部门某国资委的同意。因为植物某厂的土地是划拨土地，性质为工业用地，而某医院需要的是医疗建设用地，所以某医院想要建医院，需要改变土地性质，但是改变土地性质，需要向政府交纳土地出让金，原告、被告都不愿意缴纳土地出让金。
         某医院认为根据国土资源部于2001年2月13日发布生效的《国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》第一条规定，“企业改制涉及的土地已经实行有偿使用或需要转为出让或承租土地的，不再进行处置审批，直接在市、县土地行政主管部门办理变更登记有偿用地手续”。故某医院认为既然自己已经从植物某厂购买了土地，直接就可以在土地主管部门办理新的土地登记证。
         但是原告与第三人认为自己并不是不去办理相关手续，而是根据《国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》第二条规定，“企业原使用的划拨土地，改制前只要不改变土地用途，可继续以划拨方式使用。改制后只要用途符合法定的划拨用地范围，仍可继续以划拨方式使用。改制或改变用途后不再符合法定划拨用地范围的，应当依法实行有偿使用”，因为某医院是私人企业，不是国企，改变土地用途的话，需要有偿使用。
         所以可以看出，对于本案，原被告对于《国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》的规定，各自站在自己的角度进行了诠释，在双方争议的基础上，李松律师认为法院的决断是非常正确的。国有企业改制，可以在不改变划拨土地基础上继续使用该土地，若要改变土地性质，就需要进行有偿使用。这样可以防范通过国企改制侵占国家财产，例如，若按某医院解释，双方达成协议，土地管理部门就应该直接办证。那么，买了国有企业，然后用划拨土地建商品房，改变了土地性质又不用缴纳土地出让金，对于国家而言，肯定会受到损失。
 
【附相关法条】
【国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知】
        第一条：企业改制涉及的土地已经实行有偿使用或需要转为出让或承租土地的，不再进行处置审批，直接在市、县土地行政主管部门办理变更登记或有偿用地手续。
         第二条：企业原使用的划拨土地，改制前只要不改变土地用途，可继续以划拨方式使用。改制后只要用途符合法定的划拨用地范围，仍可继续以划拨方式使用。改制或改变用途后不再符合法定划拨用地范围的，应当依法实行有偿使用。
         文章来源：李松房地产律师网   
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